二手房交易法律咨詢怎么咨詢? 二手房買賣律師咨詢合同糾紛怎么解決

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• 156****9287

  每個人收費不一樣，二手房交易流程：
  買房查詢信息 實地看房。
  簽訂二手房買賣合同。
  雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。
  雙方共同到產(chǎn)權交易中心辦理過戶手續(xù)。
  交納相關稅費。
  雙方共同到產(chǎn)權交易中心辦理產(chǎn)權手續(xù)。
  付清余款 完成交易。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:30:37
• 158****1224

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應當雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  　　在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內(nèi)容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關系，而不只是一個對訂立買賣合同的“預約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:30:33
• 142****1063

  
  　　登記實務中，某申請人提出意欲撤回已經(jīng)提交的登記申請，經(jīng)受理人員詢問得知，其申請的系基于二手房買賣的不動產(chǎn)轉移登記申請，其系出賣人，而當受理人員詢問買受人是否一并到場提出撤回申請時，得到的回復卻是僅有其到場。
  
  　　其詢問是是否能夠單方出具聲明，提出撤回該登記申請，并聲稱買受人尚有房款尚未支付，故而其提出撤回申請。
  
  01
  可否單方撤回登記申請?
  　　此類買賣合同中因一方不履行義務而引發(fā)糾紛的案例屢見不鮮，而守約一方往往針對如何保障其利益及在一方違約之后如何救濟無所適從，本例情形下，當事人就想當然的想到了通過干預登記程序意圖中止登記程序借以達到向買受人施壓的目的，然而殊不知已經(jīng)受理并材料齊全的登記申請非經(jīng)當事人共同申請撤回或者其他法定原因，是不能隨意予以撤回的。
  
  　　在一方存在違約情形下，通過對登記程序的干預防止買受人通過產(chǎn)權登記順利取得產(chǎn)權的前提系在合法合規(guī)前提之下，如抗辯權的行使，否則若守約一方違規(guī)阻止則極易造成自己違約而被另一方抓住把柄。
  
  　　本例中出賣人主張撤回登記申請，依據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》(以下簡稱《規(guī)范》)1.10.2撤回申請的規(guī)定：“申請登記事項在記載于不動產(chǎn)登記簿之前，全體登記申請人可共同申請撤回登記申請;部分登記申請人申請撤回登記申請的，不動產(chǎn)登記機構不予受理?！?br/>
  　　可見在雙方申請的模式下，登記程序自申請人申請后的進展乃系雙方共同意思表示的結果，故而意欲撤回登記申請亦應需雙方共同提出申請，出賣人一人到場向登記機構主張撤回顯然并不能終止該登記業(yè)務。
  
  02
  可否延長受理時限?
  　　在得到登記機構能否撤回申請否定的答復之后，買受人便主張，可否暫緩該登記申請業(yè)務的辦理，等買受人將其房款債務履行之后，再重新該業(yè)務的進程，受理人員直接答復，登記程序有明確的時限要求，且在便利群眾的要求和高效便民的原則指導之下，現(xiàn)今登記時限已然壓縮的很短，若無法定或者規(guī)范明確規(guī)定，不可能為某一筆登記業(yè)務暫緩辦理。
  
  　　該出賣人仍不死心，便提出，不暫緩也可以，可否延長受理時限，現(xiàn)登記機構辦結時限為五個工作日，而《不動產(chǎn)登記暫行條例》要求的時限為三十個工作日，其不要求在五個工作日內(nèi)辦結，只要在三十個工作日內(nèi)辦結即可。
  
  　　針對出賣人新的要求，應否應予以滿足呢?可以理解當事人提出該主張的目的在于給予其一定的時間再行通過協(xié)商的方式解決雙方的債務問題，同時避免問題未解決之前不動產(chǎn)權屬發(fā)生轉移。
  
  　　然而受理時限系登記機構自受理申請之后直至登簿發(fā)證期間的辦理期間，且法規(guī)明確了三十個工作日的辦理時限，再此期間內(nèi)，登記機構必須完成登記申請的受理審核和登簿等環(huán)節(jié)并為需要發(fā)放證書和證明的申請人發(fā)證。
  
  　　同時在提高行政效能，在行政審批事項上強調(diào)一次辦好的大環(huán)境之下，各登記機構的受理時限已經(jīng)被極大壓縮，五個工作日實則為極短的期限。
  
  　　那么在具有壓縮時限限制的地區(qū)，申請人單方主張延長受理時限的，應如何處理呢?筆者以為受理時限壓縮系對雙方權益的保障，在沒有異議的情形下，此種時限的提升系雙方共同獲取的利益，快捷服務、一次辦好，一方獲取權屬，一方較為快速的獲得貸款、房款余款等，實為便利民眾的重要舉措。
  
  　　故而此情形下，主張時限的延長，實則系對這種權益的放棄，任何單獨一方的放棄主張皆構成對另一方利益的損害，故而亦應以雙方申請為原則，并且在雙方申請的情形下，亦應嚴格限定在三十個工作日內(nèi)，且明確告知登記機構以三十個工作日為**長辦結時限，期間雙方可共同申請恢復壓縮時限，否則登記機構應以三十個工作日為時限，依規(guī)辦結該登記申請業(yè)務，并由雙方出具書面材料，以明確其對壓縮時限辦結權益的放棄事宜。
  
  　　而若其提出將時限延長且超過三十個工作日的，縱使當事人提出免責聲明，免除登記機構責任，仍應建議雙方采用撤回登記申請后再行申請的方式，否則將嚴格依據(jù)辦理時限辦結。
  
  03
  可否提請異議登記?
  　　出賣人兩個主張均被否決，遂離開登記機構。然而其后又至登記機構，并主張異議登記，出賣人此番殺了個回馬槍，顯然是經(jīng)人指點，然而，出賣人針對登記機構接二連三的意欲阻止登記程序，此番又提出異議登記主張，實則并不明智，亦非高明之舉。
  
  　　異議登記是利害關系人認為登記簿記載的事項存在錯誤而申請的登記，意圖在于阻卻不動產(chǎn)被第三人善意取得。然而此時登記申請尚未至登簿環(huán)節(jié)，理論上出賣人在登記簿上尚為權利人，且登記簿記載并無錯誤，其提出異議登記并不符合受理異議登記的條件。
  
  　　縱使該登記申請已然經(jīng)登簿，買受人成為登記簿記載之權利人，其針對該記載提出異議的，應提出登記簿記載確有錯誤的材料方能予以受理其異議登記申請。然而其與買受人之間的糾紛系合同糾紛，登記簿的記載經(jīng)合法合規(guī)的登記申請程序完成，并不存在錯誤情形，故而亦難以受理其異議登記申請。
  
  　　那么此情形下，有一種主張略有劍走偏鋒之嫌，其主張由出賣人一方夫或妻提出異議登記，前提是出賣人已然結婚，且登記簿中僅記載其一人為權利人，在此情形下，是否具有阻止登記程序繼續(xù)進展的可能呢?
  
  04
  夫妻另一方提出異議登記是否可行?
  　　前文已經(jīng)闡述，在登記申請尚未登簿之前，因其作為權利人身份，出賣人不能提出異議登記申請。然而若符合前述條件的，登記簿僅記載出賣人一人，且其已然結婚的，是否可由其夫妻另一方提出異議登記申請而實現(xiàn)阻卻登記程序的進展呢?
  
  　　此情形下，若夫妻另一方主張財產(chǎn)系夫妻共有，并能夠提供財產(chǎn)約定或者夫妻存續(xù)期間購買的證據(jù)，證明登記簿記載存在錯誤的，且在登記申請尚未登簿之前，縱使此夫妻具有串通之嫌，但登記機構實則難以予以審核，顯然應予以受理其異議登記申請，問題是該異議登記是否能夠阻卻登記程序的進展呢?
  
  　　原來《房屋登記辦法》第七十八條規(guī)定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。”

  查看全文↓ 2019-01-14 14:30:26

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• 問 二手房交易法律咨詢怎么資訊? 法律咨詢何為二手房
  答

  　二手房：新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。　　交易流程：　　1.買方咨詢　　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件?！　?.簽合同　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。　　3.辦理過戶　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易?！　?.立契　　房地相關部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

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• 問 二手房買賣交易咨詢
  答

  這房子你全款購買，購房合同和房款是否辦理完畢？契稅等稅費是否繳納?如果你簽署購房合同還沒有在本地房管備案，你可以找一位買家，買下你這房子，重新和開發(fā)商簽署一份買家姓名購房合同，去替換你的購房合同，這樣就沒有過戶稅費！是**劃算法子，需要你和買家以及開發(fā)商一起協(xié)議辦理！如果你所有稅費繳納，購房合同已經(jīng)備案，就不能替換購房合同了！只有等你辦理下房產(chǎn)證契稅在，找到買家，你倆一起去房管部門，辦理房產(chǎn)買賣過戶手續(xù)，按照二手房交易繳納過戶稅費！

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• 問 長沙二手房房屋買賣違約法律咨詢
  答

  我是做這行的,我來說說看照樓主所說的,我大概能說一點首先,一般情況下買賣雙方簽了三方合同后合同就算生效了,只要一方違約就必須要支付違約金的,但不知道樓主說的買方不買了是什么原因造成的,要是他單方面的原因幾必須支付違約金,至于違約金是不是該按合同上約定的那樣必須支付2%的中介費幾要看情況了,一般是因該支付的,畢竟中介付出了努力.要是是中介公司的原因而導致買方要違約的幾要另行而論了,但不管怎么樣,只要賣方?jīng)]違約就不用支付中介費給中介公司,而且你完全可以把他們代扣的產(chǎn)權證拿回來(中介公司帶扣產(chǎn)權證是正常的,是為買方的資金作考慮,怕業(yè)主一房多賣),如果中介公司拒絕還產(chǎn)權證,你完全可以采取向房屋協(xié)會投訴的條件要挾歸還.要是真的給你帶來了損失,則可向法院提起訴訟要求賠償.

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• 問 二手房交易咨詢
  答

  契稅：當?shù)刂笇r*面積1%(二套3%）個稅：當?shù)刂笇r*面積1%營業(yè)稅：當?shù)刂笇r*面積*5.6%轉移登記費：80交易手續(xù)費：面積*6元每平貸款費用要看當?shù)劂y行和走什么擔保公司，收費標準不一樣中介費

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• 問 二手房買賣咨詢
  答

  這樣的問題，也就不從網(wǎng)站上復制粘貼了，這樣您看的也比較直接：首套：**三成，貸七成。二套：**六成，貸四成。公積金分為省直公積金、市直公積金和鐵路公積金。如果是省直的話相對其他來說，除買方本身出具的貸款所需資料（銀行流水，收入證明，結婚證或單身證明，身份證，戶口本，**款證明，三方買賣合同等），必須的出具房東的身份證、戶口本、結婚證的復印件和上市交易等級表（房東去省直房改辦領取并加蓋單位公章）。順便問一下，如果是自己貸款的話銀行是不針對個人房貸的，您可以找有資質的中介公司或評估公司，**一定數(shù)額的費用就可以安心省事的辦理清楚了。

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