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第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！ I(yè)主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)?！ 〉谑粭l 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同?！ 〉谑l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！ ∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映?！ 〉谑龡l 未設(shè)立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項?！ 〉谑臈l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付業(yè)主的專有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請成立業(yè)主大會。
全部3個回答>?? 如何能讓小區(qū)業(yè)主同意成立業(yè)主委員會？
154****8656 | 2018-07-19 14:01:57
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第一：報送材料： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設(shè)單位應(yīng)及時告知（入住率告知書）物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，一般包括六項材料：
查看全文↓ 2018-07-19 14:03:18
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；鑒于北京市相關(guān)指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定了建設(shè)單位向籌備組移交相關(guān)資料的義務(wù)，此處的移交可做適當(dāng)變通，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可根據(jù)實際情況予以掌握。
第二：推薦召集人，召集業(yè)主提出成立申請 建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；這里的標準有兩個，既可以是占總?cè)藬?shù)5%以上也可以是專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，而且該權(quán)利也可以由業(yè)主自發(fā)行使。 有點需要注意，該申請是向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，而不是向居委會提出，新辦法沒有賦予居委會權(quán)利，而且強調(diào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和活動中的職責(zé)是“協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督”。
第三：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組
時間：自接到申請之日起60日內(nèi)
組成：由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表等組成，具體組成可結(jié)合各小區(qū)實際情況確定。其中有表決權(quán)的籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，而且非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
組長：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。北京市住建委即將出臺的指導(dǎo)規(guī)則提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師擔(dān)任籌備組組長。組長不具有表決權(quán)。
第四：籌備組公告及成立（一次公告：籌備組公告） 籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單、分工、聯(lián)系方式等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯示位置公告。籌備組自公告之日起成立。
第五：報送材料 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，其中的業(yè)主名冊、面積清冊是比較重要的資料，是決定業(yè)主大會業(yè)主表決權(quán)的重要依據(jù)，需注意一點，此處是建設(shè)單位向籌備組報送材料。
第六：錄入信息 根據(jù)北京市住建委指導(dǎo)規(guī)則的規(guī)定，建設(shè)單位還應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺，該平臺由北京市住建委推出，將逐步在北京市范圍內(nèi)的小區(qū)內(nèi)推行使用。
第七：開展籌備工作并公告（二次公告：籌備內(nèi)容公告）
籌備工作： （一）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規(guī)則；
（二）擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案； 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的擬定工作非常重要，這是小區(qū)業(yè)主行為的基本準則，也是決定小區(qū)管理及議事的重要參照。但目前來講，建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主對管理規(guī)約、議事規(guī)則的重視程度普遍不高，這些屬于新興事務(wù)，配套法律法規(guī)還不健全，很容易出現(xiàn)發(fā)生糾紛無法可依的情況，這時，管理規(guī)約和議事規(guī)則就顯得尤為重要。如果運用的好，管理規(guī)約、議事規(guī)則將是平衡各方利益，減少和預(yù)防糾紛的重要保障。北京市住建委將會出臺相應(yīng)的示范文本，建議各小區(qū)以示范文本為基礎(chǔ)，參照近幾年發(fā)生的小區(qū)物業(yè)糾紛類型，結(jié)合小區(qū)實際情況進行制定。
鑒于相關(guān)規(guī)定對管理規(guī)約、議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定的內(nèi)容比較清楚，在此不做贅述，僅提比較重要的幾點：
? 業(yè)主表決權(quán)限制；（同上）
建設(shè)部指導(dǎo)規(guī)則和北京市擬出臺的指導(dǎo)規(guī)則均規(guī)定了業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中對有損害業(yè)主共同權(quán)益行為業(yè)主的被選舉權(quán)、表決權(quán)行使予以限制，并應(yīng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。何為有損業(yè)主共同權(quán)益的行為，管理規(guī)約、議事規(guī)則可以做出細化規(guī)定，不應(yīng)一刀切。
? 未表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計算
在表決時，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。很多小區(qū)，并不是所有業(yè)主都能積極行使表決權(quán)，有的是業(yè)主公共決策意識不夠，有的是因為居住的大多數(shù)是租戶，業(yè)主較難聯(lián)系等等原因，小區(qū)決議本來就很困難，在沒有特殊規(guī)定的情況下，一般都不會將未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計入已表決的多數(shù)票，這無疑會進一步增加表決難度，建議在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中提前約定清楚。
? 以幢、單元、樓層進行表決
有些大中型小區(qū)，每召開一次業(yè)主大會是非常繁瑣的，周期會非常的長，直接影響到了小區(qū)公共事務(wù)決策和管理的效率。有關(guān)幢、單元、樓層內(nèi)業(yè)主的有關(guān)事宜不一定非要通過業(yè)主大會，而由幢、單元、樓層業(yè)主自行表決，更具合理性和可操作性，具體的議事方式、程序應(yīng)在議事規(guī)則中提前規(guī)定。
? 分期開發(fā)的業(yè)主委員會委員的增補辦法
分期開發(fā)的小區(qū)，業(yè)主大會議事規(guī)則中應(yīng)有這部分內(nèi)容的體現(xiàn)。
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；
（四）確定首次業(yè)主大會會議上的業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及確認候選人名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法；
業(yè)主委員會委員條件：由業(yè)主擔(dān)任，具體條件如下：
委員條件：具有完全民事行為能力； 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)的行使； 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；具有一定組織能力；具備必要的工作時間；管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
主任條件：具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；年齡原則上不超過65周歲，身體健康；經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當(dāng)放寬。 特別委員：業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。
（五）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
公告：籌備組應(yīng)自成立之日起60日內(nèi)完成上述工作并公告。
公告形式：書面
公告地點：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置
公示期間：7日，這期間業(yè)主可以提出建議或意見，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄
修改確認期：公示期滿后7日內(nèi)，結(jié)合業(yè)主提出的建議或意見進行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。
籌備組表決：
? 每人享有一票表決權(quán)，籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中擁有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意（組長沒有表決權(quán)）；
? 成員進行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。
? 籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對表決及會議記錄予以簽字確認；
? 籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會議；
籌備費用：籌備相關(guān)費用是由建設(shè)單位承擔(dān)的，包括參會人員開支、場地費用、材料費用等等，這項不能免除，建設(shè)單位應(yīng)將費用支出列明并予以保留，做為已盡該項義務(wù)的證明。 籌備時間：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。 -
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業(yè)主委員會成立條件：
查看全文↓ 2018-07-19 14:02:29
1、入住率達到50%以上;
2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;
3、首批物業(yè)交付滿3年的。
成立業(yè)主委員會的程序：
1、提出申請
業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會（業(yè)主大會有兩個含義，一為會議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時，業(yè)委會為其執(zhí)行機構(gòu)，與業(yè)委會同時成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會的條件和程序也是成立業(yè)委會的條件、程序）的書面要求。
法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會的報告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實踐中沒聽說哪個開發(fā)商曾主動提出過此類報告，廣大業(yè)主趁早自力更生。
另外，上海的實踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級的房管辦提出。
提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個業(yè)主即可。
2、產(chǎn)生籌備組成員
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。
實踐中其實是房管辦和居委會來操作。
推薦方式不限，也可以自薦。
籌備組由業(yè)主代表組成。
推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時間限制。
參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。
3、籌備組成員名單公告
籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
4、進行籌備工作
籌備組做好下列各項籌備工作：
（1）確定召開業(yè)主大會的會議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；
（2）確認業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；
（4）確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容;
（5）確定業(yè)主委員會委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；
（6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
5、籌備工作公告
以上內(nèi)容在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
6、業(yè)主大會召開
籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會會議。
頭次業(yè)主大會會議按下列程序召開：
（1）由籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況；
（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人情況；
（3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；
（4）審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；
召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。
7、備案
業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：
（1）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（2）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（3）業(yè)主公約；
（4）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。
8、出備案證、刻制印章
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
9、委員名單等公告
經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單、業(yè)主大會審議通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。
成立業(yè)委會的障礙：
1、物業(yè)公司一般對成立業(yè)委會的行動很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會的原因，經(jīng)常是因為業(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。
2、單位的阻力。業(yè)委會成立的相關(guān)法規(guī)有一個很別扭的問題。成立業(yè)委會本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動力又缺監(jiān)督，加上個別情況下被物業(yè)公司等利益團體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。
3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會的相關(guān)法規(guī)效力級別較低，并且也不完善，實踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。
4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來也有很大難度。
成立業(yè)委會的注意事項：
1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會委員候選人的確定、頭次業(yè)主大會召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會的所有實質(zhì)性事項都是籌備組操作的，業(yè)主大會只是個確認程序。
2、業(yè)委會成立經(jīng)常是個利益之爭，各個環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團結(jié)一致，有理有利，寸土必爭，才能選舉出真正自己利益的代言人。
3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時應(yīng)對其投票權(quán)進行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個業(yè)主投票權(quán)不能超過30%。
4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對成立業(yè)委會毫不關(guān)心，永遠也不要指望他們能到場參與業(yè)主大會會議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會議形式以書面征求意見較為有利。
附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總
物業(yè)管理條例
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》的通知
第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
（一）確定頭次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開頭次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在頭次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 -
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業(yè)主委員會是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。
查看全文↓ 2018-07-19 14:02:09
工具/原料
法律依據(jù)： 國務(wù)院和各省的物業(yè)管理條例、 《中華人民共和國物權(quán)法（草案)》、 《中華人民共和國物業(yè)管理條例》、 《中華人民共和國合同法》、 《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法 》、 《建設(shè)部關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》 《關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本) 的通知》 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 《業(yè)主大會規(guī)程》 《業(yè)主臨時公約(示范文本)》 《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》
小區(qū)成立業(yè)主委員會一般程序：
成立的前期工作：
由一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面申請，也可委托建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)書面申請成立業(yè)主大會。
所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成, 籌備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。
籌備組公示：
籌備組負責(zé)起草業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，并將擬定的文稿公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。
審核業(yè)主資格：
籌備組負責(zé)審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認結(jié)果通告全體業(yè)主。
業(yè)主資格確認及公示：
籌備組負責(zé)審查業(yè)主委員會候選人資格。業(yè)主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產(chǎn)生?；I備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。
召開業(yè)主大會會議：
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起兩個月內(nèi)在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議（提前15天將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告），審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會成員結(jié)構(gòu)：
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。
行政主管部門備案：
首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員名單必須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一周，并自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)報物業(yè)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主委員會自所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案之日起正式履行職責(zé)。
刻制組織印章：
所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案后出具蓋有主管部門印章的《xx市業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》。
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實施依據(jù)：
業(yè)主委員會憑《xx市業(yè)主委員會備案登記表》及《物業(yè)管理條例》關(guān)于成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定進行具體實施。
相關(guān)問題
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小區(qū)業(yè)主委員會的成立一般是由業(yè)主選舉產(chǎn)生的，小區(qū)的業(yè)主委員會不僅僅代表著業(yè)主整體的利益，而且作為業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，代表該物業(yè)的全體業(yè)主，針對于本小區(qū)的物業(yè)，有一切重大事項的決定權(quán)，在建立的過程當(dāng)中還需要得到政府部門的指導(dǎo)，通過同意之后通過選舉的方式產(chǎn)生業(yè)主委員會，而且一個物業(yè)管理區(qū)域只能夠成立一個業(yè)主大會。針對于比較大型的小區(qū)，可以先按照每棟樓進行推選，比如每個樓委會推選出代表，集中成為業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的人數(shù)也有一定的要求，一般是按照小區(qū)總戶數(shù)的2%，而且為了方便好投票，委員的數(shù)量一般為單數(shù)。才會在進行相關(guān)決定的時候，所持投票權(quán)需要1/2以上通過的情況之下才能夠做決定，如果針對于專項維修基金的使用需要全體業(yè)主所持票數(shù)2/3才能夠通過。
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業(yè)主委員會由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。第一次業(yè)主大會由原物業(yè)管理單位負責(zé)召集。成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責(zé)每年召開一次以上的業(yè)主大會。業(yè)主委員會負責(zé)在大會召開7天前將業(yè)主大會召開的日期、內(nèi)容送達每位業(yè)主。業(yè)主委員會委員數(shù)額，一般設(shè)10一15人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但**少不得少于5人，**多不得多于20人，并在委員會中選出主任、副主任、秘書各1人。業(yè)主委員會可聘請區(qū)建委(建設(shè)局)、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會的顧問。業(yè)主要員會必須制訂章程，確定組織機構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會通過。業(yè)主委員會需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會團體法人資格。業(yè)主委員會每屆任期3年，每屆期滿前兩個月，由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主代表大會，選舉下屆業(yè)主委員會委員。業(yè)主要員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會法人變更須辦理社會團體變更登記。
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業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。一.業(yè)主大會的成立 規(guī)定:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分 規(guī)定:一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。三.業(yè)主大會投票權(quán)確立 規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式 規(guī)定: 1.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。 2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 5.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
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聽說成立業(yè)主委員會，要大家商量，選代表，然后投票。具體怎么操作，還得問問有經(jīng)驗的人。
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