??想問下大家農(nóng)村無證房能否買賣

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• 152****9109

  無證房風(fēng)險(xiǎn)：
  (一)土地性質(zhì)不合法的風(fēng)險(xiǎn)
  在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因?yàn)閲颐鞔_規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
  (二)土地使用權(quán)不合法的風(fēng)險(xiǎn)
  在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進(jìn)行銷售。對(duì)于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權(quán)出讓金，獲得國有土地使用權(quán)證書后，才能辦理商品房銷售許可證進(jìn)行銷售。
  (三)工程建設(shè)手續(xù)不合法的風(fēng)險(xiǎn)
  有的項(xiàng)目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補(bǔ)辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是**嚴(yán)重的，即有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題，有時(shí)交了罰款后也能補(bǔ)辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會(huì)出現(xiàn)。實(shí)際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購房者**應(yīng)小心，一般不要購買。
  (四)施工進(jìn)度沒有達(dá)到規(guī)定要求就銷售的風(fēng)險(xiǎn)
  這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售，即先收取一定的認(rèn)購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對(duì)于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時(shí)才能銷售。相對(duì)于現(xiàn)房而言，期房的風(fēng)險(xiǎn)本身就很大，而提前銷售，風(fēng)險(xiǎn)又在期房的基礎(chǔ)上大大增加了。而有的項(xiàng)目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風(fēng)險(xiǎn)就更不用說了。如果您確實(shí)要購買的話，則對(duì)開發(fā)商的資信審查尤為重要。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:56
• 157****2358

  參照《合同法》“第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會(huì)公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，結(jié)合本文認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力似乎只有第五項(xiàng)規(guī)定比較適合“
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，又根據(jù)法不溯及既往原則，認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)該依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律和行政法規(guī)的規(guī)定，但是歷史上和現(xiàn)有所有的法律和行政法規(guī)沒有一條規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同無效的禁止新規(guī)定。即便依據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳的“通知”為由，認(rèn)為非本集體組織成員之間的房屋買賣合同損害社會(huì)公共利益，但1999年國務(wù)院辦公廳“通知”之前所簽訂的買賣合同按照當(dāng)時(shí)的認(rèn)識(shí)也應(yīng)該認(rèn)定有效。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:45
• 154****2947

  依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：
  （一）轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地；
  （二）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；
  （三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；
  （四）轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上條件應(yīng)同時(shí)具備。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:34
• 143****7534

  這種購買在法律上是無效的，賣家或者村集體可以通過法院起訴判令合同無效，在合同無效的情況下只能追究締約過失責(zé)任，因此，可以和賣家另外簽訂一份協(xié)議，約定如發(fā)生買賣無效時(shí)，怎么承擔(dān)締約過失責(zé)任，補(bǔ)償你的損失。

  查看全文↓ 2018-08-20 10:12:11

相關(guān)問題

• 問 我想問下農(nóng)村房屋土地能否買賣？
  答

  我就是搞農(nóng)村土地工作的，基本上每天都有來辦土地使用證變更的。首先給你明確一個(gè)概念，房證的全稱叫做《房屋所有權(quán)證書》從字面意思就能看出，房子是歸你個(gè)人所有的。農(nóng)村一般都是集體土地，所以土地證的全稱叫做《集體土地使用證》不難看出吧，土地你只擁有使用權(quán)，但是，所有權(quán)是歸村上所有。所以說呢，房子你買了，房子確實(shí)是你的私人財(cái)產(chǎn)，所以可以辦理房證。但是土地的所有權(quán)歸村里啊，如果你不是該村村民憑什么擁有該村的土地使用權(quán)啊。如果你想辦理土地使用證的話，只能把戶口遷到該村去，這樣就不成問題了。遷完戶口后，你需要拿著變更后的房證復(fù)印件（過戶土地證需要先過戶房證），買賣雙方的身份證復(fù)印件，四鄰的身份證復(fù)印件，如果宅基地四周挨著村道或是村上空地之類的，還需要村書記的身份證復(fù)印件。另外還需要戶口本復(fù)印件，寫一份一戶一宅證明去村上蓋公章（就是寫明你在該村只有這一處住宅）。除此之外，土地登記表上還有一些簽字蓋章的地方，國土所的工作人員會(huì)為你明確指出的。好了，帶好這些東西后，去過戶土地證吧。對(duì)了，忘了提醒你一下。如果你的戶口不是農(nóng)業(yè)戶口，而是工業(yè)戶口的話，勸你也就別費(fèi)勁了。因?yàn)楣I(yè)戶口嚴(yán)謹(jǐn)購置農(nóng)村宅基地，這個(gè)國家有明文規(guī)定。至少我在工作中碰到有工業(yè)戶口想要過戶集體土地的，都讓我打發(fā)回去了。笑話，違反國家政策那可是犯錯(cuò)誤地。對(duì)了，忘了補(bǔ)充一下，只要是一個(gè)村的就沒有問題，都可以過戶。就算你的戶口是XX村七社，想要買XX村一社的房子，這都沒問題。

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• 問 ??想問下大家保障房能買賣嗎
  答

  深圳保障房可以買賣嗎1、其保障性住房是由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。他是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅,它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定,由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌,提供給特定的人群使用,并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定,起社會(huì)保障作用的住房，是不可用來交易的。2、對(duì)于購買保障性商品房不滿五年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓保障性商品房的，由市住宅辦按原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。3、我們購買保障性商品房滿五年，購房人上市轉(zhuǎn)讓保障性商品房的，應(yīng)當(dāng)按原購房價(jià)格與屆時(shí)相應(yīng)地段保障性商品房上市交易指導(dǎo)價(jià)格的差價(jià)的60%向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，市住宅辦可以優(yōu)先回購。4、對(duì)限制上市交易時(shí)間從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)屬登記之日起計(jì)算。

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• 問 想問下大家，瓷磚鋪設(shè)方式都有哪些？
  答

  不同的磚類型鋪貼方式不同，常見的有正鋪，斜鋪。還有留縫鋪等方式。

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• 問 ??想問下大家回遷房可以買賣嗎
  答

  可以?；剡w房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子;商品房就是由發(fā)展 商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。回遷房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。很多人會(huì)糾結(jié)回遷房到底可以買嗎?其實(shí)回遷房是可以購房的，只是在購房之前要審查它的產(chǎn)權(quán)問題?；剡w房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣，購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。目前可以進(jìn)行合法買賣的住房主要是新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預(yù)售許可證，即可進(jìn)行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房也不是不可以買賣，如果在拆遷安置過程中，拆遷戶采取了回遷的方式，那么其所得補(bǔ)償已從貨幣變?yōu)榉慨a(chǎn)，其回遷房是可作為商品房上市交易的。但部分情況下，拆遷人以回遷房的形式補(bǔ)償給被拆遷人，其補(bǔ)償房屋是由有關(guān)主管部門核定價(jià)格，并進(jìn)行管理，在產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓、稅金方面都有一定限制。由于回遷房這些特殊的原因，涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的產(chǎn)權(quán)證、回遷戶家庭內(nèi)部對(duì)所有權(quán)的劃分是否明確，這一系列法律問題難以確定。在這種情況下，出于保護(hù)自身權(quán)益的考慮，購買者在購買回遷房時(shí)，要持慎重態(tài)度，一般來說不建議購買回遷房。購買回遷房可能會(huì)存在三大風(fēng)險(xiǎn)，其一是辦證時(shí)間難有保障，其二是不能辦理按揭，其三是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

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• 問 ??想問下大家小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？
  答

  產(chǎn)權(quán)是進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)候**重要的問題，對(duì)于中國的產(chǎn)權(quán)，樓市有大小產(chǎn)權(quán)房之分。對(duì)于那些打算購買小產(chǎn)權(quán)房的人呢來說，有哪些問題需要大家密切關(guān)注的?所謂“小產(chǎn)權(quán)”有很多種解釋，**廣泛的解釋就是說在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，開發(fā)商在拿地時(shí)沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，土地性質(zhì)還是屬于集體用地;同時(shí)，如果說房屋擁有產(chǎn)權(quán)證的話也并不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。所謂的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@類房屋沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同房管局也不會(huì)給予備案，那么所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納過土地出讓金的，不動(dòng)產(chǎn)證也不是由國家房管部下發(fā)的，而是直接由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)下發(fā)的，所以才叫做小產(chǎn)權(quán)房。而有些人曾經(jīng)問我，我資金不是太多，買個(gè)小產(chǎn)權(quán)房過個(gè)日子好嗎?而我可以肯定的告訴你，不好，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大了。

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