商品房價格確定有哪幾種情況

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• 134****6032

  一般來說，商品房買賣有三種計價方式，分別為：按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按套（單元）計價。按建筑面積計價，是一種傳統(tǒng)的單價計價方式，常見于新建商品房買賣中，商品房產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)面積也是以建筑面積形式來體現(xiàn)的。
  按套內(nèi)建筑面積計價，是近年來出現(xiàn)的一種單價計價方式，它撇開了公攤面積的影響，能有效減少購房面積的糾紛，受到購房者的歡迎。
  按套（單元）計價，屬于傳統(tǒng)的總價計價方式，在別墅買賣中常常用到，二手房買賣也較為常見。

  查看全文↓ 2018-06-02 10:13:55
• 135****7341

  常用均價制定方法
  ① 市場比較法
  ② 成本加成法
  ③ 客戶感受定價法

  查看全文↓ 2018-06-02 10:13:24
• 148****4015

  其實構(gòu)成商品房價格的因素很多，主要包括以下幾個方面：
  
  1、地段：一個好的位置決定了開發(fā)商拿地的價格，這個價格會傳導到**終商品房銷售價格。
  
  2、配套：**具典型的就是“學區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品房價格會上漲很多。
  
  3、環(huán)境：一個樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房價格的決定因素。
  
  4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購房者的決策選擇。
  
  5、物業(yè)：一個好的物業(yè)服務企業(yè)也是決定房價的軟實力，這一點在二手房交易中占的比例更大。
  
  6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些房屋價格便宜，但不能按揭，目前國家對小產(chǎn)權(quán)房沒有明確的政策引導，短時間也許不會拆除，但從長遠來看，風險大于房價的優(yōu)惠是必然的。
  
  7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會比小戶型均價略低。

  查看全文↓ 2018-06-02 10:12:59

相關(guān)問題

• 問 ??商品房價格確定有哪幾種情況？如何確定？
  答

  房屋銷售價格指數(shù)是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，它是通過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。房屋銷售價格指數(shù)的優(yōu)點是“同質(zhì)可比”，這種方法反映的是排除房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷售結(jié)構(gòu)因素影響之后，由于供求關(guān)系及成本波動等因素帶來的價格變動。一般情況下，開發(fā)商在前期備案時會有一個預估價格，后期開發(fā)商在銷售的過程中可以根據(jù)市場適當調(diào)整售價，但那有一個限度和期限。

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• 問 ??商品房價格確定有哪幾種情況？有哪些因素會影響到房價？
  答

  1、宏觀因素。主要包括：成本因素。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。供求關(guān)系。供不應求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產(chǎn)稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至**小，房價下跌，跌至成 本加**低利潤水平。城市建設、經(jīng)濟發(fā)展水平。這是成本因素及供求關(guān)系的衍生因素。城市建設經(jīng)濟發(fā)展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。人地關(guān)系。人地關(guān)系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對比關(guān)系，特別指現(xiàn)實或潛在可用于商品房建設的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關(guān)系。人多地少，則存在現(xiàn)實的或潛在的供不應求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。變化趨勢。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發(fā)商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當某種決定記價上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢為大多數(shù)發(fā)商、購房者公認的時候， 就會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響。2、微觀因素。主要包括：成本因素。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導致地價差異，進而導致記價更 大的差異；設計、裝修標準不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應的差別。位置。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價格水平的**重要因素，大家公認的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設投資、環(huán)境投資長期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發(fā)高有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。規(guī)劃設計水平與裝修標準。小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎(chǔ)， 自然會使房價提高。此外，小區(qū)與住宅的設計標準與未來小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標準高價位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設計水準，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導致房價下降。住宅平面格局。內(nèi)部功能設置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購房者要求，設置齊 全、合理，面積分配適當，購房者在價格上就人寬容一些， 開發(fā)商則有機會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分攤的公用面積少，即使開發(fā)商適當提高 房價，購房者也會樂意接受。配套設施。包括小區(qū)內(nèi)生活服務配套設施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設施。配套設施齊全，房價就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設施尤顯重要。住宅內(nèi)適當配 置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛(wèi)星天線入戶等設施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。以新建的、即購即住的住宅房價為標準，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質(zhì)交付使用的風險因素。

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• 問 買房時如何確定有有產(chǎn)權(quán)?買房時如何確定有有產(chǎn)權(quán)
  答

  一般來說，通過這三種方可以識別小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)。1、停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合有效的，應受到律保護。2、開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，從律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車場停車位的使用權(quán)。3、地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)。物權(quán)第五十二條規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

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• 問 ??商品房有幾種結(jié)構(gòu)？分為哪幾種？
  答

  樓上的回答的不錯，我再補充些：鋼結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。混合結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。磚木結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。其他結(jié)構(gòu) 是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。

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• 問 買房時如何確定有產(chǎn)權(quán)
  答

  一、買房時查看開發(fā)商能不能辦房產(chǎn)證是以五證齊全為基礎(chǔ)，然后在交房前小區(qū)通過了綜合竣工驗收合格后的房子就是可以辦理出房產(chǎn)證的。二、房產(chǎn)證(Premises Permit)購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。三、房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

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