物業(yè)管理公司如何合理避稅 ??

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• 156****7676

  稅付統(tǒng)籌不是一個簡單的科目，要根據(jù)公司的經(jīng)營范圍及當?shù)氐亩愂照邅斫y(tǒng)籌規(guī)劃，科學合理的統(tǒng)籌，才能讓企業(yè)合理稅付

  查看全文↓ 2018-07-13 21:58:29
• 147****2854

  首先要了解的一點是規(guī)避稅收不是偷稅漏稅，必須要合理且合法，目前來說**合法的方法就是利用國家的一些政策法規(guī)來節(jié)稅，比如利用國家在新疆的政策，在新疆注冊一個公司享受國家的五免五減政策，可以節(jié)省不少稅呢！

  查看全文↓ 2018-07-13 21:57:46
• 131****4468

  對照我國社會產(chǎn)業(yè)部門的劃分標準，物業(yè)管理當屬第三產(chǎn)業(yè)，即服務業(yè)。2007年修訂《物業(yè)管理條例》時，旗幟鮮明地將物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)服務企業(yè)，雖然只是變動了兩個字，但意義卻全然不同，后者明確了物業(yè)服務企業(yè)的職能定位為業(yè)主服務，擺正了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的關系。
  
  營業(yè)稅，屬流轉稅制中的一個稅種。《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。所謂應稅勞務是指，建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、金融保險業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)。營業(yè)稅的應納稅額等于營業(yè)額乘以稅率。
  
  《營業(yè)稅暫行條例》還規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：(一)納稅人將承攬的運輸業(yè)務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業(yè)額;(二)納稅人從事旅游業(yè)務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)額;(三)納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額;(四)外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務，以賣出價減去買入價后的余額為營業(yè)額;(五)國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他情形。
  
  從上述規(guī)定中可以看到，在排除納稅人分包業(yè)務的扣除項目中物業(yè)服務沒有被明確地列入其中。所以，物業(yè)服務企業(yè)作為納稅人，其營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。也就是說，物業(yè)服務企業(yè)應以服務性營業(yè)收入額(包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入)為征稅對象和計稅依據(jù)，向稅務機關繳納一定量的營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業(yè)服務企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的物業(yè)管理費(包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關空房產(chǎn)的管理費)、服務費(包括保潔費、保安費、公共設施養(yǎng)護費、停車費等各種名目的收費)、維修費(包括維修材料費及人工費)、租賃費(包括居民租住公有住宅的租金收入)等為其服務性營業(yè)收入，應繳納5%的營業(yè)稅。
  
  包干制與酬金制的稅負比較
  
  《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
  
  包干制下，業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用(含管理費、服務費、維修費等)，全部都被視為物業(yè)服務企業(yè)的收入而全額作為計稅依據(jù)，且不適用分包業(yè)務的扣除項。酬金制下，作為預收的物業(yè)服務資金中用于物業(yè)服務合同約定的支出，被視為物業(yè)服務企業(yè)替業(yè)主代管的資金不作計稅依據(jù)，只有約定付給物業(yè)服務企業(yè)的酬金才作為計稅依據(jù)。
  
  其實，無論是包干制還是酬金制，用于物業(yè)維修養(yǎng)護的費用占全部物業(yè)服務費的90%，真正付給物業(yè)服務企業(yè)的服務費只占10%左右。由此可見，包干制下90%的所謂物業(yè)服務費其實都是業(yè)主的維修養(yǎng)護費，然而冤枉地被視為物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)收入而全額納稅。只有在酬金制下，90%的所謂物業(yè)服務費作為物業(yè)服務合同約定的支出時方可避免這種情況發(fā)生，且既不增加物業(yè)服務企業(yè)的負擔，又可為業(yè)主節(jié)約相當大一筆資金免繳不必要的稅金。
  
  如，一個年物業(yè)服務費100萬元的物業(yè)項目，法定營業(yè)稅稅率為5%。在包干制下，整個100萬元都被視為物業(yè)服務企業(yè)的收入而全額作為計稅依據(jù)，故會計年度內(nèi)需繳納營業(yè)稅5萬元(100萬元5%)。若該項目在酬金制下，約定預收的100萬元物業(yè)服務資金的10%作為付給物業(yè)服務企業(yè)的酬金，90%用于物業(yè)服務合同約定的支出，則只需繳納營業(yè)稅0.5萬元(10萬元5%)。同樣都在合法范圍內(nèi)，包干制比酬金制多繳營業(yè)稅4.5萬元(5萬元～0.5萬元)，反之就是酬金制比包干制避免多繳營業(yè)稅而為業(yè)主節(jié)約資金4.5萬元。
  
  所以，在約定物業(yè)服務費計費方式時，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)必須認真斟酌慎重選擇。筆者認為，在物業(yè)管理活動的合理避稅中，酬金制明顯優(yōu)于包干制，能夠選擇酬金制的應盡量選擇酬金制，多為業(yè)主考慮，減少不必要的負擔。
  
  自主作業(yè)與業(yè)務分包的稅負比較
  
  我國內(nèi)地的物業(yè)管理誕生初期，由于房屋建造的技術含量不是很高，其具體業(yè)務基本是門衛(wèi)管理、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔等普通的一般性事務，這些業(yè)務也都可以由各個物業(yè)服務企業(yè)自主作業(yè)來實現(xiàn)。
  
  隨著社會的進步和科技的發(fā)展，房屋建造的技術含量越來越高，智能建筑越來越多，業(yè)主對物業(yè)服務的要求也越來越高。物業(yè)服務企業(yè)欲添置各種專業(yè)設備和培養(yǎng)高技能專業(yè)人才，以求做到萬事不求人已經(jīng)力不從心;即使能夠做到，也是既增加企業(yè)成本又浪費資源，不符合經(jīng)濟性要求。
  
  社會化大生產(chǎn)使各專業(yè)分工進一步細化，各類專業(yè)企業(yè)如雨后春筍，與物業(yè)服務相關的保安、保潔、綠化、電梯、空調、消防維保等社會化市場化的專業(yè)性服務企業(yè)也得以蓬勃發(fā)展。這使原來大而全、小而全的物業(yè)服務企業(yè)，能將自己的弱勢業(yè)務外包給專業(yè)企業(yè)，騰出資金和精力潛心做專做強。
  
  《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這一規(guī)定，明確了物業(yè)服務企業(yè)可以把專項服務分包出去，但必須承擔物業(yè)管理質量的**終責任。
  
  業(yè)務分包，亦即外包或轉包，是將一些由企業(yè)內(nèi)部人員負責的非核心業(yè)務以外加工方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的服務(產(chǎn)品)提供商，充分利用外部資源以降低成本提高效率。通過業(yè)務分包實施專業(yè)化管理，可在一定程度上降低成本和提高服務質量。
  
  一個物業(yè)項目在包干制下，業(yè)主包干給物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務費需全額繳納營業(yè)稅金及附加(包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加)。若物業(yè)服務企業(yè)將部分業(yè)務轉包，那么轉包費在轉包企業(yè)也同樣需要全額繳納營業(yè)稅金及附加。所以，轉包額就出現(xiàn)了重復繳納營業(yè)稅金及附加的現(xiàn)象。由此推論，轉包額所經(jīng)歷的轉包次數(shù)越多，**終轉包額所重復繳稅的次數(shù)也越多。
  
  如，同樣一個年物業(yè)服務費100萬元的物業(yè)項目，包干制下，物業(yè)服務企業(yè)需繳納營業(yè)稅5萬元。若物業(yè)服務企業(yè)將秩序維護和綠化養(yǎng)護等再以60萬元轉包給專業(yè)化公司來實施，則這60萬元在專業(yè)化公司同樣需繳納3萬元營業(yè)稅，故這60萬元被2次計稅重復繳了3萬元。而酬金制下，直接從用于物業(yè)服務合同約定支出的預收物業(yè)服務資金中發(fā)包給專業(yè)化公司實施，物業(yè)公司不需繳納營業(yè)稅，即使專業(yè)化公司納稅也尚屬第一次計稅，有效避免了重復納稅的發(fā)生。
  
  業(yè)務是否分包，不僅取決于物業(yè)服務企業(yè)自身的業(yè)務能力和資源條件，還取決于當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)和專業(yè)企業(yè)的成熟規(guī)范程度。業(yè)務分包，雖有降低企業(yè)成本、提高服務質量、補充人才不足、管理相對簡單等優(yōu)勢，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托給他人。
  
  觀點與建議
  
  筆者愚見，在約定物業(yè)服務費計酬方式上，能夠選擇酬金制的應盡量不選擇包干制，這也是物業(yè)管理發(fā)達國家或地區(qū)暢行的計酬方式;對于物業(yè)服務中的具體業(yè)務，只要企業(yè)自己有能力實施的一般也不宜選擇業(yè)務分包，盡可能地避免多層分包而導致的重復納稅。
  
  總之，羊毛出在羊身上，是世人皆知的道理。那么，我們所要做的就是，在既不損害國家利益的大前提下，又要實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的合理避稅，更要考慮如何為廣大業(yè)主避免不必要的納稅負擔。
  
  原載于《現(xiàn)代物業(yè)新業(yè)主》2015年第10期/總第339期
  
  (作者為國家注冊物業(yè)管理師、荊門市物業(yè)管理專家?guī)焓着蓡T)原標題：懂這個，業(yè)主都會感謝你! 分分鐘教你合理避稅不花冤枉錢

  查看全文↓ 2018-07-13 21:57:11

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• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊資金**低50萬。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質手續(xù)，具體資質辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動職業(yè)培訓機構辦理，這個證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)停考，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

  全部5個回答>
• 問 ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
  答

  當業(yè)主成立了業(yè)委會后進入合法的程序。通過物業(yè)管理合同對目前在管理的物業(yè)公司進入審核，提出物業(yè)管理中各項的整改方案，如果物業(yè)服務到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務期到達后才能變更物業(yè)公司。如果通過整改還達不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會進行的…。

  全部3個回答>
• 問 ??如何注冊物業(yè)管理公司
  答

  根據(jù)相關資料總結如下供您參考： 據(jù)2015年9月1日實施的“三證合一”政策，您注冊一個佛山公司需要經(jīng)過的下面幾個流程： （1）企業(yè)名稱核準。因為新開業(yè)企業(yè)眾多，現(xiàn)在核到一個好名稱不容易，但是名稱一旦核準，可以保留半年有效期，所以可以在注冊公司前期就落實此項工作。 （2）確定公司注冊地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網(wǎng)站查詢詳細的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務報到。 可能您目前關心的注冊一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊公司只需要10-15個工作日，立華星財務專業(yè)代辦，**快只需要3-5個工作日！ 外面代理注冊公司的價格參差不齊，有的還有隱形消費，要慎重選擇！關于注冊資本資金，2014年3月1日，實行注冊資本認繳登記制，放寬注冊資本登記條件;注冊公司不占用資金，不需驗資費用。 另外，看您的具體經(jīng)營項目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過程可以委托專業(yè)的「立華星財務」工商代辦，更加省時，省力，省錢。

  全部4個回答>
• 問 ?? 總物業(yè)管理公司如何
  答

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營業(yè)執(zhí)照和資質申報兩個環(huán)節(jié)?！　?。營業(yè)執(zhí)照注冊一般為有限責任公司。注冊資金按物業(yè)公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經(jīng)取消了臨時資質等級），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評級，不然資質作廢。從“三級”開始。三級的物業(yè)管理注冊資金為50萬元。營業(yè)執(zhí)照你找當?shù)氐墓ど叹窒群嗣?，然后開始工商登記、股權確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當?shù)匾患掖碜缘墓?，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現(xiàn)金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的?！　∵@時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務管理方面，應該是由樓主你或相關的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時，如有債務方面的糾分時，需要按照股權份額承擔相應的風險。你的有限責任公司注冊資金為50萬元，即**大可能要承擔50萬元的風險?！　⒖嘉飿I(yè)管理法律法規(guī)　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物業(yè)公司資質申報條件，如下：　?。ㄈ壻Y質）：　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書　　4.有委托的物業(yè)管理項目；　　5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?！　〉诹鶙l 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質：　?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　?。ㄈ炠Y證明；　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。　　第七條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照**低等級核定，并設一年的暫定期?！　〉诰艞l 申請核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質等級申報表；　?。ǘI業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ┢髽I(yè)資質證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務合同復印件；　　（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。　　即你領取了營業(yè)執(zhí)照后，需要先到國土房管局物業(yè)科辦理“臨時資質”申報，他們會給你一年的時間。一年內(nèi)你要辦理“臨時資質”轉“三級資質”。如果一年內(nèi)，你沒有達到相關資質申報的條件時，你有兩條路可以選擇：　　1）無資質承接業(yè)務，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當?shù)匚飿I(yè)科關系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質”?！　?）給專業(yè)公司代辦，有實力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關系（代辦理營業(yè)執(zhí)照注冊的代理公司一般辦不了這項業(yè)務，因為需要和物業(yè)科和建設部有關系才辦理得，如果注冊執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質代辦需要4-5萬元出證?！　⒖嘉飿I(yè)管理網(wǎng):　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物業(yè)管理公司經(jīng)營資質審批規(guī)定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我國物業(yè)服務公司的經(jīng)營模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、關于你公司的內(nèi)部組織機構應該是你如何定經(jīng)營方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構。不同的架構模式適應不同的服務市場，故相應設定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機構。　　2、內(nèi)部組織機構與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達10多個部門，小型的物業(yè)公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個行業(yè)的經(jīng)驗，“物業(yè)公司總部的支出應該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”?！　∷?、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。**“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個**合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內(nèi)對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情。　　物業(yè)管理企業(yè)的收支分析　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：　　一是公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性服務費的收入；三是特約服務費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費遵循的原則是公開、合理且與服務水平相適應。當一個物業(yè)管理區(qū)域的管理費用確定后，物業(yè)服務費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦服務費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務。第三、第四種服務費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。　　再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；　　二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；　　三是核算財務費用；　　四是核算所得稅?！　囊陨系氖罩Х治龅闹形覀儾浑y看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤構成為：　　利潤=營業(yè)收入–營業(yè)成本–管理費用–營業(yè)稅金–財務費用　　在實際工作中我們做了一些調查，并針對調查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結果：　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費的比例分別為：　　人工費：40％（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10％；工程維護：15%；園林：5％；社區(qū)活動：5％；管理成本：17％，其它及不可預計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%?！　⒄者@些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點問題，如果物業(yè)管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果能按照服務合同約定的內(nèi)容提供質價相符的服務標準，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的?！　⒖嘉飿I(yè)管理文摘

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• 問 如何成立物業(yè)管理公司?
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  您好，我是**網(wǎng)編輯邱巧玲。注冊分公司和注冊公司程序一樣的。一、名稱核定：1、開辦公司的全體股東或股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的分公司名稱預先核準申請書；2、公司的法人資格證明：經(jīng)工商行政管理局加蓋的公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照執(zhí)照》復印件（用工商局的營業(yè)執(zhí)照專用復印紙復印）；3分公司負責人照片兩張、非當?shù)貞艏男钑鹤∽C、計生證，有些地方還需要務工證；4、聯(lián)系電話；5公司委托代理人的證明（授權委托書）以及被委托人的工作證或身份證復印件；6、主要經(jīng)營范圍；謝謝！

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