在國(guó)際局勢(shì)日趨不穩(wěn)定的前提之下,中國(guó)——一個(gè)靠房地產(chǎn)發(fā)展GDP的國(guó)家,以房子來(lái)剝削人民的國(guó)家,也正是因?yàn)樘枰S持其“GDP神話”才會(huì)對(duì)各種對(duì)華挑釁一忍再忍,總是在“強(qiáng)烈抗議”,“強(qiáng)烈譴責(zé)”,我敢肯定中國(guó)政府所體現(xiàn)出的軟弱并不全是為了所謂的“和平”,一個(gè)國(guó)家都是以自己的利益為重的,但不同的是我國(guó)政府以自己的錢(qián)包為重,選擇犧牲民族利益。房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)新資改階級(jí)的剝削手段,所以與其為了買房而奮斗淪為剝削階級(jí)的奴隸,不如想想怎么奮斗來(lái)打倒剝削階級(jí)(注意是剝削階級(jí)不是資產(chǎn)階級(jí))。不要讓我們后代遭受的剝削變得更為深沉。光從這一點(diǎn)人文因素來(lái)講,崩盤(pán)是一定的
全部5個(gè)回答>中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤(pán)
132****8718 | 2018-06-14 07:47:11
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141****4963
其實(shí)在我眼中,中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)在明年崩盤(pán)只是預(yù)言,不妨姑妄聽(tīng)之。雖然,中國(guó)樓市發(fā)展軌跡癥狀表現(xiàn)與日本有驚人相似,經(jīng)濟(jì)起飛晚了近30年的中國(guó),金融危機(jī)過(guò)后地產(chǎn)價(jià)格依然火熱。今年2月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%,新建住宅銷售價(jià)格同比上漲13%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家湯敏不無(wú)憂慮地表示:“現(xiàn)在的樓市確實(shí)和當(dāng)年的日本非常相似。樹(shù)長(zhǎng)不到天上去,這樣下去早晚要出問(wèn)題?!敝薪鸸鞠愀垩芯坎扛笨偨?jīng)理沈建光也表示,近期確實(shí)有部分投資者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴出口、貨幣面臨**壓力等等,都與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本類似。此外,中國(guó)也與當(dāng)年日本有相似的低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率。在寬松的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策方面,中國(guó)也和以前的日本雷同。然而,中日社會(huì)制度畢竟有著本質(zhì)分野,政府對(duì)銀行和企業(yè)的控制力、市場(chǎng)廣度、銀行體系和人口結(jié)構(gòu)等都不相同。中國(guó)金融體系與美國(guó)日本甚至香港地區(qū)迥異,央行對(duì)房地產(chǎn)信貸控制力更強(qiáng)。泡沫前日本政府并未對(duì)商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)監(jiān)管,而中國(guó)政府對(duì)銀行和企業(yè)有很強(qiáng)控制力,可以引導(dǎo)資金流向出臺(tái)政策打壓房地產(chǎn)泡沫。1985年日本城市化率達(dá)76.7%高點(diǎn),城市化接近尾聲;而中國(guó)城市化進(jìn)程尚處加速階段。換言之,只要吸取日本經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),采取前瞻有效政策,日本歷史就不會(huì)在中國(guó)重演。然而說(shuō)中日不具類比性,是不是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)就無(wú)崩盤(pán)可能?非也。首先,中國(guó)房地產(chǎn)有病且癥狀與當(dāng)年日本一樣。中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫已成為當(dāng)下學(xué)界政界業(yè)界民間四方共識(shí),所存爭(zhēng)議只是泡沫大小而非有無(wú)泡沫。其次,任由泡沫做大必然導(dǎo)致地產(chǎn)崩盤(pán)已為世界歷史佐證了的普世教訓(xùn),換言之,泡沫導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤(pán)不是會(huì)否而是何時(shí)。誠(chéng)如湯敏觀點(diǎn),過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控,全世界政府應(yīng)該說(shuō)都是失敗者。否則,美國(guó)也不會(huì)在次貸危機(jī)面前栽下這么大跟頭,日本也不會(huì)出現(xiàn)20年經(jīng)濟(jì)低迷。英國(guó)、愛(ài)爾蘭、希臘、迪拜目前正在為房地產(chǎn)崩盤(pán)而苦苦掙扎。更有意思的是,幾乎所有國(guó)家都多次絆倒在房地產(chǎn)這一塊“石頭”上。要命的是,中國(guó)現(xiàn)下尚沉湎于泡沫迷醉狂歡的房地產(chǎn)相形當(dāng)年日本潛伏著更大危機(jī)。中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容如是診斷,當(dāng)前高房?jī)r(jià)癥結(jié)在難以抑制的投機(jī)性需求。中國(guó)大量二三線城市如今還可以吸引投機(jī)資金。故這幾年房地產(chǎn)整體還難以遭到崩盤(pán)結(jié)果?!暗且坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂,后果將會(huì)比日本更嚴(yán)重”。老實(shí)說(shuō),當(dāng)下中國(guó)房市之所以難以抑制病態(tài)瘋狂的投機(jī)性需求,與其說(shuō)是投資渠道狹窄和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等經(jīng)濟(jì)動(dòng)因使然,毋寧謂之官員投鼠忌器心理使然。在我看來(lái),近年來(lái)政府一而再再而三出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,然而每次調(diào)控過(guò)后,人們見(jiàn)到的依然是“屢調(diào)屢漲,屢漲屢調(diào)”的尷尬窘局。當(dāng)公眾對(duì)“狼來(lái)了”的調(diào)控耐心信心所剩無(wú)幾,投機(jī)性需求難抑甚至逆勢(shì)井噴則一點(diǎn)也不奇怪。值得注意的是,客觀上,現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)在不少地方已然對(duì)地方政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)形成深度綁架和多重套牢,由此衍生一種流行論調(diào)在官員中甚囂塵上,不少官員以及御用幫腔者和為利益集團(tuán)張目代言的吹鼓手單維認(rèn)為,房地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),拉動(dòng)上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè),牽一發(fā)而動(dòng)GDP地方財(cái)政勞動(dòng)就業(yè)全身。我把它看成是一種投鼠忌器葉公好龍心態(tài)。在如是心態(tài)作用下,出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策效用自然難脫或無(wú)的放矢或隔靴搔癢或拳頭打在棉花上的窠臼宿命。比如早先“70/90”等調(diào)控政策,大多過(guò)于微觀難以起到有效調(diào)控作用;再比如,現(xiàn)下有些地方減少停止供地等措施背離市場(chǎng)規(guī)律,非但未能如圖遏制炒地為房?jī)r(jià)釜底抽薪,反而由于減少供給造成心理恐慌為虛高房?jī)r(jià)火上澆油。而且,縱觀近年來(lái)房地產(chǎn)歷次調(diào)控,始終缺乏一個(gè)明確目標(biāo)指向。比如:調(diào)控的目標(biāo)愿景到底是什么?究竟是保證“人人有住房”還是“人人有房住”?應(yīng)當(dāng)說(shuō),未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩條現(xiàn)實(shí)出路:一條是,獨(dú)樹(shù)一幟為世界探索一條具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)逢兇化吉遇難呈祥的成功之路。正如專家所言:用調(diào)控通脹的機(jī)制來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià),首先建立統(tǒng)一的房?jī)r(jià)指標(biāo)體系,建立城市普通住房?jī)r(jià)格指數(shù),同時(shí)設(shè)立不超過(guò)居民年收入增長(zhǎng)率房?jī)r(jià)容忍指標(biāo),一旦超標(biāo)即行啟動(dòng)調(diào)控機(jī)制。事實(shí)上,中國(guó)完全具有天時(shí)地利條件在世界上首屈一指建立一套完善的調(diào)控房?jī)r(jià)體系,理想愿意景是藉以這一體系讓中國(guó)房?jī)r(jià)在不久將來(lái)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。另一條則是誰(shuí)也不愿意看到對(duì)誰(shuí)也沒(méi)有好處的房地產(chǎn)崩盤(pán)之路。我想說(shuō)的是,中國(guó)房地產(chǎn)果欲規(guī)避誤入崩盤(pán)之路,當(dāng)務(wù)之急是相關(guān)官員要摒棄投鼠忌器心態(tài),對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)一次脫胎換骨的手術(shù)。 中國(guó)房地產(chǎn)是否會(huì)崩盤(pán)?現(xiàn)在說(shuō)不會(huì)崩盤(pán)的無(wú)非以下幾種論據(jù):
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第一:ZF是**大開(kāi)發(fā)商,但是可以告訴你,ZF只是**大受益人,并非開(kāi)發(fā)商,收手只是時(shí)間問(wèn)題,一旦找到新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)(比如IT一樣的新興行業(yè)),放棄房屋這種敏感的民生話題只是時(shí)間問(wèn)題,09年末的緊急中經(jīng)會(huì)議已經(jīng)強(qiáng)烈釋放了這個(gè)信號(hào),7.5萬(wàn)億甚至更多投入到新興發(fā)動(dòng)機(jī)的尋找工作中。之所以還是暫時(shí)不放棄房地產(chǎn)行業(yè),很明顯,還沒(méi)有找到新出路。沒(méi)有任何一個(gè)ZF會(huì)傻到冒著拉美化的風(fēng)險(xiǎn)搞經(jīng)濟(jì)。山西煤炭收回國(guó)有就是先例,時(shí)機(jī)到了,放倒幾個(gè)商人不是大問(wèn)題。
第二:銀行是**大的受害者(所謂跌了不還貸怎么辦)。持這種觀點(diǎn)的人士無(wú)非是寄望于,銀行提供了個(gè)人支付**外的其他房屋價(jià)款。這完全是種誤區(qū)。除了那些零**的人士,基本可以放棄這個(gè)愚蠢的想法。因?yàn)椴徽摱嗌伲?0%也好,40%也好,個(gè)人是支付了自己的鈔票在先才有可能從銀行貸到差額款項(xiàng),但是銀行和房屋銷售方之間是100%支付嗎?回答是否定的,只是“轉(zhuǎn)賬”,錢(qián)款還控制在銀行手中,銷售方不可能扛著100%的鈔票滿街跑,被放倒拋棄的那天,銀行非但一分錢(qián)不會(huì)損失,作為第一債權(quán)人,不但可以控制這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),還可以從拒絕還貸的人士手里收回房屋第二,第三次出售,賬面虧空總是可以補(bǔ)足的。抵押貸款這個(gè)事物到今天已經(jīng)700多年的歷史了,并沒(méi)有任何一家銀行因?yàn)椴贿€貸而倒閉,美國(guó)那些因?yàn)橘J款出了問(wèn)題的銀行是信用貸款,給融資造成了杠桿泡沫,跟抵押貸款2回事哦。同時(shí),也正因?yàn)檫@30%或者N%,證明了另外一個(gè)問(wèn)題,實(shí)際安全房?jī)r(jià)就是現(xiàn)在的30%,只要收回30%,銀行是保本不虧的。
第三,購(gòu)房人不接受,鬧事。怎么可能,誤區(qū)太大了。在城市里,房改房,政策房的持有者是大多數(shù),商品房的持有者是小比例的,很多商品房持有者也是變賣了前者加了很少的錢(qián)轉(zhuǎn)換的商品房。真正虧損的只是很少一部分人,興不起風(fēng)浪,反而在“民意”的借口下很容易淪為窮人的斗爭(zhēng)目標(biāo),被再利用一把?,F(xiàn)在分房,集資建房并沒(méi)有停止,你買比如1萬(wàn)一米,很多人買幾千塊而已,不會(huì)有損失。只是名義價(jià)格下降而已。
第四,官員的利益受損。更是無(wú)稽之談,上千萬(wàn)的別墅你買那是上千萬(wàn)一分錢(qián)不能少,很多官員,紅頂商人,相關(guān)利益人購(gòu)買幾十萬(wàn)足矣,跌去一半又如何,錢(qián)財(cái)無(wú)損,還能騙個(gè)好名聲,何樂(lè)不為。
第五,地方ZF土地財(cái)政,這是真正的和中央在博弈,不過(guò)好在中央集權(quán)的國(guó)家,真動(dòng)起手來(lái),換人就是了。反正那些錢(qián)又不能直接揣到任何一個(gè)地方官的口袋里,想別的法子就是了。
第六,造成經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)。那你可以反過(guò)來(lái)想想,沒(méi)有貨幣化房屋的時(shí)候,經(jīng)濟(jì)有沒(méi)有崩潰,只要工農(nóng)業(yè)沒(méi)有收到本質(zhì)的打擊,經(jīng)濟(jì)維持向好是沒(méi)有問(wèn)題的,而繼續(xù)維持房屋業(yè)的價(jià)格,正是摧毀這些國(guó)本的做法。沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家肯長(zhǎng)期這么干下去。
第七,城市化進(jìn)程的誤區(qū)。認(rèn)為城市化是把中國(guó)建設(shè)成北京,上海,廣州幾個(gè)城市,把人都弄來(lái)。恰恰相反,ZF說(shuō)的城市化是把現(xiàn)在落后的地區(qū)建設(shè)成新興村鎮(zhèn),或許存在短期的房屋炒作抬價(jià)行為,但是長(zhǎng)期看來(lái),這張餅攤薄后,緩跌的趨勢(shì)非常明顯。
第八,地王頻出,怎么可能崩盤(pán)。正是因?yàn)檫@個(gè)“頻出”,才預(yù)示了ZF的英明,先看看地王都是什么企業(yè)拿到吧,國(guó)企吧,那就是建立了所謂的安全緩沖帶。跌與漲的主動(dòng)權(quán)被收到ZF手里去了。如果都是私企,民企拿到地王那才是要暴漲的前兆。ZF這么做2手準(zhǔn)備,如果可以繼續(xù)高價(jià)賣,就高價(jià)出售,何樂(lè)不為,如果不可以延續(xù)或者找到了新出路,就打壓,國(guó)企的后門(mén)反正通著銀行的前門(mén),無(wú)所謂債務(wù)問(wèn)題的。這倒是只有我國(guó)可以使用的利器。做平帳目就是了,不會(huì)少什么,兩邊的利益都占盡了。
其他比如游資,外資什么的都不值一哂,扔在中國(guó)經(jīng)濟(jì)這條大船里,一個(gè)角落而已。另外,中國(guó)人的收入儲(chǔ)蓄比較高,雖然錢(qián)不多,抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是不差的,這點(diǎn)比美國(guó),歐洲人強(qiáng)一些,只是后續(xù)保障差一些,自己給自己保障就是了。
說(shuō)了很多,是作為有房者的看法而已,其實(shí)對(duì)于每個(gè)個(gè)人,實(shí)際對(duì)于任何經(jīng)濟(jì)事務(wù)的態(tài)度,建議你都應(yīng)該持有多少錢(qián)辦多少事的態(tài)度,不要把所有的財(cái)富放倒一個(gè)籃子里,你可以考慮多種方式減少經(jīng)濟(jì)變化對(duì)自己生活的影響,比如增加儲(chǔ)蓄,余錢(qián)才拿出來(lái)買房,買股票,賣古董什么的。而且,儲(chǔ)蓄外第一理財(cái)方式是投資實(shí)業(yè),絕不是投資磚頭瓦塊。希望你多考慮這方面。
根據(jù)**近政策走向,估計(jì)中央會(huì)有大的舉動(dòng),更大可能的是下重手整治,畢竟長(zhǎng)痛不如短痛 -
135****0227
其實(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都和日本很像,經(jīng)濟(jì)騰飛,曾經(jīng)的第二大經(jīng)濟(jì)體,當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為2010年日本會(huì)超越美國(guó),成為第一大經(jīng)濟(jì)體,這個(gè)現(xiàn)在國(guó)外預(yù)測(cè)中國(guó)2020年超越美國(guó)是演的一出戲?。?br/>? 當(dāng)年日本企業(yè)廉價(jià)山寨歐美的企業(yè),例如,松下,索尼~ 都是從山寨**后過(guò)度到自主創(chuàng)新!中國(guó)現(xiàn)在不是在經(jīng)歷日本當(dāng)年山寨的過(guò)程嗎? 日本地產(chǎn)崩盤(pán)前期,大量國(guó)外熱錢(qián)流入日本,日本低利率政策,產(chǎn)生大量廉價(jià)貨幣,所以大量的熱錢(qián)流入房產(chǎn),股市,日本股市當(dāng)時(shí)被稱作日本股市神話(只升不跌),房地產(chǎn)也被炒到要按照美元計(jì)算的地步!
查看全文↓ 2018-06-14 07:47:47
可**后日本經(jīng)濟(jì)還是被國(guó)際銀行家搞死了,瞬間大量國(guó)外資本撤離,導(dǎo)致資本恐慌,大量資本逃離日本,股市瞬間崩盤(pán),房地產(chǎn)也不例外。
**后原本優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)被外資以原先幾十分之一的價(jià)格收購(gòu)!日本二十年來(lái)發(fā)展的成果,被國(guó)外資本家竊取!中國(guó)也不經(jīng)歷這個(gè)過(guò)程嗎? 2007年從美國(guó)引發(fā)的全球金融危機(jī),中國(guó)實(shí)行了4萬(wàn)億的投資建設(shè),以拉動(dòng)內(nèi)需,低利率的貸款,導(dǎo)致了大量廉價(jià)貨幣,因?yàn)榻鹑谖C(jī)大量國(guó)外熱錢(qián)流入中國(guó),大量的熱錢(qián)流入房地產(chǎn)和股市~~~ 房地產(chǎn)價(jià)格飛漲,甚至達(dá)到全民炒房的地步!
如果出現(xiàn)崩盤(pán)后果不堪設(shè)想! 但是中國(guó)畢竟不是日本!一黨專政發(fā)揮了巨大的優(yōu)勢(shì)!中國(guó)人喜歡存錢(qián),即使現(xiàn)在低利率下依舊會(huì)把錢(qián)存在銀行!這就為中國(guó)政府提供廉價(jià)貨幣!中國(guó)就擅長(zhǎng)集中力量辦大事!這也是中國(guó)能高速發(fā)展的原因之一!(PS很多國(guó)家都要向世界銀行接待來(lái)解決國(guó)內(nèi)的危機(jī)!當(dāng)然利率是非常高的!還要拿國(guó)家核心的資源例如 水電 天然氣 交通 稅收 作為抵押! PS 很多人會(huì)說(shuō)自己印錢(qián)就不行了,大量的印錢(qián)只能導(dǎo)致通貨膨脹,國(guó)內(nèi)的錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián),中國(guó)有段時(shí)間要拿麻袋賺錢(qián)去買東西嗎?根本解決不了任何實(shí)際問(wèn)題!
)其次中國(guó)是美元國(guó)債**大的持有國(guó)!因?yàn)槊涝苯觾稉Q黃金,所以作為全球貨幣! 國(guó)際交易通常用美元結(jié)算!中國(guó)如果全部拋售手中美元會(huì)導(dǎo)致什么后果?美元瞬間貶值,所有持有美元的國(guó)家都會(huì)競(jìng)相拋售!美元瞬間會(huì)垮掉!這對(duì)美國(guó)還是中國(guó)還是其他國(guó)家或者國(guó)際銀行家都不愿意看到的!其次中國(guó)是政府導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)!強(qiáng)有力的政府也不愿意看到房產(chǎn)崩盤(pán)! 實(shí)施一些列的軟著陸政策!國(guó)八條,限購(gòu)限貸,房產(chǎn)稅等等。所以,中國(guó)房地產(chǎn)基本不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的情況,當(dāng)然也不會(huì)再現(xiàn)空前繁榮的景象,緩慢的下降是大勢(shì)所趨 -
153****9009
認(rèn)為,中國(guó)房?jī)r(jià)不存在暴跌(或崩盤(pán))的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。小縣城房?jī)r(jià)是可能下跌的,但是至少北上廣深等一線城市不會(huì)暴跌的(房?jī)r(jià)不漲就是仁政了)。
查看全文↓ 2018-06-14 07:47:41
我們所謂的房?jī)r(jià)高,其實(shí)就是一線城市(例如北上廣)和核心城市(例如南京重慶)房?jī)r(jià)高。
一線城市(例如北上廣)和核心城市,全國(guó)一共能有多少個(gè),全國(guó)不超過(guò)20個(gè),而中國(guó)富人有多少,都去那里買房子,自然把房?jī)r(jià)推高了。
而一線城市周圍的房?jī)r(jià)根本就不高。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子,上海市里房?jī)r(jià)好幾萬(wàn),但是昆山只有1萬(wàn),杭州好幾萬(wàn),而湖州只有幾千,南京好幾萬(wàn),而馬鞍山只有幾千,而他們之間,用高鐵少則15分鐘,多則也就半個(gè)小時(shí)。
其實(shí)在馬鞍山居住,在南京工作是很正常的事,但是為什么不能這樣,原因有以下幾個(gè):
既得利益者反對(duì);我們?cè)?a target="_blank" >北京買房子,真正要享受的不是10萬(wàn)元一平的房子,而是北京的教育、醫(yī)療等等。我在馬鞍山買房子,只能享受馬鞍山的教育醫(yī)療,而無(wú)法享受南京的。
所以北京必然房?jī)r(jià)高,你是河北考生,自然享受不到北京的分?jǐn)?shù)......
這就是中國(guó)房?jī)r(jià)高的根本原因。
中國(guó)一線城市一共有幾個(gè),如果北京上海房?jī)r(jià)暴跌,由十幾萬(wàn)跌至幾萬(wàn)(或者幾千)我也要去北京買房了......
但是現(xiàn)實(shí)是——上海房?jī)r(jià),2015年均價(jià)5萬(wàn),2016年均價(jià)6萬(wàn),2017年均價(jià)7萬(wàn)......
中國(guó)這么多人,總是有想買房的,想兒子結(jié)婚的,想投資的,想上北大的..... -
149****4094
其實(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都和日本很像,經(jīng)濟(jì)騰飛,曾經(jīng)的第二大經(jīng)濟(jì)體,當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為2010年日本會(huì)超越美國(guó),成為第一大經(jīng)濟(jì)體,這個(gè)現(xiàn)在國(guó)外預(yù)測(cè)中國(guó)2020年超越美國(guó)是演的一出戲?。?br/>? 當(dāng)年日本企業(yè)廉價(jià)山寨歐美的企業(yè),例如,松下,索尼~ 都是從山寨**后過(guò)度到自主創(chuàng)新!中國(guó)現(xiàn)在不是在經(jīng)歷日本當(dāng)年山寨的過(guò)程嗎? 日本地產(chǎn)崩盤(pán)前期,大量國(guó)外熱錢(qián)流入日本,日本低利率政策,產(chǎn)生大量廉價(jià)貨幣,所以大量的熱錢(qián)流入房產(chǎn),股市,日本股市當(dāng)時(shí)被稱作日本股市神話(只升不跌),房地產(chǎn)也被炒到要按照美元計(jì)算的地步!
查看全文↓ 2018-06-14 07:47:36
可**后日本經(jīng)濟(jì)還是被國(guó)際銀行家搞死了,瞬間大量國(guó)外資本撤離,導(dǎo)致資本恐慌,大量資本逃離日本,股市瞬間崩盤(pán),房地產(chǎn)也不例外。
**后原本優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)被外資以原先幾十分之一的價(jià)格收購(gòu)!日本二十年來(lái)發(fā)展的成果,被國(guó)外資本家竊??!中國(guó)也不經(jīng)歷這個(gè)過(guò)程嗎? 2007年從美國(guó)引發(fā)的全球金融危機(jī),中國(guó)實(shí)行了4萬(wàn)億的投資建設(shè),以拉動(dòng)內(nèi)需,低利率的貸款,導(dǎo)致了大量廉價(jià)貨幣,因?yàn)榻鹑谖C(jī)大量國(guó)外熱錢(qián)流入中國(guó),大量的熱錢(qián)流入房地產(chǎn)和股市~~~ 房地產(chǎn)價(jià)格飛漲,甚至達(dá)到全民炒房的地步!
如果出現(xiàn)崩盤(pán)后果不堪設(shè)想! 但是中國(guó)畢竟不是日本!一黨專政發(fā)揮了巨大的優(yōu)勢(shì)!中國(guó)人喜歡存錢(qián),即使現(xiàn)在低利率下依舊會(huì)把錢(qián)存在銀行!這就為中國(guó)政府提供廉價(jià)貨幣!中國(guó)就擅長(zhǎng)集中力量辦大事!這也是中國(guó)能高速發(fā)展的原因之一!(PS很多國(guó)家都要向世界銀行接待來(lái)解決國(guó)內(nèi)的危機(jī)!當(dāng)然利率是非常高的!還要拿國(guó)家核心的資源例如 水電 天然氣 交通 稅收 作為抵押! PS很多人會(huì)說(shuō)自己印錢(qián)就不行了,大量的印錢(qián)只能導(dǎo)致通貨膨脹,國(guó)內(nèi)的錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián),中國(guó)有段時(shí)間要拿麻袋賺錢(qián)去買東西嗎?根本解決不了任何實(shí)際問(wèn)題!
)其次中國(guó)是美元國(guó)債**大的持有國(guó)!因?yàn)槊涝苯觾稉Q黃金,所以作為全球貨幣! 國(guó)際交易通常用美元結(jié)算!中國(guó)如果全部拋售手中美元會(huì)導(dǎo)致什么后果?美元瞬間貶值,所有持有美元的國(guó)家都會(huì)競(jìng)相拋售!美元瞬間會(huì)垮掉!這對(duì)美國(guó)還是中國(guó)還是其他國(guó)家或者國(guó)際銀行家都不愿意看到的!其次中國(guó)是政府導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)!強(qiáng)有力的政府也不愿意看到房產(chǎn)崩盤(pán)! 實(shí)施一些列的軟著陸政策!國(guó)八條,限購(gòu)限貸,房產(chǎn)稅等等。所以,中國(guó)房地產(chǎn)基本不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的情況,當(dāng)然也不會(huì)再現(xiàn)空前繁榮的景象,緩慢的下降是大勢(shì)所趨! -
146****9205
長(zhǎng)期來(lái)看,我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的問(wèn)題。房地產(chǎn)可以說(shuō)在全球基本上是跟宏觀經(jīng)濟(jì)同步,只要不發(fā)生重大的戰(zhàn)爭(zhēng)自然災(zāi)害就不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有太大的影響。我們可以清晰的看到美國(guó)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)的圖表。這個(gè)“長(zhǎng)期”到什么時(shí)候呢?我們基本上判斷,目前中國(guó)所處于的是工業(yè)化的加速階段,從經(jīng)濟(jì)史的角度來(lái)看,一個(gè)國(guó)家一旦進(jìn)入工業(yè)化加速階段,就有三個(gè)顯著的特征。第一個(gè)特征就是通貨膨脹通常在百分十幾,乃至幾十。第二個(gè)特征就是社會(huì)矛盾尖銳。第三個(gè)特征,一個(gè)國(guó)家進(jìn)入了工業(yè)化階段,意味著這個(gè)國(guó)家進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)50年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中期,目前我們正處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)周期的中部。從這個(gè)意義上講,我們的拐點(diǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)。房地產(chǎn)發(fā)展的歷程,跟一個(gè)國(guó)家的起飛經(jīng)濟(jì)有一個(gè)倒“U”型的拐點(diǎn)。從現(xiàn)在開(kāi)始到2030年,我們?nèi)匀挥型3帜昃?.2%的增長(zhǎng)速度,高速增長(zhǎng)到2030年,所以拐點(diǎn)沒(méi)有那么快出現(xiàn)。但是這并不代表調(diào)整沒(méi)有出現(xiàn)。我在廣州的演講也講到了,從9月份對(duì)第二套住房提高**,中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入至少15個(gè)月的調(diào)整期。這個(gè)判斷的依據(jù)是什么呢?依據(jù)就叫做“城門(mén)失火,殃及池魚(yú)”。美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)雖然已經(jīng)過(guò)去,但是它的影響不斷的顯現(xiàn)。**近美國(guó)的數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)的住房按揭貸款的違約率在上升。美國(guó)這么完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,尚且出現(xiàn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī),金融危機(jī),那么作為我們整個(gè)市場(chǎng)金融體系很不完善的國(guó)家,更應(yīng)該引以為鑒。我想這個(gè)事件對(duì)我們整個(gè)的管理層觸動(dòng)是很大的,也是第一輪調(diào)控真正落到實(shí)處的起因。 再?gòu)奈覀兊姆康禺a(chǎn)金融體系來(lái)看,銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持存在一個(gè)過(guò)度的支持。大家可以看一下這樣的數(shù)據(jù)。全國(guó)來(lái)看,房地產(chǎn)信貸占整個(gè)信貸比例大概30%左右,在一些核心城市已經(jīng)超過(guò)50%。上個(gè)星期我在北京三到四個(gè)銀行調(diào)研的時(shí)候,大部分銀行告訴我,房地產(chǎn)信貸已經(jīng)占到了80%。而且是**近兩年,它們的新增貸款都放在房地產(chǎn)。理由是什么?因?yàn)榉康禺a(chǎn)漲價(jià),房地產(chǎn)行業(yè)掙錢(qián),其他一般的工業(yè),一般的項(xiàng)目回收率還沒(méi)有房地產(chǎn)好,一般的項(xiàng)目放款還沒(méi)有抵押物,房地產(chǎn)本身就是一個(gè)抵押物,所以銀行傾向于放款。但是這樣做讓我們有些擔(dān)心。這有兩個(gè)效果,第一個(gè)效果,它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)有擠出的效應(yīng)。市場(chǎng)的資金有一百個(gè)億,造成這樣的結(jié)果是什么呢?80%的錢(qián)流到房地產(chǎn)行業(yè),其他要發(fā)展的高科技、綠色農(nóng)業(yè)、工業(yè)就無(wú)法從銀行獲取信貸資金,進(jìn)而演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以這樣的調(diào)控是“居安思?!边@么一個(gè)措施。
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這個(gè)很難說(shuō)。主要還是看ZF維護(hù)房?jī)r(jià)的決心倒底有多強(qiáng)!ZF相關(guān)部門(mén)一直在強(qiáng)調(diào):要打壓房?jī)r(jià)。但從未說(shuō)過(guò)要讓房?jī)r(jià)大跌(崩盤(pán))。這也不符合ZF服務(wù)社會(huì)人民大眾的利益。如果樓市大跌,會(huì)讓很多人破產(chǎn),讓很多人一輩子的積蓄,瞬間蒸發(fā)。如果出現(xiàn)這種情況,社會(huì)動(dòng)蕩是很厲害的。會(huì)讓很多人家破人亡。這不符合ZF服務(wù)社會(huì)、穩(wěn)定社會(huì)的意愿。
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所有瘋長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)有可能崩盤(pán)!歷史告訴我們:●美國(guó):1926年破碎,間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)●日本:1991年破碎,導(dǎo)致日本長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條●東南亞、香港:1997年破碎,香港出現(xiàn)十幾萬(wàn)名百萬(wàn)“負(fù)翁”20世紀(jì)是世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的100年,房地產(chǎn)業(yè)的興盛無(wú)疑是刺激這100年間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。然而由于各種復(fù)雜的原因,在一些國(guó)家和地區(qū)曾出現(xiàn)過(guò)可怕的房地產(chǎn)泡沫,結(jié)果使無(wú)數(shù)投資者轉(zhuǎn)瞬間一貧如洗,從而留下一幕幕悲劇。美國(guó)房地產(chǎn)泡沫:7.5萬(wàn)人口的城市竟出現(xiàn)2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人世紀(jì)20年代中期,美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短暫的繁榮,建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下,擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。然而好景不長(zhǎng),到1926年,佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎,許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋,有的則淪為乞丐。這跟我們的海南島不是有點(diǎn)相似嗎?日本房地產(chǎn)泡沫:東京都一地的地價(jià)超過(guò)了美國(guó)全國(guó)地價(jià)總和20世紀(jì)80年代后期,為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策,鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng),致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月,美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”,決定同意美元貶值。美元貶值后,大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè),更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。從1986年到1989年,日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑,許多日本人開(kāi)始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來(lái)錢(qián)更快,于是紛紛拿出積蓄進(jìn)行投機(jī)。到1989年,日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí),國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本,其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到1990年,僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買下一套住宅,能買得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。所有泡沫總有破滅的時(shí)候。1991年后,隨著國(guó)際資本獲利后撤離,由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅,房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年,日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰,企業(yè)紛紛倒閉,遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。受此影響,日本迎來(lái)歷史上**為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退,陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在,日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。。東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫:香港業(yè)主平均損失267萬(wàn)港元繼日本之后,泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫也是一次慘痛的經(jīng)歷,而其中以泰國(guó)尤為突出。20世紀(jì)80年代中期,泰國(guó)政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域,并陸續(xù)出臺(tái)了一系列刺激性政策,由此促生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后,大量開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng),加上銀行信貸政策的放任,促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。與此同時(shí),大量外國(guó)資本也進(jìn)入東南亞其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)性活動(dòng)。遺憾的是,當(dāng)時(shí)這些國(guó)家沒(méi)有很好地進(jìn)行調(diào)控,**終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)需求,構(gòu)成了巨大的泡沫。在金融危機(jī)爆發(fā)以前的1996年,泰國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已處于全面危險(xiǎn)的境地,房屋空置率持續(xù)升高,其中辦公樓空置率竟達(dá)50%。隨著1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)的爆發(fā),泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅,并直接導(dǎo)致各國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。東南亞金融危機(jī)還直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。香港的房地產(chǎn)熱**早可以追溯到上世紀(jì)70年代。當(dāng)時(shí),李嘉誠(chéng)、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開(kāi)上市,而來(lái)自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動(dòng)下,香港的房?jī)r(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981年,香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)**高的地區(qū)。1984年—1997年,香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬(wàn)港元,一些**的寫(xiě)字樓甚至到了每平方米近20萬(wàn)港元的天價(jià)。受房?jī)r(jià)飛漲的刺激,香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來(lái),出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí),東南亞金融危機(jī)降臨了。1998年—2004年,香港樓價(jià)大幅下跌,如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”,樓價(jià)就從**高時(shí)的1.3萬(wàn)港元每平方英尺下跌到四五千元。據(jù)專家計(jì)算,從1997年到2002年的5年時(shí)間里,香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元,比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對(duì)于普通香港市民而言,房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場(chǎng)泡沫中,香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元,有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。可以說(shuō),發(fā)生在上個(gè)世紀(jì)的3次房地產(chǎn)大泡沫,對(duì)當(dāng)時(shí)和后來(lái)的世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了深遠(yuǎn)的影響。它們給世界經(jīng)濟(jì)造成了慘痛的損失,也留下了寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),而這些教訓(xùn)在世界各國(guó)房地產(chǎn)熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。美國(guó)人,日本人,香港人當(dāng)年都認(rèn)為房?jī)r(jià)是只增不減的,買到便能賺錢(qián)。這跟現(xiàn)在中國(guó)人的想法是一模一樣的。但是歷史告訴我們,房?jī)r(jià)不是只漲不的,泡沫越大,崩盤(pán)越有可能的!
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我搜集到的資料,如圖1所示,1989年的時(shí)候國(guó)家就開(kāi)始重拳調(diào)控房?jī)r(jià)了,當(dāng)時(shí)北京的房?jī)r(jià)是1600-1900一平米,89年的時(shí)候北京還不算發(fā)達(dá),三環(huán)都是很荒涼的,商品房大概只在三環(huán)內(nèi)普及,我就算他是三環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)吧。 大家一看是不是覺(jué)得,哇塞1900一平米的房子好便宜啊,果然是沒(méi)有泡沫,再看看報(bào)紙上的下一條,總價(jià)6萬(wàn)多元,也就是30多平米的二居室吧,折中計(jì)算,按1750的均價(jià),六萬(wàn)五的總價(jià)計(jì)算,計(jì)算結(jié)果是37平米,我想這個(gè)計(jì)算精度已經(jīng)足夠我們分析問(wèn)題所用了。報(bào)紙上說(shuō)大學(xué)生日日節(jié)衣縮食,每月儲(chǔ)存50元,一年儲(chǔ)存600元,100年才能買得起這37平米。 報(bào)紙的報(bào)道是否正確呢,我們?cè)侔俣纫幌?9年時(shí)候的大學(xué)生工資?! D2 如圖2所示,89年的時(shí)候,大學(xué)生畢業(yè)的工資大致在80-86元每個(gè)月,你有第二職業(yè)能干二份活,才能多拿點(diǎn),正常的大學(xué)生只有這點(diǎn)收入,所以報(bào)紙說(shuō)節(jié)衣縮食每個(gè)月儲(chǔ)存下50元是正確的?! ∧莻€(gè)時(shí)候的大學(xué)生金貴,雖然也是本科,但是可不比現(xiàn)在滿大街跑的本科大學(xué)生,現(xiàn)在估計(jì)985的碩士或者全國(guó)前十名以內(nèi)的十所大學(xué)的本科生才能比擬?! “辞迦A北大同濟(jì)浙大武大華科等前十名大學(xué)生計(jì)算(十個(gè)太多,沒(méi)點(diǎn)到的勿怪,排名不論,舉例而已),這種大學(xué)生,在北京,進(jìn)入事業(yè)單位等,每個(gè)月到手8000左右,公積金繳納1500,單位補(bǔ)貼1500應(yīng)該是很正常的數(shù)據(jù)??鄣羝渌幕ㄙM(fèi),我算他節(jié)衣縮食一個(gè)月可連工資帶公積金可以攢下來(lái)5000塊,畢竟北上廣里面月光族遍地都是,房租巨貴,即便是超級(jí)重點(diǎn)大學(xué)的本科生,一個(gè)月能攢下來(lái)6000塊,也算能吃苦了,想賺大錢(qián)可不是剛畢業(yè)的學(xué)生可以做到的。 好,89年的時(shí)候,一個(gè)本科生節(jié)衣縮食100年才能買得起37平米,這樣的人才現(xiàn)階段我按照每個(gè)月攢5000來(lái)算,一年6萬(wàn),一百年是600萬(wàn),除以37平米,一平米的房?jī)r(jià)應(yīng)該是16萬(wàn)?! ‖F(xiàn)在北京三環(huán)內(nèi)的平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)到這個(gè)水平,而不吃不喝一百年買37平這個(gè)背景下,16萬(wàn)也并不夸張,畢竟一個(gè)稍微一般的事業(yè)單位公積金都很高,即便工資吃干喝凈,僅僅公積金一個(gè)月扣1500的單位,在北京絕對(duì)是屬于墊底的,所以我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)沒(méi)問(wèn)題?! 」?,即便今年房?jī)r(jià)暴漲,其泡沫也小于89年,畢竟一個(gè)媲美89年本科生的超重點(diǎn)本科或者985的碩士,在北京節(jié)衣縮食一百年,絕對(duì)是能買得起三環(huán)內(nèi)37平米的房子的,我查了一下**新的報(bào)價(jià),買37平的話,大概可以買二套,我說(shuō)的是全款,不是貸款?! 〖热粵](méi)有狂吹泡沫,那么為什么房?jī)r(jià)從89的1600-1900一平米,而朝陽(yáng)區(qū)的房子報(bào)價(jià)大概都在5萬(wàn)-7萬(wàn)一平米呢,東直門(mén)的90年的老公房都是十萬(wàn)起步,所以這個(gè)數(shù)據(jù)大致還是對(duì)的上的?! ≡倏纯聪旅孢@組數(shù)據(jù),1990年到1998年,中國(guó)的廣義貨幣,也就是M2,從1.39萬(wàn)億開(kāi)始,增長(zhǎng)了10倍,到2015年,又增長(zhǎng)了10倍,也就是變成了1990年的100倍,達(dá)到了150萬(wàn)億的規(guī)模。換句話說(shuō),如果你買的某個(gè)商品,從90年到15年都沒(méi)有漲過(guò)價(jià),那其實(shí)就代表他貶值了100倍?! ∑鋵?shí)大概房?jī)r(jià)就是十年漲十倍的樣子,比這個(gè)數(shù)據(jù)略低,但是也低不了太多,十年八九倍,二十年60-80倍大概還是有的,大家自己可以估算一下自己家省會(huì)的房?jī)r(jià),所以說(shuō),15年之前的房?jī)r(jià),都屬于正常范圍,都是順著貨幣增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的,只是保值,談不上增值,雖然房?jī)r(jià)暴漲,但是泡沫真的不算高,也就16年的這一波,算是有一點(diǎn)小泡沫,短期急漲已經(jīng)脫離了房?jī)r(jià)基本面,這個(gè)基本面不是什么價(jià)值,而是社會(huì)上泛濫的貨幣?! D3 中國(guó)其實(shí)一直在壓房?jī)r(jià),其實(shí)99-06年,房?jī)r(jià)紋絲不動(dòng),12年到15年,房?jī)r(jià)也是紋絲不動(dòng),重大的上漲只出現(xiàn)在2個(gè)階段,08年金融危機(jī)之后,和15年小型金融危機(jī)之后,這二次都有一個(gè)重大特點(diǎn),政府拼命印錢(qián),量化寬松,放水經(jīng)濟(jì),泛濫的貨幣加上政府維穩(wěn)的需要,導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲?! ≌恢毕雺褐品?jī)r(jià),政府并非看不到房?jī)r(jià)崩潰的后果,我們都看得到的東西政府的智囊團(tuán)看不到?他想壓,但是他同時(shí)也要保增長(zhǎng)保穩(wěn)定,政府要讓房?jī)r(jià)大跌崩潰有一萬(wàn)種辦法,而且可以讓房?jī)r(jià)一夜之間崩盤(pán),但是讓房?jī)r(jià)崩潰的同時(shí)維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng),那就很難了,近乎于不可能,中國(guó)正處在中等收入發(fā)達(dá)國(guó)家陷阱里面,穩(wěn)定和增長(zhǎng)是政府的頭號(hào)任務(wù),他不可能放棄,哪怕?tīng)奚矫竦睦??! ∪蚨荚谟″X(qián),中國(guó)也不例外,中國(guó)的貨幣一直超發(fā),尤其是08年金融危機(jī)后大量量化寬松,貨幣放水,曾經(jīng)引起蒜你狠,豆你玩等大量物價(jià)暴漲現(xiàn)象。12年之后貨幣放水開(kāi)始逐步收斂,但是15年小型金融危機(jī)之后再度開(kāi)閘放水,收不住了?! 〉切乱惠喌呢泿欧潘?,并沒(méi)有引起物價(jià)暴漲,各種民生用品的價(jià)格像釘子一樣被釘在了地上,工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值更是一路下跌,有句話說(shuō)做實(shí)業(yè)的人都是活雷鋒,這么多超發(fā)的貨幣哪去了?全被房地產(chǎn)吸進(jìn)去了?! ∵@里順便吐槽下中國(guó)的實(shí)體行業(yè),更精細(xì)點(diǎn)是說(shuō)基礎(chǔ)工業(yè)品,大閘蟹之類的雖然紅火肯定不能算中國(guó)實(shí)業(yè)行業(yè)。中國(guó)的實(shí)體行業(yè)就是個(gè)坑,做實(shí)業(yè)的簡(jiǎn)稱活雷鋒,工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格不漲還節(jié)節(jié)下跌的原因并不僅有房地產(chǎn)吸收了大量超發(fā)貨幣,還有其他的原因就是中國(guó)的工業(yè)品嚴(yán)重過(guò)剩了,改革開(kāi)放30年,誰(shuí)經(jīng)商誰(shuí)發(fā)財(cái),這里的造富效應(yīng)導(dǎo)致資金源源不斷的進(jìn)入實(shí)業(yè)行業(yè)進(jìn)行投資,各類工廠一開(kāi)再開(kāi),如果不是用貨幣代替了黃金導(dǎo)致現(xiàn)代政府可以用貨幣貶值來(lái)“抹平”所謂的經(jīng)濟(jì)波動(dòng),那改革30年后的中國(guó)其實(shí)也已經(jīng)到了一輪瘋狂殺價(jià)來(lái)清洗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候了,換到美國(guó),那就是向河里倒牛奶的時(shí)刻到了。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,方便面的價(jià)格十年沒(méi)漲,房?jī)r(jià)十年十倍,方便面廠家的日子可想而知到底有多難過(guò),其他的電視、電腦等家用品的價(jià)格大家也清楚,性能節(jié)節(jié)上升,價(jià)格節(jié)節(jié)下降,想賺錢(qián)真難,都掙扎在盈虧線上,都指望對(duì)手先破產(chǎn)把市場(chǎng)讓出來(lái)。所以說(shuō),但凡有其他賺錢(qián)的去處,資金都不會(huì)去實(shí)體行業(yè)的,因?yàn)楝F(xiàn)在的實(shí)體行業(yè)的產(chǎn)能已經(jīng)到了**后爆破的時(shí)刻,都在拼命的想擠死對(duì)手自己活下來(lái),圖窮匕見(jiàn)了,你一個(gè)新資金進(jìn)去存活率可想而知?! ∪蛞恢痹诹炕瘜捤?,貨幣持續(xù)貶值的同時(shí),政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴越來(lái)越大,沒(méi)有任何政府的一把手希望自己的稅收是來(lái)自于土地的,這并不光榮,但是以當(dāng)前全球的金融局勢(shì)來(lái)看,他沒(méi)有辦法?! ∷詢H此一點(diǎn)我可以認(rèn)為,因?yàn)閹啄陜?nèi)全球金融形勢(shì)不會(huì)有大的變化,所以房?jī)r(jià)幾年內(nèi)不會(huì)下跌,政府會(huì)繼續(xù)印錢(qián),同時(shí)絕對(duì)不會(huì)真正出殺手打擊房地產(chǎn),哪怕房子只有保值功能,他的價(jià)格也會(huì)緩慢爬升。 那什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)跌呢,政府印錢(qián)則會(huì)帶來(lái)貶值預(yù)期。在貶值預(yù)期中,手頭持有人民幣越少虧得越少。如果手頭持有人民幣為負(fù)數(shù)則會(huì)賺錢(qián)。而買房必然要貸款。貸款就是負(fù)債。當(dāng)房貸數(shù)額超過(guò)人民幣流動(dòng)資產(chǎn)的時(shí)候。買房在通脹行情下是賺錢(qián)的?! 『?jiǎn)單的理解就是,你的銀行存款越多,你就越虧,你從銀行借的錢(qián)越多,你就越賺,政府剝削大頭,借錢(qián)多的人剝削小頭,所有錢(qián)存銀行的人用自己的血汗供養(yǎng)以上二類人?! ≌旧聿⒉荒墚a(chǎn)生價(jià)值。印錢(qián)則是犧牲人民幣持有者也就是說(shuō),也就是剝削。它必須要犧牲人民幣持有者。犧牲者越多。則犧牲產(chǎn)生的效力越大。犧牲者越少。則犧牲產(chǎn)生的效能越小。如果沒(méi)有犧牲者,或者犧牲者是負(fù)數(shù)。那么則會(huì)產(chǎn)生反效果。 簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō),如果銀行的存款超過(guò)銀行放出去的貸款,那么人民作為一個(gè)整體,他手頭的人民幣資產(chǎn)是正的,國(guó)家印錢(qián)是剝削人民補(bǔ)貼自己。如果人民貸款過(guò)多,超過(guò)了存款,那么再大量印錢(qián),是剝削國(guó)家補(bǔ)貼人民,國(guó)家是不可能這么做的?! ∷?,當(dāng)銀行貸款的總額超過(guò)人民幣存款或者達(dá)到一定比例的時(shí)候,國(guó)家一定會(huì)開(kāi)始緊縮房貸,而一旦國(guó)家開(kāi)始緊縮房貸,房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌?! ∧侨绾尉o縮房貸,二個(gè)手段,第一個(gè)是強(qiáng)制銀行減少發(fā)放或者不準(zhǔn)發(fā)放,這個(gè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不太可能,現(xiàn)在的限貸限購(gòu)只是讓房?jī)r(jià)不過(guò)熱,國(guó)家從來(lái)沒(méi)說(shuō)讓房?jī)r(jià)下跌過(guò),不算真正的釜底抽薪。第二個(gè)手段就是加息,我個(gè)人認(rèn)為,加息10次之后,每次加息0.25%,也就是利息增加2.5%之后,房?jī)r(jià)會(huì)在一年之內(nèi)崩盤(pán),這個(gè)數(shù)據(jù)參考了08年美國(guó)次貸危機(jī),美國(guó)06年開(kāi)始加息,到07年,總共加息了十次多,房?jī)r(jià)在08年開(kāi)始崩盤(pán),逼迫美國(guó)開(kāi)始減息。
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近日看到許多相關(guān)消息,一種是來(lái)自外部得,有國(guó)外投機(jī)機(jī)構(gòu)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已到了瀕于崩盤(pán)的地步;二是來(lái)自國(guó)內(nèi)也有不少專家認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)將在3-5年時(shí)間下降超過(guò)50%。無(wú)論是國(guó)內(nèi)國(guó)外,想必這種中國(guó)房產(chǎn)崩盤(pán)論的聲音一段時(shí)間內(nèi)都將高喊。主要支持崩盤(pán)的原因有幾點(diǎn):一是認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格和當(dāng)年日本的房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)的情形十分相同,從日本經(jīng)歷危機(jī)的歷史角度來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過(guò)了60%,股市下降超過(guò)了80%。二是因?yàn)槿嗣駧琶媾R**壓力,將在不久的將來(lái)與美元的兌換比例將達(dá)到5:1的水平,這一25%的上升,帶來(lái)的是以人民幣計(jì)價(jià)的原材料價(jià)格,資產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降,這樣中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格下降將是明顯的。三是歐債危機(jī)愈演愈烈,美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遲緩,以出口為經(jīng)濟(jì)主要拉動(dòng)方式的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度可能不如預(yù)計(jì)的那樣快速增長(zhǎng),進(jìn)而國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力只能緩慢提高,從而居民支持高房地產(chǎn)價(jià)格的購(gòu)買能力不能夠持續(xù)。加上中國(guó)強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控限價(jià),主要是抑制投機(jī)類購(gòu)買需求的各種政策措施,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)前景黯淡。與此相對(duì)的看法:一,盡管中國(guó)與日本當(dāng)年各種數(shù)據(jù)上看有很大的相似之處,但是實(shí)際的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是不同的,日本80年代發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī),其社會(huì)已經(jīng)完成了工業(yè)化建設(shè),并且城市化進(jìn)程已經(jīng)完成。中國(guó)與此不同,中國(guó)現(xiàn)在正處于現(xiàn)代重工業(yè)化發(fā)展時(shí)期,并且正在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期,這就表明了對(duì)城市住房的潛在需求是巨大的。二,盡管在通脹的壓力下,中國(guó)政府轉(zhuǎn)向了相對(duì)緊縮的貨幣政策,但是從整個(gè)世界角度來(lái)看,貨幣呈現(xiàn)出一種超發(fā)的狀態(tài),并且,當(dāng)前的貨幣已經(jīng)不是代表硬通貨,而是代表了債務(wù),也就是說(shuō)現(xiàn)在世界上的貨幣基本沒(méi)有真實(shí)價(jià)值作為支撐,而只是一種政府對(duì)債務(wù)的承諾。雖然人民幣相對(duì)于美元在**,但是兩種貨幣都存在對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的超發(fā),表面上看以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格將因?yàn)槿嗣駧诺?*而相對(duì)下降,但是在貨幣超發(fā)的前提下,資產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)格仍可能是上漲的,有數(shù)據(jù)表明當(dāng)前人民幣的增長(zhǎng)速度是16%的水平,而GDP增長(zhǎng)約在9%的水平。這樣看來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將大幅下降,或者面臨崩盤(pán),現(xiàn)在只是一種強(qiáng)烈的意愿而不是確定發(fā)生的預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán),是所有中國(guó)人,無(wú)論政府或民眾,有房沒(méi)房的都不愿看到的一種未來(lái),房地產(chǎn)占中國(guó)GDP的比重在12%左右,一旦崩盤(pán),中國(guó)無(wú)疑會(huì)陷入嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中。但這一預(yù)言確實(shí)國(guó)外投資者喜聞樂(lè)見(jiàn)的一種情況,在金融危機(jī)期間,中國(guó)許多投資者由于其充沛的現(xiàn)金優(yōu)勢(shì),在世界范圍內(nèi)購(gòu)置了相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn),對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外向發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇,而歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)自身焦頭爛額。在歐美經(jīng)濟(jì)處于相對(duì)穩(wěn)定的當(dāng)下,如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入崩盤(pán),將是一種機(jī)遇,無(wú)論是對(duì)于現(xiàn)實(shí)真是的表達(dá),還是引導(dǎo)一種輿論,顯然是有利無(wú)害的事。國(guó)內(nèi)宣揚(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降有廣泛市場(chǎng)。中國(guó)的中低收入人群占據(jù)多數(shù),房?jī)r(jià)確實(shí)到了他們沒(méi)有能力購(gòu)買的地步,而所謂保障房、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于這些對(duì)新生活還有希望的年輕人來(lái)說(shuō),并不是夢(mèng)想。所以大家都盼著房?jī)r(jià)下降,能買一套漂亮的房子,所以房?jī)r(jià)下降10%不夠,降20%還是買不起,**好是一跌到底,所有有房子還有閑錢(qián)的人也不能買,**好是現(xiàn)在這個(gè)限購(gòu)方法,那么那些有一個(gè)購(gòu)房夢(mèng)想的人,這時(shí)候就能買套心儀的大房子。所以,中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)和大降,是一種迎合市場(chǎng)的說(shuō)法。總的來(lái)講,盡管在中國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)本質(zhì)上只是租用,但是房?jī)r(jià)現(xiàn)在這個(gè)水平有著厚實(shí)的基礎(chǔ)。
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