為什么中央會鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)

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  中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月18日至21日在北京舉行。中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示，將努力化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫存，推動地產(chǎn)商整合，鼓勵(lì)其改變營銷策略。同時(shí)，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價(jià)以去庫存，并表示過時(shí)的（房地產(chǎn)市場）限制措施應(yīng)予以撤銷。此外，中央還表示，將幫助農(nóng)村居民在城市定居置業(yè)。 針對樓市去庫存，今年以來，中央陸續(xù)出臺了包括降息、降低**比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售。 但是，房地產(chǎn)形勢并未見好，去庫存的壓力仍然相當(dāng)之大。這說明，一方面房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，另一方面當(dāng)前房價(jià)仍然居高，想買房子的人還是有壓力。 此時(shí)，中央提出鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)，顯然有些不同尋常。一是說明當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫問題比較嚴(yán)重，必須下決心來解決，而降房價(jià)應(yīng)是**好的辦法之一。 二是說明中央去庫存的決心相當(dāng)之大，而且目的非常明確，就是要盡快消除房地產(chǎn)的泡沫，迅速解決房地產(chǎn)的問題，不能讓經(jīng)濟(jì)為其所拖累。 三是表明要用市場的辦法來解決房地產(chǎn)庫存問題，行政的辦法終究無法根本解決。必須要用市場的機(jī)制，采取優(yōu)勝劣汰，讓活的活下來，讓死的死掉。如果行政力量干預(yù)太多，可能不僅無助于問題解決，又會引發(fā)新一輪的泡沫和問題。 四是加快推進(jìn)農(nóng)民工市民化的步伐。中央提出用農(nóng)民工市民化的路子來解決去庫存的問題，但核心的問題是農(nóng)民工要買得起房，要有足夠的實(shí)力。那么**直接的辦法實(shí)際上就是降低房價(jià)，這比發(fā)補(bǔ)貼更能刺激農(nóng)民工去買房。 五是意味著給開發(fā)商松綁。目前有的開發(fā)商之所以咬牙不降價(jià)，實(shí)際上也是受地方政府和銀行等的拖累，地方政府不想因?yàn)榻捣績r(jià)而影響地價(jià)形成的財(cái)政收入，銀行不想因此而降低收入和影響到房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。所以，盡管有的房產(chǎn)商想降房價(jià)來盤活資金，但也受制于此而不能。 六是意味著有的地方房價(jià)將會出現(xiàn)大波動，尤其是一些三四線城市和去庫存壓力大的城市。因?yàn)橹灰袠潜P開啟降房價(jià)的模式，就會帶動很大一片，從而加速去庫存的步伐，而有的樓盤開發(fā)商也可能因此倒閉、破產(chǎn)被淘汰出局。 明年是關(guān)鍵之年，各種圍繞去庫存的新政可能會密集出臺，打算入市的朋友們，應(yīng)緊盯政策變化。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:00

相關(guān)問題

• 問 中央為什么要鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)
  答

  中央經(jīng)濟(jì)工作會議2015年12月18日至21日在北京舉行，關(guān)于房地產(chǎn)的**新政策再次成為關(guān)注重點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。 其中，“化解房地產(chǎn)庫存”被再次提及。會議認(rèn)為，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。 與此同時(shí)，會議認(rèn)還為，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。 對此，有專家分析稱，取消過時(shí)的限制性措施，可能是指解除房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域各類不合時(shí)宜的措施，這個(gè)政策實(shí)際上是鼓勵(lì)房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說明政府將為房企的各類投資持低成本、低門檻、低限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。對于通過房屋租賃來去庫存，專家認(rèn)為是一種很好的商業(yè)模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可?，這樣一個(gè)做法目前在積極進(jìn)行試點(diǎn)，但還沒有一個(gè)成熟的案例，到了2016年一些租房類似的開發(fā)商會不斷出現(xiàn)，而這對于市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用。 目前，全國房地產(chǎn)市場有回溫趨勢，但區(qū)域分化依然明顯，三四線城市依然面臨供給過剩的現(xiàn)實(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，11月份房價(jià)漲幅略有擴(kuò)大，同比價(jià)格變動分化尤為明顯，其中漲幅**高的城市為深圳，高達(dá)44.6%，另外北京、上海、廣州等一線大城市同比漲幅也均在10%左右;而同比降幅**大的則為廣東湛江，降幅5.6%，而錦州、丹東、襄陽等三四線城市同比降幅也多在5%左右。因此，去庫存導(dǎo)向成為明年樓市政策的特點(diǎn)。 關(guān)于鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價(jià)的提法，專家表示，這其實(shí)是鼓勵(lì)明年堅(jiān)持低價(jià)跑量的做法。2015年房價(jià)上漲過快，其實(shí)引起了一些市場恐慌，房企通過降價(jià)，能夠穩(wěn)定市場預(yù)期，這樣一個(gè)新政策，將對明年房企的定價(jià)策略產(chǎn)生積極影響。 關(guān)于未來房地產(chǎn)政策變化，有關(guān)專家指出，未來五年不會有任何不利于房產(chǎn)的政策出臺，各種政策一定會促使房地產(chǎn)平穩(wěn)著陸，不給經(jīng)濟(jì)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

• 問 年底買房房價(jià)會如何 開發(fā)商為什么不敢抬價(jià)
  答

  2015年以來，武漢房價(jià)漲幅近10%，但臨近年底，有些開發(fā)商為沖擊銷售任務(wù)，以略低于市場價(jià)售房沖量，也給了買房人“撿漏”空間。 2015年11月21日，位于后湖的一個(gè)純新項(xiàng)目認(rèn)購，大部分房源標(biāo)價(jià)在9200—9300元/平方米，還有房源價(jià)位在8字頭。對比市民之家附近的項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)位相對偏低。業(yè)內(nèi)人士分析，該開發(fā)商作為一家上市公司，對銷售額要求高，這是低價(jià)開盤的主要原因。 盤龍城一個(gè)項(xiàng)目二期近期開盤，均價(jià)不到6200元/平方米。該項(xiàng)目首期開盤銷售率超過80%，按說首期熱銷再開盤應(yīng)該漲價(jià)，但實(shí)際上第二次開盤每平方米價(jià)格只上調(diào)了幾十元。 “工程拖沓了，計(jì)劃今年上半年開盤，延遲到了下半年，今年銷售任務(wù)還需要沖刺。”該項(xiàng)目開發(fā)商人士告訴記者，這也是該項(xiàng)目在熱銷之后仍沒有大幅度漲價(jià)的原因。 為保銷售業(yè)績而犧牲利潤，在堤角一帶的樓盤，表現(xiàn)更為明顯。近期，該區(qū)域一個(gè)大型項(xiàng)目推出新房源，價(jià)格回到去年開盤時(shí)的7600元左右，由于該區(qū)域目前成熟度不夠，今年以來市場熱銷的氛圍，并沒有傳導(dǎo)至該區(qū)域，區(qū)域部分樓盤今年一度把價(jià)格提升到8000多元，但銷售數(shù)字不佳。在年底沖擊業(yè)績的情況下，該項(xiàng)目不得不調(diào)低報(bào)價(jià)。

• 問 開發(fā)商為什么會墊資
  答

  從購房者的角度來講，的確也有利好的一面，比如：第一、有一部分購房者由于社保及納稅證明等交付時(shí)間等方面原因暫時(shí)未達(dá)資格，這些購房者可以通過開發(fā)商“墊**”的方式，可以以“先購房，暫時(shí)延緩交易備案”的方式規(guī)避限購政策而順利購房;第二、開發(fā)商“墊**”也為部分購房者贏得籌集**款的時(shí)間，從部分首套房購房者來說也降低了購房門檻，也可以提前進(jìn)入購房環(huán)節(jié)。但是，購房者不能簡單將開發(fā)商“墊**”理解成為一件好事情，其實(shí)，開發(fā)商“墊**”也有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該考慮開發(fā)商“墊**”之后是否有陷阱

  全部2個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商為什么會建挑高層
  答

  樓層挑高后可以加樓板多隔出一層，這種被稱為“挑高層”。一些開發(fā)商為增加建筑面積，加大層高或結(jié)構(gòu)樓板，還以“挑高，購房后可自己添加一層”作為賣房的噱頭。但是這種做法改變了建筑的結(jié)構(gòu)受力，后期施工質(zhì)量難以達(dá)到要求。

  全部3個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商為什么會希望延遲辦房貸
  答

  案例：網(wǎng)友“浮華一生”表示，他**近剛剛買房，不過開發(fā)商的行為讓他十分費(fèi)解，他和開發(fā)商簽完商品房預(yù)售合同后，開發(fā)商并未通知網(wǎng)簽，還說半年后才辦理房貸，因?yàn)橘I的是期房，這一反常舉動，讓他有點(diǎn)擔(dān)心。 一般來說，開發(fā)商是希望購房者盡快辦理房貸的，因?yàn)檫@有利于保證開發(fā)商穩(wěn)健的現(xiàn)金流的。很多開發(fā)商為了方便看房者買房，在售樓處安排了專門的銀行工作人員，購房者在簽完預(yù)售合同后，可以立刻向銀行申請房貸。像上文這樣，開發(fā)商要求延遲辦理房貸確實(shí)很少見。 如果確實(shí)出現(xiàn)了這種情況，可能是以下兩種情形： 1、開發(fā)商在預(yù)售前已經(jīng)將期房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行以獲得現(xiàn)金流維持滾動開發(fā)。此時(shí)房子已經(jīng)被抵押過一次，無法被二次抵押。開發(fā)商在預(yù)售開始后，抵押也未解除。購房者在交了**后，無法以預(yù)售合同向銀行申請房貸。開發(fā)商在獲得購房者**款后，還清銀行貸款解除抵押后，購房者才可以以房抵押獲得房貸，這就是為什么開發(fā)商通知購房者延期辦理房貸的原因。 2、開發(fā)商為了沖業(yè)績。這種情況一般發(fā)生在年頭年尾，開發(fā)商完成當(dāng)年業(yè)績后，希望將多余的銷售額沖抵一部分下一年的銷售壓力。因?yàn)殚_發(fā)商計(jì)算銷售業(yè)績計(jì)算模式是“**+房貸”，剩余房款到手后才算完成一套房子的銷售。延遲房貸，就可以將銷售壓力均攤。 關(guān)于延遲貸款 由于受到購房合同的約束，買房者應(yīng)該遵守約定及時(shí)辦理房貸，否則可能要承擔(dān)違約賠償，如果確實(shí)因?yàn)槠渌驘o法按時(shí)辦理房貸，應(yīng)及時(shí)和開發(fā)商協(xié)商，取得諒解并約定新的辦理房貸期限，不要無故延誤，讓自己陷入被動。