二手樓交易,如何保障墊資方安全

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• 143****9190

  第一，要確保房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒有其他糾紛事項，業(yè)主家人是否同意賣房。
  第二，和業(yè)主夫妻雙方簽一套購房定金合同并（里面體現(xiàn)購房價格及過戶時間）交付部分定金，接受業(yè)主的定金收條。（或委托房產(chǎn)中介公司）。
  第三，1、如果是按揭銀行會對房子進行評估，出一個評估值給你貸款，款批下了再過戶，過完戶銀行接到受理單會通知具體放款時間將所貸的款打到業(yè)主的賬戶上。
  2、 如果是一次付款，那就過完戶當天結(jié)清余款。
  

  查看全文↓ 2018-07-05 17:57:54
• 143****5229

  可以通過銀行轉(zhuǎn)賬方式，并要房東出具定金收據(jù)。**好有定金協(xié)議，明確定金的性質(zhì)，比如是立約定金還是成約定金等。在付定金之前**好到房管部門了解房屋的實際情況，如是否有抵押等?？傊?，二手房買賣是個相對復(fù)雜的過程，定金支付只是很小的一個方面，建議全程委托專業(yè)律師陪同提供法律支持。
  
  定金是以合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。在擔保法理論上, 根據(jù)定金擔保目的的不同, 可以將其區(qū)分為訂約定金、成約定金、解約定金和違約定金。
  成約定金是指以交付事實作為當事人之間存在合同關(guān)系之證明的定金。但如果應(yīng)給付定金的一方未按約支付定金，而主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。主合同生效后，成約定金轉(zhuǎn)化為違約定金適用。

  查看全文↓ 2018-07-05 17:57:45
• 158****0338

  過戶過程中存在哪些資金風險？如何避免“錢房兩空”
  二手房過戶買賣雙方**擔心的就是資金的風險問題了。買方擔心把錢打給賣方后，房子沒過到自己名下。賣方擔心房子過戶后，錢沒到手。但是，這二手房交易又不能真正的做到“一手交錢一手交貨”，那怎么辦呢？
  事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風險很小。那就是，無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作方式為：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。
  同時，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，目的是避免買方到時候不配合放款給賣方帶來困擾，而且放款時買賣雙方也不需要親自到銀行，大家都省事兒。如果放款書沒有提前簽字，賣方在買方過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“錢房兩空”。
  在買方交了定金之后，賣方就必須把舊房產(chǎn)證押在中介那，以防賣方收了定金就消失。當然，在過戶后，賣方如果實在不放心拿不到房款，也可與買方約定在過戶后將新房產(chǎn)證押在中介那里，等銀行的房款打到賣方賬戶后再將新房產(chǎn)證交給買方?？傊灰走^程中，充分利用中介來確保自己的財產(chǎn)安全十分必要。
  

  查看全文↓ 2018-07-05 17:57:39

相關(guān)問題

• 問 ??二手樓交易,如何保障墊資方安全呢？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  1，正常的交易流程：簽訂房屋買賣合同，約定好付款方式及位于責任。大體如下：什么時間給**，什么時間到銀行進行預(yù)審批程序；預(yù)審批通過后3日內(nèi)辦理過戶手續(xù)與抵押，等待放款；什么時間進行交接。2，可以在合同中規(guī)定如果預(yù)審批不能通過，合同自動解除，賣方應(yīng)立即返還**。其實，這一點通過你提前打出征信報告了，基本上就能確定你能不能貸款了。3，你說的貸款審批通過之后再給**，這點實現(xiàn)不了。**款轉(zhuǎn)賬憑條是審批的第一要素。4，過戶的時候再交稅費！

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• 問 如何保障二手房交易安全？
  答

  第一，要確保房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒有其他糾紛事項，業(yè)主家人是否同意賣房。第二，和業(yè)主夫妻雙方簽一套購房定金合同并（里面體現(xiàn)購房價格及過戶時間）交付部分定金，接受業(yè)主的定金收條。（或委托房產(chǎn)中介公司）。第三，1、如果是按揭銀行會對房子進行評估，出一個評估值給你貸款，款批下了再過戶，過完戶銀行接到受理單會通知具體放款時間將所貸的款打到業(yè)主的賬戶上。 2、 如果是一次付款，那就過完戶當天結(jié)清余款。

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• 問 二手樓交易問題
  答

  您好:您的情況是有的。這樣的公正叫委托公證。也就是說賣方把房子委托給買方,滿五年的時候買方就可以自己直接過戶了。因為這樣的委托是全權(quán)委托,房主可以不出面的,受托人可以行使一切房主的權(quán)利的。第一步:簽訂買賣合同。第二步:辦理公證(公證處有固定格式),按照他們的要求辦理就可以了。需要的材料有買賣雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證(離異的離婚證,單身的單身證明)、房產(chǎn)證。(且買賣雙方都是夫妻雙方均要到場辦理,缺一不可)第三步:五年后買方拿著房產(chǎn)證和原房主的身份證復(fù)印件,及公證書就可以直接辦理過戶手續(xù)了。

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• 問 有哪些二手樓交易流程？二手樓交易程序有哪些？有沒有規(guī)定的呢？
  答

  二手房交易流程：1、簽約，買賣雙方簽署建委、工商局指定的北京市存量房買賣合同（自行成交版）2、簽貸款合同，買賣雙方到營業(yè)網(wǎng)點簽署貸款合同，需要買賣雙方、夫妻雙方同時到場，并且?guī)R以上材料，買方還需備齊**款。（1、2可在當天同時簽署，暫時材料不齊、**款不能當日交接或者買賣雙方中的其中一方配偶不能同時到場，可以于合同簽署日之后盡快補齊）3、評估，安排評估公司上門評估，業(yè)主配合即可。4、網(wǎng)上簽約，簽約中心委派專人陪同雙方到建委網(wǎng)簽窗口網(wǎng)簽，網(wǎng)簽價格要保證客戶貸款要求。5、審核，根據(jù)買賣雙方提供材料結(jié)合評估報告和網(wǎng)簽合同進行審核。6、批貸，審核完畢決定是否批貸，以及批貸金額，出具批貸承諾函。7、過戶，簽約中心安排買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶之前，需要買賣雙方對大額物業(yè)費用進行提前交驗；過戶當天需要先到地稅局按照網(wǎng)簽合同交易額繳納各項稅費。買方當天可以領(lǐng)取建委開具的領(lǐng)證通知單、和地稅局開據(jù)的契稅票（銀行陪同過戶人員收走用于放款）。

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• 問 有誰清楚二手樓交易有什么需要注意的？
  答

  二手房交易需要注意的幾大注意事項：1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。2、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。4、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。5、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。6、物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。7、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。8、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮9、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。10、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

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