土地增值稅分?jǐn)偸鞘裁匆馑肌?/h1>

137****4385 | 2018-12-13 18:11:53

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• 138****8309

  國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)： 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
  開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
  分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
  1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；
  4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
  現(xiàn)在一般的分?jǐn)偡椒ㄊ前凑战ㄖ娣e法。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:45
• 133****4970

  如果是計(jì)算土地增值稅，則應(yīng)按可售面積計(jì)算。
  依據(jù)：《關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請(qǐng)示的批復(fù)》（國稅函[1999]112號(hào)）：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下:　根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)?，?可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:39
• 156****4789

  一般就是建筑面積法
  第三十一條扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?br/>（一）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
  1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?br/>3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；
  4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:34
• 146****9933

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
  　?。?）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；
  　　（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；
  　?。?）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；
  　　（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  　　舉例：
  　　]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：
  　　扣除項(xiàng)目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元
  　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元
  　　增值額占扣除項(xiàng)目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
  　　應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元
  　　確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網(wǎng)，可能不如這里的土地增值稅稅率全面，確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網(wǎng)，可能不如這里的土地增值稅稅率全面

  查看全文↓ 2018-12-13 18:12:29

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• 問 土地增值稅什么意思
  答

  這個(gè)計(jì)算方法是一種速算法，也可以用分檔計(jì)算的方法，也就是對(duì)不同的增值額采用不同的稅率進(jìn)行計(jì)算，但計(jì)算速度較慢。一般采用上述的速算的方法。舉例也來，例如一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算扣除項(xiàng)目金額為100萬元，計(jì)算出來的增值額為60萬元，那么增值額中的50萬元為50%以內(nèi)的增值額，這部分用30%的稅率，（60-50）10萬元屬于50%以上100%以下的部分，使用40%的稅率，那么應(yīng)納稅額為=50*30% *5%=19萬元。

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• 問 個(gè)人土地增值稅是什么意思？
  答

  個(gè)人出售住房暫免征收土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

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• 問 土地增值稅什么意思
  答

  地盤增值稅是在你買過房子后，因?yàn)樯虉龇績r(jià)上升但你出賣時(shí)，所得的差價(jià)是要向國度交稅的

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• 問 土地入股土地增值稅是什么意思？
  答

  以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的稅務(wù)處理，要區(qū)分情況：非房地產(chǎn)企業(yè)，以房地產(chǎn)作價(jià)入股轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征收土地增值稅；投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征稅。土地增值稅都是由土地所有方繳納的。需要做評(píng)估報(bào)告，確定增值率。

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  答：（一）土地增值稅清算過程中符合清算的條件難界定符合納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上這一清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以準(zhǔn)確測量，不能識(shí)別相關(guān)資料的真實(shí)性；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的項(xiàng)目，如不經(jīng)過納稅人自主要求清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)是很難監(jiān)控的。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算工作存在諸多問題，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能完整提供開發(fā)項(xiàng)目前期成本費(fèi)用票據(jù)的問題，是清算不能全面進(jìn)行的原因之一。（二）土地增值稅清算過程中成本費(fèi)用的票據(jù)難規(guī)范根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，允許計(jì)入扣除項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)是合法有效的憑證，計(jì)算土地增值稅**重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是核算扣除成本費(fèi)用項(xiàng)目，但是在土地增值稅清算的過程中，企業(yè)往往有相當(dāng)數(shù)額的成本費(fèi)用無票據(jù)或票據(jù)不規(guī)范，存在納稅人提供稅前扣除的成本費(fèi)用票據(jù)與建造工程不相關(guān)、材料款并非用于房屋建造、票據(jù)使用不真實(shí)、將多個(gè)項(xiàng)目工程款發(fā)票混淆開具等問題。很多企業(yè)在清算中存在不能準(zhǔn)確劃分管理人員工資，不能完全提供真實(shí)的交易憑證，在實(shí)際提供工資發(fā)放表時(shí)，存在簡單粗略的現(xiàn)象，使土地增值稅清算存在一定稅收風(fēng)險(xiǎn)。（三）土地增值稅清算過程中工作清算的資料難審核鑒于我國土地增值稅清算對(duì)象的規(guī)定，部分納稅人通過收入的少計(jì)和開發(fā)成本的虛增來降低部分征稅額，土地增值稅稅收征管的清算技術(shù)相對(duì)較復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)稅基的手段多樣化。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的清算資料是由會(huì)計(jì)、審計(jì)、財(cái)務(wù)咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)、有資格出具與建筑相關(guān)的報(bào)告機(jī)構(gòu)、房屋建造的政府隸屬部門出具的，無形中加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料報(bào)告的廣度和難度。第三方提供的證明材料是否真實(shí)需要進(jìn)一步調(diào)查落實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要花費(fèi)大量的時(shí)間和人力去核實(shí)清算資料。（四）土地增值稅清算過程中查補(bǔ)的稅款清繳難及時(shí)（五）土地增值稅清算過程中相關(guān)政策的規(guī)定難執(zhí)行（六）土地增值稅清算過程中企業(yè)的納稅意識(shí)難提高

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