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近年來，隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主，通常是小戶型，大挑高，不限購，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積近2倍。 但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權(quán)法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰，會不會被國家收回等一系列問題也引發(fā)了人們的關(guān)注。 時下，房地產(chǎn)市場有很多項(xiàng)目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產(chǎn)權(quán)證上面房子的產(chǎn)權(quán)年限是長時間，是不是小產(chǎn)權(quán)房，都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注是什么。第二，如果寫的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個期限。每一塊項(xiàng)目的用途不同，期限也不一樣，比如說，土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，看項(xiàng)目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預(yù)售許可證上面的內(nèi)容一致。 根據(jù)小編了解的情況，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于限購令調(diào)控的范圍，在實(shí)施限購政策的大中城市走進(jìn)了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購房者列出商住兩用房的特點(diǎn)提醒大家注意： 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用較高。由于商住兩用房的水電價格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高；物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費(fèi)用較高； 2.產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補(bǔ)交土地出讓金； 3.商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)； 4.沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便； 5.按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款； 6.購買時不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。 其實(shí)綜合來看，小編認(rèn)為商住兩用房的優(yōu)劣勢都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢；目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，**較高50%。 **后，小編認(rèn)為，商住兩用房在未來的不限購優(yōu)勢將逐步減弱，未來出售難度將會增加促使消費(fèi)者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實(shí)，商住兩用房**大的優(yōu)勢是不限購，但目前松綁限購政策是市場主流趨勢，會有更多的人具備購房資格；其次五個城市雖然短期內(nèi)不會取消限購，但是不排除未來限購政策有所放寬，一旦只能有所松動，商住兩用房的需求將會有明顯下降。 對于購房者來說，商住房只是過渡住房一般3-5年后，消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力充裕，購房資質(zhì)符合，必然會選擇換房。不限購優(yōu)勢減弱，加之商住兩用房的高額稅費(fèi)，出手的難度增大。未來商住兩用房整體價格預(yù)計面臨回落的壓力，上漲的空間很小。
商住兩用房子值得購買嗎?商住兩用房子買房人要繳納稅費(fèi)嗎?
144****7875 | 2016-05-23 16:32:40
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131****6879
國家規(guī)定商業(yè)用地的出讓年限不超過50年，住宅用地的出讓年限不超過70年。 作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)該是商業(yè)用地出讓10年后方進(jìn)行開發(fā)，此時土地剩余使用年限僅余40年。 《物權(quán)法》的出臺，解決的**大問題就是承認(rèn)私人財產(chǎn)與國家、集體財產(chǎn)一樣受到國家法律的保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。明確鼓勵人們創(chuàng)造財富，積累財富。由于解放后城市土地收歸國有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。 目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實(shí)施土地出讓制度時間不長，目前還沒有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。 不過《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”至于詳細(xì)的法律還未出臺，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)?，土地使用?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請并繳納土地出讓金。 從國家的發(fā)展趨勢來看，政府越來越重視保障人民的基本居住權(quán)，可以預(yù)計的是，土地到期后補(bǔ)交的出讓金也不會太高，因此我認(rèn)為你不用擔(dān)心，該房子完全可以購買。 商住兩用房稅費(fèi) 一、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%) 2、 交易費(fèi)：3元/平方米 3、 測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定 4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。 二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 交易費(fèi)：3元/平方米 2、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 3、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除) 4、土地出讓金：比較復(fù)雜不列舉(非住房性房產(chǎn)必須要繳納的)
查看全文↓ 2016-05-23 16:37:40
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聽說商住兩用房挺方便的，但具體好不好，還得多問問。
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商住兩用標(biāo)準(zhǔn)繳納稅費(fèi)： 1、契稅：3% 2、營業(yè)稅：（**低網(wǎng)簽價-原購房價）*5.6% 3、土地增值稅：（按差額）*30% 4、個人所得稅：（按差額）*20% 本人成交數(shù)單商住兩用，，房本滿不滿五年，沒關(guān)系！小額貸款跟全款的稅費(fèi)一樣低**比例**低50%，貸款**高50%。
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商住兩用房可用于投資。1、商住兩用房一般指即可以用于投資，如辦公和出租，也可以用于自住的房屋2、現(xiàn)在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)3、開發(fā)商對于該類產(chǎn)品的規(guī)劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標(biāo)間式公寓4、該類不動產(chǎn)投資，每年回報率一般會高于銀行五年期存款利率，風(fēng)險較低，投資自住兩相宜
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商住兩用房值得投資嗎? 首先，商住兩用房可用于投資。 第1、商住兩用房一般指即可以用于投資，如辦公和出租，也可以用于自住的房屋； 第2、現(xiàn)在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)； 第3、開發(fā)商對于該類產(chǎn)品的規(guī)劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標(biāo)間式公寓； 第4、該類不動產(chǎn)投資，每年回報率一般會高于銀行五年期存款利率，風(fēng)險較低，投資自住兩相宜。 那么商住兩用房投資有沒有風(fēng)險呢？先來看來商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)吧! 商住兩用房優(yōu)點(diǎn)： 1、 不限購； 2、 單價便宜； 3、 可辦營業(yè)執(zhí)照 4、 作為投資的話回報率較高 商住兩用房缺點(diǎn)： 1，商住樓**多只能貸50%，且不能用公積金貸款； 2，商住樓不能用管道煤氣，不能用明火做飯； 3，商住樓如果辦公的多，進(jìn)出人員會比較雜亂； 4，商住樓一般公攤大，實(shí)際使用率低； 5，使用年限40－50年 除了上面這些，其實(shí)通過商住不限購、住宅房限購這個政策，也可以知道，限購的東西一定是稀缺的，一旦住宅房解除限購，必然會報復(fù)性反彈，未來**空間更大。 因此，實(shí)際上住宅房在解除限購前的較低房價，等于政府給本地戶口者的一種變相福利。如果擁有本地戶口，無疑買住宅房是**好的選擇。
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