??我想問下我有一套宅基地住房，要是買賣的話先過戶給本村村民，然后再由本村村民過戶給非本村的人可以嗎

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• 155****7782

  　無效。
  　　關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據(jù)的相關規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：
  　　“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟組織成員之間轉讓宅基地上的房屋。

  查看全文↓ 2018-08-06 10:16:40
• 152****7098

  我國《土地管理法》第8條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！钡?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！庇纱丝梢钥闯?，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體土地，每戶村民只有使用權，沒有所有權，而且每戶村民只能申請一處。也就是說，我國現(xiàn)行《土地管理法》禁止買賣農(nóng)村宅基地，同樣禁止城鎮(zhèn)居民和外村人購買農(nóng)村宅基地。
  　　需要說明的是，從特定意義上講，農(nóng)村宅基地是具有一定社會福利和社會保障功能的。農(nóng)村宅基地是村民基于其本村村民身份而無償取得的，與集體經(jīng)濟組織成員的資格緊密聯(lián)系在一起。雖然，在本村集體認可的前提下，每戶村民之間可以互相流轉農(nóng)村宅基地，但是轉讓之后，該戶村民就無權再申請農(nóng)村宅基地了。如果將農(nóng)村宅基地賣給外村人，則屬于無效的買賣，買賣合同屬于無效合同，買賣行為不受法律保護。所以，在此建議想要購買農(nóng)村宅基地的人們，慎重考慮。

  查看全文↓ 2018-08-06 10:16:30
• 153****6650

  按照國家土地管理規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能出售給外村居民，這樣的房子不能辦理過戶。
  我國《物權法》第 153 條明確規(guī)定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要 符合土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
  《土地管理法》第 62 條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村 村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”“宅基地屬于農(nóng)民集體 所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”
  根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。” 農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
  國務院辦公廳 1999 年頒布的 《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》 規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土 地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;
  國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資 者使用， 并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法 行為之一。
  因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 52 條第 5 項規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關法律、法規(guī)應確定無效。

  查看全文↓ 2018-08-06 10:15:55

相關問題

• 問 請問本村村民買本村的宅基地可以嗎?
  答

  宅基地買賣只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，而且還要滿足幾個條件。具體見下文。農(nóng)村房屋的買賣可以分為三大類：一類是城市居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟成員之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與非本集體經(jīng)濟成員之間的農(nóng)村房屋買賣。一、對于城市居民到農(nóng)村購買農(nóng)村房屋的效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等相關法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購買房屋的合同屬于無效合同。二、對于非同一集體經(jīng)濟組織成員的房屋買賣合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟組織所有，也就是說只有本集體經(jīng)濟組織成員才享有本集體土地的使用權，所以《物權法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。因此，非同一集體經(jīng)濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬于無效合同，因為根據(jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過戶登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉讓給非本集體成員，那么無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權益，該合同屬于無效合同。三、對于同一集體經(jīng)濟組織成員的房屋買賣行為法律沒有禁止，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉讓他人后，不能再申請宅基地。不過即使是同一集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣也要符合以下幾個條件：(1)轉讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織成員;(2)轉讓行為須征得集體經(jīng)濟組織同意;(3)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。(4)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件?！∫罁?jù)如下：《土地管理法》(2004年修訂)第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)〔1999〕39號)規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！蛾P于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)〔2004〕234號 )規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)〔2007〕71號)第二點規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！段餀喾ā?2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過)第一百六十二條規(guī)定， 宅基地使用權人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。

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• 問 ??本村村民之間買賣宅基地是否合法？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。所以，本村村民是可以進行宅基地買賣的，但是農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

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• 問 ??請問，非本村村民購買本村房屋，買賣有效嗎？
  答

  關于農(nóng)村房屋的買賣問題，目前確實個頭疼的問題。我們國家的土地是兩種所有制：國家所有制、農(nóng)村集體所有制。農(nóng)村就是集體所有制土地。關于集體所有制土地的建設用地使用問題，我國土地法規(guī)定就只有四種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設。就是說，只有在這四種情況下，才可以使用農(nóng)村的建設用地。否則，是不能使用土地搞建設的。所以，你不是本村村民，要想取得農(nóng)村土地中的建設用地，只有投資鄉(xiāng)村企業(yè)或者投資鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設。如果你通過投資鄉(xiāng)村企業(yè)而取得農(nóng)村建設用地，然后再通過批準建房，便可取得集體土地使用權、房屋所有權。而且，這房屋、土地的權利，可以通過企業(yè)產(chǎn)權交易的程序發(fā)生轉移。并且，可以抵押等充分發(fā)揮物權。但你想通過購買農(nóng)村住宅房屋，而你又不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，這種情況，你的房屋買賣合同是無效的。原因是：宅基地是分配所得，只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間轉移。我國《房屋登記辦法》第八十七條明確規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。

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• 問 本村村民用地買賣合法嗎？
  答

  根據(jù)有關規(guī)定：1、根據(jù)《中華人民共和國土地管理》第一條第二款規(guī)定：土地屬國家所有和集體所有，禁止任何單位和個人買賣土地，但同時規(guī)定土地的使用權可以依法轉讓。2、國有土地有國有出讓地和國有劃撥地兩種。1、國有劃撥地使用權是不能上市自由轉讓。2、國有出讓地的使用權是可以上市自由轉讓。想提醒一下：我國土地屬國家和集體所有，任何單位和個人不得買賣或其它形式轉讓土地所有權（土地法明確規(guī)定），平常講的買賣國有土地，指的是有償轉讓變更土地使用權，而非土地所有權。土地的使用權一般規(guī)定有30、40、50、70年不等。3、集體所有的土地禁止任何單位和個人買賣土地，集體所有的土地使用權一般限定在本村村民使用，作為依法審批給村民個人建房、村辦企業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等，村民個人承包地及使用地的使用權，可以依法轉包一般用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（未經(jīng)許可不得改變用途-----用于非農(nóng)建設）。綜上所述：自然人能持有的是土地使用權，而非所有權；土地買賣是違法行為，存在違法風險且不受法律保護；對于目前存在個人私下買賣土地行為，如果當事人之間引發(fā)爭議，法院裁定為：無效合同。城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。中華人民共和國土地管理法第四條國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

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• 問 ??我是本村村民想買一處宅基地，應該怎樣交易
  答

  　房屋作為不動產(chǎn)，是村民的合法財產(chǎn)，不能出賣給本村村民以外的人，只可以出賣給本村村民，村民對宅基地只有使用權、沒有所有權，不能買賣，同村村民間可以轉讓，雙方向縣級國土資源局申請宅基地使用權變更登記手續(xù)?！　⒖迹?、《土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！　∞r(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！　∞r(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！　∞r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！　?、《浙江省農(nóng)村宅基地管理辦法》第八條 農(nóng)村村民宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經(jīng)批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。　　第二十條 個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規(guī)定辦理土地使用權登記。農(nóng)戶在建房竣工驗收合格后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。　　因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

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