**高人民法院對于商品房買賣有哪些合同糾紛案件

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  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
  （２００３年３月２４日**高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過）
  法釋[２００３]７號
  中華人民共和國**高人民法院公告
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于２００３年３月２４日由**高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過?，F(xiàn)予公布，自２００３年６月１日起施行。
  二○○三年四月二十八日
  為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
  第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
  第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
  第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。
  第四條出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。
  第五條商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
  第六條當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
  當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
  第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
  被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
  第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
  （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
  （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
  第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
  （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
  （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
  （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
  第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
  第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
  房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
  第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。
  第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
  （一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
  （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
  第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。
  法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
  第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
  第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
  逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
  第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：
  （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
  （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
  （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
  合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
  第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
  第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。
  第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
  第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
  第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。
  第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
  商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。
  第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當通知出賣人參加訴訟；擔保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應(yīng)當列為共同被告。
  第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
  第二十八條本解釋自２００３年６月１日起施行。
  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《**高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

  查看全文↓ 2016-06-27 17:23:38

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• 問 **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件有什么適用法律
  答

  為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條　本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條　出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。 第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。 第四條　出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。 第五條　商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。 第六條　當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 第七條　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條　具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

• 問 **高人民法院會如何審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件
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  **高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 法釋[2005]5號 (2004年11月23日由**高人民法院審判委員會第1334次會議通過) 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。 一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛 第一條　本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。 第二條　開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效。 本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。 第三條　經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的**低價的，應(yīng)當認定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。 當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。 第四條　土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。 第五條　受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。 第六條　受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。 二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛 第七條　本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。 第八條　土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 第九條　轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當認定合同有效。 第十條　土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理： (一)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持; (二)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持; (三)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持; (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。 未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。 第十一條　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。 第十二條　土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。 第十三條　土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。 三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 第十四條　本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。 第十五條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。 當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效。 第十六條　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。 第十七條　投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 第十八條　房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。 第十九條　在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理;已經(jīng)受理的，駁回起訴： (一)依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準; (二)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證; (三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。 因當事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。 第二十條　房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 第二十一條　當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準權(quán)的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。 第二十二條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。 第二十三條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 第二十四條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 第二十五條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。 第二十六條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。 第二十七條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。 四、其它 第二十八條　本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。 本解釋施行前**高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

• 問 廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的指示是什么 商品房買賣合同糾紛怎么處理
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  為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。 3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

• 問 **高人民法院商品房買賣有哪些要注意的？ 高院出臺商品房買賣合同糾紛解釋
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  **高人民法院公告《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由**高人民法院審判委員會第1267次會議通過?，F(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。**高人民法院2003年4月28日**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年3月24日**高人民法院審判委員會第1267次會議通過)法釋[2003]7號為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條　本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第二條　出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。第四條　出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。第五條　商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。第六條　當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第七條　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

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• 問 審理商品房買賣合同糾紛案件有什么思考 審理商品房買賣合同糾紛案件應(yīng)該怎么做
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  黑龍江省北安市人民法院 王丹　王長君 一、商品房買賣合同的效力問題 對商品房預(yù)售合同的效力問題，**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及**高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。二、商品房買賣合同的分類這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。 關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法**有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認定在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔**高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對方真實情況而故意不告知，應(yīng)認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸嵤聦?。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對如何認定“故意”發(fā)表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當知道真實情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實情況的義務(wù)，若均是確定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。