.png)
法條鏈接：《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
全部3個回答>土地價格如何評估？
147****7179 | 2018-07-18 19:23:27
已有5個回答
-
152****8893
成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、市場比較法、假設開發(fā)法、路線價法
查看全文↓ 2018-07-18 19:26:56 -
155****8019
土地評估必須要了解土地的合法性，以及用途范圍包括商業(yè)用地丶工業(yè)用地丶商品住宅用地丶集體土地還是私有宅基地，不同用地使用價值不同，尤其必須得到當?shù)貒临Y源丶城建資源部丶環(huán)境生態(tài)環(huán)境建設等部門審批后你才有的放矢可以對土地價值進行風險評估．
查看全文↓ 2018-07-18 19:26:46 -
146****4512
(一)市場比較法
查看全文↓ 2018-07-18 19:24:47
市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。
(二)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。
基本公式：
土地收益為無限年期
V= a / r
V —土地收益價格
a —土地純收益(地租)
r —土地還原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。
基本公式：
地價= 土地取得費 + 土地開發(fā)費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
(四)剩余法
剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。
剩余法主要應用于有開發(fā)價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價;(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價;(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價;(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的價格
A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值;
B —整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;
C—開發(fā)上合理利潤
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其具體公式為：
土地價格 = 房屋于其總售價 - 建筑費用 - 專業(yè)費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發(fā)商利潤
(五)基準地價系數(shù)修正法
基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
土地價格是為購買獲取土地預期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權(quán)價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價的影響。
劃撥土地使用權(quán)可依法進行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權(quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權(quán)價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：
成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸土地所有者即國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。
收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
市場比較法?？梢灶A見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。
用出讓土地使用權(quán)價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。 -
154****3416
所謂土地出讓是指國家將國有土地出讓給個人或單位使用,個人或單位繳納土地出讓金。出讓方只能是各級人民政府,土地部門具體負責。所謂轉(zhuǎn)讓是指單位或個人將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,這個轉(zhuǎn)讓價格雙方可以協(xié)商。
查看全文↓ 2018-07-18 19:24:20 -
135****3560
（一）成本逼近法
查看全文↓ 2018-07-18 19:24:11
利用成本逼近法評估劃撥土地使用權(quán)價格，主要是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等來推算土地價格的。在測算過程中，不需要考慮土地增值收益或土地使用權(quán)出讓金，也不需要進行年期修正。同時在確定評估參數(shù)時，要考慮其劃撥土地使用權(quán)特點。由于劃撥土地使用權(quán)的特殊性，在評估過程中某些參數(shù)與出讓地會有所不同，比如利潤率等，具體差別有多大，需要按照具體情況不同來分析。一般來說，利潤率是一種投資回報率，一般而言，權(quán)能越大，投資回報越高。
鑒于以上分析，利用成本逼近法評估劃撥土地使用權(quán)價格的基本公式為：
V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2
式中：V－－－劃撥土地使用權(quán)價格；
Ea－－－劃撥土地取得費；
Ed－－－土地開發(fā)費；
T－－－稅費；
R1－－－利息；
R2－－－利潤。
(二)市場比較法
利用市場比較法評估劃撥土地使用權(quán)，是根據(jù)替代原理，將待估劃撥土地與具有替代性的、且在近期交易的類似劃撥土地使用權(quán)交易實例相比較，并對類似劃撥土地使用權(quán)價格進行適當修正，評估出待估劃撥土地使用權(quán)價格。
目前存在大量的城市土地收購儲備、拆遷補償、轉(zhuǎn)讓、作價入股（出資）等多種形式的交易，其體現(xiàn)的就是劃撥土地使用權(quán)價格。而且隨著市場經(jīng)濟的逐步完善，目前的多種劃撥土地價格主要依據(jù)市場確定，在評估劃撥土地價格時，這些都是很好的市場交易案例。
由于劃撥土地不同于出讓土地，在評估過程中，要考慮劃撥土地的不同特點：一是要選擇符合條件的劃撥土地使用權(quán)交易案例；二是不需要對評估結(jié)果進行年期修正；三是劃撥土地與出讓土地評估在修正系數(shù)上是有區(qū)別的。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)是不同的，其內(nèi)在的權(quán)能和交易內(nèi)涵也是不同的，因此其修正系數(shù)與出讓土地也是有差別的。
利用市場比較法評估劃撥土地使用權(quán)的程序和過程與出讓土地使用權(quán)基本一致，其難點主要是收集劃撥土地交易實例。一般來說，劃撥土地使用權(quán)交易案例的選取有以下幾種類型：
①符合國土資源部《劃撥用地目錄》的土地使用權(quán)劃撥
②當?shù)卣畬潛芡恋厥召徺A備的價格
③劃撥土地使用權(quán)拆遷補償價格
④以前發(fā)生交易的劃撥土地使用權(quán)價格
⑤其他類型的劃撥土地使用權(quán)交易類型。
（三）收益還原法
利用收益還原法評估劃撥土地使用權(quán)，主要是將待估劃撥土地的總收益減去總費用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分（劃撥土地使用權(quán)年租制租金標準很好地體現(xiàn)了國家在劃撥土地中的收益），然后按一定的土地還原利率還原成現(xiàn)時劃撥土地使用權(quán)價格。
國有土地使用權(quán)年租制租金標準，相當于劃撥土地使用權(quán)出租中，政府應該收取的土地年收益，它是政府在劃撥土地中享有的權(quán)益。目前許多地方都制定了劃撥土地使用權(quán)年租制租金標準，可以直接作為劃撥土地使用權(quán)評估的參數(shù)。也可以通過劃撥土地補交出讓金標準推算劃撥土地國家年租金。它是國家在土地劃撥收益的體現(xiàn)。同時，劃撥土地使用權(quán)評估也不需要進行使用年期修正。
根據(jù)以上分析，利用收益還原法評估劃撥土地使用權(quán)基本公式為：
V＝（R-C-RO）/r
其中：V － 劃撥土地收益價格；
R － 劃撥土地總收益
C — 劃撥土地總費用
RO — 劃撥土地年租制租金標準
R － 劃撥土地還原利率。
(四)剩余法（假設開發(fā)法）
利用剩余法評估劃撥土地使用權(quán)，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等之后，再扣減劃撥土地使用權(quán)補交出讓金標準，從而得到劃撥土地使用權(quán)價格。具體來說，就是在將得到的出讓土地價格評估結(jié)果，扣除劃撥土地補交出讓金標準。
對于空地及在建工程用地來說：
劃撥土地評估價格＝預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價－開發(fā)成本－投資利息－投資利潤－銷售稅費—劃撥土地補交出讓金標準
對于地上已有建筑物用地來說：
劃撥土地評估價格＝不動產(chǎn)總價－房屋現(xiàn)值—劃撥土地補交出讓金標準
（五）基準地價系數(shù)修正法
利用基準地價系數(shù)修正法評估劃撥土地使用權(quán)，主要是在基準地價基礎上，扣除劃撥土地補交出讓金標準，然后利用基準地價修正體系，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選擇相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日劃撥土地使用權(quán)價格。
基準地價系數(shù)修正法評估劃撥土地價格時，其基本原理、計算公式、步驟與出讓土地價格用基準地價系數(shù)修正法類似，只是要注意幾個事項：一是所使用的基準地價要扣除當?shù)貏潛芡恋匮a交出讓金標準，或者通過年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金；二是不考慮年期修正問題，不利用年期修正系數(shù)；三是待估劃撥土地必須在基準地價范圍內(nèi)。如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準地價覆蓋范圍外，可以參照基準地價的末級進行地進行評估。
其基本測算公式為
P=（P0—P1）×(1±∑K 1)×K2
或 P=（P0—R1/r1）×(1±∑K 1)×K2
式中：P－劃撥土地價格；
P0－某用途土地在某一土地級上的基準地價；
P1—— 當?shù)赝墑e同用途劃撥土地補交出讓金標準
∑K1－宗地區(qū)域因素修正系數(shù)；
K2－估價期日、開發(fā)程度、容積率等其它修正系數(shù)。
R1—— 土地年租制同用途同級別年租金
r1—— 同用途同級別土地還原利率
相關(guān)問題
-
答
-
答
第一種計算方法，是當前平均房價和平均地價的關(guān)系。比如北京土地部門此前發(fā)布的一份監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年第一季度，北京居住用地價平均為5707元/平方米。而據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價為15581元/平方米。如果扣除政策性住房因素，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為16892元/平方米。據(jù)此，北京的地價與房價比，估算值在35%左右。 第二種計算方法，是具體項目的直接地價和房價的關(guān)系。這種計算方法得出的地價占房價比例**低。由于土地從購買到開發(fā)銷售有2-3年的間隔，在此期間房價會隨市場變化和區(qū)域地價的上揚而不斷調(diào)整。這時在房地產(chǎn)銷售過程中，開發(fā)商就有一筆利潤來自城市土地溢價。 第三種計算方法，是當前區(qū)域房價和當前區(qū)域“地王”的價格關(guān)系。這種情況下，地價占房價比例**高。各地市場上屢屢出現(xiàn)地價高于房價的現(xiàn)象，被人們形象地稱為面粉貴過面包
-
答
土地價格影響建房成本,同樣也會直接影響到房價!
全部6個回答> -
答
國家征收土地，各個地區(qū)的價格都不一樣，但是就一個區(qū)片綜合價，但是在實踐的過程中，區(qū)片綜合價往往僅僅作為一個參考的標準，因為他一般都是多年前的標準，這個價格都會非常的低，而實踐中的補償價格一般都會考慮到物價上漲以及土地價值上升等因素，酌情提高補償，如果對補償還不滿意，那么就可以提起法律程序來維權(quán)。
全部4個回答> -
答
一種是賠房子 俗稱拆遷房 根據(jù)原房屋面積 另一種是賠錢 每平方賠多少根據(jù)當?shù)氐拈_發(fā)商 還有一種是補償是租賃房屋 開發(fā)商每月都會給屋主一定的金錢 去租賃房屋 當然**好的還是第三種 拆遷房根本住不了人 賠錢更是少的可憐
全部4個回答>
- 房貸計算
-
找房小程序
