購(gòu)買二手房時(shí)要注意些什么 簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)

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• 151****7022

  近期新聞報(bào)道，某城市的段小姐花高價(jià)購(gòu)買的二手房，原本指望直接搬家入住。卻不料，當(dāng)打開(kāi)自己新買的二手房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原來(lái)的房主將屋里能拆的東西全都拆走了，連燈具、馬桶這樣的必備品也都一件沒(méi)剩。與樓下一套一模一樣的戶型相比，這套房子售價(jià)貴了10萬(wàn)元。段小姐在看房子時(shí)，被該房子的裝修效果和裝修品質(zhì)所吸引，多花了10萬(wàn)，也覺(jué)得物有所值。但入住時(shí)，卻出現(xiàn)了本文開(kāi)頭的一段。 二手房交易專業(yè)人士說(shuō)：“除非有特殊說(shuō)明，否則這些裝修，一般都是隨房一起贈(zèng)送了。畢竟買房人看房的時(shí)候，這些裝修也是在購(gòu)房人衡量的范圍內(nèi)?！钡址抠I賣中存在這樣的漏洞：針對(duì)房屋裝修既沒(méi)有足夠詳細(xì)的補(bǔ)充條款，合同示范文本也沒(méi)有詳盡約定。 二手房交易量在不斷上升，經(jīng)常容易產(chǎn)生這樣那樣的糾紛，在我們購(gòu)買二手房時(shí)要注意些什么？簽訂二手房購(gòu)房合同時(shí)，要留意哪些問(wèn)題？如何確保發(fā)生糾紛時(shí)，自己有法可依，有據(jù)可查。 簽訂二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)注意 1、二手房有無(wú)合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。 合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚?*保險(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。 2、購(gòu)房者需要對(duì)售房者有準(zhǔn)確的了解。 購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實(shí)。 此外，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件。在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，全部共有人能否都到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人替其簽章。 3、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。 這主要包括房屋的實(shí)際面積和機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題；該房產(chǎn)用途是否與購(gòu)房者購(gòu)買后的用途相符等。 4、購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封。 如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)買或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng)事人進(jìn)行交涉（非專業(yè)人士難以把握）。 5、如購(gòu)買的房屋是公房、已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易. 預(yù)購(gòu)公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、已購(gòu)公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見(jiàn)等。軍隊(duì)等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問(wèn)則不宜購(gòu)買。 6、了解裝修的狀況 原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 7、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平 水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 8、了解以后居住的費(fèi)用 水、電、煤、暖的價(jià)格;物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);車位的費(fèi)用。 　 9、追溯舊房的歷史 　哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過(guò)盜竊案;是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 　 10、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證. 有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū);資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。 　11、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要問(wèn)題;可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。 在購(gòu)買二手房時(shí)，由于其不像純新房那樣，房屋以前發(fā)生過(guò)什么事情，是否為兇宅等你都不清楚。買房后，出現(xiàn)退房糾紛的情況可不少。在我們買房時(shí)，一定要注意以上相關(guān)事項(xiàng)，事事巨細(xì)，面面俱到，將與房東約定好的事宜寫進(jìn)購(gòu)房合同里面，確保萬(wàn)無(wú)一失。  

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)呢？
  答

  商品房示范合同文本的第二條只有三項(xiàng)內(nèi)容需要填寫：第一項(xiàng)是所購(gòu)房屋為現(xiàn)房還是期房，按照所購(gòu)房屋的實(shí)際狀況劃勾；第二項(xiàng)是預(yù)售商品房的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)；第三項(xiàng)是商品房預(yù)售許可證號(hào)，按許可證上標(biāo)明的編號(hào)填寫。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意些什么 買房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  簽訂合同后，業(yè)主交了3萬(wàn)元**，后來(lái)，業(yè)主不能按時(shí)交房款。開(kāi)發(fā)商急了，拿著合同將業(yè)主告上法庭。業(yè)主在法庭上提出，房子和3萬(wàn)元**都不要了行不？令人意外的是，開(kāi)發(fā)商拒絕了業(yè)主。這是怎么回事？ 案例回放：**未清 開(kāi)發(fā)商狀告業(yè)主 2015年1月，成都市民張倩（化名）在成都郫縣看上了一個(gè)新樓盤，幾經(jīng)商談，張倩和開(kāi)發(fā)商敲定這筆買賣。這套41平米的商品房，要花去張倩21萬(wàn)元。 這份商品房買賣合同約定，張倩要在合同簽訂的一個(gè)月內(nèi)，先付款12萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)由銀行貸款支付。今年1月，張倩先后向開(kāi)發(fā)商支付了3萬(wàn)余元，但自那以后，張倩便沒(méi)有再向開(kāi)發(fā)商付錢。 據(jù)郫縣人民法院案件承辦法官介紹，張倩在庭審時(shí)提出，“開(kāi)發(fā)商銷售人員曾表示，是在年底之前付清**，并不是一個(gè)月內(nèi)，合同細(xì)節(jié)她也沒(méi)看清，一時(shí)也沒(méi)那么多錢?！本瓦@樣，張倩一拖再拖。 但對(duì)張倩的說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)可。今年9月，開(kāi)發(fā)商一紙?jiān)V狀將張倩告上法庭，要求張倩繼續(xù)履行合同，支付剩下的8萬(wàn)多元**款。 9月14日，此案在郫縣人民法院開(kāi)庭審理。雙方的訴求很明了，開(kāi)發(fā)商要求張倩繼續(xù)履行合同義務(wù)，繳納剩下的8萬(wàn)多**，直至繳清全部購(gòu)房款項(xiàng)。 但開(kāi)發(fā)商的主張讓張倩很是為難，“確實(shí)沒(méi)有那么多錢供房子，房子我不買了，這三萬(wàn)元**我也不要了行不？”令人意外的是，開(kāi)發(fā)商拒絕了張倩的提議，堅(jiān)持要她履行完合同，繳納房款。就這樣，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。 法官釋義：業(yè)主確實(shí)違約 但支付違約金可終止合同 承辦法官介紹，依據(jù)《合同法》，張倩和開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，張倩未按照合同及時(shí)繳納房款，已經(jīng)屬于違約方，開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求其繼續(xù)履行合同。 不過(guò)，依據(jù)《合同法》第110條規(guī)定，合同違約方可以以承擔(dān)違約責(zé)任的代價(jià)，換取對(duì)合同義務(wù)履行的免除。也就是說(shuō)，由于沒(méi)錢繼續(xù)供房，事實(shí)上合同已經(jīng)無(wú)法履行，如果張倩愿意承擔(dān)違約責(zé)任，就可以解除雙方的合同。 “購(gòu)房合同寫明，若業(yè)主違約，則支付購(gòu)房款的20%為違約責(zé)任。”承辦法官說(shuō)，在此案中，張倩未能及時(shí)繳納房款，確實(shí)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定損失。 經(jīng)過(guò)法庭調(diào)解，10月10日，開(kāi)發(fā)商和張倩達(dá)成一致，開(kāi)發(fā)商放棄讓張倩繼續(xù)履行合同的要求，而張倩也放棄已經(jīng)繳納的3萬(wàn)元**。 小編提醒：所以購(gòu)房者在買房時(shí)務(wù)必看清合同條款，對(duì)自己的買房能力和財(cái)產(chǎn)有個(gè)確切的估算，尤其在付款、貸款等涉及到資金方面要慎之又慎，不要賠了夫人又折兵，耽誤時(shí)間不說(shuō)，賠了房子又丟了錢財(cái)，著實(shí)鬧心！

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意哪些注意事項(xiàng)？
  答

  明確正式用電期限。有些項(xiàng)目在交房時(shí)，只能提供臨時(shí)用電。如遇這種情況，應(yīng)在合同中明確提供正式用電的期限。 在合同中約定在提供正式用電之前，電費(fèi)如何承擔(dān)。一般可明確約定為，業(yè)主按民用電的標(biāo)準(zhǔn)支付電費(fèi)，差額部分業(yè)主不負(fù)擔(dān)。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些竅門
  答

  簽購(gòu)房合同是買房必須的一步，但是購(gòu)房合同往往動(dòng)輒幾十頁(yè)，一般人看了就會(huì)頭暈。對(duì)于第一次買房的朋友們來(lái)說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些竅門呢？ 一、首先看開(kāi)發(fā)商是否有五證。五證就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。 二、必須使用規(guī)范的制式合同。相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前可能要求購(gòu)房者簽一份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，會(huì)使購(gòu)房者有陷入訂金糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。 三、檢查有關(guān)文件。買期房必查預(yù)售許可證，并確認(rèn)自己所買的房子在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買期房要注意建筑面積和套內(nèi)面積的約定。在填寫暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公攤面積。 五、買期房要約定交房條件和時(shí)限。交房有兩層意義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。 六、注意房屋質(zhì)量問(wèn)題。購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真查看《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。 七、物業(yè)管理要清楚 簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議規(guī)避，以減輕賣方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任。違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

• 問(wèn) 買房簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意些什么？有哪些購(gòu)房簽合同注意事項(xiàng)的。
  答

  首次置業(yè) 買房不能忽略的注意事項(xiàng) http://cs.jiwu.com/zhuanti/101263/ 有詳解！

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