商品房買賣如何按揭貸款 這種方式有哪些好處

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• 141****0969

  九十年代初，隨著房地產業(yè)的興起，“按揭”一詞逐漸被人們所了解。“按揭”一詞從香港傳入，是英語＂Ｍortgage＂的粵語音譯。 有些購房者認為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，事實上按揭是一種法律關系，屬于英美平衡法體系，并不存在于我國現(xiàn)行的法律體系中，所以對一般購房者來說，理解起來有一定難度。 我們目前所使用的按揭，一般指個人購置商品房抵押貸款。按揭作為擔保的法律關系為：在項目的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構貸款支付給賣方。在房產證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產證辦理完畢 之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權讓與給銀行作為償還貸款的擔保。買方還清所有貸款本金及利息后能優(yōu)先獲得賠償?？蓪⑵跈嘹H回，取得房產 證。如果買方在貸款期限內違約，或不能償還貸款，銀行有權處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。 為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。 按揭的條件 各銀行一般都要求按揭貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和 收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；（3）不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分 的20%作為購房首期付款； （4）有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；（5）具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:28

相關問題

• 問 商品房按揭還款方式有哪些？
  答

  一般來說是房屋貸款有兩種還款方式，為等額本金還款法和等額本息還款法。1、等額本息還款是目前**為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。等額本息的還款方式就是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。2、等額本金還款，又可以叫做利隨本清、等本不等息還款法。這種方式貸款人會將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

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• 問 商品房買賣付款方式有哪些？
  答

  購買商品房，主要有以下付款方式：　　一、一次性付款　　是過去**為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售?！　±阂淮涡愿犊钜话愣寄軓匿N售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產權，如果是期房則這種付款方式價格**低?！　”祝阂淮涡愿犊钚枰I集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大?！　《⒎制诟犊睢　∮址譃槊庀⒎制诟犊詈偷拖⒎制诟犊?，是目前比較吸引人的付款方式?！　±壕徑庖淮涡愿犊畹慕洕鷫毫?，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾?！　”祝悍制诟犊铍S著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高?！　∪?、按揭付款 　　即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的**有效手段?！　±嚎梢曰I集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢?！　”祝耗壳笆掷m(xù)繁瑣、限制較多。

• 問 商品房買賣**常見的計價方式有哪些？
  答

  按套內建筑面積計價，是近年來出現(xiàn)的一種單價計價方式，它撇開了公攤面積的影響，能有效減少購房面積的糾紛，受到購房者的歡迎。按套（單元）計價，屬于傳統(tǒng)的總價計價方式，在別墅買賣中常常用到，二手房買賣也較為常見。

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• 問 商品房按揭還款方式有什么？
  答

  一般采用的是等額本息或等額本金還款方式。在貸款利率不變的情況下：等額本息每月還款月供總金額不變，其中本金部分逐月遞增，利息部分逐月遞減，還款壓力相對來說會比較??；等額本金每月月供總額逐月遞減，本金每月不變，剛開始還款利息比較多，還款壓力相對比較大，但總體會比等額本息還款方式節(jié)省一些利息。

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• 問 商品房按揭貸款計息方式有哪幾種
  答

  貸款對象貸款對象，是指銀行對哪些部門、企業(yè)、單位和個人發(fā)放貸款。其實質是選擇貸款投向，確定貸款范圍和結構。商業(yè)銀行貸款對象的確定：一要反映信貸資金運動的本質要求，貸款出去要能保證償還付息；二要符合商業(yè)銀行貸款原則的要求，貸款發(fā)放要遵循效益性、安全性、流動性原則；三要體現(xiàn)貨款投向政策的要求，貸款的投向要服從國家產業(yè)政策。因此，商業(yè)銀行的貸款對象必須是經營性企業(yè)單位，即具有經濟收入，預付的價值能夠得到補償和增值，有歸還貸款本息的資金來源。凡非經營性、沒有經濟收入的單位，只能作為財政撥款對象，而不能成為銀行貸款對象?？傊?，在社會主義市場經濟條件下，一切從事生產、流通和為生產流通提供勞務服務的經營性企業(yè)單位以及個體經濟都可以成為貸款對象。根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定：貸款對象應當是經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業(yè)法人、其他經濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。(二)貸款條件貸款條件，是指具備什么條件的對象才能取得貸款。是對貸款對象提出的具體要求。凡在對象之內，而又滿足條件要求的企業(yè)單位就可取得銀行貸款。確定貸款條件的依據(jù)是：企業(yè)單位設置的合法性、經營的獨立性、自有資本的足夠性、經營的盈利性及貸款的安全性。因此，凡需要向銀行申請貸款的企事業(yè)單位、個人必須具備以下基本條件。我國商業(yè)銀行現(xiàn)行貸款條件為：1．經營的合法性2．經營的獨立性3．有一定數(shù)量的自有資金4．在銀行開立基本賬戶5．有按期還本付息的能力八、貸款用途和種類(一)貸款用途貸款用途是指貸款在企業(yè)資金占用中所表現(xiàn)出來的使用方向和范圍。它是具體規(guī)定企業(yè)什么樣的資金需要可以便用貸款，以及這些資金需要中多大部分由銀行貸款解決。現(xiàn)行貸款用途主要是用于存貨和固定資產更新改造的資金需要。從流動資金看，工業(yè)企業(yè)的貸款主要用于原材料儲備、在產品和產成品存貨的資金需要。商業(yè)企業(yè)的貸款主要用于商品存貨的資金需要以及工商企業(yè)在商品銷售過程中結算在途資金需要。從固定資金看，主要用于企業(yè)技術進步、設備更新的資金需要，企業(yè)新建、改造、擴建的資金需要，以及企業(yè)進行科技開發(fā)的資金需要(包括部分流動資金)。在消費領域主要用于民用商品房和汽車的購置而引起的資金需要。九、貸款種類現(xiàn)行貸款種類的劃分標準及種類如下：(一)按貸款經營屬性劃分1，自營貸款。指貸款人以合法方式籌集的資金自主發(fā)放的貸款，其風險由貸款人承擔，并由貸款人收**金和利息。2．委托貸款。指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人(即受托人)根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人(受托人)只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。3．特定貸款。指經國務院批準并對貸款可能造成的損失采取相應補救措施后責成國有獨資商業(yè)銀行發(fā)放的貸款。(二)按貸款使用期限劃分1．短期貸款。指貸款期限在1年以內(含1年)的貸款。2．中、長期貸款。中期貸款指貸款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的貸款。長期貸款，指貸款期限在5年(不含5年)以上的貸款。人民幣中、長期貸款包括固定資產貸款和專項貸款。(三)按貸款主體經濟性質劃分1．國有及國家控股企業(yè)貸款。2．集體企業(yè)貸款。3．私營企業(yè)貸款。4．個體工商業(yè)者貸款。(四)按貸款信用程度劃分1．信用貸款。指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。2．擔保貸款。指保證貸款、抵押貸款、質押貸款。保證貸款，指按規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發(fā)放的貸款。抵押貸款，指按規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發(fā)放的貸款。質押貸款，指按規(guī)定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物發(fā)放的貸款。3．票據(jù)貼現(xiàn)。指貸款人以購買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。(五)按貸款在社會再生產中占用形態(tài)劃分1．流動資金貸款。2．固定資金貸款。(六)按貸款的使用質量劃分1．正常貸款。指預計貸款正常周轉，在貸款期限內能夠按時足額償還的貸款。2．不良貸款。不良貸款包括呆賬貸款、呆滯貸款和逾期貸款。呆賬貸款，指按財政部有關規(guī)定列為呆賬的貸款。呆滯貸款，指按財政部有關規(guī)定，逾期(含展期后到期)并超過規(guī)定年限以上仍來歸還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規(guī)定年限但生產經營已終止、項目已停建的貸款(不含呆賬貸款)。逾期貸款，指借款合同約定到期(含展期后到期)未歸還的貸款(不含呆滯貸款和呆賬貸款)。(七)按國際慣例(風險度)對貸款質量的劃分將銀行貸款劃分為正常、關注、次級、可疑、損失五個等級，后三類貸款稱為不良貸款或為有問題貸款。十、貸款期限、利率、貼息和結息(一)貸款期限金融機構貸款的期限主要是依據(jù)企業(yè)的經營特點、生產建設周期和綜合還貸能力等，同時考慮到銀行的資金供給可能性及其資產流動性等因素，由借貸雙方共同商議后確定。貸款期限在借款合同中標明。自營貸款期限**長一般不得超過10年(對個人購買自用普通住房發(fā)放的貸款**長期限可到20年)，超過10年應當報中國人民銀行備案。票據(jù)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)期**長不得超過6個月，貼現(xiàn)期限為從貼現(xiàn)之B起到票據(jù)到期日止。貸款到期不能按期歸還的，借款人應當在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。借款人未申請展期或申請展期末得到批準，其貸款從到期日算起，轉入逾期貸款賬戶。(二)貸款利率貸款人應當在中國人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限范圍內，確定每筆貸款利率，并在借款合同中標明。貸款利率的上下限是指中國人民銀行在基準利率的基礎上規(guī)定一個浮動幅度，在這個幅度內，由貸款人和借款人協(xié)商后確定貸款利率。貸款人和借款人應當按借款合同和有關計息規(guī)定按期計收或支付利息。(三)貼息及結息為了促進某些產業(yè)和地區(qū)經濟的發(fā)展，有關地方、部門可以對某些貸款補貼利息。貸款的貼息，實行誰確定、誰貼息的原則。對有關部門貼息的貸款，承辦銀行應當自主審查’發(fā)放，并根據(jù)《貸款通則》的有關規(guī)定嚴格管理：除國務院規(guī)定外，任何單位和個人無權決定停息、減息、緩息和免息。十一、貸款方式(一)貸款方式的含義貸款方式是指貸款的發(fā)放形式。它體現(xiàn)銀行貸款發(fā)放的經濟保證程度。反映貸款的風險程度。(二)貸款方式的選擇依據(jù)貸款方式的選擇主要依據(jù)借款人的信用和貸款的風險程度，對不同信用等級的企業(yè)，不同風險程度的貸款，應選擇不同的貸款方式，以防范貸款風險。(三)具體貸款方式我國商業(yè)銀行采用的貸款方式有信用放款、保證貸款、票據(jù)貼現(xiàn)，除此之外，還包括賣方信貸和買方信貸。1．信用貸款方式信用貸款方式是指單憑借款人的信用，無需提供擔保而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式沒有現(xiàn)實的經濟保證，貸款的償還保證建立在借款人的信用承諾基礎上，因而，貸款風險較大。2．擔保貸款方式擔保貸款方式是指借款人或保證人以一定財產作抵押(質押)，或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式具有現(xiàn)實的經濟保證，貸款的償還建立在抵押(質押)物及保證人的信用承諾基礎上。3．貼現(xiàn)貸款方式貼現(xiàn)貸款方式是指借款人在急需資金時，以未到期的票據(jù)向銀行融通資金的一種貸款方式。這種貸款方式，銀行直接貸款給持票人，間接貸款給付款人，貸款的償還保證建立在票據(jù)到期付款人能夠足額付款的基礎上。十二、貸款程序(一)貸款申請(二)貸款審批(三)簽定合同(四)貸款發(fā)放(五)貸款的管理和收回十三、信貸監(jiān)督與制裁(一)信貸監(jiān)督貸款監(jiān)督，是銀行在辦理信貸業(yè)務過程中，對國民經濟各部門、各單位的經濟活動進行檢查、分析、督促、制約的行為。其實質是運用信貸、利率杠桿，對企業(yè)經濟活動產生影響和制約作用。

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