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二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
全部3個回答>禁止二手房買賣怎么辦? 哪些二手房不能買，禁止轉讓的二手房有哪些
135****6393 | 2019-01-13 11:51:26
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131****7313
1、注意審核賣方是否為房屋所有權人。購房者在購買二手房時，首先應注意房屋是否歸賣方所有，其是否有權利處置該房屋，因此購房者應嚴格審核房屋所有權證及土地使用證。
查看全文↓ 2019-01-13 11:52:03
2、注意所購房屋上是否存在其他優(yōu)先權利。例如，購房者應注意是否有承租人承租所購房屋且承租人是否具有優(yōu)先購買權；所購房屋是否存在抵押情況；如果房屋是公房，公房原單位是否具有優(yōu)先購買權等，從而避免自己的權利受損甚至無法有效取得房產(chǎn)。
3、注意對房屋質量及其他配套主設施的檢查。購房者在對房屋質量進行查驗的同時，還須進一步了解有關供電、供水、供氣、供暖及相關管線的具體情況，以及物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。
4、注意房屋上戶口的遷移。根據(jù)目前的戶籍政策，通俗來講，房屋和戶口的關系屬于“一個蘿卜一個坑”，因此，只有在原業(yè)主戶口全部遷出后，新業(yè)主的戶口才能遷入。
因此，對于有落戶需求的購房者，除應當查看戶主的戶口簿并前往政府部門核實戶籍信息外，為全面保障自己的合法權益，可與賣方在簽訂合同時約定待房屋上所對應的戶口全部遷出后再行支付相應房款。
5、注意貸款周期避免造成違約。購房者應當預留出足夠的時間辦理貸款等相關手續(xù)，以免造成逾期付款而承擔違約責任。
6、注意是否存在限購情形。購房者在簽訂合同之前，應前往房管部門落實自身是否具有購買資格，否則若因自身原因導致合同無法履行，購房者應當承擔違約責任。
7、注意不要過早的支付中介費。對于有中介參與的交易，建議購房者在辦理完畢所有購房手續(xù)后再向中介公司支付居間費，以免房屋在未購買成功的情況下無法追回已支付的中介費用。 -
157****3140
(一)根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權的；
查看全文↓ 2019-01-13 11:51:51
(二)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
(三)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
(四)設定抵押權的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權人同意的；
(五)權屬有爭議的；
(六)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 -
144****6813
一、 未依法取得房屋所有權證的房屋
查看全文↓ 2019-01-13 11:51:46
根據(jù)我國《物權法》的規(guī)定，我國房屋所有權的取得以登記為準，房屋所有權證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明，因此，在未取得房屋所有權證之前，從法律上來講，還不能確定房屋的合法所有權人，這樣的房屋是無法進行轉讓的，此種房屋一旦轉讓，可能會因賣方不具備對房屋的處分權而導致買賣合同無效，或在房屋過戶時遇到障礙，從而無法實現(xiàn)房屋交易。
二、違章建筑的房屋
一般是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證核定的相關內容建設的建筑。違章建筑主要包括：1、未申請或申請未獲得批準，并未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；2、擅自改變建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；3、擅自改變了使用性質建成的建筑物；4、臨時建筑建設后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；5、通過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。對于以上二手房，我們千萬不能購買。
三、鑒定為危房的房屋
房屋一旦屬于危房，不但居住會有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。
四、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋
通常即所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。一般來說，此類二手房屋是禁止轉讓的。因此，一旦發(fā)生糾紛，購房人的權益很難得到維護。
五、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋 -
137****7848
不動產(chǎn)轉移登記需要哪些材料呢？
查看全文↓ 2019-01-13 11:51:41
A
1
---不動產(chǎn)登記申請表。
2
---申請人及受托人身份證明。
3
---轉移國有建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權證明文件。
4
---計稅證明材料。
5
---原不動產(chǎn)權證書。
6
---涉及面積界址變化的，提交不動產(chǎn)權籍調查成果。
Q
有哪些注意點呢？
A
1
---非海鹽本地戶籍的申請人在海鹽限購一套。
2
---不動產(chǎn)處于無抵押、無查封狀態(tài)才可辦理二手房轉移登記。
3
---房屋類型為經(jīng)濟適用房、房改房的，在辦理轉移登記前申請上市申請。
4
---土地類型為劃撥的，辦理轉移登記前繳納土地出讓金。 -
155****1522
房產(chǎn)已經(jīng)過戶，前房主卻一直不將戶口遷出。為此，太原市民張先生咨詢本報，他是不是可以通過起訴，要求對方將戶口遷出。日前，記者就此事咨詢律師后，得到的答復是，通過民事訴訟，張先生只能要求對方支付違約金，戶口屬于公安機關管轄，要求對方將戶口遷出，不是民事案件的受理范圍。律師表示，逾期遷戶存在很多法律風險，購買二手房時，一定要注意。
查看全文↓ 2019-01-13 11:51:35
原房主未如約將戶口遷出
2016年5月，太原市民張先生購買了一套二手房。房子是通過房產(chǎn)中介購買的，因此雙方簽訂的協(xié)議十分完善。雙方在合同中約定，出賣人胡某應當在房屋所有權轉移之日起6個月內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人原因未如期將與該房屋相關戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金。逾期超過6個月未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。
然而，胡某未如約將戶口遷出。張先生撥打本報熱線咨詢，他是不是能提起訴訟，要求胡某將戶口遷出？
記者就此事咨詢了山西華炬律師事務所的田露律師。田露表示，就賣方來說，出售房屋時應先確定所售房屋的戶口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務。如不能履行，可能會出現(xiàn)戶口因為無處可遷而需要承擔違約責任的情況。對于買方來說，如果有遷移戶口的需求，也應要求賣方提供戶口登記情況，并約定違約責任。需要特別注意的是，該違約責任僅能起到敦促賣方盡快將戶口遷出的作用。因戶口遷移屬于行政機關的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況，法院也只能判決其承擔違約責任，無法支持要求賣方將戶口遷出的請求。因此買方在買房時，對戶口問題應尤為關注。
也就是說，張先生如果提起民事訴訟，只能要求胡某按照合同約定支付違約金，并不能要求法院判決對方將戶口遷出。
戶口逾期遷出，存在不少風險
很多人會認為，戶口逾期遷出，只是會造成現(xiàn)房主無法上戶的風險。其實，戶口逾期遷出，還隱藏了很多其他風險，比如債務糾紛等問題。
債務糾紛問題。當前房主出現(xiàn)債務糾紛問題時，銀行、貸款公司等有可能會按照戶口地址投遞法院傳票，或者有追債公司會采取潑油漆等不良手段追債。這樣，會給自己造成不必要的麻煩。
新增人口問題。前房主在一定情況下，是可以增添新人口的。比如結婚、生育子女等等。一旦發(fā)生這種情況，將會繼續(xù)增加購房者戶口遷移的難度。
房屋價值問題?，F(xiàn)在大家對戶籍問題越來越重視，關注度也越來越高。如果存在的問題一直無法解決，那么，在現(xiàn)房主需要轉賣房屋的時候，極有可能影響到房屋的成交價。
拆遷問題。目前，拆遷補償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實情況中還是會考慮到實際居住人口。因此復雜的戶口本，很有可能會增加額外不必要的麻煩。
學籍問題。很多人為了孩子能上好**而花重金買學區(qū)房。如果前戶主不遷出戶口，購買者孩子很有可能因為房產(chǎn)證與戶籍不符無法入學。
預防戶口逾期遷出，看看這幾招
該如何預防戶口逾期遷出的問題呢？首先，購房過程中，一定要重視戶口問題。在房屋買賣過程中，要詳細了解關于戶口的問題。在購房合同中，要詳細約定相關問題，明確寫在合同里。必要時，也可以去當?shù)嘏沙鏊H自查詢核實，以確定不存在戶口問題。
如果是通過中介買房的話，也可以委托中介代為核實房屋的戶口，核實后要求中介機構出具書面核實報告，并加蓋公章。此舉，是為了防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。
另外，在合同里也要明確戶口逾期遷出的違約金問題。一般的中介合同中，都會在“權屬轉移登記”中作出詳細約定。同時，買房時，還可以通過留下部分房屋尾款對售房者施加壓力。留下的尾款，應當在合同中明確說明。先遷戶口，然后再交付尾款。約定好順序，防止對方惡意違約。
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那么為了防止錢交了，房子卻過不了戶的情況發(fā)生。本文將列舉哪些情況下買的房子沒辦法過戶，大家買房的時候可千萬要注意啦。情況一：未解除抵押的房產(chǎn)目前房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的，未還清銀行的房子叫抵押房。根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房子，才能辦理過戶。因此，購買此類房子，買家需要先到銀行辦理解押（所謂的贖樓）。如果房子還做了其他擔保欠款，買家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。情況二：被有關部門查封的房產(chǎn)不小心買到被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很復雜，有惡意的也有無意的。原因可能是房價打漲，賣家與第三方合謀偽造債權關系，讓法院查封房產(chǎn)使交易被迫終止，也可能賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但是根據(jù)規(guī)定合家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。情況三：賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權人同意出售的房產(chǎn)如果房子是多個人共有產(chǎn)權人，買房一定要證得所有共有人的同意。共有人步同意的，買賣屋校。即使完成了過戶只后產(chǎn)權人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要所有共產(chǎn)權人到場簽字，有人來不了。要對方提供經(jīng)過公證的授權書，盡可能的降低毀約風險。情況四：賣家沒法提供房產(chǎn)證沒有房產(chǎn)證的二手房是過步了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋的歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子要承擔很大的風險，權利也沒有保障。情況五：正在出租的房屋我國法律原則之一的“買賣不破租約”也就是說房屋買賣不能對抗先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權發(fā)生變更，只要租房合同還沒有到期，租客就有權利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有校。情況六：產(chǎn)權因為違規(guī)搭建被凍結如果房屋有違建，按照有關規(guī)定，在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。
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二手房買賣陷阱常見，購房者屢屢上當，直接造成經(jīng)濟損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經(jīng)上市交易并取得房屋所有權證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房，包括：按照成本價、標準價以及按標準價優(yōu)惠辦法購買的公有住房;按照成本價或者標準價購買的安居工程住房;集資合作建設的住房;按市人民政府規(guī)定的指導價購買的經(jīng)濟適用住房;按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設的住房等等。但是在法律規(guī)定下不能參與二手房買賣的房屋包括哪些呢？購房者又如何來鑒別？讓我們一起來看看：不可交易二手房:1.只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；2.未依法取得房屋所有權證的房屋；4.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；5.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；6.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產(chǎn)權過渡的房屋；7.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；8.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的；9.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。如何鑒定房屋是否能進行二手房買賣？核實房主真實身份。二手房買賣合同簽訂之前，買賣雙方應該對對方的身份進行確認，尤其是在買賣雙方自己進行交易且沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權證進行欺詐。查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無產(chǎn)權共有人，是否抵押出去，是否為小產(chǎn)權房等。一方面要實際去看房，對物業(yè)和周邊住戶進行咨詢，另外區(qū)房管局進行信息咨詢，查明產(chǎn)權，謹防受騙。二手房買賣個人權益的維護都是無法保證的，購房者應該提前將以上九中不能交易的二手房源排除出去，弄清楚房屋權屬狀況，同時在簽署二手房買賣合同的時候，要仔細核對合同內容，有什么修改可詳細落款與合同上，避免日后發(fā)生合同糾紛事件。如果購房者實在是不能進行判斷，可以找中介進行評估或者咨詢，能買到放心的二手房才是**重要的。
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可根據(jù)合同提出違約金補償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；4.房屋質量問題的違約責任；5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務的違約行為，3屬于不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。
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