?? 適合置換型、生活質(zhì)量想改善提高的業(yè)主么？

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• 134****9851

  一、房屋置換的風(fēng)險(xiǎn)：
  1、房屋置換交易中，下家違約導(dǎo)致與上家的交易無(wú)法履行，由此引發(fā)的損失應(yīng)由下家承擔(dān)；
  2、上家應(yīng)將置換交易的實(shí)情向下家詳細(xì)披露，并簽署書面協(xié)議，約定清楚若因其違約導(dǎo)致與另一交易受到影響，則由下家承擔(dān)賠償責(zé)任；
  3、若盡到告知義務(wù)，并與下家就違約損失進(jìn)行了約定，則在訴訟過(guò)程中，舉證難度將大大降低，否則，則需要組織較長(zhǎng)的證據(jù)鏈來(lái)完成舉證義務(wù)。
  二、辦理房屋置換，主要有下列六個(gè)基本程序：
  1、置換登記：居民須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料辦理置換登記手續(xù)。
  2、價(jià)格評(píng)估：初評(píng)須上門實(shí)地詳細(xì)勘察，再經(jīng)過(guò)專業(yè)人員認(rèn)真計(jì)算，進(jìn)行復(fù)評(píng)，從而提出房屋的評(píng)估價(jià)格。
  3、置換委托：確定置換意向后，可正式委托置換公司(也就是房屋中介公司)進(jìn)行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書。需要注意的是，一家真正的置換公司應(yīng)該具備以下三個(gè)條件方可進(jìn)行置換交易：大量的買賣雙方信息;利用網(wǎng)絡(luò)化計(jì)算機(jī)技術(shù)處理信息;完善、正規(guī)的交易操作流程。
  4、簽訂合同：房屋委托后，由置換公司專門人員推薦房源或者尋找下家并陪同實(shí)地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關(guān)交易合同或確認(rèn)書。
  5、辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認(rèn)書后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費(fèi)等，并可以開(kāi)始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過(guò)程。
  6、交割物業(yè)：交割驗(yàn)收時(shí)，必須符合以下幾個(gè)條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出;室內(nèi)物件搬空，水、電、煤、通訊費(fèi)用等全部結(jié)清。

  查看全文↓ 2018-07-20 01:24:31
• 144****1397

  換房涉及的問(wèn)題及程序繁雜，對(duì)于換房者來(lái)說(shuō)要考慮以下四點(diǎn)：1.選擇哪種換房方案；2.換房時(shí)機(jī)；3.換房風(fēng)險(xiǎn)；4.注意事項(xiàng)。
  
  一、換房方案
  
  
  
  1、先買后賣
  
  先買后賣是先鎖定你要買的房子，然后再出售自有的房產(chǎn)。這種方式是首先推薦換房客戶選擇的，尤其在這樣穩(wěn)步微漲的市場(chǎng)，先定下房再去操作您的房屋會(huì)讓您經(jīng)歷一個(gè)高賣低買的過(guò)程，有看上的房源不會(huì)因?yàn)楠q豫不決而錯(cuò)過(guò)，劣勢(shì)是如果您對(duì)自己房子的心理價(jià)位過(guò)高而短時(shí)間賣不出去，造成違約。
  
  2、先賣后買
  
  先賣后買是先出售自己的房產(chǎn)，然后再去找想要買的房子。這種方式比較中規(guī)中矩也是我建議的第二種，尤其是對(duì)于本小區(qū)換房，你了解戶型，價(jià)位。優(yōu)勢(shì)是您可以掌握資金，不用擔(dān)心滿足不了業(yè)主的條件，但是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這樣的客戶必須抓緊時(shí)間定房，達(dá)到換房目的。如果遲遲猶豫不決，長(zhǎng)時(shí)間找不到滿意的房屋，逐漸市場(chǎng)上漲，您的心理價(jià)位如果不漲很難買到合適房源，您的購(gòu)買力越來(lái)越低。
  
  3、邊買邊賣
  
  在實(shí)際的操作中，如果讓賣舊房和買新房這兩個(gè)過(guò)程同步進(jìn)行，就能極大地縮短換房戰(zhàn)線，是平穩(wěn)安全度過(guò)過(guò)渡期的選擇。然而，買賣雙方很難步調(diào)一致，如果有客戶想買您的房子，您總是用沒(méi)有合適的房子為由簽不了合同，而喪失一個(gè)優(yōu)質(zhì)客戶，買房那邊肯定又是以自己的房屋沒(méi)有出售而不敢定喜歡的房源。
  
  案例：A的房子在掛售期間，同時(shí)看了許多房子，期間有有許多房子合適，但是由于自己的房子沒(méi)賣，也不敢定房。有人要買自己的房子，價(jià)格都談好了，但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)合適的房子不敢簽合同，好幾個(gè)客戶都買了別的房子。
  
  二、換房時(shí)機(jī)
  
  
  
  1、先買后賣的時(shí)機(jī)
  
  當(dāng)市場(chǎng)處于上行的階段，建議采取先買后賣的方式。
  
  如：2015年5月，深圳房?jī)r(jià)飛漲，有些小區(qū)甚至達(dá)到每平米漲2萬(wàn)元的程度，如果把房子賣了之后，再買可能買不到理想的房子。
  
  還有一種情況適合先買：就是要買的房子，可能是同小區(qū)的房源，競(jìng)爭(zhēng)比較大，等不到你賣房之后再來(lái)買它，這種情況下，可以先買后賣的方式。
  
  案例：
  
  A買B的房，A先和B簽了合同定下房子，約定4個(gè)月后過(guò)戶，A是商業(yè)貸款，算了下時(shí)間，后續(xù)手續(xù)緊湊一點(diǎn)是一個(gè)月左右，再加上A的房子賣了會(huì)有后續(xù)也是一個(gè)多月的時(shí)間，也就是A的房子只要在將近兩個(gè)月的時(shí)間去出售，（只要價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)，99.99%的房子在兩個(gè)月內(nèi)都可以成功出售），A在經(jīng)紀(jì)人的建議下成功出售，換到了自己心儀的房屋。
  
  2、先賣后買的時(shí)機(jī)
  
  當(dāng)市場(chǎng)處于下行的階段，可以采取先賣后買的方式。
  
  市場(chǎng)比較低迷，可以先考慮把房子賣掉，然后再找個(gè)合適的機(jī)會(huì)，買到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)過(guò)程中，周期比較靈活，在賣房的時(shí)候，更有利于主動(dòng)地位，會(huì)賣到有更合適的價(jià)格。
  
  案例：
  
  A的房屋在某中介掛售，掛售期間也沒(méi)有看房，賣完之后瘋狂看房，由于前期經(jīng)驗(yàn)不足，耽誤了很長(zhǎng)時(shí)間，**終選擇了一個(gè)相對(duì)合適的房子，但不是特別中意。建議：賣了后盡快定房，不要猶豫，更不要忘了當(dāng)初賣房初衷，減少差額。
  
  三、換房風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、交易復(fù)雜，一個(gè)步驟出問(wèn)題，整個(gè)交易無(wú)法進(jìn)行下去。
  
  涉及多個(gè)買房人和賣房人，連環(huán)單，顧名思義就是多個(gè)交易連在一起，只有各環(huán)節(jié)都能順利進(jìn)行，才能保障整個(gè)交易安全通暢完成。而實(shí)際操作過(guò)程中，各購(gòu)房者的具體情況并不同。且由于客觀因素，購(gòu)房者對(duì)于自身交易關(guān)注多，而對(duì)連環(huán)單其他交易不了解，但是實(shí)際上交易的成功與否，被捆綁在一起。其中一單交易的小環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題很有可能影響兩單交易。
  
  2、連環(huán)單交易資金牽涉兩單交易，資金安全性，及時(shí)性關(guān)系交易成敗。
  
  二手房交易過(guò)程中，利用買房的部分房款還款解抵押是一種常見(jiàn)現(xiàn)象，但是如果一個(gè)連環(huán)單中遇到了這種情況的話，其復(fù)雜性和潛在風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)比普通交易高。因?yàn)橐粋€(gè)環(huán)節(jié)的違約，就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)幾單成交無(wú)法進(jìn)行，造成連續(xù)違約，多個(gè)購(gòu)房者的資金受到影響。
  
  3、更常見(jiàn)的是由于業(yè)主對(duì)于提前還款解抵押的流程不熟悉，導(dǎo)致周期拉長(zhǎng)的情況。
  
  在連環(huán)單交易中各環(huán)節(jié)的辦理時(shí)間越長(zhǎng)會(huì)給整個(gè)交易帶來(lái)很多不確定性。例如，如果業(yè)主“賣一買一”，賣房的房款遲遲不到位，導(dǎo)致無(wú)法支付購(gòu)房房款，導(dǎo)致原本就很長(zhǎng)的周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，而期間如果房屋價(jià)格上漲，則有可能出現(xiàn)一房二賣的情況。二套房貸解禁、公積金貸款額度升級(jí)等政策利好，讓改善型換房需求迅速增長(zhǎng)，但只有政策利好是不夠的，“一賣一買”連環(huán)交易的換房客戶，在換房期間仍然面臨諸多問(wèn)題。
  
  四、注意事項(xiàng)
  
  根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論做哪種選擇，“時(shí)間”都是一個(gè)關(guān)鍵因素，對(duì)時(shí)間有底，盡可能大的爭(zhēng)取“時(shí)間差”，可以做這些動(dòng)作：
  
  1.對(duì)價(jià)格和時(shí)間，心中有數(shù)。
  
  
  
  既然打算換房，就要先了解自己房子的市場(chǎng)價(jià)和成交價(jià)，大概的成交周期。在北京，一套房子從“掛牌”到“簽約”，一般在一個(gè)半月左右。只要房子不存在瑕疵，賣不出去無(wú)非兩個(gè)原因：價(jià)格高；中介不給力。
  
  有的中介為了多拿傭金，給你的房子定價(jià)很高，還做各種保證房子能賣出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市場(chǎng)行情，結(jié)合手里資金給房子定一個(gè)合理的價(jià)錢，這樣的房子才能成交。
  
  2.碰到滿意的房子，盡可能爭(zhēng)取時(shí)間。
  
  在掛牌開(kāi)賣的同時(shí)，尋摸房子。如果看到非常滿意的房子，必須要做的一件事，和業(yè)主聊周期。一定要把從簽約到過(guò)戶這個(gè)時(shí)間段的周期能拉多長(zhǎng)就拉多長(zhǎng)，至少6個(gè)月以上。
  
  如果賣家能給的周期在6個(gè)月以上的，而自己房子的報(bào)價(jià)在市場(chǎng)價(jià)，那么就可以先買后賣。
  
  3.更有效率換房：
  
  a.購(gòu)房前做好準(zhǔn)備工作，如看房、議價(jià)等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動(dòng)新房購(gòu)買程序；
  
  b.出售舊房時(shí)根據(jù)市場(chǎng)行情合理定價(jià)；
  
  c.購(gòu)房還價(jià)時(shí)，也不要獅子大開(kāi)口，這樣交易成功的可能性便會(huì)增加；
  
  d.盡量與大型的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。因?yàn)榇笮偷姆慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人綜合素質(zhì)較高，同時(shí)擁有大量真實(shí)的信息，能夠提供較為完善的服務(wù)，這也會(huì)為買、賣同步提供一定保障。
  
  當(dāng)然，如果一直也沒(méi)有看到合適的房子，而有合適的買家對(duì)自己的房子感興趣?？梢韵荣u，但商量好，說(shuō)明你換房的情況。是不是可以等“換好房子之后”，再搬家。
  
  總結(jié)一下，換房總要有一個(gè)開(kāi)始，先買或者先賣，多去看房，把自己房子掛出來(lái)多讓客戶看，你自己看好了別猶豫定下來(lái)，跟業(yè)主談一定的時(shí)效，如果賣你房子的業(yè)主同意那就OK，然后賣自己的房子，心里預(yù)期不要太高，符合上一個(gè)同戶型的成交價(jià)就好，或是遇到看上您家房子的客戶要定房，那就快速收定金然后拿著定金去定您想要買的房子，總之遇到哪一步就決定有哪一步，心態(tài)要好，換房肯定成功。

  查看全文↓ 2018-07-20 01:24:03
• 154****4513

  置換新風(fēng)系統(tǒng)可以與建筑一體化，集中機(jī)房，集中管理，減少對(duì)每戶的干擾。而且新風(fēng)進(jìn)行三級(jí)過(guò)濾，有效過(guò)濾PM1.0顆粒。送風(fēng)均勻，在戶內(nèi)形成新風(fēng)湖，無(wú)噪音。例如上海朗綠的全置換新風(fēng)系統(tǒng)就有這個(gè)特點(diǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-20 01:23:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 臥室裝修三大注意事項(xiàng) 保障臥室生活質(zhì)量
  答

  臥室裝修注意事項(xiàng)：一、臥室的裝修，重在營(yíng)造整個(gè)空間的風(fēng)格，要保證大色塊和主導(dǎo)的風(fēng)格統(tǒng)一并協(xié)調(diào)，以溫馨、淡雅為**適宜。由于穩(wěn)重的色調(diào)**受歡迎，也**耐用，比如綠色比較活潑而富有朝氣；粉紅色比較快樂(lè)而且柔美；藍(lán)色比較清涼又不失浪漫；灰色和茶色中透漏這靈氣而不失優(yōu)雅；黃色中帶有熱情而又不失溫馨。二、臥室內(nèi)的照明**好以黃色為主色調(diào)，以塑造溫馨、舒適的氛圍，比如在床頭的上方鑲嵌筒燈、壁燈，或者在裝飾柜中鑲嵌筒燈，會(huì)使整個(gè)居室更具浪漫舒適的溫情。三、由于臥室內(nèi)的墻壁有1/3的面積都會(huì)被家具、裝飾和柜體所遮蓋，所以可以在床頭的上部的空間和家具上做些裝飾，墻壁盡量裝飾簡(jiǎn)單一些，可以集中在室內(nèi)的家具上，床頭上部的主要空間可以設(shè)計(jì)的個(gè)性化一些，選擇適宜的材料搭配整體色調(diào)，來(lái)烘托整體的氣氛。四、臥室的窗簾設(shè)計(jì)為一紗一簾，會(huì)讓整個(gè)空間更富有情趣。五、臥室內(nèi)的顏色盡量選用一些明亮的顏色，就像穿衣服一樣，合理的使用顏色，會(huì)讓小臥室看起來(lái)更大一些哦。六、臥室內(nèi)要想使用鏡面，就需要專業(yè)的選在合適的位置上使用，合理的使用會(huì)讓視覺(jué)有延伸的感覺(jué)，如果使用不當(dāng)就會(huì)有反作用。由于房子的大小是固定的，所以適當(dāng)?shù)氖褂苗R面來(lái)裝飾空間會(huì)讓空間看起來(lái)有放大的作用。七、床頭靠墻，兩側(cè)為通道是床鋪的**佳擺放方式，這樣有利于主人上床和下床，活動(dòng)起來(lái)有寬敞的感覺(jué)，床底盡量保持清潔，不要堆積雜物。以上只是臥室裝修常識(shí)的一部分，觀點(diǎn)可能不盡相同，總的來(lái)說(shuō)，只有自己喜歡才是**重要的。

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 置換型契稅如何繳
  答

  你好！如果交換置換雙方價(jià)值相等則免征契稅！如果價(jià)值不相等者，則超過(guò)部分按買賣稅率納稅！90平方以下，交1%，退1%；90平方以上，144平方以下，交1.5%，退1%

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 降低了生活質(zhì)量，合算嗎？
  答

  房奴是現(xiàn)今社會(huì)中青年買房的普遍性如果全款沒(méi)有那么多錢只好走房貸這條途徑所以占居了生活消費(fèi)一部分現(xiàn)今社會(huì)節(jié)奏也加快用錢的地方也特別多例如子女上學(xué)醫(yī)療老人善養(yǎng)等等一系列自然生活質(zhì)量是直線下降。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??改善型置換貸款**幾成？
  答

  異地購(gòu)房辦按揭購(gòu)房手續(xù)中需要提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，如果不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行，即**和貸款利率可能提高；貸款買房有很多種，有公積金貸款和商業(yè)貸款。要是公積金貸款就在貸款前，你先知道自己的公積金帳戶上有多少錢，單位每月給你多少錢。只有知道自己的情況才能去貸款。要是商業(yè)貸款的話就要衡量資金承受能力。各個(gè)銀行審批的手續(xù)和程序不盡相同，但大體都要求，貸款人提供：戶口所在地公安機(jī)關(guān)提供的戶籍證明、所在單位開(kāi)據(jù)的工作職務(wù)證明、收入證明、本地暫住證明、當(dāng)?shù)毓潭ǖ穆?lián)系地址、聯(lián)系方式。銀行會(huì)查看貸款人信用記錄等等 ；

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 想改善住房很頭痛的問(wèn)題！
  答

  您好！第一個(gè)問(wèn)題是B房還可以辦理貸款手續(xù)的；第二個(gè)問(wèn)題是，銀行是認(rèn)房又認(rèn)貸的，所以C房算第三套。

  全部5個(gè)回答>