購房合同有哪些無效情形 怎樣合理退房

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• 155****4874

  購房合同無效對于想退房的購房者是件利器，抓住開發(fā)商的貓膩就能夠有效的避免糾紛和經(jīng)濟損失。購房者知道這些合同無效的情形也能避免自己在買房過程中簽訂無用的合同進而房子**終也沒能買到。如果遇到開發(fā)商有違規(guī)行為可以依據(jù)法律有關(guān)規(guī)定合理維護自身利益，下面我們來看一下購房合同無效的情形有哪些？   1、開發(fā)商違反法律法規(guī) 如果開發(fā)商在沒有取得預售證的情況下就像購房者出售房屋簽訂商品房買賣合同，則購房合同無效。 2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同 對于開發(fā)商誤導導致購房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構(gòu)予與變更或者撤銷。 3、交付房屋的套型和設(shè)計不符 開發(fā)商私自變更設(shè)計包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。 4、房屋面積誤差超過3% 開發(fā)商實際交付的房屋實測面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對值超過3%，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。 5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等,經(jīng)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的,購房人有權(quán)退房，購房合同無效。 6、無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買賣合同 無民事行為能力的人或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這里主要是在二手房買賣中比較常見。 7、出賣人未告知買受人買房再次抵押 簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方，合同無效?；蛘咭环慷噘u的行為，購房合同是無效的。 8、開發(fā)商隱瞞事實出售拆遷安置房 開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。 9、延期交房超過合理期限 出賣人遲延交付房屋，三個月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務的，購房合同無效; 10、出賣方原因?qū)е聼o法辦理房產(chǎn)證 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。 以上是對購房合同無效情形的整理歸納，現(xiàn)實中也存在著開發(fā)商約定霸王條款，購房者直接不要簽訂合同就好了，不然即使后期確認購房合同無效的處理過程也很痛苦，了解這些知識買房過程中就直接規(guī)避一些問題，日后會身心很多。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:23

相關(guān)問題

• 問 無效的購房合同有哪幾類 有什么具體情形
  答

  房產(chǎn)交易發(fā)生糾紛問題是十分常見的，那么其中合同的簽訂就尤為重要。為了保障購房者的利益，人民法院在審理各類糾紛案件時，存在十一種購房合同無效的情況，您知道具體情況都有哪些嗎？下面咱們就來一起了解一下哪些購房合同是無效的吧！這樣購房者在簽訂合同時也能多多留神，保障自身的合法權(quán)益。 目前，我國**高人民法院公布的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行以來，已有近百宗要求雙倍賠償或解除購房合同的訴訟，銀行住房貸款所面臨的風險陡然增加。該解釋突出的特點是強調(diào)對房屋買受人的保護，規(guī)定了大量經(jīng)買受人申請法院應予支持的合同無效、解除或被撤銷的情形，因而對于減少商品房開發(fā)商侵犯買受人合法權(quán)益的現(xiàn)象具有積極意義。 發(fā)生購房糾紛時，法院判定購房合同無效的具體情形可以分為以下這十一種： 1、商品房買賣合同訂立后，賣家沒有經(jīng)過買家的同意，擅自將房屋抵押給第三人，則購房合同判定為無效。 2、商品房買賣合同訂立后，賣家又將該房屋出賣給了第三人。 3、開發(fā)商存在故意隱瞞購房者的行為，開發(fā)商并沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明，這樣所簽訂的購房合同是無效合同。 4、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經(jīng)抵押的事實。 5、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 6、賣家與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋。 7、如果購房者所購房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，那么購房合同的簽署即為無效。 8、若房屋質(zhì)量問題嚴重影響到購房者正常的居住使用，購房合同則為無效。 9、賣家交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積，與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%的話，購房合同無效。 10、賣家無故延遲交付房屋，經(jīng)買家催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房合同無效。 11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。 以上就是房產(chǎn)糾紛案件審理過程中十一種無效購房合同的具體情況，希望上述內(nèi)容能對大家有所幫助。

• 問 購房合同無效的情形有哪些 購房合同無效怎么辦
  答

  購房合同無效是絕大多數(shù)購房者都不愿意遇見的情況，畢竟合同一旦無效就意味著購房者需要再花精力去處理糾紛和尋找新的房子。與其在遭遇糾紛后病急亂投醫(yī)，不如在之前先對相關(guān)問題進行詳細了解。本文將對購房合同無效的情形有哪些以及購房合同無效怎么辦進行介紹，希望能對各位購房者有所幫助。 一、購房合同無效的情形有哪些？ （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明； （四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋； （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格； （八）因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。 二、購房合同無效怎么辦？ 購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o效，因此購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。 我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 上文主要介紹了購房合同無效的情形有哪些，以及遇到購房合同無效應該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過程中應承擔的義務與責任，但是由于現(xiàn)階段買方在交易中處于弱勢地位，因此很多情況下購房者對于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無策，若購房合同無效，購房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，可以讓您在處理與開發(fā)商的糾紛時不落下風。

• 問 購房合同有哪些分類 無效購房合同有哪些幾類
  答

  購房合同類型有哪些？因為有的地方不同，購房合同形式不同，大多數(shù)發(fā)達城市已經(jīng)實現(xiàn)網(wǎng)簽合同，但是那些欠發(fā)達的區(qū)縣仍然使用紙質(zhì)合同，那么這些合同都靠譜嗎？ 一、購房合同類型有哪些？ 商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。當開發(fā)企業(yè)取得預售房許可證或商品房銷售許可證后既可簽訂商品房買賣合同。商品房買賣合同簽訂后經(jīng)過房地產(chǎn)主管機關(guān)備案后具有物權(quán)登記的效力。目前在房地產(chǎn)市場上存在三種《購房合同》： 一、紙質(zhì)合同 這是一種完全紙質(zhì)打印然后填寫的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，一定要好仔細研究條款，若實在理解有偏差可以找律師協(xié)同，購房者應該主要要求開發(fā)商按標準合填寫相關(guān)內(nèi)容來簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的較為重要條款，購房者一定要留意。 二、半網(wǎng)簽合同 合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為手寫非機打的10位阿拉伯數(shù)字，沒有英文字母。購房者為規(guī)避風險，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案; 三、網(wǎng)簽合同 網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”水印字樣，其**大的標志是合同首頁有以英文字母E開學頭的“合同編號”，字母后為10位機打阿拉伯數(shù)字，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。 二、那些無效買賣合同 并不是所有合同簽訂好了就對雙方有約束力了，下面我們來看看那些無效的買賣合同 1、涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)分別轉(zhuǎn)讓于不同的人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。 2、未辦理登記過戶手續(xù)。房屋買賣合同的標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。 3、產(chǎn)權(quán)主體有問題。出賣房屋的主體人必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的其買賣行為無效，買賣行為無效故而購房合同無效。房屋的產(chǎn)權(quán)若為多人共有的，必須征得共有人的同意才能進行買賣，在出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。 4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。若房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人在出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。 5、單位違反規(guī)定購房。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定購買私房的，該買賣關(guān)系視同無效。 6、買賣中存在欺詐行為有失公平的。買賣城市私有房屋時，雙方應本著按質(zhì)論價的原則參照房屋所在地人民政府所規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后方可生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 以上是對商品房買賣合同類型進行了闡述，也分享了無效合同有哪些情況，購房者在購買房屋時一定要明確只有產(chǎn)權(quán)證辦理完變更了，房子所有權(quán)才是你的，所以簽買賣合同時一定要約定在什么時間內(nèi)進行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

• 問 無效購房合同的情形有哪些 購房合同無效該怎么辦
  答

  無效合同情形有很多，這里將比較常見的無效購房合同做了整理。同時也說明了如果簽訂了無效合同可以怎么處理，處理方式主要是補償?shù)男问?，具體是怎么樣的呢？ 一、常見的購房合同無效情形有哪些？ 1、簽訂商品房買賣合同后，未經(jīng)過購房者同意，賣家私自將房屋抵押或者出售給第三人。 2、開發(fā)商存沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假的商品房預售許證蒙蔽購房者來進行房屋的買賣。 3、出賣人在房屋已經(jīng)抵押或者已經(jīng)出售的情況下，故意隱瞞事實將房屋再次出售給購房者。 4、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 5、購房者所購房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量嚴重格導致不能交付使用的或者交付使用后房屋質(zhì)量問題檢驗確實不合格。 6、交付使用的房屋套內(nèi)面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%。 7、無故延遲交付房屋超過三個月的合理期限。 8、由于出賣人的原因，導致購房者在房屋交付一年內(nèi)都無法辦理房屋所有權(quán)登記。 9、未經(jīng)無民事行為能力人同意，代理人私自出賣房屋。這里含父母擅自出讓子女房屋的。 9、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。這里包含未成年子女私自簽訂買賣合同。 10、以脅迫或者強制的手段違背購房者意愿的簽訂的房屋買賣合同。 11、乘對方處在危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 12、買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。 13、口頭簽訂商品房買賣合同，又無據(jù)可查的。 二、商品房買賣合同被無效后怎么賠償 此時購房者可以要求賣方承擔締約過錯。締約過錯責任的賠償范圍是信賴利益的損失，通俗的講，就是因為一方相信對方能夠誠實信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因為信賴合同的有效所支出的各種費用。具體包括以下幾點： 1、簽訂立合同與對方聯(lián)系、赴實地考察、檢查合同標的物的費用; 2、訂立合同的邀請而做的各種準備工作并且為此支出的費用。比如，因為相信對方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失; 3、為洽談合同所支付的勞務，誤工的損失; 4、為支出以上費用所損失的利息。 需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對于造成的間接損失(即如果合同有效并實際履行，合同當事人必將獲取的各種機會和利益)是不包括在賠償范圍內(nèi)的。 購房合同的解除可能涉及都一些由于房價上漲的**部分利益，**部分可以完全確定并為買受人實際享有 。此時解除購房合同，**部分應該屬于無過錯的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實際享有的**部分應該作為直接損失要求出賣人予以賠償。 買受人享有房屋**部分的利益，至少應該符合以下幾個條件： 1、商品房買賣合同成立并實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用； 2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還； 3、房屋自然**，**部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機構(gòu)進行合法評估。 另外，房價上漲時由于此購房合同的解除可能導致返還的購房款不足以再支付購房者購買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購房者的。 這里重要的是購房者從簽訂合同時就應該避免合同無效的情形，購房者不妨在合同中約定合同無效后的處理辦法，這樣出現(xiàn)糾紛時更容易得到解決。必要時聘請律師陪同簽訂商品房買賣合同是一個很好的做法。目前商品房買賣合同一般采用房管局統(tǒng)一印制版本，所以購房合同后面附件的補充協(xié)議就尤為重要。

• 問 租賃合同無效有哪些情形？
  答

  1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效?！　?、出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效?！　?、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！　?、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

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