?? 如何建立一家物業(yè)管理公司

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• 145****0365

  新成立的物業(yè)公司，只能辦理暫三級(jí)物業(yè)資質(zhì)。一年后轉(zhuǎn)正。如果符合升級(jí)條件，可以在轉(zhuǎn)正的同時(shí)，申請(qǐng)資質(zhì)晉級(jí)。
  暫三級(jí)物業(yè)資質(zhì)辦理，根據(jù)《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定：
  新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：
  （一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  （二）企業(yè)章程；
  （三）驗(yàn)資證明；
  （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
  （五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。
  暫三級(jí)物業(yè)資質(zhì)條件：
  1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；
  2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，
  具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
  3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
  4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
  5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，并建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

  查看全文↓ 2018-07-14 23:26:44
• 134****9839

  物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。
  (一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括：
  (1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬(wàn)平方米以上。
  (2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金，如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬(wàn)元以上。
  (3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
  (4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。
  (5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。
  (6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。
  (7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
  (二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料 內(nèi)資企業(yè)(含國(guó)有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：
  (1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。
  (2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。
  (3)管理章程。
  (4)公司法人代表任命書或聘任書。
  (5)驗(yàn)資證明。
  (6)注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明。
  (7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
  (8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
  (9)其他有關(guān)資料。 外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件；外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對(duì)外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)。 私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。
  (三)物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序 一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。具體程序包括：
  (1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。
  (2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)。
  (3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記和開業(yè)登記。
  (4)到稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)登記，以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。 上述程序結(jié)束后即可開業(yè)。 由于各地情況不同，會(huì)有一些小的差別，就算北京市，各區(qū)、縣也可能存在差別，建議到所在地工商行政管理部門的注冊(cè)登記大廳咨詢。

  查看全文↓ 2018-07-14 23:26:25
• 152****9674

  新成立的物業(yè)公司，只能辦理暫三級(jí)物業(yè)資質(zhì)。一年后轉(zhuǎn)正。如果符合升級(jí)條件，可以在轉(zhuǎn)正的同時(shí)，申請(qǐng)資質(zhì)晉級(jí)。
  　　暫三級(jí)物業(yè)資質(zhì)辦理，根據(jù)《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定：
  　　新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：
  　　（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  　?。ǘ┢髽I(yè)章程；
  　?。ㄈ?yàn)資證明；
  　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；
  　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。
  　　暫三級(jí)物業(yè)資質(zhì)條件：
  　　1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，
  　　具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
  　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
  　　4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
  　　5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，并建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

  查看全文↓ 2018-07-14 23:26:10
• 146****5249

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。
  　　1。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)一般為有限責(zé)任公司。注冊(cè)資金按物業(yè)公司的等級(jí)計(jì)算，開始的時(shí)候?yàn)椤皶憾ㄈ?jí)”（目前已經(jīng)取消了臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評(píng)級(jí)，不然資質(zhì)作廢。從“三級(jí)”開始。三級(jí)的物業(yè)管理注冊(cè)資金為50萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)執(zhí)照你找當(dāng)?shù)氐墓ど叹窒群嗣缓箝_始工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊(cè)一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來(lái)。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當(dāng)?shù)匾患掖碜?cè)的公司，花幾千元他們會(huì)幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬(wàn)的現(xiàn)金，他們注冊(cè)公司可以幫你代塹，注冊(cè)后他們會(huì)抽走資金。在廣東注冊(cè)一個(gè)50萬(wàn)的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊(cè)代理公司會(huì)幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會(huì)一并幫你搞定的。
  　　這時(shí)值得提醒的就是：如果你是讓注冊(cè)代理公司搞定50萬(wàn)的注冊(cè)資金的話，其實(shí)這錢是不存在的，因?yàn)樽?cè)代理公司不可能“白”送你的，他們?cè)谀愎ど痰怯洺晒?，?huì)將資金抽走的。所以在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因?yàn)檫@50萬(wàn)是根本不存在的，在財(cái)務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時(shí)，如有債務(wù)方面的糾分時(shí)，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。你的有限責(zé)任公司注冊(cè)資金為50萬(wàn)元，即**大可能要承擔(dān)50萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)。
  　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報(bào)條件，如下：
  　?。ㄈ?jí)資質(zhì)）：
  　　1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
  　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書
  　　4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
  　　5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
  　　第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：
  　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  　?。ǘ┢髽I(yè)章程；
  　　（三）驗(yàn)資證明；
  　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
  　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。
  　　第七條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照**低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。
  　　第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
  　　（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；
  　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  　　（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；
  　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；
  　　（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
  　　（六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。
  　　即你領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，需要先到國(guó)土房管局物業(yè)科辦理“臨時(shí)資質(zhì)”申報(bào)，他們會(huì)給你一年的時(shí)間。一年內(nèi)你要辦理“臨時(shí)資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級(jí)資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達(dá)到相關(guān)資質(zhì)申報(bào)的條件時(shí)，你有兩條路可以選擇：
  　　1）無(wú)資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時(shí)資質(zhì)”。
  　　2）給專業(yè)公司代辦，有實(shí)力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)的代理公司一般辦不了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，因?yàn)樾枰臀飿I(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊(cè)執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國(guó)家的相關(guān)部門很“那個(gè)”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級(jí)資質(zhì)代辦需要4-5萬(wàn)元出證。
  　　三、
  　　1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營(yíng)方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場(chǎng)，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當(dāng)中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會(huì)專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。
  　　2、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會(huì)有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達(dá)10多個(gè)部門，小型的物業(yè)公司幾個(gè)部門就組成了。這點(diǎn)沒有定論，需要樓主你自己認(rèn)真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項(xiàng)目收入開支成本分計(jì)算，僅從項(xiàng)目攤分一定的合適比例”，這點(diǎn)是原則！請(qǐng)樓主你一定要注意了，因?yàn)檫@是兩個(gè)完全不同的“賬目”。
  　　四、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項(xiàng)目的人員配套又是兩套分離的成本計(jì)算原則。**“陽(yáng)光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動(dòng)成本支出，這三大支出都有一個(gè)**合適的“陽(yáng)光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計(jì)劃，又要不違反“陽(yáng)光比例”，在實(shí)操時(shí)，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對(duì)內(nèi)對(duì)外”相比較。所以不是簡(jiǎn)單安上“幾個(gè)部門”，請(qǐng)上幾個(gè)總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情。
  　　五、物業(yè)公司接管的項(xiàng)目當(dāng)中，有些項(xiàng)目雖然表面利潤(rùn)不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物業(yè)管理”行業(yè)“有利可圖”和“長(zhǎng)期飯票”，紛紛在這個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”里面“挖金”。但要知道，真正的物業(yè)管理需要有“良好的內(nèi)功和操作經(jīng)驗(yàn)”，而且物業(yè)管理本身是“高風(fēng)險(xiǎn)高責(zé)任”的行業(yè)，在眾多服務(wù)業(yè)當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)是排在第一位的。所以，除非有充足的準(zhǔn)備和經(jīng)驗(yàn)，不然貿(mào)然入市的話，本人真心奉勸“慎之、慎之！”

  查看全文↓ 2018-07-14 23:25:56

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• 問 ??物業(yè)管理員如何建立用戶檔案
  答

  1、由售樓公司的入伙引導(dǎo)員陪同業(yè)主到開發(fā)商處辦理手續(xù)，并提醒業(yè)主帶齊所有證件和資料。⑴確認(rèn)業(yè)主身份：辦理交房的業(yè)主須持《入伙手續(xù)通知書》（附件1）、業(yè)主身份證及復(fù)印件、業(yè)主戶口本及復(fù)印件、外地人須持暫住證及復(fù)印件、購(gòu)房外批單、業(yè)主委托他人辦理手續(xù)受托人須持“業(yè)主委托書”及代理人身份證和復(fù)印件、《商品房買賣合同》及復(fù)印件、購(gòu)房全款發(fā)票或其他付款憑證到開發(fā)商的銷售部或客戶服務(wù)部，確認(rèn)業(yè)主入住資格。需辦理小區(qū)停車證的需出據(jù)本人駕駛證及行車證。⑵交納相關(guān)費(fèi)用：業(yè)主到開發(fā)商的財(cái)務(wù)部交納房屋尾款、各項(xiàng)契稅及其他費(fèi)用。⑶以上兩項(xiàng)確認(rèn)后，經(jīng)辦人應(yīng)在“入伙手續(xù)書”上簽字蓋章。2、由物業(yè)公司的3名保安人員接手并陪同業(yè)主到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)。收取業(yè)主的《商品房買賣合同》復(fù)印件（部分內(nèi)容）、身份證復(fù)印件、“業(yè)主委托書”及受托人的身份證復(fù)印件。3、3名管理人員分別填寫“居民家庭情況登記表”并領(lǐng)取《業(yè)戶手冊(cè)》、《北京市商品住宅公人維修基金分戶卡》，簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋使用、管理、維修公約》之承諾書。4、業(yè)主持物業(yè)公司物業(yè)部簽字轉(zhuǎn)來(lái)的《長(zhǎng)橋園入伙流程表》（附件2）到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部交納相關(guān)費(fèi)用見“業(yè)主收費(fèi)清單”（附件3）。5、業(yè)主持物業(yè)公司財(cái)務(wù)部（4名財(cái)務(wù)人員）簽字轉(zhuǎn)來(lái)的《長(zhǎng)橋園入伙流程表》到物業(yè)公司工程部辦理相關(guān)手續(xù)：①、物業(yè)公司保安部（保安人員1名）將業(yè)主房間鑰匙發(fā)放給業(yè)主，并由業(yè)主簽署《鑰匙交接單》、簽署《備用鑰匙管理協(xié)議》、《入伙手續(xù)書》及《長(zhǎng)橋原辦理入住流程表》并封存?zhèn)溆描€匙一把，以便物業(yè)工程部對(duì)業(yè)主房間內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修、調(diào)試。同時(shí)工程部人員為業(yè)主發(fā)放鑰匙、水、電、天然氣IC卡及信報(bào)箱鑰匙。②、驗(yàn)房：由物業(yè)工程部（分為6個(gè)驗(yàn)房小組，1名工程部調(diào)度人員全盤調(diào)度）人員陪同業(yè)主到業(yè)主所購(gòu)房屋，對(duì)房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施及各種五金配件進(jìn)行驗(yàn)收，并將房屋驗(yàn)收狀況和各表底數(shù)填寫在《房屋設(shè)備驗(yàn)收交接表》內(nèi)，同時(shí)在該表上業(yè)主及物業(yè)陪同驗(yàn)房人員簽字確認(rèn)。如有申報(bào)及維修事宜，可將業(yè)主所填寫的《房屋設(shè)備驗(yàn)收交接表》中的問題于當(dāng)日?qǐng)?bào)承建方返修。6、業(yè)主辦完所有手續(xù)或在辦理入伙手續(xù)過程當(dāng)中，如對(duì)物業(yè)有任何疑問，可隨時(shí)向客務(wù)管理員提出，由入伙引導(dǎo)員將業(yè)主引導(dǎo)致物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)辦公咨詢處進(jìn)行答疑。7、如業(yè)主進(jìn)行二次裝修，由物業(yè)公司工程部審定施工方案及施工圖，同時(shí)與裝修施工單位、業(yè)主簽署《房屋施工管理協(xié)議》和《施工保潔責(zé)任書》，由物業(yè)工程部簽發(fā)《施工許可證》。8、物業(yè)公司、開發(fā)商及承建方協(xié)調(diào)事項(xiàng)⑴辦理入伙結(jié)束當(dāng)日，物業(yè)公司各部門將當(dāng)天情況進(jìn)行通報(bào)、匯總，建立已辦理入伙業(yè)主的管理檔案。⑵對(duì)于業(yè)主提出的房間須返修的內(nèi)容，報(bào)承建方返修，對(duì)房間返修量較大的單元特別報(bào)開發(fā)商及承建方，給與關(guān)注。⑶對(duì)于已下發(fā)的返修單，物業(yè)公司派專人跟進(jìn)返修事宜，并將返修情況及時(shí)告知業(yè)主。

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• 問 ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
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  當(dāng)業(yè)主成立了業(yè)委會(huì)后進(jìn)入合法的程序。通過物業(yè)管理合同對(duì)目前在管理的物業(yè)公司進(jìn)入審核，提出物業(yè)管理中各項(xiàng)的整改方案，如果物業(yè)服務(wù)到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務(wù)期到達(dá)后才能變更物業(yè)公司。如果通過整改還達(dá)不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個(gè)別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行的…。

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• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
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  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊(cè)資金**低50萬(wàn)。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務(wù)”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質(zhì)手續(xù)，具體資質(zhì)辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動(dòng)職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦理，這個(gè)證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)?？迹椅飿I(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

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• 問 ??如何注冊(cè)物業(yè)管理公司
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  根據(jù)相關(guān)資料總結(jié)如下供您參考： 據(jù)2015年9月1日實(shí)施的“三證合一”政策，您注冊(cè)一個(gè)佛山公司需要經(jīng)過的下面幾個(gè)流程： （1）企業(yè)名稱核準(zhǔn)。因?yàn)樾麻_業(yè)企業(yè)眾多，現(xiàn)在核到一個(gè)好名稱不容易，但是名稱一旦核準(zhǔn)，可以保留半年有效期，所以可以在注冊(cè)公司前期就落實(shí)此項(xiàng)工作。 （2）確定公司注冊(cè)地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無(wú)法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準(zhǔn)備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網(wǎng)站查詢?cè)敿?xì)的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務(wù)報(bào)到。 可能您目前關(guān)心的注冊(cè)一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊(cè)公司只需要10-15個(gè)工作日，立華星財(cái)務(wù)專業(yè)代辦，**快只需要3-5個(gè)工作日！ 外面代理注冊(cè)公司的價(jià)格參差不齊，有的還有隱形消費(fèi)，要慎重選擇！關(guān)于注冊(cè)資本資金，2014年3月1日，實(shí)行注冊(cè)資本認(rèn)繳登記制，放寬注冊(cè)資本登記條件;注冊(cè)公司不占用資金，不需驗(yàn)資費(fèi)用。 另外，看您的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過程可以委托專業(yè)的「立華星財(cái)務(wù)」工商代辦，更加省時(shí)，省力，省錢。

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• 問 ?? 總物業(yè)管理公司如何
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  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)?！　?。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)一般為有限責(zé)任公司。注冊(cè)資金按物業(yè)公司的等級(jí)計(jì)算，開始的時(shí)候?yàn)椤皶憾ㄈ?jí)”（目前已經(jīng)取消了臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評(píng)級(jí)，不然資質(zhì)作廢。從“三級(jí)”開始。三級(jí)的物業(yè)管理注冊(cè)資金為50萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)執(zhí)照你找當(dāng)?shù)氐墓ど叹窒群嗣缓箝_始工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊(cè)一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來(lái)。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當(dāng)?shù)匾患掖碜?cè)的公司，花幾千元他們會(huì)幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬(wàn)的現(xiàn)金，他們注冊(cè)公司可以幫你代塹，注冊(cè)后他們會(huì)抽走資金。在廣東注冊(cè)一個(gè)50萬(wàn)的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊(cè)代理公司會(huì)幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會(huì)一并幫你搞定的?！　∵@時(shí)值得提醒的就是：如果你是讓注冊(cè)代理公司搞定50萬(wàn)的注冊(cè)資金的話，其實(shí)這錢是不存在的，因?yàn)樽?cè)代理公司不可能“白”送你的，他們?cè)谀愎ど痰怯洺晒?，?huì)將資金抽走的。所以在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因?yàn)檫@50萬(wàn)是根本不存在的，在財(cái)務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時(shí)，如有債務(wù)方面的糾分時(shí)，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。你的有限責(zé)任公司注冊(cè)資金為50萬(wàn)元，即**大可能要承擔(dān)50萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)。　　參考物業(yè)管理法律法規(guī)　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報(bào)條件，如下：　?。ㄈ?jí)資質(zhì)）：　　1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書　　4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；　　5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?！　〉诹鶙l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　?。ㄈ?yàn)資證明；　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；　　（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同?！　〉谄邨l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照**低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期?！　〉诰艞l 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　　（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ┢髽I(yè)資質(zhì)證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；　　（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　?。┪飿I(yè)管理業(yè)績(jī)材料?！　〖茨泐I(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，需要先到國(guó)土房管局物業(yè)科辦理“臨時(shí)資質(zhì)”申報(bào)，他們會(huì)給你一年的時(shí)間。一年內(nèi)你要辦理“臨時(shí)資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級(jí)資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達(dá)到相關(guān)資質(zhì)申報(bào)的條件時(shí)，你有兩條路可以選擇：　　1）無(wú)資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時(shí)資質(zhì)”?！　?）給專業(yè)公司代辦，有實(shí)力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)的代理公司一般辦不了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，因?yàn)樾枰臀飿I(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊(cè)執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國(guó)家的相關(guān)部門很“那個(gè)”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級(jí)資質(zhì)代辦需要4-5萬(wàn)元出證。　　參考物業(yè)管理網(wǎng):　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批規(guī)定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我國(guó)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營(yíng)方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場(chǎng)，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當(dāng)中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會(huì)專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)?！　?、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會(huì)有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達(dá)10多個(gè)部門，小型的物業(yè)公司幾個(gè)部門就組成了。這點(diǎn)沒有定論，需要樓主你自己認(rèn)真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項(xiàng)目收入開支成本分計(jì)算，僅從項(xiàng)目攤分一定的合適比例”，這點(diǎn)是原則！請(qǐng)樓主你一定要注意了，因?yàn)檫@是兩個(gè)完全不同的“賬目”?！　∷摹⑽飿I(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項(xiàng)目的人員配套又是兩套分離的成本計(jì)算原則。**“陽(yáng)光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動(dòng)成本支出，這三大支出都有一個(gè)**合適的“陽(yáng)光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計(jì)劃，又要不違反“陽(yáng)光比例”，在實(shí)操時(shí)，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對(duì)內(nèi)對(duì)外”相比較。所以不是簡(jiǎn)單安上“幾個(gè)部門”，請(qǐng)上幾個(gè)總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)的收支分析　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：　　一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)；二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費(fèi)基本是在政府物價(jià)部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)接受的價(jià)位，收費(fèi)遵循的原則是公開、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的管理費(fèi)用確定后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)基本成了一個(gè)固定值，不可能隨意變動(dòng)或者增加。第二種的公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場(chǎng)，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。　　再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我們?cè)诤怂銧I(yíng)業(yè)成本的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)；　　二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用；　　三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用；　　四是核算所得稅。　　從以上的收支分析的中我們不難看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成為：　　利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入–營(yíng)業(yè)成本–管理費(fèi)用–營(yíng)業(yè)稅金–財(cái)務(wù)費(fèi)用　　在實(shí)際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：　　人工費(fèi)：40％（占物業(yè)管理費(fèi)總額）；清潔：10％；工程維護(hù)：15%；園林：5％；社區(qū)活動(dòng)：5％；管理成本：17％，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%?！　⒄者@些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個(gè)微利行業(yè)，哪個(gè)環(huán)節(jié)都不能稍稍出點(diǎn)問題，如果物業(yè)管理費(fèi)不能正常、全額收取，那么一點(diǎn)微利都無(wú)從談起。所以，從整個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，如果能按照服務(wù)合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點(diǎn)也不為過的?！　⒖嘉飿I(yè)管理文摘

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