你們的金融產(chǎn)品，墊資贖樓和贖樓擔(dān)保有什么不同？

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• 136****1229

  贖樓是指你自己購房時，是在銀行拿房子抵押貸款的，房產(chǎn)證是在銀行的，而正常的二手房交易流程，是要有房產(chǎn)證原件才可以過戶的，所以你在過戶之前一定要先把房子從銀行贖出來，注意事項的話，就看你是自己拿錢贖樓，還是請擔(dān)保公司贖樓了，如果你自己有錢贖樓的話，建議你**好多收點定金，因為定金太少的話，可以防止你把房子贖出來，客戶毀約不要了，但是**公平的做法就是請擔(dān)保公司贖了，這樣可以保障你們雙方的利益，但是要給擔(dān)保公司交一筆費用

  查看全文↓ 2014-04-24 09:33:43
• 132****5143

  可以 我這邊可以的，

  查看全文↓ 2014-04-23 22:48:02
• 144****3297

  擔(dān)保贖樓所需要的相關(guān)資料
  1、雙方身份證明、買賣合同復(fù)印件
  2、購房定金收據(jù)、購房首期款資金監(jiān)管協(xié)議
  3、新貸款銀行的還款存折、評估報告；
  4、簽訂《授權(quán)委托書》并辦理公證手續(xù)（公證處）；
  5、填寫《借款人基本情況登記表》（銀行提供）；
  6、填寫《個人貸款擔(dān)保信息表》（擔(dān)保公司提供）；
  7、簽署《抵押合同》、《房屋抵押清單》、《房屋共有人同意抵押聲明》、《不可撤銷交易保證書》、《貸款擔(dān)保協(xié)議》（借款人與擔(dān)保公司簽訂）；
  8、銀行要求提供的其他資料。
  
  辦理房地產(chǎn)公證的程序？
  一般辦理房地產(chǎn)公證遵循以下程序進行：
  公證申請：當(dāng)事人向有管轄權(quán)的公證處提出申請，填寫申請表，并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。
  公證審查：公證處對當(dāng)事人的公證申請，經(jīng)審查符合公證條件的，予以受理。
  公證受理：公證員在受理公證的同時，必須對當(dāng)事人提交的材料進行審查，發(fā)現(xiàn)不完備或有疑義的應(yīng)通知當(dāng)事人作必要的補充，公證處也有權(quán)對交易雙方進行調(diào)查。
  出具公證書：公證處經(jīng)審查認(rèn)為符合公證條件的，應(yīng)當(dāng)出具公證書。公證書按司法部門規(guī)定或批準(zhǔn)的格式制作，自簽署之日起生效。
  
  贖樓的業(yè)務(wù)流程
  
  1、房地產(chǎn)買賣雙方達成交易，簽署買賣協(xié)議；
  2、房地產(chǎn)買賣雙方選擇貸款銀行，（賣方向銀行申請贖樓貸款），買方向銀行申請二手樓按揭貸款，并提交銀行所需資料。辦理資金監(jiān)管手續(xù)；
  3、銀行經(jīng)初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；
  4、房地產(chǎn)買賣雙方向融資公司申請贖樓貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向融資公司提交所需資料；
  5、融資公司進行調(diào)查與審批后，房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證；
  6、房地產(chǎn)賣方或買方向擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費和手續(xù)費；
  7、經(jīng)審批同意擔(dān)保后，融資公司與銀行簽署《保證合同》；
  8、經(jīng)銀行審批同意后，銀行放款；
  9、融資公司經(jīng)辦人員辦理贖樓、領(lǐng)證、注銷抵押登記和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)；
  10、出證后，融資公司協(xié)助銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  11、抵押登記辦妥后，融資公司擔(dān)保責(zé)任解除。
  
  二手房交易開辟新渠道 擔(dān)保贖樓成主要運作模式
  
  近年來，不少處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的商品房大量涌入二手樓市，占到了二手樓總成交量的八成。深圳現(xiàn)在尚無法辦理住房抵押轉(zhuǎn)讓登記。因此，市民要想出售尚處于按揭期的住房，就必須到銀行把余款付清，把房產(chǎn)證贖出來，然后才能進行轉(zhuǎn)讓、買賣。
  
  目前，賣“按揭房”的大致有三類人群，一是想賣掉舊房換新房的人；二是因各種原因無法償還銀行購房按揭貸款的購房者；三是以銀行貸款買房做投資，急于尋找下家脫手實現(xiàn)投資回報的投資客，而且這類人群在其中的比例呈逐年上升趨勢。但銀行為控制貸款風(fēng)險，制定了一系列的限制條件。基于此，轉(zhuǎn)按揭的變通形式——贖樓方式孕育而生，并在很短時間內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來，為按揭房在市場上的流通大開綠燈。
  
  擔(dān)保贖樓成主要運作模式
  
  個人進行仍在按揭中的尚未解除銀行抵押的二手房產(chǎn)買賣時，可由擔(dān)保公司提供擔(dān)保而向銀行申請的用于提前還清原消費貸款或按揭貸款的擔(dān)保貸款，以便完成房產(chǎn)的注銷抵押登記、過戶、重新抵押登記等手續(xù)的業(yè)務(wù)。這個程序簡稱為“擔(dān)保贖樓”，即“贖樓擔(dān)?！?，也稱“贖證擔(dān)?！?、“轉(zhuǎn)按揭贖樓擔(dān)?！钡?。
  
  隨著二手樓交易量的不斷增加，目前二手樓買賣的贖樓方式也主要體現(xiàn)在“擔(dān)保贖樓”上。據(jù)了解，擔(dān)保贖樓一般分為“為賣方擔(dān)保贖樓”和“為買方按揭擔(dān)保贖樓”兩種方式(如果買方想一次性付款，則只需由賣方申請擔(dān)保贖樓)。
  
  一般情況下多數(shù)客戶是不愿意單獨拿出資金或沒有資金能力去做贖樓的，這時可以通過擔(dān)保公司的擔(dān)保來向銀行申請贖樓貸款和按揭貸款，也就是說，買賣雙方只需向擔(dān)保公司提出申請，由擔(dān)保公司為您擔(dān)保(分為買方擔(dān)保和為賣方擔(dān)保兩種方式)，即可任意選擇銀行順利完成交易，期間的贖樓、注銷、過戶及抵押等手續(xù)皆由擔(dān)保公司按買賣雙方公證委托內(nèi)容全權(quán)代辦，客戶所需付出的只有擔(dān)保手續(xù)費及少量公證和查檔費用。
  
  擔(dān)保贖樓的方式除向銀行擔(dān)保申請貸款外，還有擔(dān)保公司的墊資，簡稱為“二手房委托貸款(墊資)贖樓”。與“二手房贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)”屬于同一類型業(yè)務(wù)，區(qū)別在于不需向銀行擔(dān)保貸款，所需贖樓程序由擔(dān)保公司使用自有資金通過委托貸款方式完成，其特點是方便快捷，辦理時間短，但須支付一定費用的擔(dān)保贖樓金。
  
  當(dāng)然，結(jié)合具體情況也可以通過以下幾種途徑還清銀行欠款，辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
  
  賣方自己贖樓，賣方自己有能力一次還清銀行的欠款，即賣方將所欠銀行的款項一次性存入銀行的指定帳號上。此方式操作簡單，但需賣方要有一定的經(jīng)濟實力。
  
  中介贖樓與買方贖樓趁勢而起
  
  由于擔(dān)保贖樓所涉及的程序和手續(xù)相對復(fù)雜，不少有實力的二手房中介公司紛紛推出轉(zhuǎn)按揭的變通方式———贖樓業(yè)務(wù)，為按揭房在市場上的流通開啟了新的綠燈。如果說轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推行是為按揭房入市交易開啟了一道門的話，那么近些年在深圳初露頭角的贖樓業(yè)務(wù)無疑是向消費者敞開的另一扇窗戶。
  
  贖樓與轉(zhuǎn)按揭如出一轍。它是指中介公司一次性替業(yè)主償還其在銀行的購房貸款余額之后，業(yè)主通過該中介公司出售其二手房，同時中介公司再幫助二手房購買人辦理新的二手房購房貸款，**后中介公司再從二手房新購買人交納的購房款中，提取公司此前替二手房原房東墊付的銀行還款。通過中介公司的介入，從而完成轉(zhuǎn)按揭全過程。
  
  買方用購房款“幫”賣方贖樓，買方可以將購房款直接存入賣方貸款銀行指定的帳戶上，類似于買方提前支付房款給賣方，但此方法對買方存在著一定的風(fēng)險。
  
  值得提醒的是，由于賣方通過按揭貸款所購買的商品房已進行了抵押，所以轉(zhuǎn)讓正在按揭當(dāng)中的房產(chǎn)時一定要征得抵押權(quán)人即原借款銀行的同意。同時買賣雙方在簽署合同時應(yīng)注意寫清楚規(guī)避風(fēng)險的條款或補充協(xié)議，為了規(guī)避風(fēng)險**好是在交易過程中能選擇專業(yè)、正規(guī)的中介公司來辦理。因為專業(yè)、正規(guī)的中介公司通常與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在房產(chǎn)交易中能夠幫助買方、賣方及銀行三方面避免交易風(fēng)險，維護三方權(quán)益，起到很好的協(xié)調(diào)和保障作用。
  
  評估為贖樓把脈風(fēng)險
  
  隨著二手樓成交在深圳市所占的份額增大，二手樓貸款中房地產(chǎn)價格的問題日漸彰顯。銀行業(yè)務(wù)開展和銀行風(fēng)險之間的平衡靠什么？業(yè)主和客戶的利益怎么才能夠得到保障？很顯然，靠評估公司專業(yè)、公正。銀行風(fēng)險隨著評估報告價格的公允性而變小，業(yè)主和客戶的利益也因為評估公司專業(yè)、公正而得到保障。
  
  大家知道，無論是一手樓還是二手樓，房價始終處于一個波動的狀態(tài)，有時上漲，有時下跌的，銀行貸款給客戶如何才能夠?qū)L(fēng)險降到**低，只有通過專業(yè)的評估機構(gòu)對價格進行估量，否則，銀行將會出現(xiàn)一筆筆不良貸款。如深圳某花園70多平方米的物業(yè)，一手樓價格在56萬元左右，現(xiàn)在市場價值在100萬元左右，中間價格差有44萬元，如果銀行依據(jù)一手樓價格對客戶放款7成的話，那么才放39萬元，比現(xiàn)成交價格低了幾十萬元。因此，評估公司為銀行做出公正的專業(yè)服務(wù)對客戶、業(yè)主、銀行而言是非常重要的。
  
  然而，隨著二手樓交易量的不斷攀升以及深圳二手樓地產(chǎn)中介風(fēng)起云涌，二手樓評估價格的公允性和作用也日益受到挑戰(zhàn)，市場對于評估也有了多種認(rèn)識和質(zhì)疑。一方面是銀行要降低風(fēng)險，要求指定評估公司來對物業(yè)進行評估，而另一方面，是賣家通過種種關(guān)系，希望評估公司提高評估值，以此提高物業(yè)價值，獲得更多的銀行貸款。
  
  什么樣的評估價格是公允的呢？專家指出，在評估一個物業(yè)價值的時候，必經(jīng)是以整個市場為基礎(chǔ)，以市場上普遍的成交價格作為依據(jù)，在公開的市場價值下真實成交為前提，用真實成交案例作比較，以公正公平為原則，以正確的方法測算出來的價格。換句話說，只有評估公司做到了公正、客觀、專業(yè)、誠信，客戶、業(yè)主和銀行的利益才能到**大的保證。

  查看全文↓ 2014-04-23 09:24:40
• 143****3770

  注意事項:①、需告知客戶這種方式贖樓客戶需提前供樓,(因客戶供樓日期為:貸款銀行放贖樓款的次月就要開始供樓)
  ②、如原借款銀行為深發(fā)展、招行(客戶是境外人士的)則不能做一筆款贖樓方式。
  ③、告訴客戶要提前供樓和供樓時間以免造成逾期(時間是放用來贖樓的按揭款后的下月當(dāng)日開始);
  ④、落實貸款銀行是否能做一筆款(深發(fā)展不能做一筆款;招行中行針對境外人士包括港澳臺不做一筆款)費用:擔(dān)保費:擔(dān)保公司按擔(dān)保金額收擔(dān)保費,期限一般為3個月內(nèi)(擔(dān)保金額X1%)公證費:400元查檔費:50元
  2、兩筆款贖樓又稱業(yè)主贖樓方式,賣方先向銀行借一筆短期貸款去還自己之前的欠款;風(fēng)險則由業(yè)主自行承擔(dān)。注意事項:
  ①、因兩筆款的方式是業(yè)主需在銀行借款贖樓則會產(chǎn)生短期利息,需在過戶前預(yù)收。(客戶無須提前供樓,供樓日期為:銀行放尾款的次月)。
  ②、注意計算短期利息(以天數(shù)計算)
  ③、申請短期貸款的資料**好建議業(yè)主自己簽字,如業(yè)主沒時間或其他特殊原因自己不能簽字的也可由擔(dān)保公司擔(dān)保員代簽(注意:個別擔(dān)保公司規(guī)定銀行申請短期貸款的部分資料不能代簽字)費用:擔(dān)保費:擔(dān)保公司按擔(dān)保金額收擔(dān)保費,期限一般為3個月內(nèi)(擔(dān)保金額X1%)公證費:400元查檔費:50元短期利息:執(zhí)行銀行短期借款利率,銀行按實際發(fā)生天數(shù)計算(擔(dān)保額X0.0045/月30X天);注意:不同銀行短期借款利率不同。
  3、客墊資贖樓
  ①、業(yè)主必須做全權(quán)委托公證給按揭員;
  ②、買賣雙方必須簽公司版本的借條、墊資服務(wù)協(xié)議;
  ③、第一時間落實業(yè)主欠款銀行,收回業(yè)主供樓存折及密碼;
  ④、提醒業(yè)務(wù)部門簽合同時,備注欄一定注明客戶是自愿墊資替業(yè)主贖樓;
  ⑤、還款前必須查檔明確產(chǎn)權(quán)狀態(tài);
  ⑥、此類單操作前要告知業(yè)務(wù)部門所在區(qū)域的副總;
  4、現(xiàn)金贖樓針對業(yè)主供樓記錄很差或急需用錢的(不是每家擔(dān)保公司都做,具體情況要咨詢按揭員):
  ①、準(zhǔn)確落實贖樓費用及周期;
  ②、因現(xiàn)金贖樓利息較高,時間安排既要快又要注意風(fēng)險,一定要在計費周期內(nèi)完成,否則費用會根據(jù)天數(shù)遞增;
  ③、現(xiàn)金贖樓的單,要注意擔(dān)保公司收款只能收回贖樓部分,不允許收全部金額;擔(dān)保(現(xiàn)金贖樓)公司審批所需要的資料:業(yè)主必須做全權(quán)委托公證給擔(dān)保公司;
  ①、原業(yè)主的貸款抵押合同
  ②、原業(yè)主的供樓記錄清單(要到業(yè)主的借款銀行打印)
  ③、業(yè)主的收款帳號
  ④、房地產(chǎn)證復(fù)印件
  ⑤、房地產(chǎn)交易協(xié)議(買賣合同)
  ⑥、定金收據(jù)
  ⑦、首期款證明(提供銀行的監(jiān)管協(xié)議與凍結(jié)單)
  ⑧、買賣雙方的身份證復(fù)印件
  ⑨、買賣雙方必須簽署擔(dān)保公司的擔(dān)保服務(wù)協(xié)議
  ⑩、客戶的貸款承諾書,簽合同時與買賣雙方確認(rèn)贖樓方式,相關(guān)費用由誰支付,并要求買賣雙方配合贖樓的相關(guān)手續(xù)。贖樓過程根據(jù)賣方按揭銀行不同,所需時間也不同。大概在一周到兩個月不等,如擔(dān)保費要打折,須在擔(dān)保公司審批前通知擔(dān)保員。擔(dān)保公司與銀行的關(guān)系是:由擔(dān)保公司來為業(yè)主或客戶向銀行提供擔(dān)保。

  查看全文↓ 2014-04-22 16:28:54

相關(guān)問題

• 問 中介公司說可以墊資贖樓再賣，這其中有什么常見陷阱需要警惕的？
  答

  中介為你墊資的情況下，可以簽訂一份協(xié)議約定由中介為你墊資，不收取你利息，墊資后所有權(quán)登記在你的名下再進行出賣，這樣你就沒有法律風(fēng)險了。

  全部2個回答>
• 問 贖樓是什么意思？擔(dān)保公司在墊資贖樓會有什么風(fēng)險？
  答

  贖樓是指原業(yè)主想出售房屋，但房屋尚在銀行按揭貸款當(dāng)中，在房屋出售前必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個過程。擔(dān)保公司在墊資贖過程中所承擔(dān)的角色就是原業(yè)主不能用自有資金還清全部貸款時墊資幫助原業(yè)主將按揭的房產(chǎn)的款項全部歸還給貸款銀行，銀行對的房產(chǎn)抵押登記進行注銷。使原業(yè)主能取回房產(chǎn)證書，從而進行交易并到房產(chǎn)登記部門辦理過戶手續(xù)。贖樓一般發(fā)生在二手房交易過程當(dāng)中，而房屋買賣雙方一般都是委托中介公司幫助操作，擔(dān)保公司一般都是中介公司幫助推薦的，有的時候兩個公司實際上是關(guān)聯(lián)公司，但又是兩個不同的法律關(guān)系。買賣房屋當(dāng)事人對此并不一定了解，擔(dān)保贖樓發(fā)生糾紛時，往往責(zé)任難以分清，所以在辦理擔(dān)保贖樓過程中要注意一是不僅僅是已經(jīng)簽訂了二手房買賣合同，明確買賣雙方的贖樓的權(quán)利和義務(wù)，而且要簽訂擔(dān)保贖樓合同，約定擔(dān)保公司和委托人的權(quán)利義務(wù)，一旦在擔(dān)保贖樓過程中發(fā)生糾紛，能夠明確擔(dān)保公司和委托人的責(zé)任。這個委托人可以是房屋賣方，也可以是房屋的買方。二是在辦理授權(quán)委托書時也要慎重，防止委托書被他人利用。

• 問 現(xiàn)入手一套二手房，墊資贖樓可行嗎？
  答

  墊資贖樓只是贖樓的方式之一，與購房款無關(guān)。目前贖樓方式主要有業(yè)主自籌資金贖樓、業(yè)主委托擔(dān)保公司融資贖樓（又有一筆款、二筆款之分）、買方以**為業(yè)主墊資贖樓等方式，建議不要為業(yè)主墊資贖樓，以免贖樓后交易出現(xiàn)障礙收不回贖樓款。

  全部2個回答>
• 問 按揭中的房子交易，贖樓手續(xù)怎么辦理？
  答

  兩筆款方式也就是對賣方作擔(dān)保，賣方向銀行申請短期借款，銀行放款給擔(dān)保公司去贖樓。

  全部3個回答>
• 問 擔(dān)保方式贖樓的手續(xù)是怎么辦理的？
  答

  兩筆款方式 （正常放款或?qū)u方擔(dān)保）操作程序：1、簽協(xié)議。賣方與擔(dān)保公司簽擔(dān)保協(xié)議并提供贖樓資料；2、賣方借款。賣方向買方貸款銀行申請短期借款資金；3、做委托。賣方作公證委托給擔(dān)保公司或其指定工作人員；4、做7.htm">按揭。買方提供相關(guān)資料向銀行申請按揭。5、交首期。首期款在銀行做資金監(jiān)管后銀行出具承諾書給擔(dān)保公司；6、出2.htm">保函。擔(dān)保公司審批通過后交納擔(dān)保費，擔(dān)保公司出具擔(dān)保函至銀行；7、贖樓。銀行放款到擔(dān)保公司，擔(dān)保公司為業(yè)主贖樓；8、過戶。贖出房產(chǎn)證后到國土局辦理過戶手續(xù)；9、抵押。出證后買方領(lǐng)證作抵押；10、解除。6.htm">抵押出件后，銀行放款沖抵賣方借款，多余部份放至賣方賬戶。擔(dān)保公司解除擔(dān)保，工作完成。費用：1、18.htm">擔(dān)保費： 擔(dān)保額2-3% 2、短期借款利息：執(zhí)行銀行短期借款利率3.975~4.785‰/月，銀行按實際發(fā)生天數(shù)計算，一般計算2至3個月利息。注意，不同銀行短期借款利率不同。3、公證費：175元（2本）；每加多一本加收20元。4、查檔費：50元。

  全部2個回答>