??有沒有人知道，房貸提前還貸的利與弊？

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• 139****3424

  建議
  有能力就提前還貸，就現(xiàn)有形式看，銀行貸款利率只增不減，提前還貸頂多交些手續(xù)費(fèi)

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• 151****7397

  住房貸款提前還貸，已成為市民關(guān)心的熱門話題。其實(shí)提前還貸不是大部分客戶的愿望，而且也并非唯一的選擇。有關(guān)銀行專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時(shí)一定要充分考慮自己的資金運(yùn)作和后續(xù)資金來(lái)源，否則提前還 貸多支付不少利息，吃虧的只能是客戶自己。住房貸款是一項(xiàng)長(zhǎng)期行為，難免在途中發(fā)生意外情況。貸款期限以短一點(diǎn)為好，以避免造成不必要的利息損失。因?yàn)橘J款期限越長(zhǎng)，先期支付的利息越多，損失的利息也多。
  
  個(gè)人購(gòu)房借款合同的變更包括貸款期限變更、還款方式變更和抵押物變更等不同情況。其中貸款期限變更是指借貸雙方和原合同其他當(dāng)事人同意延長(zhǎng)原合同約定貸款期限的行為；還款方式變更是指貸款期限內(nèi)由于收入水平變化或其他重大變故導(dǎo)致借款人還貸能力變化，借貸雙方和原合同的其他當(dāng)事人同意改變?cè)贤s定還款方式的行為；抵押物變更則是指因借款人調(diào)換房屋、房屋價(jià)值貶損等原因，借貸雙方和原合同的其他當(dāng)事人同意更換或增加抵押物的行為。
  
  如果在某段時(shí)間，購(gòu)房者投資另有方向，想減少還貸整體支出，也完全可向貸款行提出變更貸款方式和年限申請(qǐng)。變更貸款只可在每年初進(jìn)行，即每年一月份向貸款銀行提出更改貸款方式變更申請(qǐng)。對(duì)任何一種還款方式，部分或全部提前還款，銀行對(duì)提前還款的借款人完全是按照實(shí)際簽署的貸款協(xié)議執(zhí)行，根據(jù)貸款時(shí)間和貸款金額據(jù)實(shí)收取利息。
  
  中國(guó)工商銀行“對(duì)個(gè)人購(gòu)房借款合同變更有關(guān)事項(xiàng)”的規(guī)定中貸款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況變更個(gè)人住房借款合同的貸款期限、還款方式和抵押物。根據(jù)該辦法，借款人可通過(guò)銀行辦理延長(zhǎng)貸款期限手續(xù)，減少每月還款額，從而增加還款能力；通過(guò)改變還款方式，合理調(diào)整還款計(jì)劃；通過(guò)變更抵押物，可以實(shí)現(xiàn)已購(gòu)房屋的更換。同時(shí)，借款人在辦理上述手續(xù)時(shí)，還將因已在工行發(fā)生了借貸關(guān)系，而獲得簡(jiǎn)化手續(xù)、減少程序等方面的便利。
  貸款：看利率選方式
  
  近期，“等額本金”、“等額本息”所引發(fā)的話題和思考，一直為社會(huì)各界所廣為關(guān)注，許多市民都認(rèn)為，自己購(gòu)房貸款所選擇的等額本息法，要比選擇等額本金法支付更多的利息，是大大地吃虧了。
  
  這其實(shí)是個(gè)誤解。交行理財(cái)專家特別提醒市民：不同的還款方式劃算與否，主要是由于貨幣的時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本造成的，在考慮自身資金承受力的同時(shí)，要兼顧以下多種情況。
  
  首先，利率變化時(shí)兩種還款方式的剩余本金不同，導(dǎo)致還款金額產(chǎn)生不同?！暗阮~本金”、“等額本息”兩種還款方式雖然沒有本質(zhì)的區(qū)別，但整個(gè)還款期間，貸款利率卻會(huì)影響到這兩種還款方式。
  
  與國(guó)外流行的長(zhǎng)期抵押貸款采用固定利率不同，我國(guó)商業(yè)銀行目前采用的貸款利率是浮動(dòng)的，是根據(jù)人民銀行的規(guī)定每年進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整的。1992年以來(lái)，住房公積金貸款利率就調(diào)整了九次。**后一次是在2002年2月份，人民銀行再次將個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，5年以上住房商業(yè)貸款利率由5.58%降到了5.04%，而住房公積金貸款利率則由4.59%降到了4.05%。一旦還款期間貸款利率發(fā)生變化，兩種還款方式就會(huì)產(chǎn)生一些微妙的變化。
  
  在歸還貸款前期，“等額本金法”歸還本息的金額要比“等額本息法”多。因此，在還款期間遇到貸款利率調(diào)整時(shí)，兩種還款方式剩余的貸款本金是不相同的：“等額本金法”剩余的本金要比“等額本息法”剩余的本金要少。剛才說(shuō)過(guò)，兩種還款方式在金額、利率和期限相同的前提下是沒有本質(zhì)區(qū)別的，因此不同的貸款本金在新的貸款利率下必然造成某種失衡。當(dāng)貸款利率呈下降趨勢(shì)時(shí)，選擇“等額本息法”要比選擇“等額本金法”劃算。因?yàn)椤暗阮~本金法”在較高利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金就比等額本息法少，以致兩種還款方式支付的本息總和差距就會(huì)縮小。反之，當(dāng)貸款利率呈上升趨勢(shì)時(shí)，“選擇等額本金法”就要比選擇“等額本息法”劃算?！暗阮~本金法”在較低利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，而在高利率時(shí)期剩余的本金要比“等額本息法”少，兩種還款方式支付的本息總和差距就會(huì)拉大。
  
  舉個(gè)例子來(lái)做比較。如果貸款50萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款利率為5.04%。如果利率未發(fā)生調(diào)整，選擇等額本金法和等額本息法在整個(gè)貸款期間支付的利息總和分別是12.7萬(wàn)元和13.75萬(wàn)元，兩者相差1.05萬(wàn)元，相差8.27%。如果五年后貸款利率下降為4.2%，在利率調(diào)整時(shí)，選擇等額本金法和等額本息法剩余的本金分別是28.13萬(wàn)元和32.3萬(wàn)元,**后選擇等額本金法和等額本息法在整個(gè)貸款期間支付的利息總和分別是12.17萬(wàn)元和13.11萬(wàn)元，兩者相差0.94萬(wàn)元，相差7.7%。如果五年后貸款利率上升為5.58%，則**后選擇等額本金法和等額本息法在整個(gè)貸款期間支付的利息總和分別是13.05萬(wàn)元和14.18萬(wàn)元，兩者相差1.13萬(wàn)元，相差8.7%。隨著貸款期限、金額的增大，這種差距將表現(xiàn)得更加明顯。
  
  其次，選擇還款方式仍需因人而異，量力而行。交行理財(cái)專家指出：選擇什么貸款還款方式還是應(yīng)根據(jù)自己資金的償還能力量力及視具體情況來(lái)決定。由于“等額本息法”前期還款壓力較小，更適合于年輕人。他們工作年限短，收入?yún)s處于上升期，能夠相應(yīng)舒緩目前的還款壓力。而“等額本金法”每月還款額相對(duì)較高，則可能更適合收入穩(wěn)定的中年人。當(dāng)然，目前上海的各家銀行都非常注重個(gè)人住房貸款的“售后服務(wù)”，如果市民在還款期間預(yù)期資金發(fā)生變化（增加或減少），則還可以根據(jù)當(dāng)時(shí)情況對(duì)貸款的還款方式進(jìn)行變更，以達(dá)到在貸款期間更省錢的目的。

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• 152****5496

  一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結(jié)合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。
  二、以下三種情況不宜提前還貸
  1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。
  2、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。
  3、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
  三、房貸提前還款注意事項(xiàng)
  1、銀行允許提前還貸時(shí)間不同
  大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。在國(guó)有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還貸。
  2、銀行調(diào)整利息周期不同
  一般房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照**近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。
  外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整?；ㄆ煦y行是在下一個(gè)季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開始按新利率執(zhí)行。
  對(duì)于房貸族來(lái)說(shuō)，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。
  3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記
  無(wú)論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。
  根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰(shuí)手里情況不同，還完貸款后領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種**簡(jiǎn)單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購(gòu)房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會(huì)領(lǐng)到一個(gè)還款憑證，銀行還會(huì)把產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本一并還給購(gòu)房者。這樣購(gòu)房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒有什么關(guān)系了。
  但由于各個(gè)銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個(gè)抵押登記，購(gòu)房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的房產(chǎn)證。就是貸款未還清前，提前拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上其他項(xiàng)中會(huì)注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購(gòu)房者在還完貸款之后，除了重復(fù)上面的步驟外，還要進(jìn)行一個(gè)撤銷抵押登記的程序。購(gòu)房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產(chǎn)證他項(xiàng)欄目中蓋上注銷的章即可。
  四、適合提前還款的人群
  1、不愿意有負(fù)債，不想承受過(guò)大生活壓力的人。
  2、購(gòu)房不久，處于還款初期的人。由于剛開始還貸，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
  3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房?jī)r(jià)上漲較快，部分房屋評(píng)估價(jià)值相比購(gòu)買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
  

  查看全文↓ 2018-09-08 22:46:23
• 141****0456

  五種提前還貸方式　　　　對(duì)打算提前還款的購(gòu)房者，還要先了解五種提前還款方式：　　　　全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清；　　　　部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，還款期限縮短；　　　　部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變；　　　　部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，同時(shí)還款期限縮短；　　　　個(gè)別銀行允許借款人剩余貸款本金保持不變，每月還款額增加，從而縮短還款期限。
  　　　　提前還貸劃算嗎？　　　　觀點(diǎn)一：不如手頭留活錢　　　　在目前貨幣緊缺、信貸緊縮的環(huán)境下，提前還貸并不是一項(xiàng)好的選擇?，F(xiàn)在想要貸款的人很多，這時(shí)候把錢還了房貸，等到想用錢的時(shí)候再貸出來(lái)就難了。建議選擇一些短期的理財(cái)產(chǎn)品，如三個(gè)月以內(nèi)的產(chǎn)品，等到國(guó)家宏觀政策明朗、有明顯投資機(jī)會(huì)時(shí)進(jìn)行投資，把資金的主動(dòng)權(quán)握在自己手上。
  負(fù)利率時(shí)代，銀行存款實(shí)質(zhì)上縮水是正?，F(xiàn)象，風(fēng)險(xiǎn)承受度較高的投資者可多關(guān)注股票和基金的機(jī)會(huì)，選擇基金定投是一個(gè)不錯(cuò)的投資方式。對(duì)保守型的借款人而言，選擇低風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)產(chǎn)品較為可靠。目前，一年期銀行理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率約3.5%至4%左右，超過(guò)當(dāng)前CPI漲幅。目前銀行主攻的理財(cái)產(chǎn)品是3個(gè)月內(nèi)的短期、超短期保本或穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品，某行還有以天、7天、4天、30天、60天和90天為周期的產(chǎn)品系列,為有不同流動(dòng)性需求的市民提供多樣化的選擇。
  　　　　觀點(diǎn)二：善用房貸理財(cái)產(chǎn)品　　　　目前，加息的預(yù)期仍在，加息意味著房奴要多支付利息，減少利息支出**簡(jiǎn)單、**穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金。但是，有一種方式不必提前還貸也能起到同樣的效果，就是房貸理財(cái)產(chǎn)品。
  　　　　目前已有多家銀行推出了具有理財(cái)功能的房貸還款賬戶，市民將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款本金，從而大幅度節(jié)省利息支出，使自己的還款負(fù)擔(dān)減輕。比如 存貸通，貸活兩便，存貸寶等，都有以存抵貸的功能。辦了這種房貸理財(cái)產(chǎn)品，銀行會(huì)將借款人存入存貸寶賬戶中超出一定數(shù)額以上的活期存款視同為提前還款，抵扣貸款本金。如果遇到新的投資機(jī)會(huì)、開支計(jì)劃，或者急需用錢，借款人則可以隨時(shí)支取存在賬戶中的存款，包括被視為提前還款的部分存款。銀行每天根據(jù)賬戶中的資金情況計(jì)算抵扣收益，每月定期匯總支付到客戶賬戶中，這樣即使賬戶中的資金經(jīng)常變動(dòng)，也能節(jié)省利息。
  

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??有沒有人知道公積金可以提前還貸嗎？
  答

  住房公積金貸款可以提前還款，公積金提前還款需要滿足的條件和方法是：　　1、公積金貸款還款至少半年以上，才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。提前還款可以部分提前、也可以是全部提前?！　?、辦理時(shí)，攜帶貸款合同、**后一期的銀行還款回單、本人身份證，到銀行申請(qǐng)就行。提前部分還款后，本金余額減少，銀行要重新計(jì)算月還款額或還款期限，如果還款期限不變，重新計(jì)算后，月還款額減少?！　?、提前還款時(shí)，銀行要收取一定的補(bǔ)償金(違約金)，一般是提前還款金額一個(gè)月的利息。但是目前很多銀行是不需要收納違約金的。

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• 問(wèn) 房子提前還貸問(wèn)題？有沒有人知道的，求介紹，謝謝！
  答

  房子按揭一個(gè)月是不可以提前還貸的，必須是在還款半年以上、甚至個(gè)別銀行要求已經(jīng)還款一年以上。提前還貸需要提供或滿足如下：一、申請(qǐng)：1、借款人想提前還貸，必須是在還款半年以上、甚至個(gè)別銀行要求已經(jīng)還款一年以上；2、銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日左右提交書面或電話申請(qǐng)；3、攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)；3、辦理解抵押。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 有沒有人知道？
  答

  目前國(guó)家的規(guī)定是連續(xù)租賃不少于5年且符合配售條件的。也就是說(shuō)你想買下公租房需要有租了五年的前提才能進(jìn)行買賣。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??有沒有人知道房貸怎樣算的？
  答

  月供款額=貸款的數(shù)額（單位是萬(wàn)）*需供年限的系數(shù)注明：系數(shù)是銀行提供的具體計(jì)算方法如下：首先下浮15%利率的系數(shù)如下（暫定）：5年 188.2410年 106.3115年 79.33 20年：66.27例如：貸款50萬(wàn)，分20年付清，那么月供款為：50*66.27（系數(shù)表）=3313.5元。 如果分10年付清，月供為50*106.31=5315.5元。以此類推。注：系數(shù)是按照銀行的當(dāng)時(shí)利率來(lái)隨時(shí)調(diào)整的。希望可以幫到你。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 公積金貸款提前還貸違約金問(wèn)題？有沒有人知道的，求介紹，謝謝！
  答

  提前償還住房公積金貸搜索款要支付違約金以下是各銀行有關(guān)提前還款違約金收取規(guī)則：1.招商銀行貸款不滿一年提前還款，收取不低于實(shí)際還款額三個(gè)月的利息，貸款滿一年后提前還款，收取不低于實(shí)際還款額一個(gè)月的利息。2.建設(shè)銀行貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三。貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二。貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一。3、農(nóng)業(yè)銀行貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個(gè)月減去還款月數(shù)。貸款滿一年后提前還款，只要之前沒有任何提前還款記錄，則不收取違約金。如已采取過(guò)提前還款的，一年之后再申請(qǐng)者，也不收取違約金。 4、工商銀行貸款不滿一年提前還款，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年后提前還款，則不收取任何違約金。

  全部3個(gè)回答>