開發(fā)商的房子沒有預(yù)售證可以買嗎

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• 132****9610

  交了定金,又發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有《商品房預(yù)售許可證》，有風(fēng)險(xiǎn)想退房，這時(shí)是可以退的。在沒取得預(yù)售許可證的時(shí)候，**好不要與開發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議，不簽為上策。
  
  1.如果開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，或者出現(xiàn)改變規(guī)劃等變故，而不能及時(shí)得到房產(chǎn)證，購房者都會(huì)承受承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
  2.如果在開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證情況下，簽訂購房協(xié)議，交付協(xié)議款。事后如果消費(fèi)者不想要這套房，協(xié)議款是否能全部退還，是要看購房協(xié)議的具體內(nèi)容的。不要只聽售樓員的空口承諾說，協(xié)議金可全數(shù)退還，而是要研究好協(xié)議書的內(nèi)容，如出現(xiàn)問題，在以后的訴訟中才能站得住腳。
  
  3.對(duì)于無預(yù)售許可證，只有施工許可證，建設(shè)規(guī)劃證，開發(fā)公司資質(zhì)證，剛剛開始施工就伴隨著認(rèn)籌的商品房，律師的建議是：在開發(fā)商未取得預(yù)售許可證前，銷售房屋是違法的。法律明文規(guī)定未取得商品房預(yù)售許可證的商品房，不得銷售。這樣的房屋買下后也是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的。簽訂的購房合同也是無效的。如果看上了這樣的房子，在選擇時(shí)一定要慎重。
  
  4.在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，簽訂認(rèn)購書，現(xiàn)在要求返還五萬定金退房可以。律師意見：無預(yù)售許可證的情況下，合同不生效，你有權(quán)要求退房退款并要求賠償金。

  查看全文↓ 2018-09-26 22:55:02
• 155****8201

  由于一線城市房價(jià)高昂，購房者選擇到附近二線小城市購房居住。但這些小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商急于套現(xiàn)，還未取得商品房預(yù)售許可證的情況下就開始和購房者簽訂認(rèn)購書出售商品房，當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)睜一只眼閉一只眼，管理上的不規(guī)范導(dǎo)致糾紛不斷。在簽訂預(yù)售買賣合同前沒有取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購書的法律效力是有效還是無效，這在司法實(shí)踐中存在一定爭議。
  開發(fā)商至今未向購房者提供《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條所規(guī)定的包括商品房預(yù)售許可證在內(nèi)的“五證”，屬于法律上禁止預(yù)售的商品房。雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書（內(nèi)部）》第四條約定：“雙方約定于2012年10月30日前簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》?！钡?，該開發(fā)商至今未按《認(rèn)購協(xié)議書（內(nèi)部）》第五條第一款約定“甲方提前7天電話或書面通知乙方簽訂該物業(yè)《商品房買賣（預(yù)售）合同》?！?br/>根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！备鶕?jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定，接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金?，F(xiàn)因該開發(fā)商的原因未能在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，該開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金共計(jì)人民幣拾萬元。
  關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購書的效力問題，有一個(gè)經(jīng)典的案例：徐某于2000年1月8日與某房地產(chǎn)公司簽訂了《認(rèn)購書》。雙方約定，徐某購買房屋一套，房價(jià)款237萬余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購中約定：“認(rèn)購方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)向賣方交納認(rèn)購定金3萬元，認(rèn)購方在簽訂《認(rèn)購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購書》及其他相關(guān)文件到銷售中心與賣方簽約。如認(rèn)購方未在認(rèn)購期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購物業(yè)一事簽訂《商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購書的履行，并將認(rèn)購方已購物業(yè)另行處置，且認(rèn)購方已交定金賣方將不予退還。”簽訂認(rèn)購書時(shí)開發(fā)商并未告知徐某其尚未取得預(yù)售許可證的事實(shí)。
  1月29日徐某前往銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐某將該房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。
  朝陽法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而某房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購書無效。認(rèn)購書被確認(rèn)無效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決該房地產(chǎn)有限公司返還徐某定金三萬元，駁回徐某雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。
  徐某對(duì)一審判決不服，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認(rèn)購書的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購書的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購書的過程中，徐某并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐某的訴訟請(qǐng)求，責(zé)令該房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時(shí)對(duì)于被告辯稱的沒有預(yù)售許可證，認(rèn)購書無效，二中院認(rèn)為，因該認(rèn)購書系為訂立主合同進(jìn)行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨(dú)立存在并生效。該定金條款只在認(rèn)購書中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購書以外的情況并無約束力，故某房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認(rèn)購書并收受定金的錯(cuò)誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費(fèi)者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。
  以上判例一審和二審的判決代表了兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購書違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，開發(fā)商只需返還定金；第二種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購書仍然有效，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。筆者持第二種觀點(diǎn)，但是對(duì)于上述案例中北京二中院二審判決中認(rèn)為預(yù)售合同的性質(zhì)是主合同認(rèn)購書的性質(zhì)是從合同的觀點(diǎn)筆者不能認(rèn)同。如果認(rèn)購書是商品房預(yù)售合同的從合同，主合同有效存在，從合同才能生效，那么，預(yù)售合同在未取得預(yù)售許可證時(shí)是無效的，按此理論認(rèn)購書作為預(yù)售合同的從合同就也應(yīng)無效，但北京二中院認(rèn)定認(rèn)購書有效并判決雙倍返還定金。
  筆者認(rèn)為，認(rèn)購書在性質(zhì)上應(yīng)為預(yù)約合同。在傳統(tǒng)的民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約。預(yù)約合同是約定將來訂立一定契約的契約，在預(yù)約合同中約定將來要訂立的契約即為本約。認(rèn)購書是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并且內(nèi)容合法確定，同時(shí)又賦予了雙方在今后簽訂預(yù)售合同時(shí)的誠信義務(wù)，應(yīng)具有法律效力。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！边@里只規(guī)定了未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同無效，但并未規(guī)定在此情況下簽訂的認(rèn)購書無效，可見，取得商品房預(yù)售許可證只是簽訂商品房預(yù)售合同的法定條件并非簽訂認(rèn)購書的法定條件。該司法解答第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”司法解釋將認(rèn)購書認(rèn)定為預(yù)約合同性質(zhì)，將其與本約即商品房買賣合同做了區(qū)分。認(rèn)購書作為特殊的擔(dān)保合同，其成立和法律效力均不因預(yù)售合同的存在和效力而受影響，特別是認(rèn)購書中獨(dú)立存在的定金條款更不能因預(yù)售合同未能簽訂而失去法律效力。因此，認(rèn)購協(xié)議可以在開發(fā)商辦理完畢立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。認(rèn)購書的法律性質(zhì)為預(yù)約合同，認(rèn)購書中的定金條款性質(zhì)應(yīng)屬于立約定金，可以適用定金罰則。除非認(rèn)購書簽訂時(shí)開發(fā)商尚未辦理立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目和認(rèn)購房屋尚未確定，否則，是否取得商品房預(yù)售許可證對(duì)認(rèn)購書的效力沒有實(shí)質(zhì)性影響

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:56
• 145****1351

  這是開發(fā)商的銷售方式之一，也叫饑餓銷售法，利用購房者怕踏空的心理，拿出極少的房源來忽悠購房者，讓購房者明知不合法，但不買又怕以后買不到~其實(shí)不需要糾結(jié)！
  　　買房的好處：可以完成購房心愿，以后不再擔(dān)心房價(jià)上漲~
  　　買房的壞處：若房價(jià)真的上漲，開發(fā)商撕毀合同繼續(xù)漲價(jià)，買方咋辦？只是單方口頭約定（繳納**)，違反建設(shè)部發(fā)布的商品房銷售規(guī)定，合同無效，權(quán)益得不到保障~況且，房價(jià)便宜嗎？
  ? 　　建議：若真的看好此房，先到房管部門找人打聽：什么時(shí)候辦好預(yù)售許可證？是否有問題？
  　　若打聽的沒有問題、只是時(shí)間早晚原因的話，可以購買，但需要保留證據(jù)：交款收據(jù)、賣房者的口頭協(xié)議（**好錄音，或找證人一起），一旦辦好預(yù)售許可證的話馬上簽訂合同；若不符合上述要求，則放棄算了~
  　　 理由：目前除幾個(gè)特殊城市外，中國房地產(chǎn)市場不缺房啊，只是政策讓購房者找不到房價(jià)的走勢方向罷了！

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:46
• 133****5551

  沒有預(yù)售證的房子不能辦產(chǎn)權(quán)證，屬于非法出售。
  
  建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
  
  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:42
• 147****3437

  買房子的過程需要兩個(gè)**重要的證明，一個(gè)是債務(wù)債權(quán)證明，也就是房屋買賣合同，這個(gè)合同需要去房產(chǎn)局進(jìn)行備案，防止開發(fā)商一房多賣，因?yàn)橐粋€(gè)房子只能備案一次，這個(gè)合同是債務(wù)債權(quán)關(guān)系，表示開發(fā)商欠你一個(gè)房子，接著就會(huì)有一個(gè)預(yù)告登記，這個(gè)是確定物權(quán)的證明，當(dāng)你拿到這個(gè)的時(shí)候，證明房子是你的，任何人也搶不走，不管他走什么手續(xù)
  ，開發(fā)商的房子必須有五證國家才允許他賣，而預(yù)售是這五個(gè)證**后一個(gè)辦下來的，要建立在有其他四證的基礎(chǔ)上才能辦理，所以，沒有預(yù)售證賣房，違法，合同當(dāng)然也簽不了，因?yàn)楹贤弦筇顚戦_發(fā)商樓盤預(yù)售證號(hào)，你這個(gè)沒有，肯定簽不了合同，風(fēng)險(xiǎn)非常大，不確定因素非常多，不要買
  

  查看全文↓ 2018-09-26 22:54:36

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• 問 開發(fā)商沒有預(yù)售證的房子敢買嗎？
  答

  可以退訂。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??無預(yù)售證怎么開盤?沒有預(yù)售證,開發(fā)商可以開盤賣房嗎?
  答

  1，沒有預(yù)售證的房子是不能買賣的，開盤只是開發(fā)商銷售的一種儀式。該儀式是建立在開發(fā)商辦理出預(yù)售證之后才舉行的。2，《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。3，開發(fā)商只有在取得了預(yù)售證的情況下才可以對(duì)外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預(yù)售證收錢的屬于非法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的！4，可以電話咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證是房管局負(fù)責(zé)審批頒發(fā)的，如果辦理出來了一是在售樓處會(huì)有展示，二是房管局有備案。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??開發(fā)商怎樣賣房子?開發(fā)商沒有預(yù)售證是否可以賣房?
  答

  買商品房的時(shí)候要看 五證,五證齊全開發(fā)商才可以開始出售房子, 收樓的時(shí)候除了要看消防驗(yàn)收,整體驗(yàn)收外 還要讓開發(fā)商出示相關(guān)部門頒發(fā)的兩書“五證”包括：《國有土地使用證》、是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商沒有拿到五證之前,不得以任何形式向購房收取任何費(fèi)用,否則屬于違規(guī)行為! 沒有預(yù)售,不符合售房條件!

  全部3個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商的房子沒有預(yù)售許可證可以買嗎？
  答

  肯定不能賣啊

  全部2個(gè)回答>
• 問 ??沒有預(yù)售證的房子可以買嗎？
  答

  不能購買。購房者在購房時(shí)不能盲目相信開發(fā)商的說辭，不但要挑選房子更重要的是查驗(yàn)該項(xiàng)目的合法性，不然如果購房者買到的房子無預(yù)售證就意味著不受法律保護(hù)，不能辦理落戶。這是開發(fā)商的銷售方式之一，也叫饑餓銷售法，利用購房者怕踏空的心理，拿出極少的房源來忽悠購房者，讓購房者明知不合法，但不買又怕以后買不到~其實(shí)不需要糾結(jié)！買房的好處：可以完成購房心愿，以后不再擔(dān)心房價(jià)上漲~買房的壞處：若房價(jià)真的上漲，開發(fā)商撕毀合同繼續(xù)漲價(jià)，買方咋辦？只是單方口頭約定（繳納**)，違反建設(shè)部發(fā)布的商品房銷售規(guī)定，合同無效，權(quán)益得不到保障~況且，房價(jià)便宜嗎？?建議：若真的看好此房，先到房管部門找人打聽：什么時(shí)候辦好預(yù)售許可證？是否有問題？若打聽的沒有問題、只是時(shí)間早晚原因的話，可以購買，但需要保留證據(jù)：交款收據(jù)、賣房者的口頭協(xié)議（**好錄音，或找證人一起），一旦辦好預(yù)售許可證的話馬上簽訂合同；若不符合上述要求，則放棄算了~理由：目前除幾個(gè)特殊城市外，中國房地產(chǎn)市場不缺房啊，只是政策讓購房者找不到房價(jià)的走勢方向罷了。

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