吉屋網 >房產問答 >房屋買賣 >選房看房 >詳情

什么是公房,公房可以購買嗎？

135****4250 | 2018-06-27 11:04:00

已有5個回答

  • 158****4077

    公房有兩類，一類是可售公房，包括成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房和央產房；一類是不可售公房。成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房上市出售，除了需交契稅、個稅、增值稅及附加外，還需要交土地出讓金。



    一、公房是什么？

    公房也稱公有住房，國有住宅。是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(占有權、使用權、收益權、處分權)歸國家所有。2．公房有哪幾類？

    按照房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房，即通常所說的已購公房；一類是不可售公有住房。可售公房一經上市交易，則變?yōu)樗接猩唐贩俊?br/>
    （1）可售公房（已購公房）

    包括央產房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。

    ①成本價公房

    指在房改時按照政府制定的房改成本價來支付房價的公房。成本價公房跟商品房一樣，房屋產權人享有完全的產權。

    成本價公房可在房產證首頁辨別：



    成本價公房房產證首頁

    ②標準價/優(yōu)惠價公房

    指單位職工以標準價/優(yōu)惠價購買的公房。

    標準價公房可在房產證首頁辨別：



    標準價公房房產證首頁

    ③央產房

    指中央在京單位的已購公有住房，是北京獨有的公房類型。分為職工按房改成本價和標準價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關、全國人大機關、兩院、國務院各部委及各直屬機構、各人民團體及所屬單位。

    央產房房產證首頁示例：



    央產房房產證首頁

    （2）不可售公房

    ①部級干部名下的已購公房不能上市交易。

    ②涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學科研區(qū)內的住房，產權單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。

    二、公房制度怎么發(fā)展的？

    公房制度改革產生和發(fā)展，伴隨著我國住房的商品化和社會化。

    公房制度的產生

    公房制度產生于二十世紀五十年代后期，我國在高度集權的計劃經濟體制下實行的福利型住房分配制度，公房是住房供應主體。

    公房制度的改革

    為適應快速發(fā)展的經濟和不斷完善的市場經濟，二十世紀八十年代初,政府開始進行住房制度改革探索,由于公房的主體地位,公房制度改革便成為重中之重。

    （1）初步調整階段（1978-1985）

    調整內容：明確住房是商品,開始先后在部分城市進行全價出售公房的試點和補貼出售公房試點。全價,指房屋的土建成本價格。補貼指政府和單位補貼。

    調整結果：由于當時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低,居民的購房能力不足，全價出售公房試點逐漸被迫停止。補貼出售試點中，單位需負擔大部分房價,而一般單位的經濟承受能力有限,補貼出售也被迫停止。

    （2）正式實施階段（1986-1993）

    實施政策：

    ①1988年2月,國務院印發(fā)了《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定在全國城鎮(zhèn)分批推開住房制度改革，逐步出售公房。

    ②1991年6月7日,國務院頒發(fā)了《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,其重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關政策,從而改革全面展開。

    ③1991年，國務院辦公廳下發(fā)了《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,改革公房低租金制度,將公房的實物福利分配制度逐步轉變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過買房或租房,取得住房的所有權或使用權，達到住房商品化目的。

    實施結果：由于長期福利分房制度的影響,居民一時很難轉變低租金的思維模式,仍存在公房提租難和超低價售房的問題。

    （3）全面推行階段（1994-1997）

    推行措施：1994年，國務院下發(fā)《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進一步調整公房租金標準,穩(wěn)步出售公有住房。出售公房以成本價為主,以標準價為過渡,并且國家取消此前對購買完全產權住房再交易的時間限制。

    推行結果：公房的公權色彩開始逐漸淡化,公房改革全面推行并開始形成體系。

    （4）深入改革階段（1998年之后）

    改革政策：1998年,國務院發(fā)出《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》,正式提出停止住房的實物分配,逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。

    改革結果：出售原有公房適用成本價,與經濟適用房房價相銜接,保留足夠的公房供低收入家庭廉價租賃。

    三、已購公房上市買賣有什么政策？

    1.已購公房上市有什么條件？

    （1）成本價公房

    可上市。但成本價公房在取得時未繳納土地出讓金，因此出售時需按規(guī)定補交土地出讓金。

    （2）標準價/優(yōu)惠價公房

    需要原產權單位放棄優(yōu)先購買權才可上市出售。在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權，如遇原單位已撤銷的，當?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權。如果原單位放棄優(yōu)先購買權，需先向原單位繳納土地出讓金。

    （3）央產房

    央產房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需房屋所在單位做備案才能上市交易。

    買央產房要多看兩個材料：



    買央產房要多看兩個材料



    央產房同意出售證明

    2.已購公房買賣需要交哪些稅費？

    已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金。



    已購公房買賣應交的稅費

    核定價，指繳稅時稅務機關核定的價格。網簽價，指買賣雙方在網簽時定的價錢。繳稅時，核定價和網簽價，哪個高取哪個為計稅依據(jù)。

    公房是我國特定經濟時期的產物，除了不可售公房外，已購公房都可在滿足相關條件后上市交易。

    資料來源：《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

    《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》

    查看全文↓ 2018-06-27 11:04:46
  • 141****6292

    公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。已購公房可以購買，包括央產房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。購買公房需要注意查看原單位是否有同意出售證明或放棄優(yōu)先購買權的證明。



    一、什么是公房？

    公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。

    公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。

    二、公房能購買嗎？

    公房分為不能上市交易的公房和已購公房，能買的都是已購公房。

    1.哪些公房可以買？

    二手房市場能買賣的公房只有已購公房，它包括央產房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。

    （1）成本價公房

    這類公房在房改時是按照政府制定的房改成本價來支付房價的。成本價公房跟商品房一樣，房屋產權人享有完全的產權。在房產證首頁就能看出來是以成本價購買的，由于該類房屋在取得時未繳納土地出讓金，在出售時賣家需要按規(guī)定 補交土地出讓金 后才能上市。

    成本價公房房產證首頁

    （2）標準價/優(yōu)惠價公房

    這兩類公房都是單位職工以標準價/優(yōu)惠價購買的住房，在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權，如遇原單位已撤銷的，當?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權。無論是標準價還是優(yōu)惠價購買過來的已購公房，再出售時都需要原產權單位行使或放棄優(yōu)先購買權。如果原單位放棄優(yōu)先購買權，需要先向原單位繳納土地出讓金，再向住建委繳納土地出讓金，這樣才能上市交易。

    標準價公房房產證首頁

    （3）央產房

    央產房即中央在京單位已購公有住房，屬于北京獨有的公房類型。它分為職工按房改成本價和標準價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關、全國人大機關、兩院、國務院各部位及各直屬機構、各人民團體及所屬單位。

    央產房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需要房屋所在單位做備案才能上市交易。

    買央產房要多看兩個材料才能買：

    A.《在京中央單位已購公房上市出售登記表》（蓋章），確保已經辦理上市審批;

    B.《物業(yè)結清證明》，確定物業(yè)供暖等費用都已經跟原單位結清。

    央產房同意出售證明

    2.哪些公房不能購買？

    （1）部級干部名下的已購公房不能上市交易。

    （2）涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學科研區(qū)內的住房，產權單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。

    三、買公房要交哪些稅？

    1.繳稅的稅基怎么確定？

    已購公房繳稅時，計稅依據(jù)（也就是常說的稅基）通常有兩個，一個是稅務機關的核定價，實行一房一價，數(shù)額需要在繳稅時才能確認；一個是網簽價，即買賣雙方在網簽時定的價錢。公房繳稅時，核定價和網簽價，哪個高取哪個為稅基。

    2.已購公房要繳納哪些稅費？

    已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金四大類。詳情請點擊 。

    各項稅費速算公式，詳見下表：

    已購公房稅費速算表

    北京公房是可以上市交易的，但是需要滿足一定的條件，購買公房務必先查清楚該公房是不是可以買賣。還有就是購買公房一般需要多交一項土地出讓金，買房時需要考慮到這一點。

    資料來源：北京市地稅局

    鏈家經紀人 對此文亦有貢獻

    該內容只在北京適用

    查看全文↓ 2018-06-27 11:04:36
  • 136****2173

    已經私有制的公房買賣同普通二手房的交易一致，從單位一手購買公有住房，要先報公有住房出售的主管單位審批，同意然后再去房管局過戶。
    公房上市是上世紀90年代初在上海開始實施的，實施階段很多公房住戶通過這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項措施操作起來也越來越規(guī)范了。
    一、禁止出售公房的范圍：
    1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；
    2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；
    3、處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；
    4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
    5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
    6、上市出售后形成新的住房困難的；
    7、擅自改變房屋使用性質的；
    8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
    二、交易原則：
    此外為了切實達到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。
    三、操作程序：
    公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應該有所了解，具體程序是：
    1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。
    2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。
    3、原可售公有住房承租人在收到經區(qū)、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。
    4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區(qū)、縣房地產登記處辦理變更登記手續(xù)，申領房地產權證。
    5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區(qū)、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。
    6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。
    為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標準收取物業(yè)管理費。而應一律按1996年售后公房物業(yè)收費標準，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩余部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證后，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。

    查看全文↓ 2018-06-27 11:04:30
  • 156****5957

    你購買的不是公房，可能是房改房，即原來的公房經過房改，已經變成私房，統(tǒng)稱房改房。
    房改房一般房房齡較長，價格比較便宜，適合低收入群體的支付能力，是可以考慮購買的。
    購買此類房產一定要先驗證房產證和土地證，并且與產權人的身份證一致。在實地看房以后，才簽訂購房合同。要注意購房資金的安全，**好交銀行托管，產權過戶后撥付。

    查看全文↓ 2018-06-27 11:04:23
  • 158****1772

    公房，又叫使用權房、居住權房，使住房實物分配制度下的產物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準箱產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。
    后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。
    嚴格來說，公房還是不能買賣的，但是事實上公房也在出售，以換房或者房屋對調的形式操作。
    公房公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。

    查看全文↓ 2018-06-27 11:04:12

相關問題