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首先，房產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證就進行預(yù)售，這本身就是一種違法行為。國家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴禁發(fā)展商無證預(yù)售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。 其次，對購房者來說，預(yù)購沒有預(yù)售許可證的期房行為也得不到法律的充分保護。在司法實踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預(yù)售行為是無效的民事行為，因此購房者只能主張返還預(yù)付款并要求賠償損失，而當(dāng)該公司無財產(chǎn)可供執(zhí)行時購房者的權(quán)益將無法得到實現(xiàn)。 **后，如果開發(fā)商在廣告中的宣傳內(nèi)容如樓盤的設(shè)計方案、小區(qū)規(guī)劃等還沒有經(jīng)過規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，那么開發(fā)商可能就構(gòu)成虛假宣傳。如果購房者支付了房款后，預(yù)售合同出現(xiàn)變更，購房者的購房利益就有可能得不到保證。 （二）購買沒有預(yù)售許可證的期房的后果： 1、取得產(chǎn)權(quán)證的時間沒有保證。 2、為了取得產(chǎn)權(quán)證可能需要繳納額外的費用。 3、房屋可以使用但是無法取得產(chǎn)權(quán)。 4、房屋可能會被政府沒收或拆除。由此可以看出，**好不要購買沒有取得預(yù)售許可證的期房，否則可能會造成購房者的權(quán)利受到損害。購房者如果不小心或由于其他原因購買這種手續(xù)不全的房子，都將或多或少的承擔(dān)一定風(fēng)險。 （一）檢查《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。 1、《國有土地使用權(quán)證》。查驗所購商品房建設(shè)項目的土地是出讓還是劃撥。依照規(guī)定商品房用地必須是出讓，經(jīng)濟適用住房土地屬于劃撥。建設(shè)業(yè)主在預(yù)售商品房時應(yīng)持有國有土地使用權(quán)證。未取得國有土地使用權(quán)證的預(yù)售項目，不僅有可能辦不了國土證，而且辦不了房產(chǎn)證。 2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項手續(xù)是建設(shè)業(yè)主必須取得的法定手續(xù)，凡未取得的，其項目未獲得批準(zhǔn)。此類房屋禁止買賣，否則，有可能拿不到房，也有可能辦不了房產(chǎn)證。 3、《建設(shè)工程施工許可證》。該項手續(xù)是批準(zhǔn)項目業(yè)主開工建設(shè)的法定手續(xù)，未取得的，其項目未獲得批準(zhǔn)。此類房屋禁止買賣。否則，其后果同第五條。
全部3個回答>沒備案的商品房有預(yù)售許可證嗎？
134****5681 | 2018-06-16 08:46:01
已有3個回答
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141****7884
開發(fā)商未取得預(yù)售證的情況下是不能售房的！
查看全文↓ 2018-06-16 08:47:29
1，《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
2，開發(fā)商只有在取得了預(yù)售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預(yù)售證收錢的屬于非法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的！
3，你可以電話咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證是房管局負責(zé)審批頒發(fā)的，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案，他們會告訴你的，你可以放心的購買了！ -
146****3716
一、無預(yù)售許可證銷售房屋屬違規(guī)行為，所購房屋行為難于受法律保護。
查看全文↓ 2018-06-16 08:46:56
二、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、認購、定購等方式收取房款的，均屬無證違規(guī)售房行為。所購房屋樓盤因規(guī)劃、建設(shè)等方面有許多不確定性，若出現(xiàn)與承諾不符，易產(chǎn)生糾紛，且難于受法律保護。
二、購買無證商品房有的**終難于取得所購買的房屋及所有權(quán)證
1、未取得《商品房預(yù)售許可證》的樓盤，依據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定是不允許預(yù)售的，但現(xiàn)實生活中，開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》進行樓盤預(yù)售的情形也時有發(fā)生。依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。
2、房屋沒有預(yù)售許可證是無法在房產(chǎn)登記機構(gòu)進行預(yù)告登記的。購買人將所購房屋進行預(yù)告登記具有排他性，具有法律效力。預(yù)購商品房未辦理預(yù)告登記，購房者的權(quán)利將面臨風(fēng)險和不確定因素，可能會出現(xiàn)一房二賣甚至一房多賣等問題，**終也難于取得該房屋及房屋所有權(quán)證。 -
158****4794
商品房預(yù)售，必須取得預(yù)售許可證。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
查看全文↓ 2018-06-16 08:46:35
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有過買房經(jīng)歷的購房者可能有這個感受，樓盤商品房預(yù)售許可證往往知道有一大推內(nèi)容，但一看就忘，說不出個甲乙丙丁，這里面很有可能就暗藏著貓膩你卻不自知。 樓盤要發(fā)出《商品房預(yù)售許可證》。政府對其會有很多具體而嚴格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴格遵照規(guī)定來發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。例如：政府規(guī)定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預(yù)售，多層建筑要完成三分之二才能預(yù)售；開發(fā)商要交齊預(yù)售部分的地價才發(fā)給預(yù)售許可證；預(yù)售房款必須?？顚Ｓ玫鹊?。政府就是從預(yù)售許可證開始就替購房者對開發(fā)商進行把關(guān)和監(jiān)督的。一個樓盤有沒有商品房預(yù)售許可證證明了該樓盤有否達到**基本的發(fā)售條件。 樓盤有了《商品房預(yù)售許可證》便可公開發(fā)售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。 １、復(fù)印件無效 政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預(yù)售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預(yù)售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預(yù)售許可證必須是原件，復(fù)印件無效。 有一些發(fā)展商借口說把《商品房預(yù)售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復(fù)印件代替原件，其實卻在復(fù)印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區(qū)對《商品房預(yù)售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發(fā)展商就算不便展示預(yù)售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。 ２、附圖必須同時懸掛 《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預(yù)售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無良發(fā)展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過小區(qū)的情況也就不會發(fā)生了。 在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置?！边@就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應(yīng)。 目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規(guī)劃狀況。有購房者要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會裝傻：哪來的什么附圖！按照規(guī)定，買家其實可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。 ３、防止超面積銷售 在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積ＸＸ平方米ＸＸ套”、“預(yù)售房屋棟號及層數(shù)”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。如果買了不在預(yù)售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預(yù)先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產(chǎn)證。 超面積銷售是目前市場上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預(yù)售條件的，如果是未交地價而不能預(yù)售的，買家可能會得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。 ４、預(yù)售款須入專用帳戶 在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項目的建設(shè)。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險。 由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會多設(shè)置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。 ５、有效期 《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日起計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因為有的土地使用權(quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。 《商品房預(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護。 ６、商品房買賣合同號 發(fā)證機關(guān)會在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從ＸＸ號到ＸＸ號是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機關(guān)只會給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號，只有在這些編號內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。 有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會拿不在規(guī)定編號內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時候，發(fā)展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。 另外，預(yù)售許可證上還有一項編號是“X房預(yù)字第ＸＸ號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。 ７、查詢與投訴 在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業(yè)務(wù)人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能**有效、**直接地監(jiān)管發(fā)展商。
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答
不能賣怎么買？？？
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1、開發(fā)商取得四證后可以申請在建工程貸款；2、四證是指：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。3、不可能拿預(yù)售證去貸款的，銀行也不會貸的，但有上面四證是可以申請在建工程貸款的，這是合法的
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答
有許可證，可以直接簽合同
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