??買(mǎi)房的時(shí)候?qū)懙恼J(rèn)購(gòu)書(shū),現(xiàn)在想退房,認(rèn)購(gòu)金能退嗎？

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• 152****7317

  對(duì)于目前在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同交易過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商或中介公司要求買(mǎi)房人先交定金再簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的做法導(dǎo)致的眾多買(mǎi)房人定金不能退回的問(wèn)題，使買(mǎi)受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，引發(fā)了準(zhǔn)備購(gòu)房者的擔(dān)心與疑慮。那么購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？
  
  建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用”。除了依據(jù)相關(guān)法規(guī)，要避免定金陷阱，還要注意以下幾點(diǎn)：
  
  首先不要與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交定金并不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購(gòu)房者可以全身而退，不留任何后患。
  
  其次是將“定金”寫(xiě)成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠(chéng)意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；二是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來(lái)處理。
  
  再次是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明確約定對(duì)自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。
  
  通過(guò)以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通過(guò)合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。

  查看全文↓ 2018-09-17 22:57:00
• 135****9959

  簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)就是交了定金了，因?yàn)樽约阂庠覆幌胭I(mǎi)的話，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退定金的

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:48
• 132****8126

  根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中所約定的購(gòu)房定金是受法律保護(hù)的。也就是說(shuō)，如果由于購(gòu)房者的原因不能簽訂購(gòu)房合同的，那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)需退還定金。因此，購(gòu)房者在簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后并不是必須得買(mǎi)房，但是如果不買(mǎi)房，那么購(gòu)房定金也不會(huì)退還。
  在此我們提醒廣大購(gòu)房者：購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)**好不要簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，而直接簽訂購(gòu)房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購(gòu)書(shū)，交了購(gòu)房定金，購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商拒絕，使購(gòu)房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不是房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，不能簽署正式合同，賣(mài)方應(yīng)無(wú)條件立即退還定金?！?/span>

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:32
• 157****3340

  在購(gòu)買(mǎi)新房的時(shí)候，繳納了定金并簽訂了認(rèn)購(gòu)合同的話，如果單方面終止合同的話需要賠償開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
  
  一般認(rèn)購(gòu)合同上都是有 寫(xiě)違約責(zé)任的，如果單方面終止開(kāi)發(fā)商會(huì)追究買(mǎi)受人的違約責(zé)任，不過(guò)可以和置業(yè)顧問(wèn)商量，讓他幫你賣(mài)出去，然后把定金轉(zhuǎn)成另一個(gè)買(mǎi)方的名字，具體與開(kāi)發(fā)商或置業(yè)顧問(wèn)協(xié)商。
  

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:25
• 152****5521

  樓上的回答不正確。
  如果你因不能接受買(mǎi)賣(mài)合同條款（如交房日期、交房條件等），而無(wú)法與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退還已收取的認(rèn)購(gòu)金。

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)還能退房嗎
  答

  可以轉(zhuǎn)讓,有的開(kāi)發(fā)商有意將預(yù)訂金寫(xiě)為定金造成不退款,如發(fā)現(xiàn)“定”就要開(kāi)發(fā)商簽上不夠房可退款。另外和開(kāi)發(fā)商議退款,因?yàn)槭钦J(rèn)購(gòu)書(shū)不是合同文本,理應(yīng)該退也不存在違約金。

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• 問(wèn) ??簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)還能退房嗎？簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)退房還能不能要回定金？
  答

  《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

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• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)的交房日期過(guò)期可退房嗎？簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)可以退房嗎？
  答

  交了**,為什么沒(méi)簽合同呢? 這正好是售房方的失誤,你有他們收款的證明嗎?如果有你可以憑收款的證明去退款,因?yàn)槟銈冎g還沒(méi)簽合同.沒(méi)形成法律規(guī)定上的合同關(guān)系但是要看你們認(rèn)購(gòu)書(shū)上是如何約定退房，有約定，按照約定，沒(méi)有的話，可以另行協(xié)商，或者找出開(kāi)發(fā)商的違約之處，然后再談解約，這樣對(duì)你們有利些。.具備商品房銷售條件的房屋開(kāi)發(fā)公司可以和買(mǎi)房人簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū),但它不是商品房買(mǎi)賣(mài)中的必經(jīng)程序。 在一般情況下,房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同,但是它具備法律效力。 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的,具體表現(xiàn) 在: 1、出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定(訂)金返還買(mǎi)受人。即在一般情況下,認(rèn)購(gòu)書(shū)雖不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同,但它具有法律效力。 2、具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有同等的法律效力。

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• 問(wèn) 買(mǎi)房簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)能退嗎
  答

  簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)是可以退房的，但是雙方需要到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷的手續(xù)，房主可以通過(guò)電話的形式向開(kāi)發(fā)商提出，如果因開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題導(dǎo)致退房，則由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息，首付款和購(gòu)房的稅費(fèi)等。其次就是如果購(gòu)房合同中約定的退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，則按合同約定來(lái)處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補(bǔ)損失的話，可另行要求賠償。然后買(mǎi)房人提出退房要求后15日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需要退還買(mǎi)房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理完雙方的解除或終止合同的全部手續(xù)。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)辦理完這些，那開(kāi)發(fā)商每天要向買(mǎi)房人支付相應(yīng)的違約金。如果因?yàn)橘?gòu)房者貸款申請(qǐng)銀行未批準(zhǔn)，雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致等原因造成退房的，開(kāi)發(fā)商不用承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問(wèn) ??簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)還能退房嗎？簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)退房還能要回定金嗎需要賠付什么嗎？
  答

  一、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后定金能退回嗎？房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中，開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)讓給除認(rèn)購(gòu)人以外的人，而認(rèn)購(gòu)人則保證在一定期間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)以后，如果房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了購(gòu)房訂金，那么認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后的購(gòu)房定金如何處理呢？有以下幾種情況：（一）如在起訴前開(kāi)發(fā)商還未取得《商品房預(yù)售許可證》，那么這份房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)就是無(wú)效的，定金需要退回。（二）如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)，將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。（三）如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。（四）如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。（五）如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買(mǎi)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。二、怎么防范商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)風(fēng)險(xiǎn)？（一）訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)前需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：這個(gè)階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準(zhǔn)備，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)也是非常必要的。購(gòu)房者在這個(gè)階段必須做好兩項(xiàng)前期工作，具體如下：1、購(gòu)房者必須考慮清楚，決定購(gòu)買(mǎi)將要預(yù)訂的商品房購(gòu)房者在決定購(gòu)買(mǎi)該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作。調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力，其他條件類似樓盤(pán)與你看中的樓盤(pán)的價(jià)格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，還有該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況。2、購(gòu)房者應(yīng)積極爭(zhēng)取不與開(kāi)發(fā)商訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通過(guò)前一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，購(gòu)房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購(gòu)買(mǎi)性，訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，對(duì)購(gòu)房者確實(shí)沒(méi)什么益處，而且還會(huì)為購(gòu)房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)這樣一個(gè)無(wú)益的合同，購(gòu)房者還是能不簽就不簽為好。3、購(gòu)房者應(yīng)掌握必要的法律知識(shí)應(yīng)對(duì)買(mǎi)房購(gòu)房者應(yīng)在簽訂合同時(shí)考慮清楚再簽約。而購(gòu)房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識(shí)。（二）訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：找出風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)備解決方案，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商訂立合同。（三）訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：1、分析當(dāng)前形勢(shì)，分析風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題所在。2、對(duì)因顯失公平等原因而購(gòu)房者不滿意的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者可采用以下方法解決：a、與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，訂立補(bǔ)充協(xié)議。b、向人民法院起訴，撤銷該協(xié)議。

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