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1、不利用降低城市容積率，可逃避限購，與大方向政策背道而馳。成都市5年房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展中提到要在未來不斷降低城市容積率，那么通過2017年的土拍可以看到，大部分中心城區(qū)容積率基本上都是2.0。通過發(fā)展天府新區(qū)，將人口外溢，降低中心城市容積率。同時通過住宅限夠等政策嚴格控制中心城區(qū)人口涌入，那么商住物業(yè)是可以逃避限購政策的，在成都市住房限購的條件下，很多外地人的剛需購房需求被擠壓至商辦物業(yè)，這樣的市場是不利用大政策實行的，所以在未來商住房的交易，無論是一手二手交易必定會受到嚴重打壓。2、土地使用性質(zhì)的硬傷。40年商業(yè)用地。3、不能落戶。商住房土地性質(zhì)本身是商業(yè)用地，不能夠落戶，沒有戶籍難以享受大城市發(fā)展紅利。同時在二手市場交易中，缺乏這類優(yōu)勢。4、沒有學區(qū)概念。商住房是不具備學區(qū)屬性的，保值及**潛力低下。5、租金回報率低。商住**潛力非常低下，成都市住宅租售比1比330左右，商住年回報大概在4%-8%，看起來挺高是吧？錯誤，商住房款+裝修費用+利息成本+裝修時間成本+住宅投資資金成本+住宅投資機會成本這4%-8%的回報率實際是嚴重虧損的。6、二手交易稅費高。不享受任何的稅費優(yōu)惠政策，二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。稅費太高，直接影響二手交易，所以造成商住房脫手難。7、二手交易未來一定會受限。2017年初開始，北上深一線城市陸續(xù)重拳整治商住類公寓項目。1月份開始上海突然暫停上百個商住項目的網(wǎng)簽，然后集中整治了閔行區(qū)的27個在售在建商住項目，拆除插層、隔墻、水電煤管道，恢復辦公商業(yè)用途。4月21日，上海發(fā)布《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》。5月17日，又發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，整治商住的工作在上海全面展開。整治內(nèi)容包括：不論是在建、在售還是已交付的，只要是業(yè)主未入住的項目，全部要按照商業(yè)辦公用房功能進行整改，整改不到位的不得辦理房屋交易登記手續(xù)。已入住的項目，整改責任由業(yè)主承擔，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)，今后轉(zhuǎn)手會受到相應限制，而且支持購房者退房。一線城市已經(jīng)開始從一手房買賣及建設(shè)上開始打壓商住市場，未來二手房市場一定逃不掉。8、水電商用，不通燃氣。水電費商用會讓商住樓持有成本大大增加。9、居住舒適度低下。2017年4月21日成都市規(guī)劃局、房管局、國土局、市建委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》，規(guī)定在4月21日后取得的建筑工程規(guī)劃許可證的項目是不可以隨意改變戶型及房屋結(jié)構(gòu)，比如商住房**喜歡的增加墻體及隔層，開發(fā)商是不可以這樣做了，那么商住的居住屬性將大大折扣。商住樓的通風采光等住宅所具備的舒適度屬性是完全沒有的。出入人員極其混雜。10、庫存極大。2016年到2017年是全國住宅銷售面積**大的一年，因為有去庫存大政策為背景，而商住房在此段時間的待售面積不僅僅沒有下降，反而增加了，商住市場本身處于一個供大于求的狀態(tài)，新的商住都在等待市場的消化，二手商住只能爛在手里。
全部4個回答>買商住房劃算嗎？
134****2154 | 2018-07-13 09:53:15
已有3個回答
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142****8210
1、小戶型較多，以40－80平米為主，總價低。
查看全文↓ 2018-07-13 09:54:49
2、人防和消防等建設(shè)標準較高。
3、對限購的城市來說，商住房不限制。
4、有LOFT戶型，如買30平米相當于買60平米。 -
135****4835
商住樓（商業(yè)用地改住宅都相同）在批土地的時候批的是商業(yè)用地,是買的,不投標,所以價格比投標的住宅用地價格要便宜,但商住樓與住宅樓有區(qū)別的:
查看全文↓ 2018-07-13 09:54:22
一、是生活費用,水費電費等,但有此與zf關(guān)系好的開發(fā)商水電費已經(jīng)協(xié)商好的,按民用水電標準收取,但具體怎么算法還是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒沒什么問題,雖開發(fā)商在買前答應是民用標準收,如果是開公司了,還是要按公業(yè)標準收取,這個我有過這樣的先例.
二、買房費用，住宅契稅是房屋總價的1.5%,而商住樓是3%。還有，如果是按揭貸款的，利息不同，商住樓要高1%左右的利息，每個月要多交利息費用。
三、交易費用，如果你住了5年，條件好了，想賣了換個大的，商業(yè)用地（商住樓）全額按**高標準征稅，而住宅有很多稅費優(yōu)惠，而且差很多，**多差5.6%營業(yè)稅+1.5契稅=7.1%的稅費，50萬的房子差3.8萬的稅
四、產(chǎn)權(quán)年限，商住樓（商業(yè)用地）年限50年，住宅70年 -
147****9284
商住和住宅各有利弊，如何選擇還是要看個人需求取舍。如果是家庭自主，商住住宅無法落戶且生活成本偏高，不適宜一家人長期使用。但對于看中其投資價值的客戶而言，商住還是不錯的選擇。弊端主要有以下幾點：
查看全文↓ 2018-07-13 09:53:38
1、使用年限土地使用年限的爭議**近如火如荼，其重要性自然不言而喻。商業(yè)配套40年，公50年，比住宅的70年縮水嚴重，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
2、交易稅費首次購買或者轉(zhuǎn)讓時，契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。
3、按揭方式大多數(shù)商住樓盤不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年。
4、日常生活成本按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格，生活成本較高。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
5、設(shè)計標準設(shè)計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅則要求較高。
6、落戶問題受政策限制，商住項目無法遷入戶口優(yōu)點主要有以下幾點：
1、關(guān)于保值性開發(fā)商之所以將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強，能實現(xiàn)較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產(chǎn)相應的保值性也比較好。
2、關(guān)于建造標準非住宅的房屋建設(shè)標準不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
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什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。商住兩用房缺點總結(jié)商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。商住兩用房缺點五：商住兩用房稅費高，出手成本高“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
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商住兩用房的優(yōu)勢：小戶型為主，面積多為40-80平米，總價相對低；人防和消防的建設(shè)標準比較高；還有個很重要的原因就是它不限購。商住房的劣勢：1、**高，貸款利率高商住房**比例至少要45%，貸款期限不能超過10年，利率也相當于同期同檔次利率的1.1倍，而且不能使用公積金貸款。2、生活成本相對較高因為物業(yè)管理費、水費電費都是按照商業(yè)房屋的標準來，比普通住宅的生活成本高出很多；而且部分商住用房出于建筑安全的規(guī)定，禁止使用燃氣，對于普通生活會帶來很多不便。3、土地使用權(quán)期限較短50年的產(chǎn)權(quán)期限，相較于住宅的70年肯定是少的。4、居住密度大普通住宅的一層2戶到4戶居多，很少有超過4戶的，但是商住房一層可以達到6-20多戶。
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問 商住房值得買嗎?答
商住房的優(yōu)勢：一、不限購商住房較大優(yōu)勢就是不限購，這點是很多消費者選擇它的理由。在限購城市的購房者無需考慮自身的購房資格，同時商住房也不占用購房名額，不受首套房約束。二、面積小總價低商住房的單價往往并不便宜，甚至有時還比同項目的單價略高，但由于單套面積較小，總價會低很多，非常適合剛工作不久的年輕人用于過渡居住。三、作用靈活商住房戶型設(shè)計相對靈活，裝修時改造設(shè)計空間很大，加上居住辦公均可，后期無論是出售還是出租市場都更寬。四、地段便利和購買住宅相比，選擇商住房往往能用相同或更低的價格購買一套區(qū)域位置更好的房產(chǎn)，由于地段和配套優(yōu)勢，商住房出行相對便利，**空間也比較理想。商住房的缺點：一、 產(chǎn)權(quán)年限商住房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，而且使用權(quán)期滿后，“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。二、不能落戶對于急需買房落戶的群體來說，商住房也不適合考慮，大部分的商住房都無法遷入戶口，對于家中有學齡兒童的家庭，無論購買的房產(chǎn)離**多近，都無法享受就近入學。三、生活成本高大多數(shù)商住房的水電都是商用標準，而且物業(yè)費招收也遠高于住宅項目，如果是一大家子入住，多出來的生活成本一定要提前計算。四：居住體驗住宅多為板樓，而商住房多數(shù)以塔樓為主，相比通風和采光條件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人員比較復雜。五：貸款受限商住房無法享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠，**需50%左右，且貸款期限較高為10年，貸款利率為普通住宅的1.1倍，不能申請公積金貸款。
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一、五證齊全的商住房是可以放心購買的，沒有什么不妥的，商住房的土地使用權(quán)年限為40年，住宅用房是70年。二、依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的**高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。三、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。
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