??什么是花園洋房？物業(yè)費(fèi)怎么算？

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• 132****3614

  　　什么是花園洋房?
  　　解析花園洋房
  
  　　花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來(lái)的市場(chǎng)需求，針對(duì)特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)時(shí)的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅。
  　　時(shí)至今日，一個(gè)多世紀(jì)過去了，“花園洋房”又被重新提起，先在南方都市熱身，2000年后隨“南方軍團(tuán)揮師北上”出現(xiàn)在北京地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年以珠江國(guó)際城的“新洋屋運(yùn)動(dòng)”為標(biāo)志，“花園洋房”熱在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)新高，然而，現(xiàn)今市場(chǎng)中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房已相去甚遠(yuǎn)。
  
  　　不過北京乃至全國(guó)都市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治與文化環(huán)境已與解放前有天壤之別，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況和需求特征就更加沒有多少相似之處，但是緣何花園洋房依舊魅力不減呢？其在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景如何呢？針對(duì)上述問題，我司特就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)花園洋房的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展做了簡(jiǎn)要的研究。
  
  　　一、花園洋房之現(xiàn)狀
  
  　　追隨著住宅郊區(qū)化的進(jìn)程，低密度住宅持續(xù)走俏，一個(gè)個(gè)花園洋房項(xiàng)目相繼面世，雖然都打著花園洋房的大旗，但各個(gè)項(xiàng)目各有特色，分布于郊區(qū)的各個(gè)方位，沖擊著京城房地產(chǎn)市場(chǎng)。
  
  　　雖然同樣高舉花園洋房大旗，但產(chǎn)品形式卻存在著很大差異，洋式的別墅、連排、雙拼自不必說，獨(dú)門獨(dú)院，上有天，下有地，稱其為花園洋房是無(wú)可厚非的；珠江國(guó)際城的疊拼升級(jí)版以“新洋屋運(yùn)動(dòng)”為口號(hào)，以花園洋房為主題，類似產(chǎn)品還有風(fēng)格與林；以金地格林小鎮(zhèn)、奧林匹克花園等項(xiàng)目自成一派，產(chǎn)品形式以四層板樓為主，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層和頂層各有花園和露臺(tái)相贈(zèng)，同樣稱其為花園洋房；部分六層板樓項(xiàng)目，因其具備的外國(guó)風(fēng)格，景觀均好，高綠化率同樣也自稱為花園洋房。看來(lái)市場(chǎng)中的所謂的“花園洋房”真是百花齊放，百家爭(zhēng)鳴，是花園洋房也好，不是花園洋房也罷，總之，諸多的低密度住宅項(xiàng)目在宣傳推廣中都在不停地給自己項(xiàng)目冠名四個(gè)字：花園洋房。
  
  　　既然能和花園洋房扯上關(guān)系的，或多或少的和花園洋房有所聯(lián)系是理所當(dāng)然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼?zhèn)?，因此，這些項(xiàng)目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特征：
  
  　　? 建筑風(fēng)格為外國(guó)風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格，也有少許南洋風(fēng)格；
  
  　　? 建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園；
  
  　　? 普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離；
  
  　　? 在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境舒適而寧?kù)o；住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，周邊配套較為完善，購(gòu)物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高；
  
  　　? 目標(biāo)消費(fèi)者定位：中高收入人群，甚至包括國(guó)內(nèi)高收入家庭、港澳臺(tái)地區(qū)及其他國(guó)家華人、外國(guó)人。
  
  　　但是，市場(chǎng)上的花園洋房之間本身差距非常大，一般有狹義和廣義之分。
  
  　　狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。
  
  　　**具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房，至今上海方言中的“花園洋房”，仍舊指狹義的花園洋房，甚至于，每提起花園洋房，便會(huì)有人聯(lián)想起當(dāng)初大上海的獨(dú)棟小洋樓。真正的“洋房”不在中國(guó)，但中國(guó)的花園洋房卻浸透了中國(guó)的文化和歷史。
  
  　　狹義花園洋房的建筑風(fēng)格有歐陸古典式、英國(guó)鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國(guó)傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣）等。
  
  　　歐陸古典式 英國(guó)鄉(xiāng)村式 西班牙式
  
  　　狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華，目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什么項(xiàng)目能達(dá)到狹義花園洋房的標(biāo)準(zhǔn)。
  
  　　廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場(chǎng)中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，廣義的花園洋房可定義為：
  
  　　6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。
  
  　　目前市場(chǎng)中存在的花園洋房項(xiàng)目較多，金地格林小鎮(zhèn)、奧林匹克花園等項(xiàng)目屬于典型的廣義花園洋房項(xiàng)目。
  
  　　廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層，也有近200平米的復(fù)式；基本位于郊區(qū)，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物，所以售價(jià)并不高，大多位于4,500-5,000元/平米左右；即使這樣，廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級(jí)，而且有一定文化品位。
  
  　　廣義花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排Townhouse）的優(yōu)點(diǎn)，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。從目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義及狹義花園洋房的整體情況看，這一結(jié)論是成立的。
  
  　　二、花園洋房之中原定義
  
  　　綜合以上花園洋房的狹義和廣義定義，并結(jié)合中原對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花園洋房的調(diào)研結(jié)果，得出中原自己對(duì)花園洋房的定義，姑且稱之為“中原定義”：
  
  　　屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。我們的定義可以縮寫為：戶戶擁有花園的外國(guó)建筑風(fēng)格的住宅。市場(chǎng)中狹義的花園洋房完全符合我們的定義，也是市場(chǎng)中被廣泛認(rèn)同的花園洋房，但很多廣義上的花園洋房的確不能稱之為花園洋房，距離花園洋房尚有距離。一層普遍能得到花園，但一層以上卻絲毫沒有花園的痕跡，頂層所贈(zèng)送的露臺(tái)和花園也沒有半點(diǎn)聯(lián)系，如果把這些花園洋房各戶之間的花園解決得當(dāng)，便也是花園洋房了。
  
  　　珠江國(guó)際城提出了“洋屋運(yùn)動(dòng)”的理念，做出了部分真正的花園洋房，實(shí)現(xiàn)了戶戶有花園。類似的項(xiàng)目還有風(fēng)格與林等。雖然市場(chǎng)上美其名曰“花園樣房”的項(xiàng)目很多，但真正符合“花園洋房”定義的項(xiàng)目卻是很稀缺。
  
  　　三、花園洋房的未來(lái)發(fā)展前景展望
  
  　　從宏觀調(diào)控角度看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房品質(zhì)、市場(chǎng)規(guī)范等問題，而解決這些問題的宏觀政策將主導(dǎo)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向和直接影響整個(gè)市場(chǎng)的走向。
  
  　　花園洋房定位在中產(chǎn)階級(jí)，而從社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定方面考慮，中產(chǎn)階級(jí)的隊(duì)伍需要進(jìn)一步加大，因而未來(lái)中國(guó)的社會(huì)階層會(huì)更加類似于“棗核型”，屆時(shí)中產(chǎn)階級(jí)就指的是中國(guó)的“大眾”，因此為人口眾多的大眾階層提供適合他們消費(fèi)需求的住宅是每一個(gè)開發(fā)商會(huì)考慮的事情。至于未來(lái)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的構(gòu)成，北大教授蕭灼基認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)中產(chǎn)階層將主要來(lái)自以下五類高級(jí)人才：能將科技成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)的科研人員；金融證券業(yè)的中高層管理人員；中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員；外資企業(yè)中的中國(guó)中高層人員；一部分私營(yíng)企業(yè)家。另外，股市的一些股民也有可能成為中產(chǎn)階級(jí)的一員。
  
  　　花園洋房的特性決定了花園洋房項(xiàng)目基本出現(xiàn)在郊區(qū)一帶，花園洋房本身也是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物，郊區(qū)的土地成本完全具備了建設(shè)低密度花園洋房的條件，因此，未來(lái)的花園洋房項(xiàng)目也基本上出現(xiàn)在郊區(qū)一帶。
  
  　　隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的提高，“小康住宅”會(huì)日益受到歡迎，而隨著住宅消費(fèi)能力的提高，從注重人的需求和居住行為的規(guī)律出發(fā)，住宅空間功能細(xì)化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，因此既是小康住宅，又是低密度住宅，還能滿足消費(fèi)者對(duì)住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等方面的要求的花園洋房會(huì)日益受到市場(chǎng)的歡迎。
  

  查看全文↓ 2018-08-20 21:04:23
• 158****9244

  1、花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來(lái)的市場(chǎng)需求，針對(duì)特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)時(shí)的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅。目前普遍理解為6層以下低密板樓。
  　　2、多層公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中**為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅**早是舶來(lái)品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居?。贿€有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。
  

  查看全文↓ 2018-08-20 21:03:59
• 137****8033

  洋房
  
  一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或復(fù)式、別墅式住宅。
  
  狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。
  
  **具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房，至今上海方言中的“花園洋房”，仍舊指狹義的花園洋房，甚至于，每提起花園洋房，便會(huì)有人聯(lián)想起當(dāng)初大上海的獨(dú)棟小洋樓。真正的“洋房”不在中國(guó)，但中國(guó)的花園洋房卻浸透了中國(guó)的文化和歷史。
  
  狹義花園洋房的建筑風(fēng)格有歐陸古典式、英國(guó)鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國(guó)傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣）等。
  
  狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華，目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什么項(xiàng)目能達(dá)到狹義花園洋房的標(biāo)準(zhǔn)。
  

  查看全文↓ 2018-08-20 21:03:53
• 147****4572

  花園洋房是介于高層和別墅之間的業(yè)態(tài)，對(duì)比看看吧花園洋房 別墅樓層 4-6層 一戶一層或二層 3層—4層有天有地車位/車庫(kù) 集中車位 獨(dú)立車位/車庫(kù)地下室 一般只有一，二樓有 自帶棟別戶數(shù) 一梯兩戶 除疊拼外，一般都有獨(dú)立入戶周邊配套 較齊 一般不完善價(jià)格 總價(jià)底 總價(jià)高人氣旺 比較冷清
  

  查看全文↓ 2018-08-20 21:03:41
• 137****3991

  既然能和花園洋房扯上關(guān)系的，或多或少的和花園洋房有所聯(lián)系是理所當(dāng)然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼?zhèn)?，因此，這些項(xiàng)目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特征：
  ? 建筑風(fēng)格為外國(guó)風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格，也有少許南洋風(fēng)格；
  ? 建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園；
  ? 普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離；
  ? 在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境舒適而寧?kù)o；住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，周邊配套較為完善，購(gòu)物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高；
  

  查看全文↓ 2018-08-20 21:03:34

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問小區(qū)是花園洋房的物業(yè)費(fèi)是怎么收的？有誰(shuí)了解，謝謝！
  答

  可以到物業(yè)或當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局查詢。一般物業(yè)收費(fèi)需經(jīng)過物價(jià)局審批。

  全部3個(gè)回答>
• 問 高層物業(yè)費(fèi)怎么算? 物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi)怎么算
  答

  高層住宅按照規(guī)定必須配備電梯，因此物業(yè)費(fèi)相較于無(wú)電梯住宅要高一些，同時(shí)，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)要考慮物業(yè)公司的等級(jí)資質(zhì)，一般情況下，資質(zhì)越高，物業(yè)費(fèi)用越高。此外，還要考慮到地域的差異、城市級(jí)別等，同時(shí)各地區(qū)政府出臺(tái)的關(guān)于物業(yè)的地方性法規(guī)也是不盡相同。因此，綜合考慮公共用電、用水費(fèi)用，保安、垃圾清理費(fèi)用等，以每平米2元計(jì)算，一個(gè)60平方米的住宅，一年繳納1440元左右。

  全部4個(gè)回答>
• 問 物業(yè)費(fèi)是怎么算的
  答

  物業(yè)費(fèi)是的計(jì)算公式是物業(yè)費(fèi)單價(jià)×房屋建筑面積×月數(shù)，具體要參考與物業(yè)公司所簽署的合約當(dāng)中如何約定。物業(yè)管理費(fèi)，是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。在房屋沒有交付之前，物業(yè)費(fèi)是由開發(fā)商來(lái)支付的，一旦房子已經(jīng)交付給購(gòu)房者使用，物業(yè)費(fèi)用，則是由購(gòu)房者自己來(lái)支付。物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：1、一級(jí)收費(fèi)：1.00元/月每平方米有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房、綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1500平方米以上、固定活動(dòng)館所300平方米以上、具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。2、二級(jí)收費(fèi)：0.75元/月.平方米有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房、綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1000平方米以上、體育活動(dòng)場(chǎng)地不少于一項(xiàng)設(shè)施、固定活動(dòng)館所200平方米以上。3、三級(jí)收費(fèi)：0.50元/月.平方米有固定管理服務(wù)用房、綠化率25%以上、綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地500平方米以上、固定活動(dòng)館所100平方米以上、有簡(jiǎn)單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施。4、四級(jí)收費(fèi)：0.35元/月.平方米小區(qū)基本封閉、有固定管理服務(wù)用房、有簡(jiǎn)單的綠地、樹木、植物。

• 問 物業(yè)費(fèi)如何收取? 物業(yè)費(fèi)怎么算？
  答

  這個(gè)得看你們那個(gè)城市對(duì)住宅的收費(fèi)情況是多少？商務(wù)用房跟住宅用房是不一樣的然后收費(fèi)分高層、小高層、多層，每個(gè)價(jià)格都不一樣。一般的多層住宅都在1元/平方/月以下；高層住宅不會(huì)超過兩元（有1.2收的，也有按1.8元收的）小高層住憲就介于兩者之間。你每次去交費(fèi)，交多久的費(fèi)，這個(gè)不是由物業(yè)說了算，也不是由你說了算，要看你們當(dāng)時(shí)簽的《物業(yè)服務(wù)合同》上面收費(fèi)情況說了算。一般情況下以季度、半年、全年交普遍，但也是少部分是以一個(gè)月交的（這種情況交費(fèi)就是為了防止物業(yè)不為業(yè)主做事，以收費(fèi)為目的）。**終以《物業(yè)服務(wù)合同》上

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• 問 物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)?物業(yè)費(fèi)怎么算?
  答

  要拿你家的平方數(shù)乘以0.35乘以半年或者一年這只是一方面，還有就是要均攤小區(qū)里的損耗，比方說：小區(qū)的路燈用電啊、水管爆了流出來(lái)的水啊等等...

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