商品房按揭貸款的程序是怎樣的 按揭購(gòu)房應(yīng)該怎么辦理

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• 133****6679

  房?jī)r(jià)越來(lái)越高，住房的需求卻沒(méi)有減少。因此很多人會(huì)選擇按揭購(gòu)房，按揭購(gòu)房怎么辦理？首先我們要知道什么是按揭，購(gòu)房者是不是適合按揭購(gòu)房，商品房按揭貸款的程序是怎樣的？這些具體政策你都了解嗎？ 一、什么是商品房按揭貸款？ 按揭是一種擔(dān)保方式，是指商品房預(yù)售合同中的買(mǎi)受人在支付部分購(gòu)房款后，將其與房屋出賣人簽訂的《商品房預(yù)售合同》中所擁有的對(duì)商品房的期待權(quán)作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)，商品房的出賣方作為貸款擔(dān)保人，如果房屋買(mǎi)受人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，銀行即可取得買(mǎi)受人在《商品房預(yù)售合同》中的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。 通過(guò)按揭貸款的內(nèi)容我們可以看出，辦理按揭貸款的當(dāng)事人有三方，銀行是按揭權(quán)人、購(gòu)房者為按揭人，開(kāi)發(fā)商稱為擔(dān)保人。預(yù)售商品房按揭是一種法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 （一）按揭購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)主要有： 1、按揭貸款在分期付款的基礎(chǔ)上解決了需要在短時(shí)間內(nèi)籌集大量資金的困難，將大筆資金分解為長(zhǎng)期小額資金還貸。 2、按揭貸款**不占用大量金錢(qián)，還款期限長(zhǎng)，可以把有限的資金用于多項(xiàng)投資。 3、銀行替你把關(guān)。辦借款是向銀行借錢(qián)，所以房產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣銀行自然關(guān)心，銀行除了審查你本身外，還會(huì)審查開(kāi)發(fā)商，為你把關(guān)，提高購(gòu)房的安全性。 （二）按揭購(gòu)房的缺點(diǎn)包括： 1、背負(fù)債務(wù)，心理壓力大。按揭貸款買(mǎi)房屬于典型的“花明天的錢(qián)辦今天的事”，所以按揭付款對(duì)于保守型的人不合適。 2、貸款買(mǎi)的房不易迅速變現(xiàn)。因?yàn)槭且苑勘旧淼盅嘿J款，所以如想將房子轉(zhuǎn)手出賣，手續(xù)復(fù)雜，不利于購(gòu)房者退市。 通過(guò)上面的介紹相信您對(duì)貸款按揭有了一個(gè)初步的了解，提醒大家，一旦與銀行簽訂了《借款合同》，就要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律義務(wù)，購(gòu)房者一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，未來(lái)收入預(yù)期，做出理性的判斷，不要盲目貸款買(mǎi)房。 二、商品房按揭貸款的程序 商品房按揭貸款的程序主要體現(xiàn)在《個(gè)人住房貸款管理辦法》第6條規(guī)定之中，結(jié)合實(shí)物操作來(lái)看，主要有以下幾個(gè)步驟： （一）購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并支付不低于20%**款。 （二）具備按揭貸款條件的申請(qǐng)人向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，提供真實(shí)的個(gè)人資料。這里提醒大家，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，金融機(jī)構(gòu)主要是各商業(yè)銀行的分理處或者營(yíng)業(yè)部，并且申請(qǐng)人對(duì)金融機(jī)構(gòu)并不具有選擇的可能，一般都要向與出賣人有特定業(yè)務(wù)關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。 （三）經(jīng)辦的金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的貸款條件進(jìn)行審查核實(shí)，決定是否法房按揭貸款； （四）借款人與貸款人簽訂按揭貸款合同，借款人如果選擇自動(dòng)劃款方式還款，應(yīng)當(dāng)在銀行開(kāi)立還款賬戶申領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡； （五）辦理?yè)?dān)保、保證或者保險(xiǎn)手續(xù)； （六）貸款人接受借款人委托，依照其指令將按揭貸款劃入出開(kāi)發(fā)商賬戶。 總之，根據(jù)上面的注意事項(xiàng)我們可以看出貸款購(gòu)房有很多優(yōu)點(diǎn)但也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，很多問(wèn)題涉及比較專業(yè)的法律知識(shí)，在您購(gòu)房時(shí)一定要謹(jǐn)慎考慮，簽訂購(gòu)房合同時(shí)**好邀請(qǐng)律師陪同，確保購(gòu)房合同中關(guān)于貸款的約定是有利于自己的，這樣在出現(xiàn)糾紛的時(shí)候可以保護(hù)好自己的權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 銀行辦理按揭貸款購(gòu)房的程序是怎樣的？
  答

  第一步：借款人在辦理貸款前，需要查明所購(gòu)樓宇是否有銀行提供個(gè)人住房按揭貸款承諾書(shū)，然后，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，填寫(xiě)《貸款申請(qǐng)審批表》，將有關(guān)材料(付首期款證明、買(mǎi)賣合同、身份證、經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源證明等原件、復(fù)印件)提交貸款銀行;第二步：發(fā)展商：作為借款保證人在貸款申請(qǐng)審批表“保證人意見(jiàn)”欄上簽字、蓋章;第三步：貸款銀行：信貸員對(duì)借款申請(qǐng)人提交的全部資料、文件進(jìn)行審查，逐級(jí)審批;第四步：貸款行領(lǐng)回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款;第五步：國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記和公證部門(mén)：辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù);第六步：通知發(fā)展商領(lǐng)回借款合同并由發(fā)展商出具付清房款證明給貸款行;第七步：通知借款人領(lǐng)回借款合同、借據(jù)、保險(xiǎn)單;第八步：貸款行信貸員將貸款檔案歸檔。銀行對(duì)個(gè)人貸款資格的審核，與工作年限有一定的關(guān)系，但并不是受到很大的影響，還需要其它的方面，如收入，學(xué)歷以及個(gè)人信用額度等等，因此要根據(jù)其它綜合情況而定。

• 問(wèn) 商品房按揭貸款程序有哪些 什么是商品房按揭貸款程序
  答

  隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的飆升，越來(lái)越多的人無(wú)法全款購(gòu)房，只能采用按揭貸款買(mǎi)房。下面搜房網(wǎng)小編向大家介紹一下商品房按揭貸款程序，希望對(duì)您有所幫助。 一、什么是商品房按揭貸款? 按揭是一種擔(dān)保方式，是指商品房預(yù)售合同中的買(mǎi)受人在支付部分購(gòu)房款后，將其與房屋出賣人簽訂的《商品房預(yù)售合同》中所擁有的對(duì)商品房的期待權(quán)作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)，商品房的出賣方作為貸款擔(dān)保人，如果房屋買(mǎi)受人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，銀行即可取得買(mǎi)受人在《商品房預(yù)售合同》中的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。 通過(guò)按揭貸款的內(nèi)容我們可以看出，辦理按揭貸款的當(dāng)事人有三方，銀行是按揭權(quán)人、購(gòu)房者為按揭人，開(kāi)發(fā)商稱為擔(dān)保人。預(yù)售商品房按揭是一種法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 (一)按揭購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)主要有： 1、按揭貸款在分期付款的基礎(chǔ)上解決了需要在短時(shí)間內(nèi)籌集大量資金的困難，將大筆資金分解為長(zhǎng)期小額資金還貸。 2、按揭貸款**不占用大量金錢(qián)，還款期限長(zhǎng)，可以把有限的資金用于多項(xiàng)投資。 3、銀行替你把關(guān)。辦借款是向銀行借錢(qián)，所以房產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣銀行自然關(guān)心，銀行除了審查你本身外，還會(huì)審查開(kāi)發(fā)商，為你把關(guān)，提高購(gòu)房的安全性。 (二)按揭購(gòu)房的缺點(diǎn)包括： 1、背負(fù)債務(wù)，心理壓力大。按揭貸款買(mǎi)房屬于典型的“花明天的錢(qián)辦今天的事”，所以按揭付款對(duì)于保守型的人不合適。 2、貸款買(mǎi)的房不易迅速變現(xiàn)。因?yàn)槭且苑勘旧淼盅嘿J款，所以如想將房子轉(zhuǎn)手出賣，手續(xù)復(fù)雜，不利于購(gòu)房者退市。 通過(guò)上面的介紹相信您對(duì)貸款按揭有了一個(gè)初步的了解，提醒大家，一旦與銀行簽訂了《借款合同》，就要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律義務(wù)，購(gòu)房者一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，未來(lái)收入預(yù)期，做出理性的判斷，不要盲目貸款買(mǎi)房。 二、商品房按揭貸款的程序 商品房按揭貸款的程序主要體現(xiàn)在《個(gè)人住房貸款管理辦法》第6條規(guī)定之中，結(jié)合實(shí)物操作來(lái)看，主要有以下幾個(gè)步驟： (一)購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并支付不低于20%**款。 (二)具備按揭貸款條件的申請(qǐng)人向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，提供真實(shí)的個(gè)人資料。這里提醒大家，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，金融機(jī)構(gòu)主要是各商業(yè)銀行的分理處或者營(yíng)業(yè)部，并且申請(qǐng)人對(duì)金融機(jī)構(gòu)并不具有選擇的可能，一般都要向與出賣人有特定業(yè)務(wù)關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。 (三)經(jīng)辦的金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的貸款條件進(jìn)行審查核實(shí)，決定是否法房按揭貸款; (四)借款人與貸款人簽訂按揭貸款合同，借款人如果選擇自動(dòng)劃款方式還款，應(yīng)當(dāng)在銀行開(kāi)立還款賬戶申領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡; (五)辦理?yè)?dān)保、保證或者保險(xiǎn)手續(xù); (六)貸款人接受借款人委托，依照其指令將按揭貸款劃入出開(kāi)發(fā)商賬戶。 總之，根據(jù)上面的注意事項(xiàng)我們可以看出貸款購(gòu)房有很多優(yōu)點(diǎn)但也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，很多問(wèn)題涉及比較專業(yè)的法律知識(shí)，在您購(gòu)房時(shí)一定要謹(jǐn)慎考慮，簽訂購(gòu)房合同時(shí)**好邀請(qǐng)律師陪同，確保購(gòu)房合同中關(guān)于貸款的約定是有利于自己的，這樣在出現(xiàn)糾紛的時(shí)候可以保護(hù)好自己的權(quán)益。

• 問(wèn) 怎樣辦理商品房按揭貸款？
  答

  辦理商品房按揭貸款的程序大致如下：⑴購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣合同，并辦理商品房買(mǎi)賣合同的登記手續(xù);⑵購(gòu)房人付清首期購(gòu)房款，向辦理按揭業(yè)務(wù)的律師提交貸款銀行要求提供各種文件，申請(qǐng)按揭貸款;⑶律師對(duì)購(gòu)房人資料作形式審查并見(jiàn)證;⑷貸款銀行對(duì)經(jīng)律師見(jiàn)證、公證處公證的購(gòu)房人提交的資料進(jìn)行審查，對(duì)合格者予以批準(zhǔn);⑸銀行與購(gòu)房人簽訂抵押貸款合同，銀行與開(kāi)發(fā)商簽訂保證合同;⑹抵押貸款后，購(gòu)房人在律師的指引下到貸款銀行認(rèn)可的公證處辦理相關(guān)公證手續(xù);⑺律師為購(gòu)房人代辦該商品房的保險(xiǎn)，抵押期間保險(xiǎn)單正本由貸款銀行收押;⑻貸款銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款，通常按貸款合同或保證合同的約定直接匯入開(kāi)發(fā)商在貸款銀行開(kāi)立的售房款帳戶或轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的存款帳戶;⑼借款人在貸款銀行開(kāi)設(shè)還款帳戶，按期向該帳戶還款付息，直至結(jié)清全部貸款本息;⑽抵押期間取得的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)交貸款銀行保管;⑾貸款到期日前，借款人如果提前償還貸款，應(yīng)按合同約定向貸款銀行提出申請(qǐng);⑿貸款結(jié)清后，借款人從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回房地產(chǎn)權(quán)證等抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，到原抵押登記部門(mén)辦理抵押登記涂銷手續(xù)。

• 問(wèn) 商品房按揭程序是怎樣的？需要注意哪些？
  答

  一、按揭購(gòu)房的程序 （一）在辦理按揭購(gòu)房前，我們先要知道自己是不是具有申請(qǐng)住房貸款的條件，主要包括以下幾點(diǎn)： 第一，具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，個(gè)人資信良好； 第二，已經(jīng)簽訂合法有效的購(gòu)房合同； 第三，所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合銀行的要求； 第四，已交付20%以上的**款； 第五，具有銀行要求的其他相關(guān)材料。 如果您符合上面的條件，又具有按期償還貸款本息的意愿和能力，就可以向銀行申請(qǐng)貸款，簽訂借款合同了，那么辦理按揭購(gòu)房的程序是在那樣的呢？下面為您介紹： （二）按揭購(gòu)房的程序和步驟： 1、填寫(xiě)銀行貸款的申請(qǐng)表，并提交相關(guān)材料。相關(guān)材料就是上面提到的，經(jīng)濟(jì)收入證明和身份證明，購(gòu)房合同等等。 2、銀行收到申請(qǐng)表，對(duì)購(gòu)房者提供的資料進(jìn)行調(diào)查。在這里提醒大家，一定要保證自己提供的資料真實(shí)可靠，不然會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。 3、銀行調(diào)查后認(rèn)為符合貸款條件的，進(jìn)行內(nèi)部審批。 4、批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)，通知購(gòu)房者簽訂《借款合同》，并開(kāi)立還款專用賬戶。 5、辦理房屋抵押手續(xù)。一般銀行會(huì)與購(gòu)房者簽訂一份委托協(xié)議，由銀行辦理按揭購(gòu)房所需的抵押手續(xù)。 6、銀行向開(kāi)發(fā)商支付貸款，購(gòu)房者開(kāi)始還款。 為商品房購(gòu)買(mǎi)者提供按揭貸款，在一定程度上緩解了資金緊張的狀況，使老百姓購(gòu)買(mǎi)商品房成為可能，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了融資手段。目前，由于對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無(wú)規(guī)定，按揭貸款合同條款多為銀行制定的格式條款，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)合同條款沒(méi)有修改的自由，因此可能導(dǎo)致出現(xiàn)按揭合同糾紛。購(gòu)房者在貸款買(mǎi)房時(shí)應(yīng)注意自己的義務(wù)，不要違反義務(wù)而承擔(dān)法律責(zé)任。 （一）根據(jù)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定出現(xiàn)糾紛時(shí)的責(zé)任承擔(dān)人。例如購(gòu)房者不能按約償還貸款，銀行起訴的，開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人應(yīng)該是共同被告。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)糾紛，銀行作為結(jié)果的承擔(dān)者也應(yīng)該參加訴訟。 （二）購(gòu)房者在未能全部清償貸款前，不能擅自轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)及使用權(quán)，也不能重復(fù)抵押該房屋，對(duì)擅自轉(zhuǎn)讓及設(shè)置重復(fù)抵押的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。 （三）購(gòu)房者不認(rèn)真履行義務(wù)，到期不償還貸款及利息又不交出按揭房屋的，可以判決購(gòu)房者償還貸款本金利息以及承擔(dān)違約責(zé)任，也可以判決以抵押的房屋的拍賣、變賣所得的價(jià)款或折價(jià)的價(jià)款優(yōu)先受償給銀行，如仍不足以償還債務(wù)的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，事后向購(gòu)房者追償。 由此我們可以看出，貸款買(mǎi)房后購(gòu)房者不但變成了“房奴”需要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)壓力，而且也變成了法律義務(wù)的承擔(dān)者，如果違反了這些義務(wù)，就會(huì)被依法追究責(zé)任。按揭貸款，雖然能使市場(chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的**有效手段，也會(huì)因此產(chǎn)生更多的法律糾紛。因?yàn)橘J款買(mǎi)房牽扯到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行、甚至第三人的相關(guān)利益，訴訟時(shí)更為復(fù)雜，建議購(gòu)房者辦理貸款時(shí)謹(jǐn)慎考慮，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)請(qǐng)律師協(xié)助，避免承擔(dān)不必要的法律責(zé)任。

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• 問(wèn) 商品房按揭程序是怎樣的？需要注意什么？
  答

  商品房抵押貸款，是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)人（貸款人），保證抵押權(quán)人為第一受益人并保證履行商品房按揭（抵押）貸款合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。 辦理商品房按揭貸款的程序如下： 1、簽訂房屋買(mǎi)賣合同：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣合同，并辦理商品房買(mǎi)賣合同的登記手續(xù)； 2、付清**，申請(qǐng)按揭貸款：購(gòu)房人付清首期購(gòu)房款，準(zhǔn)備材料申請(qǐng)按揭貸款； 3、貸款銀行審查并批準(zhǔn)：貸款銀行對(duì)經(jīng)律師見(jiàn)證、公證處公證的購(gòu)房人提交的資料進(jìn)行審查，對(duì)合格者予以批準(zhǔn)； 4、簽訂抵押貸款合同及保證合同：銀行與購(gòu)房人簽訂抵押貸款合同，銀行與開(kāi)發(fā)商簽訂保證合同； 5、抵押合同公證：抵押貸款合同簽訂后，購(gòu)房人到貸款銀行認(rèn)可的公證處辦理相關(guān)公證手續(xù)； 6、購(gòu)房人辦理該商品房的保險(xiǎn)，抵押期間保險(xiǎn)單正本由貸款銀行收押； 7、貸款銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款，通常按貸款合同或保證合同的約定直接匯入開(kāi)發(fā)商在貸款銀行開(kāi)立的售房款帳戶或轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的存款帳戶； 8、借款人在貸款銀行開(kāi)設(shè)還款帳戶，按期向該帳戶還款付息，直至結(jié)清全部貸款本息； 9、貸款結(jié)清后，借款人從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回房地產(chǎn)權(quán)證等抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，到原抵押登記部門(mén)辦理抵押登記涂銷手續(xù)。

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