什么是商品房預(yù)售合同的“更名費”如何分析商品房預(yù)售合同的“更名費”

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• 147****4125

  如果留心一下房屋中介廣告，就會發(fā)現(xiàn)“二手房”交易中存在這樣一類特殊的交易——賣主出售尚未實際交付的預(yù)售商品房——交易的廣告中經(jīng)常會出現(xiàn)“可辦理更名”的字眼。如果買主決定接受上述交易，通常會被要求支付一筆不菲的“更名費”， 據(jù)稱此是為了買主交易后能夠順利地辦到房屋產(chǎn)權(quán)證而支付給開發(fā)商及登記機構(gòu)的費用。 很少有買主駐足細想：我為什么需要支付“更名費”?本文擬通過上述特殊交易進行法律層面的分析，試圖解答這一問題。 一、交易的標的 上述被俗稱為“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”的交易通常具備四個特點：(1)賣主已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同;(2)賣主已經(jīng)按照合同約定的標準向開發(fā)商繳清了購房款;(3)開發(fā)商已經(jīng)將該預(yù)售合同在產(chǎn)監(jiān)處進行了備案;(4)商品房尚未實際交付。 由于賣主所簽訂的商品房預(yù)售合同的標的物非常直觀——即將交付的商品房，再加上買賣雙方的交易意圖是轉(zhuǎn)讓該尚未交付的商品房，因此，買方通常會樸素地認為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的標的理所應(yīng)當也是房產(chǎn)。事實上，這是一種誤解。從法律層面上看，在上述交易中，賣方轉(zhuǎn)讓的是其依據(jù)商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)——主要是請求開發(fā)商按時交付商品房、按約代為辦理房產(chǎn)證、對商品房的質(zhì)量承擔責任等。因此，上述交易的實質(zhì)并不是商品房的買賣，而應(yīng)當是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，買主取得商品房的所有權(quán)正是因為受讓債權(quán)的結(jié)果。 二、交易的合法性 所謂“交易的合法性”，即是指交易是否能夠獲得法律的保護。從民法的角度看，這一問題實質(zhì)上是在探究交易是否違反法律的禁止性規(guī)定，只要未違反禁止性規(guī)定的，即為合法交易。 我國1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”，但迄今國務(wù)院并未出臺這方面的具體規(guī)定。那么，是否就意味著預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不合法呢?從法律上看，上述條文為委任性規(guī)定，通過授權(quán)國務(wù)院制定具體規(guī)則在傳達立法者隱含的本意——預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓——否則應(yīng)當直接在上述立法中直接作出禁止性規(guī)定，委任立法豈不多此一舉?從該法出臺前后**高院1993年《全國民事審判工作座談會議紀要》和1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》也可得出相同的結(jié)論， 即預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具備合法性。 三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則 由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓(也稱債權(quán)讓與)與合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓在規(guī)則有所不同，后者須經(jīng)過原合同對方當事人(如本文討論情形中的開發(fā)商)的同意，考慮到預(yù)售商品房的賣主已經(jīng)履行了其在商品房預(yù)售合同中的主要義務(wù)——交付購房款，因此，完全可以采取僅轉(zhuǎn)讓合同債權(quán)的方式進行交易。 根據(jù)現(xiàn)行的《合同法》等民法規(guī)范，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則如下：(1)須被讓與的債權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性;(2)須讓與人(賣主)與受讓人(買主)達成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;(3)須通知原債務(wù)人(開發(fā)商)向受讓人履行義務(wù)。 按照該等規(guī)則，結(jié)合本案討論的情形，可以得出一下結(jié)論：第一，賣方基于商品房預(yù)售合同所享有的債權(quán)具備可轉(zhuǎn)讓性，除非上述合同作出了相反約定;第二，賣方轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)無須開發(fā)商作出同意的意思表示。 按照這一規(guī)則，賣方在與買方訂立轉(zhuǎn)讓合同的同時，應(yīng)當向開發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知，而無需取得開發(fā)商的同意，更不必向其支付“更名費”。開發(fā)商接到上述通知的，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部效力即形成，開發(fā)商只能對債權(quán)受讓人(買主)履行其在商品房預(yù)售合同中的各項義務(wù);開發(fā)商仍舊向賣主履行義務(wù)的，不能免除其對買主的履行，且可能承擔違約責任。為避免今后可能產(chǎn)生的糾紛，賣主應(yīng)當盡量采用公證或律師見證的方式發(fā)出通知。 四、 商品房預(yù)售合同備案 根據(jù)1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條和2004年修正的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 應(yīng)當看到，上述立法的本意是防止“一房二賣”，即立法者試圖通過加重開發(fā)商的法定義務(wù)來規(guī)范其銷售行為，以保護購房者的利益。因此，備案義務(wù)人規(guī)定為開發(fā)商而不是購房者。但無論如何，上述備案不應(yīng)當構(gòu)成對購房者權(quán)利的限制。 那么，商品房預(yù)售合同備案的法律效力如何，是否會影響產(chǎn)權(quán)證的辦理?從2003年**高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定可以看出， 合同備案原則上僅為對抗要件，不會對合同效力產(chǎn)生影響，因此更不會影響債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，即開發(fā)商接到通知后，及時對商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容進行變更為其應(yīng)盡的義務(wù)，但其是否實際履行該等義務(wù)并不影響買賣雙方合同的效力。接下來的問題是，不變更是否會導(dǎo)致債權(quán)受讓人(買主)將來無法辦理產(chǎn)權(quán)證明? 本文討論的情況應(yīng)歸屬于房屋所有權(quán)初始登記的范疇，法律依據(jù)為2001年修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。經(jīng)查，除上述依據(jù)外，無錫市尚不存在適用的地方性法規(guī)等其他法律依據(jù)。按照上述規(guī)章第16條第1款的規(guī)定，新建的房屋，申請人(房屋所有權(quán)人)應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)申請所有權(quán)初始登記，提交的文件包括：(1)用地證明文件或土地使用權(quán)證;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)施工許可證;(5)房屋竣工驗收資料;(6)其他有關(guān)的證明文件。鑒于所需提交文件的來源、敏感性，開發(fā)商代為統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)成為本地的通行規(guī)則。無論如何，筆者無法看出辦理房產(chǎn)證與商品房預(yù)售合同登記之間存在任何法定的聯(lián)系。房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證登記的行為是行政確認行為，也是可訴的具體行政行為之一，按照依法行政的要求，房產(chǎn)管理部門在為具體行政行為時不應(yīng)當附加法律規(guī)定以外的要求，否則該行政行為即可能因違法而被撤銷。因此，就目前來看，房產(chǎn)管理部門無權(quán)收取“更名費”，也不能因為債權(quán)轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)售合同備案內(nèi)容沒有變更而拒絕為買主辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

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• 問 商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，簽訂商品房預(yù)售合同注意什么？
  答

  你的問題主要要查看商品房預(yù)售許可證是不是真的,那你根據(jù)商品房預(yù)售許可證證號上房管局網(wǎng)站上或直接詢問房管局就知道真?zhèn)瘟?如果是真的,你也可放心購買了.付款方法根據(jù)你本人實力選擇就行了

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• 問 商品房預(yù)售合同的備案是什么 什么是商品房預(yù)售合同的效力補正
  答

  若無備案，無預(yù)售許可證明，合同將如何? 商品房預(yù)售合同，是非絲絲相扣;凡事均應(yīng)定性、定量二個角度分析。 合同成立后效力究系有效還是無效?在符合某些條件時，法律上能否予以補正以此減少合同交易風險?法律若設(shè)置了補正救濟制度，補正的節(jié)點便凸顯出來。 一旦錯失節(jié)點，訴訟便居于‘挨打’局面，即使左掩右擋，難免鼻青臉腫。 一.商品房預(yù)售合同的效力與備案有無牽連性? 該問題下不再贅述合同效力的分類及合同法規(guī)定的無效情形，讓我們植入關(guān)鍵法律條款： 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。 《商品房買賣合同解釋》第6條規(guī)定：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持，當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，當事人一方已履行主要義務(wù)，對方接受的除外” 即，備案是否成為否決合同效力的要件?關(guān)鍵在于當事人是否以此項為“附條件”，與行政備案并無直接關(guān)聯(lián)。 如無約定，則未登記備案對合同不產(chǎn)生影響;若有約定，則應(yīng)按約定處理，但注意例外情形：一方當事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方當事人業(yè)已接受，當事人再以未按約定為由主張合同未生效，法院不予支持。 至于當事人是否有惡意阻卻條件成就行為，則按照“附條件”法律相關(guān)規(guī)定進行處理。 二.《商品房買賣合同解釋》第2條與《合同法解釋一》關(guān)于商品房預(yù)售合同效力補正時間審查認定關(guān)系。 該問題主要細分節(jié)點設(shè)置的爭議，究系“起訴前”還是“一審法庭辯論終結(jié)前”? 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認定無效，但是起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效?！? 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效?！? 根據(jù)該規(guī)定，審批手續(xù)、補正手續(xù)確定在一審法庭辯論終結(jié)前?！渡唐贩抠I賣合同解釋》將取得商品房預(yù)售許可證明的**遲時間規(guī)定為起訴前。兩部司法解釋存在差異，應(yīng)以《商品房買賣合同解釋》為準。因為《商品房買賣合同解釋》是后生效的司法解釋優(yōu)先于前生效的《合同法解釋一》，是對特定標的物買賣的規(guī)范，其與《合同法解釋一》是特別規(guī)范與一般規(guī)范的關(guān)系。

• 問 商品房預(yù)售合同怎么備案？商品房預(yù)售合同備案流程是怎樣的？
  答

  法律規(guī)定了商品房預(yù)售合同的商品房預(yù)售人應(yīng)當辦理商品房預(yù)售合同登記備案，在法律性質(zhì)上屬于非行政許可類審批，商品房預(yù)售登記備案主要有三個環(huán)節(jié)：一是申請，二是受理，三是審批。詳細介紹如下：(一)商品房預(yù)售人申請。辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)由預(yù)售人單方辦理，并提交下列材料，如需提供原件，凡提供復(fù)印件的，需加蓋原件存放處單位公章，委托***需提供土地登記委托書及***人身份證。(二)主管行政部門受理。商品房所在地的國土資源局負責本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售合同登記備案。預(yù)售人提供材料齊備的，房產(chǎn)部門三個工作日內(nèi)完成登記備案手續(xù)，在商品房預(yù)售登記備案表上簽署意見，并在備案表和預(yù)售合同上加蓋“商品房預(yù)售登記備案章”，留存一份商品房預(yù)售登記表，另兩份分別由預(yù)售人、預(yù)購人留存。(三)主管行政部門審批1、初審：審批科經(jīng)辦人對申報材料進行初審，填寫《商品房預(yù)售備案登記表》，并將材料呈科領(lǐng)導(dǎo)審核。2、審核：審批科負責人審核通過后，在《商品房預(yù)售備案登記表》上蓋備案章(1個工作日)。

• 問 什么是商品房預(yù)售合同，商品房預(yù)售需滿足哪些條件？
  答

  不是的，只是規(guī)定商品房預(yù)售合同應(yīng)當進行登記。商品房預(yù)售――是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工的、將來才能交付的、具備法定銷售條件的房屋售與買受人，由買受人支付房屋價款。登記備案的時間是：自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)。如果沒有備案的話，不能對抗善意第三人?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！毕嚓P(guān)法條連接：《房地產(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地主管部門登記備案?！眹鴦?wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案?！苯ㄔO(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！?/p> 全部3個回答>

• 問 商品房預(yù)售合同
  答

  ①在商品房的預(yù)售合同當中，首先要寫清楚買賣雙方的一些信息，比如說買賣雙方的名稱，具體的地址，國籍等等。如果是法人組織的，那么在合同上需要有法人代表的簽名才行。②在預(yù)售合同當中還得有商品房的信息，比如說要有商品房的名稱，位置，編號以及平面圖紙等等。③在商品房的預(yù)售合同當中還得有房子的具體使用性質(zhì)，需要明確的表明是住宅用房，辦公用房還是經(jīng)營用房。④在商品房的預(yù)售合同當中需要有商品房的具體數(shù)量，也就是說得寫清楚購房者購買的具體套數(shù)，每套的房子需要用平方米來進行計算。⑤在商品房的預(yù)售合同當中，需要有商品房的面積，并且需要明確的注明是建筑面積還是使用面積，不同的面積和概念所代表的內(nèi)容其實也是不一樣的。