??營(yíng)改增新房有影響嗎

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• 133****1614

  營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有如下四點(diǎn)影響：
  
  房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;
  營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫(kù)存;
  營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;
  營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

  查看全文↓ 2018-06-19 19:22:52
• 146****6377

  根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買住房實(shí)行差別化稅率。當(dāng)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;
  戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。

  查看全文↓ 2018-06-19 19:21:09
• 141****9306

  沒有影響。
  營(yíng)業(yè)稅是二手房不滿2年持有，賣家賣掉時(shí)候需要繳納，今年五一起取消。
  改為不滿2年住房賣掉，需要繳納增值稅5%
  新房不繳納。
  契稅政策規(guī)定，首套房買入前提90平以下契稅1%，90平以上1.5%

  查看全文↓ 2018-06-19 19:20:47
• 131****0589

  營(yíng)改增是針對(duì)二手房交易的，對(duì)房產(chǎn)證沒滿兩年，不是唯一住房的，需要交現(xiàn)評(píng)估價(jià)減去原始購(gòu)買時(shí)的價(jià)格之間差額的5.6%的增值稅。你買一手房是沒有影響的房子

  查看全文↓ 2018-06-19 19:20:30
• 141****1909

  營(yíng)改增，就是由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。
  1、“營(yíng)改增”后，對(duì)于個(gè)人的二手房交易， 會(huì)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅，且增值稅的征收率與當(dāng)前5%營(yíng)業(yè)稅的稅率一致。
  2、“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，計(jì)算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價(jià)外稅，需要將交易金額換稅為不含稅收入再計(jì)算應(yīng)繳的增值稅，計(jì)稅依據(jù)相比之前有所減少。
  3、“營(yíng)改增”前，個(gè)人轉(zhuǎn)賣住房，對(duì)購(gòu)買2年及以上的免征營(yíng)業(yè)稅，不足2年的全額征稅，“營(yíng)改增”后，所有地區(qū)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)賣住房不足2年的都全額繳納增值稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買2年以上的非普通住房，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。除上述地區(qū)外的其他地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售的，均免增值稅。

  查看全文↓ 2018-06-19 19:20:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 營(yíng)改增對(duì)契稅有影響嗎
  答

  對(duì)契稅沒有影響。對(duì)營(yíng)業(yè)稅有影響。規(guī)定2016年5月起取消營(yíng)業(yè)稅的征收。改為征收增值稅。對(duì)于持有不滿2年的二手房，過(guò)戶需要繳納5%的增值稅。

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• 問(wèn) 營(yíng)改增對(duì)安置房過(guò)戶有影響嗎？具體有什么影響？有了解情況的嗎請(qǐng)問(wèn)？
  答

  營(yíng)改增拆遷房的開發(fā)商需要納稅，拆遷戶不需要繳交增值稅，但是領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》前要繳交契稅和印花稅。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)營(yíng)改增有哪些影響呢？
  答

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響?！　〉恰盃I(yíng)改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。　　比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的?！　〔贿^(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

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• 問(wèn) 營(yíng)改增對(duì)個(gè)人買房的影響有哪些？
  答

  總體而言，營(yíng)改增后個(gè)人購(gòu)房的稅負(fù)是下降的。因?yàn)樵舛愴?xiàng)目不變，稅率不變。而增值稅是價(jià)外稅，計(jì)算時(shí)要先從總成交價(jià)中扣除應(yīng)繳增值稅后作為計(jì)稅依據(jù)，這樣計(jì)稅依據(jù)就減少了。更好的是，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)文，契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等相關(guān)房產(chǎn)交易稅種都和增值稅保持一致，計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的價(jià)格。1、原本需全額繳納營(yíng)業(yè)稅的房產(chǎn)交易，主要指?jìng)€(gè)人出售不滿兩年的住宅，稅負(fù)下降是**可觀的。舉個(gè)例子，原本個(gè)人出售一套不滿2年的住宅，合同成交價(jià)105萬(wàn)，假設(shè)根據(jù)房屋情況適用契稅稅率1%，個(gè)人所得稅稅率1%，營(yíng)業(yè)稅稅率5%。原本要交契稅1.05萬(wàn)，個(gè)人所得稅1.05萬(wàn)，增值稅5.25萬(wàn)。營(yíng)改增后，計(jì)稅依據(jù)調(diào)整為105/(1+5%)=100萬(wàn)，即將增值稅從總價(jià)中剔除出去，還原成不含稅的價(jià)格。新的契稅為1萬(wàn)，個(gè)人所得稅1萬(wàn)，增值稅5萬(wàn)，可以省下3500元的稅費(fèi)。2、對(duì)原本已滿兩年，免征營(yíng)業(yè)稅的住宅交易，營(yíng)改增對(duì)這部分交易的稅費(fèi)沒有影響。營(yíng)改增的免稅項(xiàng)目平移到增值稅，這部分房產(chǎn)營(yíng)改增后后同樣免征增值稅。因?yàn)椴淮嬖谛枥U納的增值稅，所以計(jì)稅依據(jù)也不做調(diào)整。稅負(fù)不變。3、對(duì)于按原營(yíng)業(yè)稅政策需差額繳納營(yíng)業(yè)稅的房產(chǎn)交易，稅負(fù)有一定下降。主要指?jìng)€(gè)人出售非住宅和單位出售房產(chǎn)兩種情況，計(jì)稅方法由原先的 營(yíng)業(yè)稅=(賣價(jià)-購(gòu)入價(jià))*5%，調(diào)整為 增值稅=(賣價(jià)-購(gòu)入價(jià))/(1+5%)*5%。其他稅種的計(jì)稅依據(jù)相應(yīng)調(diào)整為"賣價(jià)-增值稅“。相比較原先的直接以賣價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，自然也下降不小。所以，總體而言，營(yíng)改增是有利于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的。

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• 問(wèn) ?? 營(yíng)改增后契稅怎么計(jì)算？
  答

  財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2016年3月24日對(duì)外公布的營(yíng)改增全面推開細(xì)則顯示，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅；　公告自2016年5月1日起施行。 商業(yè)地產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)太高，阻止了很多資本介入商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定，在商業(yè)地產(chǎn)交易時(shí)，除了買方需要繳納的3%契稅外，賣方繳納稅費(fèi)一般有兩種方式征收。如果按照成交總價(jià)征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個(gè)稅、20%的土地增值稅等，合計(jì)為成交價(jià)的45.6%；如果按照差額征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個(gè)稅、30%-50%的土地增值稅等，合計(jì)為差額價(jià)的55.6%-75.6%。

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