借用別人名義買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

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• 143****0005

  實(shí)際案例之“借名購(gòu)房”的糾紛
  有一位姓夏的先生，他與徐先生經(jīng)協(xié)商，以6萬(wàn)元價(jià)格買(mǎi)下徐先生名下的3間房。因其是農(nóng)業(yè)戶(hù)口，當(dāng)時(shí)政策限制無(wú)法辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)，于是找到自己的叔叔，雙方口頭約定以叔叔的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，購(gòu)房款由夏先生出資，所有權(quán)也歸夏先生。
  數(shù)年后，夏先生要求叔叔履行當(dāng)年的約定，將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下，但對(duì)方不配合。夏先生起訴至法院，請(qǐng)求判決涉案房屋歸自己所有，要求叔叔配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。夏先生的叔叔則辯稱(chēng)，涉案房屋系自己出資購(gòu)得，并非夏先生所述借名購(gòu)買(mǎi)。
  原審法院審理后認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，不能證明夏先生與夏先生的叔叔曾有約定，夏先生提供的證據(jù)不足以證明其主張，故法院未支持夏先生的訴求。
  借名應(yīng)簽書(shū)面協(xié)議保留證據(jù)
  借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)是選擇規(guī)避政策的必然結(jié)果。借名買(mǎi)房就是一場(chǎng)豪賭，賭的是誠(chéng)信，風(fēng)險(xiǎn)就是未來(lái)的各種未知的變數(shù)。在此簡(jiǎn)單羅列一些常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。借名人反悔，實(shí)際出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)甚至收回購(gòu)房款都很困難。
  在借名買(mǎi)房中，事實(shí)購(gòu)房人若想得到法院的確認(rèn)，一定要注重證據(jù)的留存。簽訂借名買(mǎi)房書(shū)面協(xié)議，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，房屋實(shí)際出資人、借名買(mǎi)房的事實(shí)等一定要約定清楚；
  保存出資證明，如果使用現(xiàn)金，要讓對(duì)方出具收據(jù)并注明用途，尤其是大額現(xiàn)金；建議盡量通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬保留轉(zhuǎn)賬存根，且在存根上雙方簽字注明為借名買(mǎi)房的出資款項(xiàng)。shqianyy

  查看全文↓ 2018-11-28 16:29:13
• 135****6158

  （一）風(fēng)險(xiǎn)一：失去房屋所有權(quán)有的時(shí)候，雖然本人具有購(gòu)房資格或權(quán)利，但是因?yàn)槟撤N原因，如家庭問(wèn)題、婚姻問(wèn)題等，不方便將房屋登記在自己名下，從而采用別人的名字買(mǎi)房。這樣借用他人名義買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)在于您可能會(huì)失去自己的房屋所有權(quán)。如果借名人無(wú)法證實(shí)名別人名義買(mǎi)房事實(shí)的，即不能夠證明用別人名義買(mǎi)房協(xié)議、購(gòu)房款由其提供或者無(wú)法提供證據(jù)證明用別人名義買(mǎi)房事實(shí)存在的，法院一般會(huì)將出資購(gòu)房的行為認(rèn)定是一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購(gòu)房款，而不能獲得房屋的所有權(quán)。另外，根據(jù)無(wú)權(quán)公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣(mài)給或抵押給善意的第三人，由于其房屋登記在被借用人名下，那么借用人不能以自己是房屋的實(shí)際出資人來(lái)對(duì)抗善意第三人。**終，借用人很可能無(wú)法取得房屋所有權(quán)。
  （二）風(fēng)險(xiǎn)二：購(gòu)買(mǎi)違法，國(guó)家收回住房國(guó)家的政策性住房是國(guó)家為了解決城市低收入家庭住房困難而實(shí)施的民生工程，但由于其優(yōu)惠的價(jià)格也吸引了不少并不具備購(gòu)買(mǎi)政策性住房的市民，他們?yōu)榱艘?guī)避購(gòu)房資格的限制，而借用具備資格的他人購(gòu)買(mǎi)。但是，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)來(lái)保障政策性住房的建設(shè)。因?yàn)樨潏D政策性住房的優(yōu)惠政策而借用他人名義買(mǎi)房的行為，違反了國(guó)家關(guān)于政策性住房的規(guī)定。因此，這種購(gòu)買(mǎi)行為也可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效購(gòu)買(mǎi)，國(guó)家將會(huì)收回政策性住房的房屋所有權(quán)。
  （三）風(fēng)險(xiǎn)三：無(wú)法取得單位集資房屋所有權(quán)單位自行集資所建房屋也是受到大眾追捧的對(duì)象，有的人為了買(mǎi)到價(jià)格便宜的集資建房也會(huì)使用有資格購(gòu)買(mǎi)人的名義買(mǎi)房，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)在于，您有可能會(huì)因?yàn)榧Y單位的種種限制性條件而無(wú)法取得房屋所有權(quán)，或者因侵犯了集資單位的某種優(yōu)先回購(gòu)權(quán)而無(wú)法取得房屋所有權(quán)。
  二、用他人名義買(mǎi)房能不能賣(mài)用他人名義買(mǎi)房存在風(fēng)險(xiǎn)隱患太多，如果借名人無(wú)法向法院證明其房屋是自己借用別人名義買(mǎi)房，法律上房子產(chǎn)權(quán)以合同上的登記名為準(zhǔn)，借名人與被借名人則是借貸關(guān)系，這樣的房子是不能夠辦理房產(chǎn)證的。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。另外，在現(xiàn)實(shí)生活中，由于沒(méi)有房產(chǎn)證書(shū)的房子在市場(chǎng)中的流通存在很多糾紛隱患，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋，多數(shù)也不放心。以上就是關(guān)于用他人名義買(mǎi)房是否有風(fēng)險(xiǎn)、用他人名義買(mǎi)的房能不能賣(mài)問(wèn)題的解答。在實(shí)踐中，由于各種原因打算以他人名義買(mǎi)房者應(yīng)綜合考慮利益與風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)衡得失。尤其在國(guó)家限購(gòu)令發(fā)布后，有人因不符合購(gòu)房資格而借用親戚朋友的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這樣的行為實(shí)際上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果您現(xiàn)在正有這樣買(mǎi)房的打算，**好先向?qū)I(yè)的律師進(jìn)行咨詢(xún)，尋求幫助，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能夠讓您在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)程中更加安心、放心。

  查看全文↓ 2018-11-28 16:29:08
• 137****7444

  借名買(mǎi)房賭誠(chéng)信
  就北京、上海這樣的一線(xiàn)城市而言，房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是巨大的，誠(chéng)信與情感被利益綁架，變得脆弱不堪，預(yù)期愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)，變成了現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)與糾紛。shqianyy
  借名買(mǎi)房是指實(shí)際出資人由于某種原因（多是受一線(xiàn)城市限購(gòu)政策的影響自己無(wú)買(mǎi)房資格）通過(guò)借用他人名義與買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)到獲取房屋的目的。
  借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)是選擇規(guī)避政策的必然結(jié)果。借名買(mǎi)房就是一場(chǎng)豪賭，賭的是誠(chéng)信，風(fēng)險(xiǎn)就是未來(lái)的各種未知的變數(shù)。在此簡(jiǎn)單羅列一些常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
  借名人反悔，實(shí)際出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)甚至收回購(gòu)房款都很困難；
  借名人房產(chǎn)處置給第三人，且第三人出于善意購(gòu)買(mǎi)房屋，支付了合理對(duì)價(jià)，并已辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，善意的受讓人將取得房屋的所有權(quán)，那么實(shí)際出資人就只剩下索要購(gòu)房款的機(jī)會(huì)了；
  買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？
  我國(guó)現(xiàn)行的法律當(dāng)中，對(duì)“借名買(mǎi)房”未出臺(tái)相應(yīng)的條款規(guī)定。就房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身，是直接約束買(mǎi)賣(mài)雙方的，是有效的民事法律行為，即買(mǎi)賣(mài)合同本身是有效的。
  當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。
  如果借名買(mǎi)房存在惡意規(guī)避法律或政策的行為，雙方合意購(gòu)置是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，盡管違反的不是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但法院卻可以損害社會(huì)公共利益為由，認(rèn)定雙方約定無(wú)效。
  所以還是別用借名買(mǎi)房的好，畢竟你對(duì)一個(gè)人的了解是有限的，即使再親的朋友、家人，也會(huì)因?yàn)橥庠诘恼T惑、自身的欲望而產(chǎn)生改變呢！

  查看全文↓ 2018-11-28 16:29:03
• 154****6645

  借他人名義買(mǎi)房可能會(huì)出現(xiàn)，后期他人可能會(huì)私吞房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押。
  
  購(gòu)房人可以這樣保護(hù)自己利益：
  1、可以找自己信得過(guò)的人幫忙，**好是親人。
  2、買(mǎi)房和還貸的銀行流水保留
  3、雙方擬定協(xié)議，對(duì)方不能買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押房產(chǎn)，并公證。

  查看全文↓ 2018-11-28 16:28:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 借用他人名義購(gòu)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  借他人名義買(mǎi)房可能會(huì)出現(xiàn)，后期他人可能會(huì)私吞房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押。購(gòu)房人可以這樣保護(hù)自己利益：1、可以找自己信得過(guò)的人幫忙，**好是親人。2、買(mǎi)房和還貸的銀行流水保留3、雙方擬定協(xié)議，對(duì)方不能買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押房產(chǎn)，并公證。

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• 問(wèn) ??借用他人名義購(gòu)房會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  以別人的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險(xiǎn)可能就是資料不齊全等（一）按要求如實(shí)填寫(xiě)的《個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審批表》及戶(hù)口簿、身份證、結(jié)婚證，喪偶的提供相關(guān)證明，離異的提供離婚證及未成年子女撫養(yǎng)證明；（二）提供申請(qǐng)人戶(hù)籍所在地及實(shí)際居住地的現(xiàn)住房證明、與申請(qǐng)人合并計(jì)算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬所擁有的其他房產(chǎn)證明，有工作單位的還需提交單位有無(wú)分配住房的證明；（三）提供申請(qǐng)人及合并計(jì)算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬上一年度收入證明（工資收入含基本工資、各類(lèi)補(bǔ)貼或其他收入，應(yīng)由所在單位提供；無(wú)工作單位的到戶(hù)口所在地社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處辦理書(shū)面證明），上一年度個(gè)人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證；未就業(yè)的，提供失業(yè)證或其他相關(guān)證明；個(gè)體工商戶(hù)，提供經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、上年度個(gè)人所得稅及相關(guān)稅收繳交憑證

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• 問(wèn) ??借用他人名義買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房人怎么保護(hù)自己的利益？
  答

  如果因某種原因一定要以他人名義買(mǎi)房，請(qǐng)務(wù)必做好房屋歸屬的公證。以他人名義買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)很大。作為實(shí)際出資人，如果事先沒(méi)有跟被借名人簽訂協(xié)議并保留當(dāng)初的出資轉(zhuǎn)賬憑證，就很難維護(hù)自己的權(quán)益。如果被借名人將房屋出售，則買(mǎi)房人無(wú)權(quán)向新產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利，只能要求被借名人賠償損失；如果被借名人對(duì)外有債務(wù)，債權(quán)人可以請(qǐng)求法院查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)；如果被借名人死亡，房屋還可能因?yàn)檫z產(chǎn)繼承關(guān)系，被其他人繼承。因此建議買(mǎi)房人不要借用他人名義購(gòu)房，以免財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到損害時(shí)，難以得到法律保護(hù)。

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• 問(wèn) 借用他人名義買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房人如何保護(hù)自己的利益？
  答

  1、借名買(mǎi)房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。 2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因： （1）規(guī)避法律或者政策： 購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是**常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買(mǎi)這樣的房屋，就只能借他人名義買(mǎi)房。 （2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)： 債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。 （3）貪圖便宜享受優(yōu)惠： 比如，只有具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。 （4）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)： 比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋等等。 3、在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)： （1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。 （2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買(mǎi)房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 （3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。 1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！?而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)椋坏┑怯涃?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。 2、另外，即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。 3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。 綜上所述，借他人名義買(mǎi)房，會(huì)涉及到許多法律問(wèn)題，也存在許多風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議大家盡量不要借名買(mǎi)房為妙。因?yàn)榻杷嗣x買(mǎi)房，一旦登記購(gòu)房人事后反悔，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，證明該房屋是借名買(mǎi)的，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，那就麻煩了，處理起來(lái)是十分復(fù)雜的。在此，建議您咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關(guān)事宜，您也會(huì)省心不少。

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• 問(wèn) 用他人名義買(mǎi)房是否有風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  買(mǎi)房子如果不貸款對(duì)您以后影響不大房子都是你得不用擔(dān)心得

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