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一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結(jié)合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。二、以下三種情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。2、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。三、房貸提前還款注意事項(xiàng)1、銀行允許提前還貸時(shí)間不同大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。在國(guó)有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還貸。2、銀行調(diào)整利息周期不同一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開(kāi)始按照**近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整?；ㄆ煦y行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開(kāi)始按新利率執(zhí)行。對(duì)于房貸族來(lái)說(shuō)，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記無(wú)論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰(shuí)手里情況不同，還完貸款后領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種**簡(jiǎn)單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購(gòu)房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會(huì)領(lǐng)到一個(gè)還款憑證，銀行還會(huì)把產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本一并還給購(gòu)房者。這樣購(gòu)房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒(méi)有什么關(guān)系了。但由于各個(gè)銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個(gè)抵押登記，購(gòu)房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的房產(chǎn)證。就是貸款未還清前，提前拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上其他項(xiàng)中會(huì)注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購(gòu)房者在還完貸款之后，除了重復(fù)上面的步驟外，還要進(jìn)行一個(gè)撤銷抵押登記的程序。購(gòu)房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產(chǎn)證他項(xiàng)欄目中蓋上注銷的章即可。四、適合提前還款的人群1、不愿意有負(fù)債，不想承受過(guò)大生活壓力的人。2、購(gòu)房不久，處于還款初期的人。由于剛開(kāi)始還貸，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，如果手頭有閑置資金，而又沒(méi)有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房?jī)r(jià)上漲較快，部分房屋評(píng)估價(jià)值相比購(gòu)買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
全部3個(gè)回答>??房貸什么時(shí)候提前還款合適
158****3327 | 2018-07-11 09:10:32
已有5個(gè)回答
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136****1420
有些購(gòu)房者手頭資金多了，為了少付點(diǎn)利息，會(huì)考慮提前還房貸。不過(guò)，銀行方面，因?yàn)樘崆斑€款可能會(huì)打亂其貸款配比和放貸計(jì)劃，目前通行的方式，一般都得還貸滿一年以上才會(huì)受理這種申請(qǐng)。那么，是不是所有的提前還貸都合算呢？
查看全文↓ 2018-07-11 09:12:01
不妨以實(shí)際例子來(lái)計(jì)算一下（購(gòu)房者可以自行使用提前還貸計(jì)算器計(jì)算）。比如2014年6月貸款50萬(wàn)、分20年等額本息還清，當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)利率還是6.55%，月均還款額為3742.6元，共需要支付利息398223.63元。
假設(shè)2015年8月要提前還10萬(wàn)元，如果每月還款額度基本不變、縮短還款期限的話，那么還款期限可以從原來(lái)的2034年5月提前到2027年12月，而新的月還款額為3748.33元，總共可以節(jié)省利息183583.98元。如果還款期限不變，減少月還款額的話，新的月份還款額為2942.54元，總共可以節(jié)省利息77070.89元。從省利息的角度，如果要提前還款的話，選擇月供基本不變、縮短還款時(shí)間是更好的。
另外，購(gòu)房者其實(shí)都清楚，如果要提前還款，在還款初期還是**劃算的，因?yàn)檫€款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款初期，而到了后期其實(shí)已償還了大部分利息，提前還貸并不劃算。還是以上面的貸款50萬(wàn)、分20年等額本息、執(zhí)行6.55%的商貸利率為例，如果2008年9月就開(kāi)始還款，當(dāng)時(shí)5年期以上的基準(zhǔn)利率是7.74%，2015年8月提前還10萬(wàn)。月供基本不變、縮短還款期限的話，**后還款期限從2028年8月變?yōu)?023年12月，可以節(jié)省利息105551.23元；如果還款期限不變的話，月供從原來(lái)的3742.6元降為2757.04元，節(jié)省利息支出50990.25元。
跟上面第二年就提前還款的相比，無(wú)論是縮短還款期限還是減少月供，兩種方式所能節(jié)省的利息都不在一個(gè)檔次內(nèi)。所以還款初期提前還比較劃算，越是到后期，提前還的意義就越小了。此外，如果貸款者執(zhí)行的是上浮的利率，如果有能力的話，一次還清貸款也相對(duì)比較劃算。 -
144****1688
現(xiàn)在房貸利率進(jìn)一步提高，很多銀行已經(jīng)上浮到基準(zhǔn)利率（4.9%），還有一部分上浮10%，甚至20%，在這樣的利率下，很多人都想著貸款能早點(diǎn)還就早點(diǎn)還，讓銀行能少薅點(diǎn)羊毛。并且在傳統(tǒng)中國(guó)人觀念里，有債睡不安，欠著錢就天天尋思這還完，這個(gè)能理解yinhang123net！，畢竟利息高啊?？墒菍?shí)際上，提前還款不僅不能省錢，還會(huì)虧！
查看全文↓ 2018-07-11 09:11:46
先來(lái)看看大家想要提前還款的原因，假設(shè)貸款100萬(wàn)，貸款20年，利率按照基準(zhǔn)利率（4.90%）來(lái)算：
不管是等額本息還是等額本金的利息都可達(dá)是本金的50%。難怪有銀行數(shù)據(jù)顯示copyright：www.yinhang123.net，一般房貸還款周期差不多是5-7年銀行 貸款—利 率 網(wǎng)，高達(dá)90%的人會(huì)選擇提前還貸。還有人情愿支付違約金也要提前還款。
那么問(wèn)題來(lái)了，什么時(shí)候還款**合適呢？
根據(jù)大多數(shù)銀行的規(guī)定，基本一年內(nèi)還款的都需要支付違約金，其實(shí)一年內(nèi)，償還的都是以利息為主，想省也省不了多少，所以說(shuō)這個(gè)規(guī)定其實(shí)是幫你省錢的。
從上圖來(lái)看，前期提前償還的話，償還的利息居多，達(dá)不到省錢的目的；但要是后期提前償還的話，基本沒(méi)啥利息了，都是本金，所以也不能達(dá)到省利息的目的。所以說(shuō)根本就不存在**佳的還款時(shí)期，要真的想省錢，簡(jiǎn)單，那就全款吧！
各大銀行提前還款的規(guī)定和算法
招商銀行：不滿1年要收取至少相對(duì)于實(shí)際還款額3個(gè)月的利息銀行信息港歡迎您！，而1年之后，則只需要1個(gè)月。
建設(shè)銀行：不滿1年要收取提前還款額的3%。1年到2年的收取2%，2年到3年的，收取1%。
農(nóng)業(yè)銀行：貸款不滿1年，以本金*月利率收取，貸款1年后，不會(huì)收取違約金。
工商銀行：貸款不滿1年，要收取提前還款額的5%，貸款滿1年后提前還款不收取任何違約金。
中國(guó)銀行：貸款不滿1年罰息3個(gè)月，貸款滿一年后不收取違約金。
交通銀行：對(duì)提前還款額有規(guī)定，至少為每月還款額的6倍，部分提前還款者可每年免費(fèi)還款一次。
廣發(fā)銀行：貸款不滿1年罰息2個(gè)月。貸款滿1年后不收取任何違約金。 -
146****3064
根據(jù)融360**新數(shù)據(jù)，10月全國(guó)首套房平均貸款利率為5.30%，房貸利率上漲速度減緩，但是整體呈現(xiàn)上漲仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。從下面4月-10月的房貸利率增長(zhǎng)折線圖就能看出來(lái)。
查看全文↓ 2018-07-11 09:11:23
數(shù)據(jù)來(lái)自：融360大數(shù)據(jù)研究院
有人認(rèn)為這是銀行在“定向加息”，在基準(zhǔn)利率不變的基礎(chǔ)上，銀行自主調(diào)節(jié)房貸利率、調(diào)整房貸業(yè)務(wù)，主要依據(jù)自身的額度、利潤(rùn)情況，也因此會(huì)出現(xiàn)上浮5%、10%、20%不等的上漲幅度，甚至是暫停房貸業(yè)務(wù)。比如10月數(shù)據(jù)顯示，有42家銀行分（支）行因額度問(wèn)題暫停房貸業(yè)務(wù)。
此時(shí)購(gòu)房人對(duì)于利率變化、提前還款有不少疑惑。
1、備案時(shí)間影響利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
不少購(gòu)房人會(huì)遇到一種情況，就是自己貸款還在辦理中，銀行忽然就提高了利率，自己到底受不受影響呢？在這需要跟大家明確一下，在沒(méi)有完成備案以前買房貸款利率都是有可能變的，而且貸款合同上對(duì)未來(lái)利率變化調(diào)整多少也沒(méi)有明確的規(guī)定，因?yàn)殂y行也要收益，不可能在額度不足的情況下，還執(zhí)行8.5折的優(yōu)惠，上調(diào)利率是情理之中的事。不過(guò)，也有銀行上個(gè)月上浮了利率，下個(gè)月就下調(diào)了利率，或者上個(gè)月暫停了房貸業(yè)務(wù)，過(guò)段時(shí)間又恢復(fù)了，只要有額度，能讓銀行盈利，利率下浮也不是沒(méi)可能。
2、提前還款額度、時(shí)間要求多
臨近年底，有些早期買房子的人，由于當(dāng)初手里資金有限，只能選擇多貸款，等以后有富裕錢了再提前還點(diǎn)錢，融360說(shuō)房君（fangdai123）覺(jué)得，在利率上浮周期下，提前還款真的不太劃算。
違約金自不必說(shuō)，銀行對(duì)還款時(shí)間、還款額度、還款次數(shù)有一定的要求：
還款時(shí)間：有的規(guī)定申請(qǐng)房貸還款滿半年或者一年后才能提前還款。
還款額度：比如有的要求還款額度必須是一萬(wàn)的整數(shù)倍。
還款次數(shù)：有的要求一年只能提前還款一次。
更重要的是，提前還款后，剩余貸款很有可能無(wú)法繼續(xù)享受低利率優(yōu)惠。一般提前還款有兩種，一種是提前全部還清，一種是提前部分還清，在北上廣這樣的大城市，貸款額度普遍較高，全部還清的幾率不大，基本都是提前部分還清。提前部分還款主要有兩種方式：
一是縮短貸款年限，月還款額不變。
二是減少月還款額，貸款年限不變。
在部分還款的兩種方式中，前者比后者更能省利息，銀行可吃不了虧，因?yàn)檫x擇縮短貸款年限的還款方式，有銀行會(huì)要求將提前還貸后剩余的貸款重新簽訂合同，貸款利率也要按照**新利率執(zhí)行。
比如貸款100萬(wàn)，利率為基準(zhǔn)利率9折，已經(jīng)還了20萬(wàn)，還剩80萬(wàn)沒(méi)還，要申請(qǐng)?zhí)崆斑€款20萬(wàn)，剩下的60萬(wàn)就要按照現(xiàn)在的上浮5%-10%的貸款利率算，這還不算，重新簽訂合同的同時(shí)，還會(huì)審查貸款人的資質(zhì)，什么征信、收入、工作都要再查一遍，如果你媳婦因?yàn)橘I買買造成信用卡逾期，那很不巧，別人只上浮5%，你可能就要上浮10%了，再怎么喊冤也沒(méi)用，銀行可不愿意自己擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是年底，大家都珍惜手里僅有的額度，要篩選征信好、收入高的優(yōu)質(zhì)客戶。
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156****4935
貸款買房后，部分購(gòu)房人由于種種原因想提前還清房貸，那么房貸提前還清劃算嗎？我們可以先看看**新數(shù)據(jù)，2017年10月份全國(guó)首套房平均貸款利率為5.30%，房貸利率上漲速度減緩，但是整體呈現(xiàn)上漲仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。
查看全文↓ 2018-07-11 09:11:13
很多人認(rèn)為這是銀行在“定向加息”，在基準(zhǔn)利率不變的基礎(chǔ)上，銀行自主調(diào)節(jié)房貸利率、調(diào)整房貸業(yè)務(wù)，主要依據(jù)自身的額度、利潤(rùn)情況，也因此會(huì)出現(xiàn)上浮5%、10%、20%不等的上漲幅度，甚至是暫停房貸業(yè)務(wù)。比如10月份還有數(shù)據(jù)顯示，有42家銀行分(支)行因額度問(wèn)題暫停房貸業(yè)務(wù)。
此時(shí)購(gòu)房人對(duì)于利率變化、提前還款有不少疑惑。
1、備案時(shí)間影響利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
不少購(gòu)房人會(huì)遇到一種情況，就是自己貸款還在辦理中，銀行忽然就提高了利率，自己到底受不受影響呢？
在這需要跟大家明確一下，在沒(méi)有完成備案以前買房貸款利率都是有可能變的，而且貸款合同上對(duì)未來(lái)利率變化調(diào)整多少也沒(méi)有明確的規(guī)定，因?yàn)殂y行也要收益，不可能在額度不足的情況下，還執(zhí)行8.5折的優(yōu)惠，上調(diào)利率是情理之中的事。
不過(guò)，也有銀行上個(gè)月上浮了利率，下個(gè)月就下調(diào)了利率，或者上個(gè)月暫停了房貸業(yè)務(wù)，過(guò)段時(shí)間又恢復(fù)了，只要有額度，能讓銀行盈利，利率下浮也不是沒(méi)可能。
2、提前還款額度、時(shí)間要求多
臨近年底，有些早期買房子的人，由于當(dāng)初手里資金有限，只能選擇多貸款，等以后有富裕錢了再提前還點(diǎn)錢，其實(shí)在利率上浮周期下，提前還款真的不太劃算。
違約金自不必說(shuō)，銀行對(duì)還款時(shí)間、還款額度、還款次數(shù)有一定的要求：
還款時(shí)間：
有的規(guī)定申請(qǐng)房貸還款滿半年或者一年后才能提前還款。
還款額度：
比如有的要求還款額度必須是一萬(wàn)的整數(shù)倍。
還款次數(shù)：
有的要求一年只能提前還款一次。
更重要的是，提前還款后，剩余貸款很有可能無(wú)法繼續(xù)享受低利率優(yōu)惠。一般提前還款有兩種，一種是提前全部還清，一種是提前部分還清。像在北上廣這樣的大城市，貸款額度普遍較高，全部還清的幾率不大，基本都是提前部分還清。提前部分還款主要有兩種方式：
一是縮短貸款年限，月還款額不變；
二是減少月還款額，貸款年限不變。
在部分還款的兩種方式中，前者比后者更能省利息，銀行可吃不了虧，因?yàn)檫x擇縮短貸款年限的還款方式，有銀行會(huì)要求將提前還貸后剩余的貸款重新簽訂合同，貸款利率也要按照**新利率執(zhí)行。
比如貸款100萬(wàn)，利率為基準(zhǔn)利率9折，已經(jīng)還了20萬(wàn)，還剩80萬(wàn)沒(méi)還，要申請(qǐng)?zhí)崆斑€款20萬(wàn)，剩下的60萬(wàn)就要按照現(xiàn)在的上浮5%-10%的貸款利率算，這還不算，重新簽訂合同的同時(shí)，還會(huì)審查貸款人的資質(zhì)，什么征信、收入、工作都要再查一遍。
如果你或者對(duì)象因?yàn)槟承┰蛟斐尚庞每ㄓ馄?，那很不巧，別人只上浮5%，你可能就要上浮10%了。再怎么喊冤也沒(méi)用，銀行可不愿意自己擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是年底，大家都珍惜手里僅有的額度，要篩選征信好、收入高的優(yōu)質(zhì)客戶。
3、提前還貸沒(méi)有**佳時(shí)間
還有人會(huì)問(wèn)提前還貸有沒(méi)有**佳時(shí)間，實(shí)際上這完全取決于買房人自己的狀況，比如申請(qǐng)房貸的時(shí)候利率較高，現(xiàn)在的利率較低，提前還款后也不會(huì)影響生活，以減輕月供負(fù)擔(dān)為前提的還款是無(wú)可厚非的。
但現(xiàn)在利率上浮，提前還款違約金也漲了，本來(lái)不用提前還款也過(guò)得還行，那你非要給銀行多送利息、違約金就是自作孽了。說(shuō)到底，與其說(shuō)選擇提前還款的**佳時(shí)機(jī)，不如說(shuō)選對(duì)適合自己的還款狀況，適合你的才是**好的。
目前銀行和購(gòu)房人是一個(gè)博弈的狀態(tài)，銀行要利用有限的額度完成盈利目標(biāo)，管央媽拿錢的成本高了，就只能通過(guò)提高房貸利率、**彌補(bǔ)。而購(gòu)房人呢，要想方設(shè)法選個(gè)利率優(yōu)惠大的銀行貸款，還要考慮放款時(shí)間，也是操碎了心。 -
147****9747
買房**好不要提前還貸，畢竟在所有的貸款中，房貸利率是**低的了。
查看全文↓ 2018-07-11 09:10:57
本文系融360專欄作者“小生愛(ài)財(cái)”原創(chuàng)作品，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表融360官方立場(chǎng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系作者授權(quán)。
有房貸的朋友可能都關(guān)注過(guò)：“提前還房貸，怎么還**劃算”、“第幾年還房貸**合適；” “等額本息還款已經(jīng)還到中期的不適合提前還房貸”、“等額本金已經(jīng)還了1/3的不適合提前還房貸”……
這些陳詞濫調(diào)，想想都覺(jué)得好笑，今天童童就花點(diǎn)時(shí)間，做一做表格，列點(diǎn)數(shù)據(jù)，來(lái)給大家算一算，房貸到底有沒(méi)有提前還款**佳時(shí)間。
我們需要先來(lái)看看銀行的貸款利息是怎么算的：
首先，住房貸款我們是以月為單位來(lái)還貸的，而銀行的利息也是精準(zhǔn)以月為單位計(jì)算的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，你這個(gè)月需要還銀行多少利息，就是你目前欠銀行的貸款總額乘以每個(gè)月的利率。
我們假設(shè)以商業(yè)貸款購(gòu)房，貸款100萬(wàn)，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現(xiàn)在商業(yè)貸款的基準(zhǔn)年利率是4.9％，我們看看每個(gè)月的利息是怎么變化的。
先來(lái)看看每個(gè)月要還的本金，如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬(wàn)平均分到360個(gè)月（30年*12月），這樣算下來(lái)每個(gè)月固定還本金2777.78元（100萬(wàn)÷360=2777.78元），這是一個(gè)固定的數(shù)字，每個(gè)月固定還的本金是不變的，我們?cè)倏纯疵總€(gè)月要還的利息。
第一步：我們看看月利率是多少
月利率就是年利率除以12，以商業(yè)貸款年利率4.9％為例：
月利率就是4.9％/12=0.408333％。
第二步：第一個(gè)月要還利息多少
假設(shè)貸100萬(wàn)，我們上面已經(jīng)算出了月利率了，那第一個(gè)月你需要還銀行的利息就是100萬(wàn)*0.408333％=4083.33元。
第一個(gè)月還款金額：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）
第三步：第二個(gè)月要還利息多少
那第二個(gè)月的利息呢？其實(shí)也是一樣計(jì)算的，由于第一個(gè)月還了2777.78元本金，這個(gè)時(shí)候就不再欠銀行100萬(wàn)了，而是100萬(wàn)-2777.78=997222.22元。
所以第二個(gè)月的利息是：
997222.22*0.408333％=4071.99元。
第二個(gè)月還款金額：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）
第四步：以此類推每個(gè)月要還利息多少
我們以第三步那種計(jì)算思路，以此類推，每一個(gè)月要還多少利息和本金都是非常容易算出來(lái)的。
童童這里不羅列360個(gè)月每個(gè)月要還多少錢，直接算**后一個(gè)月。
由于是選擇了等額本金，所以**后一個(gè)月欠銀行的貸款總額為2777.78元，那么利息為：2777.78*0.408333％=11.34元。
由此可得，**后一個(gè)月，我們還清房貸的**后一筆錢是：（2777.78+11.34=2789.12元）
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提前還款建議選等額本金。目前銀行政策的還款方式有兩種：等額本息和等額本金。1.等額本息就是每個(gè)月還的本金和利息之和不變。2.等額本金就是每個(gè)月還的本金不變，利息會(huì)逐漸減少，因?yàn)榭偳房蠲吭略跍p少，所以利息每個(gè)月遞減。如果提前還款建議選等額本金，等額本金還款法在整個(gè)還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少；本息合計(jì)逐月遞減。這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款人群。等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計(jì)每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對(duì)較慢，占用資金時(shí)間較長(zhǎng)，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。所以，可以在經(jīng)濟(jì)能力允許情況下，提前還款建議選等額本金。
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房貸提前還款劃算嗎并非每個(gè)人都適合提前還貸的，提前還貸是否換算較好要綜合宏觀大環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來(lái)判斷，主要考慮貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等問(wèn)題。首先，要看客戶貸款時(shí)簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對(duì)于使用商業(yè)貸款的客戶來(lái)說(shuō)，目前來(lái)看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時(shí)能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。其次，是否提前還款需考慮個(gè)人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，若預(yù)計(jì)獲取的回報(bào)能夠覆蓋貸款成本，客戶較好將流動(dòng)資金用于投資。此外，從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，如果正處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。客戶“借的錢越多、時(shí)間越長(zhǎng)就越好，不必急于還款”。
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問(wèn) 什么時(shí)候還房貸合適?提前還款真的好么?答
一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結(jié)合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。二、以下三種情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。2、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。三、房貸提前還款注意事項(xiàng)1、銀行允許提前還貸時(shí)間不同大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。在國(guó)有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還貸。2、銀行調(diào)整利息周期不同一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開(kāi)始按照**近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整?；ㄆ煦y行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開(kāi)始按新利率執(zhí)行。對(duì)于房貸族來(lái)說(shuō)，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記無(wú)論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰(shuí)手里情況不同，還完貸款后領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種**簡(jiǎn)單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購(gòu)房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會(huì)領(lǐng)到一個(gè)還款憑證，銀行還會(huì)把產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本一并還給購(gòu)房者。這樣購(gòu)房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒(méi)有什么關(guān)系了。但由于各個(gè)銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個(gè)抵押登記，購(gòu)房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的房產(chǎn)證。就是貸款未還清前，提前拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上其他項(xiàng)中會(huì)注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購(gòu)房者在還完貸款之后，除了重復(fù)上面的步驟外，還要進(jìn)行一個(gè)撤銷抵押登記的程序。購(gòu)房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產(chǎn)證他項(xiàng)欄目中蓋上注銷的章即可。四、適合提前還款的人群1、不愿意有負(fù)債，不想承受過(guò)大生活壓力的人。2、購(gòu)房不久，處于還款初期的人。由于剛開(kāi)始還貸，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，如果手頭有閑置資金，而又沒(méi)有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房?jī)r(jià)上漲較快，部分房屋評(píng)估價(jià)值相比購(gòu)買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
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一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結(jié)合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。二、以下三種情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。2、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。三、房貸提前還款注意事項(xiàng)1、銀行允許提前還貸時(shí)間不同大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。在國(guó)有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還貸。2、銀行調(diào)整利息周期不同一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開(kāi)始按照**近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整?；ㄆ煦y行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開(kāi)始按新利率執(zhí)行。對(duì)于房貸族來(lái)說(shuō)，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記無(wú)論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰(shuí)手里情況不同，還完貸款后領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種**簡(jiǎn)單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購(gòu)房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會(huì)領(lǐng)到一個(gè)還款憑證，銀行還會(huì)把產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本一并還給購(gòu)房者。這樣購(gòu)房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒(méi)有什么關(guān)系了。但由于各個(gè)銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個(gè)抵押登記，購(gòu)房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的房產(chǎn)證。就是貸款未還清前，提前拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上其他項(xiàng)中會(huì)注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購(gòu)房者在還完貸款之后，除了重復(fù)上面的步驟外，還要進(jìn)行一個(gè)撤銷抵押登記的程序。購(gòu)房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產(chǎn)證他項(xiàng)欄目中蓋上注銷的章即可。四、適合提前還款的人群1、不愿意有負(fù)債，不想承受過(guò)大生活壓力的人。2、購(gòu)房不久，處于還款初期的人。由于剛開(kāi)始還貸，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，如果手頭有閑置資金，而又沒(méi)有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房?jī)r(jià)上漲較快，部分房屋評(píng)估價(jià)值相比購(gòu)買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
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