昆明商住兩用好不好?商住兩用房有什么弊端?

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• 157****4069

  商住兩用房是什么概念?在現(xiàn)行政策下是否限購(gòu)呢?現(xiàn)在小編來(lái)為大家解答!"商住兩用"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進(jìn)行商業(yè)房屋開(kāi)發(fā)，也可以進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。但是建設(shè)工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅，并不存在商住兩用房的法律概念。 如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)樓房是"商住兩用"的，則很可能是：同一幢樓部分是商業(yè)的(比較多的是裙房和下面的樓層)，部分是住宅的。 房產(chǎn)證的用途寫(xiě)著商品住宅，就是住宅房;未寫(xiě)明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公房。商務(wù)辦公房與住宅還是有很大區(qū)別的。 在當(dāng)前樓市限購(gòu)不斷升級(jí)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，一些房企為了拓展生存空間，紛紛將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)物業(yè)，并推出一些‘商住兩用’房項(xiàng)目。”專(zhuān)業(yè)人士表示，隨著“商住兩用”項(xiàng)目的增多，其中的隱憂(yōu)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，值得引起各方關(guān)注。 “商住兩用”房出售成本高 所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅觀(guān)念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 據(jù)了解，“商住兩用”項(xiàng)目與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)年限不同，配套設(shè)施不同，容積率及綠化、公共設(shè)施面積不同，安全級(jí)別不同，物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓契稅不同等問(wèn)題上。比如，“商住兩用”項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過(guò)144平方米）。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。對(duì)此，專(zhuān)業(yè)人士提醒：從投資置業(yè)的角度看，投資人出手這類(lèi)物業(yè)或?qū)⒊袚?dān)巨大的出售成本。 “這種房子不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，**高一些，50%左右，且不能申請(qǐng)公積金貸款?！蹦成套捎梅繕I(yè)主表示，“這樣的房屋格局好，LOFT戶(hù)型，很受年輕人青睞，花1萬(wàn)多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動(dòng)、休閑等，非常方便。買(mǎi)30平方米相當(dāng)于買(mǎi)60平方米，很劃算?！钡摌I(yè)主同時(shí)也表示，房子隔音效果不是很好。 “我看了一些商住兩用的房子，但是感覺(jué)房屋質(zhì)量并不是很好，而且也不怎么劃算?！?*近準(zhǔn)備買(mǎi)房的小李向記者表示，雖然自己此前曾傾心于LOFT戶(hù)型的小資情調(diào)，但是在看了幾次房后，還是打消了這個(gè)念頭。據(jù)了解，很多商住兩用房都打著買(mǎi)一送一的旗號(hào)，所謂買(mǎi)一送一其實(shí)就是常說(shuō)的LOFT戶(hù)型，如北京某商住兩用房，建筑面積56平方米，卻開(kāi)出了195萬(wàn)元的總價(jià)，合3.5萬(wàn)多元每平方米，但由于是LOFT戶(hù)型，在使用面積上大了近乎一倍，如此平均下來(lái)就顯得較為劃算，吸引了比較多的購(gòu)房者。 “商住兩用”房生活成本高 調(diào)查顯示，商住兩用房之所以日漸火熱，究其原因還是不限購(gòu)，不用看戶(hù)籍也不用看納稅證明。購(gòu)房人小李表示：“房屋格局好，LOFT戶(hù)型，可以自己改成復(fù)式居住，總價(jià)位處于可以接受的水平?！睂?duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，無(wú)論是置業(yè)者還是投資者，購(gòu)置“商住兩用”項(xiàng)目雖然可以規(guī)避樓市限購(gòu)政策，但是其中還是隱藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)，在置業(yè)之前一定要謹(jǐn)慎考慮，綜合衡量。 據(jù)專(zhuān)業(yè)人士介紹，首先商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷(xiāo)售時(shí)承諾是民用的水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但也是偷偷摸摸不敢寫(xiě)入合同中，大部分“商住兩用”產(chǎn)品無(wú)法保障購(gòu)房人按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。 此外商住兩用房**50%，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年。其次，商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。“商住兩用”房安全隱憂(yōu)多 商住兩用房一般無(wú)法遷入戶(hù)口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會(huì)等，也就是說(shuō)不會(huì)被強(qiáng)制配套幼兒園、**，醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。而這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。 目前大多數(shù)“商住兩用”項(xiàng)目都是酒店式公寓設(shè)計(jì)，一梯往往容納很多住戶(hù)，出入也很不方便，安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂(yōu)。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶(hù)嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶(hù)晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚，有的反映光污染問(wèn)題，很多商家晚上開(kāi)的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。這些都是置業(yè)者必須要考慮的問(wèn)題。 據(jù)相關(guān)資料顯示，近年來(lái)在土地出讓環(huán)節(jié)，地方政府考慮到配套設(shè)施的完善，單純的住宅用地、商業(yè)用地越來(lái)越少，更多的是一種“綜合搭配”出售，即在一塊土地上既有住宅又有商業(yè)服務(wù)等。 “公寓房五證齊全，只是表面上的合法。”全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授郭松海認(rèn)為，如果認(rèn)真追究，圍繞居住設(shè)計(jì)的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是在打政策的“擦邊球”，是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段、廣告策略。有專(zhuān)業(yè)人士指出，這是一種開(kāi)發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為，在上世紀(jì)90年代初，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)紅極一時(shí)，放量激增后，市場(chǎng)迅速低迷，很多已經(jīng)批復(fù)的商業(yè)物業(yè)被迫以商務(wù)公寓或酒店公寓的形式推出。 “對(duì)于自由職業(yè)或者居家辦公者，選擇商住兩用房是要慎之又慎?！睂?zhuān)業(yè)人士提醒，因?yàn)檫@兩種人的主要購(gòu)買(mǎi)目的還是住，選擇商住兩用勢(shì)必會(huì)受到“商”的干擾，并且很多公共部分的費(fèi)用都要與“商”們平攤。對(duì)于建筑材料來(lái)說(shuō)，商業(yè)樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范要比住宅嚴(yán)格，但是對(duì)于商住兩用房，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，這也將是一個(gè)巨大的隱患。  

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商住兩用好不好 商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)都有哪些
  答

  自前兩年限購(gòu)實(shí)施以來(lái)，商住兩用房打著“低價(jià)”、不限購(gòu)”的標(biāo)簽開(kāi)始走紅市場(chǎng)。商住兩用房的出現(xiàn)讓很多目前買(mǎi)房資金相對(duì)不足的年輕人看到了希望。但是商住兩用好不好？商住兩用房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)你了解嗎？ 一、商住兩用房的優(yōu)點(diǎn)： 1、價(jià)格便宜。 2、地理位置優(yōu)越。 3、購(gòu)買(mǎi)時(shí)，不受戶(hù)口，收入等限制。 二、商住兩用房的缺點(diǎn)： 1、可能不是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 2、產(chǎn)權(quán)只有40年。 3、水、電、物業(yè)費(fèi)用比較高。 4、**需要五成。 5、**速度慢。 6、不能落戶(hù)口。 7、沒(méi)有學(xué)區(qū)劃分。 8、不能使用個(gè)人住房公積金貸款。 9、生活環(huán)境不佳。比如，人員流動(dòng)性大且比較雜亂，開(kāi)公司者生活不規(guī)律，晚上休息比較晚；衛(wèi)生條件不好，蟑螂會(huì)比較多；經(jīng)常有找錯(cuò)房門(mén)，喝酒鬧事的情況出現(xiàn)。 以上就是關(guān)于“商住兩用好不好”、“商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)”的相關(guān)分析和解答，如果只是單純的為了避開(kāi)租房而購(gòu)買(mǎi)一套商住房自己住，還是不錯(cuò)的，畢竟價(jià)格便宜、而且地段好，買(mǎi)房也沒(méi)有限制因素。但如果是長(zhǎng)期生活居住，建議謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。  

• 問(wèn) ??購(gòu)買(mǎi)商住兩用房好不好?商住兩用房到期怎么辦?
  答

  商住兩用房使用年限到期怎么辦？1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條之規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定： （一） 居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。而這個(gè)年限又是從土地的使用權(quán)取得的時(shí)間算起的，所以實(shí)際中會(huì)比50年還要短。2、對(duì)于非居住用地的項(xiàng)目，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在價(jià)格定位上稍微降低，以此作為吸引購(gòu)房者的條件，而具體是否會(huì)因?yàn)槟晗迒?wèn)題對(duì)購(gòu)房者有補(bǔ)貼，這就要看開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身情況自己決定了。您若要購(gòu)買(mǎi)此項(xiàng)目可就此與開(kāi)發(fā)商溝通。3、對(duì)于購(gòu)房者而言，主要的影響還在于年限方面，增加了購(gòu)房者今后的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。比如土地使用權(quán)到期后，需要通過(guò)交納土地使用費(fèi)的方式重新獲得使用權(quán)。至于土地使用費(fèi)如何交納、金額是多少目前還沒(méi)有明確的規(guī)定出臺(tái)。4、土地使用年限到期后將要繳納一定比例的土地出讓金來(lái)延續(xù)使用年限，新實(shí)施的物權(quán)法規(guī)定住宅使用70年后自動(dòng)續(xù)期，對(duì)于其他性質(zhì)下的土地到期后如何處理并沒(méi)做詳細(xì)的規(guī)定，通常都是需要向管理部門(mén)申請(qǐng)，通過(guò)審批之后交納一定的費(fèi)用續(xù)期。以上商住兩用房使用年限到期供您參考，**終是否購(gòu)買(mǎi)需要您根據(jù)自身的情況，權(quán)衡決定。

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• 問(wèn) 買(mǎi)商住兩用房好不好啊？
  答

  1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊(cè)公司辦公，是適應(yīng)一線(xiàn)城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費(fèi)用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會(huì)更嚴(yán)格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會(huì)更完善，相應(yīng)物業(yè)費(fèi)相對(duì)也會(huì)高一些。2、商住兩用房的優(yōu)勢(shì)是：可以注冊(cè)公司，可居住可辦公，不限購(gòu)，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)。目前存在的劣勢(shì)是：不能戶(hù)口落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，**50％。3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開(kāi)發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。4、開(kāi)發(fā)商如果稱(chēng)某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱(chēng)為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫(xiě)著是商品住宅，就是住宅房；未寫(xiě)明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。買(mǎi)商住兩用房注意事項(xiàng)1、商住兩用的房屋產(chǎn)權(quán)是40年，至于產(chǎn)權(quán)到期之后房子如何處理，《物權(quán)法》并沒(méi)有做出相應(yīng)規(guī)定。2、商住兩用的房屋可以注冊(cè)公司但是不能落戶(hù)。3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款，且貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且**多可貸房款的50%，時(shí)間**多貸10年。4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時(shí)，稅費(fèi)要比一般商品房高。契稅征收評(píng)估價(jià)的3%，個(gè)稅征收差額的2%，營(yíng)業(yè)稅征收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產(chǎn)稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。注：差額=房屋成交價(jià)-房屋上手價(jià)5、商住兩用房一般會(huì)按照商業(yè)用水、用電的價(jià)格來(lái)計(jì)算水電費(fèi)用，會(huì)比普通住宅的水電費(fèi)略高。

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• 問(wèn) 商住兩用房房屋產(chǎn)權(quán)是怎么算的 商住兩用房好不好
  答

  買(mǎi)房，大家**關(guān)心的就是房屋的產(chǎn)權(quán)年限。自限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，商住兩用房打著“低價(jià)”、不限購(gòu)”的標(biāo)簽開(kāi)始走紅市場(chǎng)。商住兩用房的出現(xiàn)讓很多目前買(mǎi)房資金相對(duì)不足的年輕人看到了希望。但是商住兩用房好不好，產(chǎn)權(quán)年限是多少年你知道嗎？房屋產(chǎn)權(quán)怎么算你真的了解嗎？本期就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了一一解答。 一、商住兩用房房屋產(chǎn)權(quán)怎么算？ 商住兩用房，既可以居住，又可以注冊(cè)公司辦公。商住兩用房的土地使用年限50年，一般到手40多年。房屋產(chǎn)權(quán)年限起始日是從開(kāi)發(fā)商取得土地的使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算的。 如：如2010年開(kāi)發(fā)商拿地， 2014年開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，而2015年購(gòu)買(mǎi)該房，那么該房還剩的產(chǎn)權(quán)年限為： 50年產(chǎn)權(quán)年限—（2015年-2010年）=50-5=45年產(chǎn)權(quán)年限。 二、買(mǎi)商住兩用房好嗎？買(mǎi)商住兩用房要注意什么？ 1、商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主，會(huì)帶來(lái)很多不安全和不安定的因素。 2、商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō)，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。 3、會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際**、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 4、商住兩用房是不能進(jìn)行戶(hù)口落戶(hù)的，不能劃分學(xué)區(qū)，**比例較高。 以上就是關(guān)于商住兩用房房屋產(chǎn)權(quán)怎么算以及買(mǎi)商住兩用房需要注意的一些事項(xiàng)。如果家庭想要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子，一定要了解這類(lèi)房子的利弊；特別是有適齡兒童的家庭首次購(gòu)買(mǎi)房子，這類(lèi)房子不能落戶(hù)也沒(méi)有學(xué)區(qū)劃分，購(gòu)買(mǎi)更需謹(jǐn)慎。  

• 問(wèn) ??購(gòu)買(mǎi)商住兩用房好不好?商住兩用房到期怎么辦?可以續(xù)期嗎？
  答

  一般來(lái)說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成的，但是房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為4年50年或70年不等，房屋到期后可通過(guò)重新繳納土地出讓金獲得土地使用權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”土地使用70年到期后，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。其處理方法大致如下：土地使用者向土地管理部門(mén)提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。第二土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。第三土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)的補(bǔ)償。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條【建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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