房產(chǎn)增值部分如何計算

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• 142****9445

  **高法為了更好地幫助人們運用新的司法解釋，出了一本《婚姻法司法解釋（三）理解與適用》。該書中關(guān)于增值的計算列舉了現(xiàn)今多數(shù)法院計算的方式，在明確**款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款（房價款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2，即得出另一方補償?shù)臄?shù)額。該房屋判歸婚前購房者所有，剩余的貸款由其全部償還。
  計算方式（一）：
  共同還貸20萬**30萬貸70 萬
  貸款總利息60萬
  總房款：100萬+60萬=160萬
  房屋現(xiàn)值：200萬
  共同還貸部分（本+息）占總房款（房款+利息）的比例：20÷160=12.5%
  共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分：12.5%×200萬÷2=12.5萬
  計算方式（二）：
  共同還貸20萬**30萬貸70 萬
  貸款總利息60萬
  總房款：100萬+60萬=160萬
  房屋現(xiàn)值：200萬
  房屋增值倍數(shù)：200萬÷160萬=1.25倍
  共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分：20萬÷2×1.25倍=12.5萬
  計算方式（三）
  共同還貸20萬**30萬貸70 萬
  貸款總利息60萬
  總房款：100萬+60萬=160萬
  房屋現(xiàn)值：200萬
  房屋增值比例：(200萬-160萬) ÷160萬=25%
  共同還貸的一半：20萬÷2=10萬
  對應(yīng)的財產(chǎn)增值：20萬÷2×25%=2.5萬
  共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分：（20萬÷2）+（20萬÷2×25%）=12.5萬
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  查看全文↓ 2018-06-25 10:27:52
• 148****2170

  離婚房屋增值部分計算方法
  我們國家的婚姻法中詳細(xì)地規(guī)定了多種關(guān)于增值的法院計算方式。首先，一定要明確**款項、按揭的貸款總額、利息的總額、共同還貸總額還有房屋的現(xiàn)值數(shù)據(jù)。明白了這些以后，再用婚后的共同還貸部分÷房屋的總價款(房屋價款+總的利息數(shù)額)×房屋的現(xiàn)值÷2。這項計算公式是比較好用的。第一，如果共同還貸的數(shù)額是20萬**，然后是30萬貸70萬，那么貸款的總利息就是60萬，總的房款數(shù)額就是100萬+60萬=160萬，房屋的現(xiàn)值就是200萬。再來看一下共同的還貸部分。共同還貸部分是本金+利息，一般占房屋總額的一部分比例，這個比例是20÷160=12.5%。那么財產(chǎn)的增值部分就是12.5%×200萬÷2=12.5萬。這個計算方式如果還沒有搞清楚的話，法院里的工作人員會提供幫助。

  查看全文↓ 2018-06-25 10:27:18
• 134****6100

  1、夫妻一方在婚前支付全部房款，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，并在婚前已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證。
  　　該房產(chǎn)屬于《婚姻法》第十八條規(guī)定的“夫妻一方的婚前財產(chǎn)”，由房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的一方享有房屋的產(chǎn)權(quán)。那么該房產(chǎn)在婚后增值的部分，若是因為市場行情而自然增值，就應(yīng)當(dāng)屬于“自然增值”，其增值部分認(rèn)定為房產(chǎn)方的個人財產(chǎn)。
  　　若該房產(chǎn)的增值是因為裝修而導(dǎo)致的**，而裝修費用是夫妻雙方的共同財產(chǎn)或者非購房一方的個人財產(chǎn)，因裝修而**的部分就不宜認(rèn)定為購房一方的個人財產(chǎn)。這也是實踐中夫妻離婚時非購房一方忽略考慮的問題。如果裝修費用是婚前非購房一方的個人財產(chǎn)，那么離婚時，非購房一方可就該裝修而**部分主張權(quán)利。若為婚后夫妻共同財產(chǎn)裝修，則裝修而**部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，當(dāng)然僅限于裝修而**部分。因為婚后裝修是夫妻共同的經(jīng)營行為。
  　　2、夫妻一方在婚前支付**款并按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后以夫妻共同財產(chǎn)還房貸。
  　　根據(jù)《婚姻法》司法解釋三第十條的規(guī)定，在夫妻雙方不能協(xié)商一致的情況下，“人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”，雖然此處規(guī)定的是“可以”而不是“應(yīng)當(dāng)”歸產(chǎn)權(quán)登記方，但是司法實踐中基本都是判給產(chǎn)權(quán)登記方，目前尚未發(fā)現(xiàn)判給非產(chǎn)權(quán)登記方的例外情形。
  　　同時該條第二款也對此種房產(chǎn)的增值部分做了規(guī)定：“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”根據(jù)此條，婚后夫妻共同還貸的款項為夫妻共同財產(chǎn)，該款項所對應(yīng)的房屋增值部分，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。至于共同還貸款項對應(yīng)的增值部分如何計算，部分法院是以共同還貸額占全部房款的比例來確定的。
  　　實踐中支付**款一方“以婚后還房貸用的個人工資或者個人經(jīng)商、經(jīng)營公司收入”等為抗辯理由主張不分割增值部分則是不成立的，因為個人工資或者個人經(jīng)營收益也是夫妻共同財產(chǎn)。
  　　3、夫妻一方在婚前簽訂購房合同，支付**款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)只登記在支付**款一方名下，婚后夫妻共同財產(chǎn)還房貸。
  　　其處理方式同上一種情形。因為支付**款一方是房屋買賣合同的主體，由于我國的商品房預(yù)售制度的存在導(dǎo)致房款支付與房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理之間可能存在較長的期間，但是支付全部房款后即取得房屋產(chǎn)權(quán)證是支付**款一方的可期待權(quán)利，因此實踐中仍將產(chǎn)權(quán)盼歸支付**款的一方。
  　　4、一方婚前所購買的房屋，另一方在婚前或者婚后在房產(chǎn)證上“加名”
  　　為了應(yīng)對《婚姻法》司法解釋三第十條的規(guī)定，在該司法解釋出臺后的一段時間里，全國紛紛上演了房產(chǎn)證加名(即房屋產(chǎn)權(quán)人由夫妻一方變更為夫妻雙方)一幕，財政部和國家稅務(wù)總局曾專門發(fā)文，房屋、土地的權(quán)屬由夫妻一方變更為夫妻雙方的免征契稅。這一規(guī)定等于認(rèn)可了在房產(chǎn)證上加名后，一方的婚前財產(chǎn)就變成了夫妻雙方的共同財產(chǎn)。
  　　從民法的角度來看，在一方所有的房屋產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字，應(yīng)視為對另一方的贈與，且該贈與行為已經(jīng)完成權(quán)屬變更登記，屬于生效的贈與，除非存在重大誤解或者顯失公平的情形，否則是不能輕易撤銷的。
  　　加名的房產(chǎn)成為夫妻共同財產(chǎn)，那么該房產(chǎn)的增值部分，理所當(dāng)然的成為夫妻共同財產(chǎn)。
  　　5、一方支付**款并按揭付完全部購房款，婚后雙方一起還房貸，在夫妻離婚時仍未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。
  　　這種情形主要出現(xiàn)在夫妻關(guān)系存續(xù)時間不長的婚姻中，根據(jù)《婚姻法》司法解釋二第二十一條的規(guī)定，“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬”，待當(dāng)事人對爭議房屋取得所有權(quán)后，有爭議的可另行起訴。
  　　待房屋產(chǎn)權(quán)確定后，處理方式參照以上幾種情形。

  查看全文↓ 2018-06-25 10:26:43

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)增值部分如何計算?房產(chǎn)增值部分咋計算
  答

  房屋現(xiàn)值（或出售價格）-購房價格=房屋增值

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• 問 房產(chǎn)增值部分如何計算?離婚時房屋增值部分如何計算
  答

  委托鑒定機構(gòu)進行評估。 《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》　　一、司法鑒定是指在訴訟活動中鑒定人運用科學(xué)技術(shù)或者專門知識對訴訟涉及的專門性問題進行鑒別和判斷并提供鑒定意見的活動?！　《覍氖孪铝兴痉ㄨb定業(yè)務(wù)的鑒定人和鑒定機構(gòu)實行登記管理制度：　　(一)法醫(yī)類鑒定；　　(二)物證類鑒定；　　(三)聲像資料鑒定；　　(四)根據(jù)訴訟需要由國務(wù)院司法行政部門商**高人民法院、**高人民檢察院確定的其他應(yīng)當(dāng)對鑒定人和鑒定機構(gòu)實行登記管理的鑒定事項?！　》蓪η翱钜?guī)定事項的鑒定人和鑒定機構(gòu)的管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！　∪鴦?wù)院司法行政部門主管全國鑒定人和鑒定機構(gòu)的登記管理工作。省級人民政府司法行政部門依照本決定的規(guī)定，負(fù)責(zé)對鑒定人和鑒定機構(gòu)的登記、名冊編制和公告。 *注意：遇到法律問題應(yīng)委托律師處理。非專業(yè)人士嚴(yán)禁擅自以法律條文作為實際案件的處理依據(jù)或者自行處理法律問題，否則后果自負(fù)。

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• 問 房產(chǎn)增值 如何計算?離婚時房屋增值部分如何計算
  答

  房產(chǎn)增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定：土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額兩個因素。對這兩個因素的內(nèi)含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。2、收入額的確定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。3、扣除項目及其金額：舊房及建筑物的評估價格。稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。其中：舊房及建筑物的評估價格是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。4、對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

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• 問 ??有誰能說說離婚房產(chǎn)增值部分如何計算?
  答

  離婚房產(chǎn)增值怎么計算，分為以下幾種情況：第一種情況，一方在婚前支付了全部房款，并且將房屋的產(chǎn)權(quán)登記在一方的名下的，而且婚前已經(jīng)取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證。那么，離婚以后，這套房產(chǎn)的增值部分如果是因為市場的行情而自然增值的，就應(yīng)該屬于“自然的增值”，房產(chǎn)的增值部分可以認(rèn)定為房產(chǎn)方的個人財產(chǎn)。第二種情況，一方在婚前支付了**款并且按揭貸款付完了全部的購房款，房屋的產(chǎn)權(quán)也是登記在自己名下的。婚后卻以夫妻共同財產(chǎn)還房貸，以共同的還貸額占全部房款的比例計算。第三種情況，一方在婚前簽訂了購房合同，支付完**款項并且按揭付完了全部的房款，婚后取得房產(chǎn)證以后，房產(chǎn)只登記在支付**款的那方名下，并且婚后夫妻會以共同財產(chǎn)來還房貸。房產(chǎn)的增值應(yīng)該歸兩個人所有。第四種情況，一方在婚前買的房屋，但是另一方在婚前或者婚后在房產(chǎn)證上加了名字，房產(chǎn)的增值部分就是夫妻的共同財產(chǎn)。第五種情況，一方支付的**款以后，并且按揭付完全部的購房款，婚后雙方一起還房貸，但是夫妻雙方離婚時未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，房屋的增值部分也是歸夫妻二人所有。

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• 問 ??離婚房產(chǎn)增值部分如何計算?有什么規(guī)定嗎?
  答

  離婚房產(chǎn)增值怎么計算，分為以下幾種情況：第一種情況，一方在婚前支付了全部房款，并且將房屋的產(chǎn)權(quán)登記在一方的名下的，而且婚前已經(jīng)取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證。那么，離婚以后，這套房產(chǎn)的增值部分如果是因為市場的行情而自然增值的，就應(yīng)該屬于“自然的增值”，房產(chǎn)的增值部分可以認(rèn)定為房產(chǎn)方的個人財產(chǎn)。第二種情況，一方在婚前支付了**款并且按揭貸款付完了全部的購房款，房屋的產(chǎn)權(quán)也是登記在自己名下的?；楹髤s以夫妻共同財產(chǎn)還房貸，以共同的還貸額占全部房款的比例計算。第三種情況，一方在婚前簽訂了購房合同，支付完**款項并且按揭付完了全部的房款，婚后取得房產(chǎn)證以后，房產(chǎn)只登記在支付**款的那方名下，并且婚后夫妻會以共同財產(chǎn)來還房貸。房產(chǎn)的增值應(yīng)該歸兩個人所有。第四種情況，一方在婚前買的房屋，但是另一方在婚前或者婚后在房產(chǎn)證上加了名字，房產(chǎn)的增值部分就是夫妻的共同財產(chǎn)。第五種情況，一方支付的**款以后，并且按揭付完全部的購房款，婚后雙方一起還房貸，但是夫妻雙方離婚時未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，房屋的增值部分也是歸夫妻二人所有。

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