開發(fā)商有無義務(wù)維護(hù)會所設(shè)施 有哪些維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)

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• 135****7932

  小區(qū)會所也是小區(qū)配套設(shè)施里面所必須的，會所除了能夠提供給小區(qū)居民一定的休閑娛樂場所外，也能夠帶來經(jīng)濟(jì)效益，那么小區(qū)會所經(jīng)營收益也是屬于小區(qū)居民共有的嗎? 一、會所概念 會所是指在小區(qū)中為人們提供較全面的娛樂休閑活動的場所。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，小區(qū)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，小區(qū)建設(shè)由分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。 在一定程度和意義上，會所是將室內(nèi)的客廳“擴(kuò)大”、“延展”為小區(qū)的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室;而在樓群林立的小區(qū)里，會所一般是一座獨立建筑，是置業(yè)者除家以外**近的“另一個空間”。 二、會所內(nèi)部大致設(shè)置功能 聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳;健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺球廳、乒乓室、籃球場、網(wǎng)球場、小型高爾夫練習(xí)場、桑拿和蒸汽浴室;娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室;綜合配套，如迷你超市、小型醫(yī)療診所和臨時托兒所。會所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活，為居民日常生活提供便利，創(chuàng)造和諧、舒適的小區(qū)環(huán)境，承載小區(qū)文化建設(shè)的任務(wù)。 三、小區(qū)會所經(jīng)營收益應(yīng)該歸誰所有 1、樓盤建小區(qū)會所是開發(fā)商的義務(wù) 會所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施，主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活。新建住宅小區(qū)建設(shè)相應(yīng)的會所是開發(fā)商的一項行政義務(wù)。開發(fā)商在項目前期就必須就未來配套設(shè)施的規(guī)模、功能、擬開設(shè)的服務(wù)項目等規(guī)劃報有關(guān)部門審核，以申請頒發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務(wù)許可;開發(fā)商獲得許可后，須嚴(yán)格按照此申請文件的承諾建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 2、會所產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商則經(jīng)營收益歸其所有 會所是以經(jīng)營為目的的場所，在經(jīng)營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢? 一般而言，開發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次，順應(yīng)商品住宅消費市場的熱點，往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下，購房人所購買的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為保護(hù)購房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，明確規(guī)定會所這樣的經(jīng)營性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分?jǐn)偂? 判斷房產(chǎn)權(quán)屬**根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明。由于會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會所的所有權(quán)。會所的所有權(quán)一般是在開發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，當(dāng)會所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商后，會所的所有權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，經(jīng)營收益歸開發(fā)商所有。業(yè)主對于會所并不享有經(jīng)營的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。 3、開發(fā)商不得隨意處置會所 有些業(yè)主在入住后可能會發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，原先買房時開發(fā)商承諾的一些小區(qū)會所，入住后不知不覺地消失了。當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商質(zhì)問為何擅自處分會所時，開發(fā)商會振振有詞，以享有會所的所有權(quán)為由對業(yè)主的要求予以反駁。事實確是如此嗎?享有會所所有權(quán)的開發(fā)商是否真的有權(quán)隨意處分會所? 按照所有權(quán)的原理，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)利。開發(fā)商對于會所可以有處分的權(quán)利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業(yè)主的需要而建設(shè)的，會所的建立也是吸引業(yè)主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，它的建立也是開發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房買賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。會所在建成后，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營，開發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權(quán)利的濫用。 如果開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務(wù)設(shè)施，若開發(fā)商沒有兌現(xiàn)或擅自變動，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發(fā)商也有要求，開發(fā)商在申領(lǐng)規(guī)劃許可證和施工許可證時必須有關(guān)于配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的計劃，而且不得低于政府的**低要求，若開發(fā)商隨意利用、處分會所，實際上違反了行政義務(wù)。 如果開發(fā)商隨意處置會所，業(yè)主一方面可以依購房合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，一方面也可以請求政府進(jìn)行行政干預(yù)，由政府有關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進(jìn)行行政處罰。

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相關(guān)問題

• 問 住房公共設(shè)施維護(hù)問題
  答

  1、電信應(yīng)當(dāng)給予小區(qū)業(yè)主補(bǔ)償，否則不能安裝。理由：公共面積屬于全體業(yè)主所有，使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主同意。2、頂樓漏水，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)組織維修。理由：公共部分維修，應(yīng)當(dāng)使用公共維修基金。業(yè)主購買房產(chǎn)時都繳納了公共維修基金，房款的1%。3、公共維修基金專門用于公共部分維修。有業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會管理，沒有業(yè)主委員會的，由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)管理，需要使用的報請使用。不是你拿錢修，而是由管理部門組織維修，費用在公共維修基金賬戶支付。

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• 問 共用部位公共設(shè)施如何管理 共用部位公共設(shè)施是一樣的嗎
  答

  當(dāng)有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個經(jīng)營性收費停車場，你在有償使用該場的同時，還要負(fù)擔(dān)這塊地的清潔費用，你能泰然處之嗎？當(dāng)某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費用時，你愿承擔(dān)這筆費用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設(shè)施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費。 從住宅建筑本身來看，建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； 2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！? 顯然，分?jǐn)偟缴唐贩糠績r中的由購買房屋者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。 從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來看： 1、樓房基礎(chǔ)實際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對這部分土地使用權(quán)按份額共有。 2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務(wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶按份額共有。 3、商品樓房價在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費用已分?jǐn)偟椒績r之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。 正因為住宅小區(qū)的共用部位和公共設(shè)施的建設(shè)費用**終是以進(jìn)入房價的形式由購房者來承擔(dān)的，所以購房者對共用部位和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利；又有交納相關(guān)物業(yè)管理費的義務(wù)。 由此可見： 1、住宅小區(qū)業(yè)主對房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對于自有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個人明確；而對于住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，由于其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。 2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營性設(shè)施。 3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設(shè)施所有權(quán)也隨同房屋一樣被轉(zhuǎn)移給業(yè)主，而對共有部分和公用設(shè)施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。 4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40％以上時，要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。

• 問 ??住宅公共設(shè)施包括哪些？
  答

  一般來說，配套設(shè)施是指與小區(qū)住宅規(guī)模或者人口規(guī)模相對應(yīng)的配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。道路主要是指小區(qū)內(nèi)的道路以及小區(qū)與城市公共交通路線相連接的道路以及相關(guān)設(shè)施。公共綠地是指小區(qū)內(nèi)的綠地建設(shè)。公共服務(wù)設(shè)施可以分成兩類：第一類是與基本居住有關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設(shè)施保障基本居住需求的滿足；第二類是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理等設(shè)施，這些設(shè)施是對基本居住需求之上的更高生活需求的滿足。

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• 問 物業(yè)收了物管費,后面又要收公共設(shè)施維護(hù)費,合理嗎
  答

  物業(yè)公司一般不應(yīng)該支付這種大宗的安裝維護(hù)費用的，因為物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)的是正常設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，超過一定限額的費用和改建支出應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)了。但如確實由物業(yè)公司承擔(dān)了，個人認(rèn)為可以計入公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費用。這個回答挺好的

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• 問 請問下小區(qū)的公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓的嗎？
  答

  公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。