住宅房地產(chǎn)評(píng)估是做什么用的??？

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• 144****2933

  評(píng)估方法選用的基本原則：
  1、住宅類房產(chǎn)一般采用市場(chǎng)比較法評(píng)估；
  2、經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)如商鋪、辦公、娛樂等用房主要采用收益法評(píng)估；
  3、工業(yè)廠房、倉庫等一般主要采用成本法評(píng)估。
  上述原則也不是絕對(duì)的，還要結(jié)合房產(chǎn)的權(quán)益狀況具體分析。

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:44
• 134****5762

  在房地產(chǎn)估價(jià)論壇上看到這么一個(gè)討論題目。
  由于前期房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作影響，自2001年到2005年，部分城市地區(qū)住房?jī)r(jià)格漲了2倍，而租金并未明顯增長(zhǎng)（如上海）。因此，一般按照資本化率取6％，根據(jù)收益法公式計(jì)算，收益價(jià)格將明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，不到市場(chǎng)價(jià)格的1/2。因此，不少估價(jià)師認(rèn)為收益價(jià)格缺乏參考價(jià)值。
  如果按照市場(chǎng)提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2％，這樣的資本化率擺出來，放在技術(shù)報(bào)告里，會(huì)笑掉大牙的，影響同行對(duì)公司技術(shù)水平的印象。
  不少估價(jià)師提出：對(duì)住宅房地產(chǎn)評(píng)估，采用市場(chǎng)比較法即可，不能采用收益法。
  今天的討論問題：
  從估價(jià)理論來說，任何評(píng)估物的價(jià)格或價(jià)值都可以用三種方法準(zhǔn)確求得，前提，獲得準(zhǔn)確的參數(shù)。所以，評(píng)估住宅房地產(chǎn)不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎(chǔ)，站不住腳的。
  在對(duì)回帖中進(jìn)行了總結(jié)，歸納了各高手的觀點(diǎn)：
  目前采用收益法求得的價(jià)格缺乏參考價(jià)值，這不是收益法的錯(cuò)，而是選用的參數(shù)值存在問題或者求解值的內(nèi)涵并不一致導(dǎo)致。如果采用市場(chǎng)提取法得到的資本化率數(shù)值計(jì)算，這樣的收益價(jià)格應(yīng)該比較接近市場(chǎng)價(jià)格。注意，此時(shí)求的是價(jià)格（price）
  如果資本化率采用的是投資收益率概念，采用無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整，求得應(yīng)該是房地產(chǎn)的投資價(jià)值（valuer），或者是購(gòu)買持有價(jià)值，如果這個(gè)價(jià)值高于購(gòu)買價(jià)格（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
  估價(jià)結(jié)果的內(nèi)涵，目前沒有完全統(tǒng)一，也就是將價(jià)格與價(jià)值在估價(jià)規(guī)范中沒有規(guī)范詞語的使用，造成諸多估價(jià)人員混肴這兩個(gè)概念，在報(bào)告中一會(huì)兒說價(jià)格，一會(huì)兒又說價(jià)值，結(jié)果就是價(jià)格或價(jià)值。
  所以：
  1.只要參數(shù)選取得當(dāng)，采用收益法能準(zhǔn)確求得住宅房地產(chǎn)的價(jià)格及價(jià)值；
  2.如果是價(jià)格評(píng)估，資本化率采用市場(chǎng)提取法獲得，如果是價(jià)值評(píng)估，資本化率應(yīng)該是投資收益率，應(yīng)該采用無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率求得。
  3.采用收益法時(shí)，求取的結(jié)果是價(jià)格內(nèi)涵還是價(jià)值內(nèi)涵，應(yīng)該根據(jù)估價(jià)目的確定。
  但也有人對(duì)以收益法來對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估提出質(zhì)疑，這主要是收益法在實(shí)際應(yīng)用中面臨問題的質(zhì)疑：
  作為收益法這個(gè)理論我認(rèn)為是科學(xué)的，但在目前的中國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)，真正推廣和實(shí)施起來還是不太容易。
  2.資本化率或者是報(bào)酬率的確定現(xiàn)在還只是停留在理論的探討上面，一個(gè)真正便于大家運(yùn)用的求取方法好象還在爭(zhēng)論不休，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)到底怎么來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，干脆取個(gè)6%或者8%什么的，怎么來的？細(xì)述原委能不能經(jīng)的起推敲？為什么不是6.5%或者是8.2%什么的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
  運(yùn)用收益法對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估（我們暫且不談價(jià)格和價(jià)值的區(qū)分）有些地方需要我們認(rèn)同：
  2.現(xiàn)實(shí)情況是，小到一棟住宅樓，大到一個(gè)住宅小區(qū)，同等類型的房子的租金價(jià)格可能都會(huì)一樣，但每個(gè)住宅的樓層、朝向等多種因素制約著其價(jià)格（或價(jià)值）也不盡相同。
  3.同時(shí)在房地產(chǎn)炒作房?jī)r(jià)抬高的時(shí)候 價(jià)格偏離價(jià)值 此時(shí)租賃價(jià)格往往是相對(duì)偏低,市場(chǎng)提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
  《從國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和新巴塞爾協(xié)議補(bǔ)充文件看不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的發(fā)展趨勢(shì)》：主要提出了抵押貸款價(jià)值的特征：
  1、安全性；
  2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹(jǐn)慎的態(tài)度、保守的方式進(jìn)行評(píng)估，確保穩(wěn)定性和可持續(xù)性。從而使抵押貸款價(jià)值不受市場(chǎng)價(jià)格和租金波動(dòng)的影響（主要是市場(chǎng)價(jià)格和租金暫時(shí)上揚(yáng)的影響）；
  3、持續(xù)性。
  另外也提出了低押貸款價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)選擇收益法與成本法，并以收益法為主。
  《關(guān)于資本化率評(píng)定的若干思考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場(chǎng)抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風(fēng)險(xiǎn)利率相加而得

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:39
• 158****6225

  其實(shí)不然。
  你貸款的話，成交價(jià)是52萬！
  但是銀行在審批你的貸款之前，需要委托評(píng)估公司對(duì)于這套房子的市值進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估值來決定你的貸款金額。
  按照你的情況來看，評(píng)估達(dá)到了65萬，這樣能夠相應(yīng)提高一些貸款額度。
  但是這個(gè)評(píng)估價(jià)格，只是用作銀行的貸款時(shí)的參考價(jià)格，并不代表你的實(shí)際成交價(jià)格。
  你的實(shí)際成交價(jià)格是以你的買賣合同約定為準(zhǔn)的！
  不知道是不是說明白了，希望有所幫助！

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:32
• 151****8603

  房地產(chǎn)估價(jià)師資格的發(fā)證機(jī)關(guān)為中華人民共和國(guó)住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部，考試通過人員經(jīng)注冊(cè)后，可在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)活動(dòng)。
  房地產(chǎn)估價(jià)師的職責(zé)是全面客觀地對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值等因素做出準(zhǔn)確判定。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，他的評(píng)估結(jié)果將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)決策；而在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)，他的評(píng)估結(jié)論又會(huì)成為老百姓購(gòu)房、換房的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)評(píng)估師不得有任何虛假估價(jià)行為，在估價(jià)過程中必須做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。
  房地產(chǎn)估價(jià)師的職責(zé)主要包括以下三個(gè)方面：
  1.評(píng)估房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和使用收益；
  2.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本測(cè)算、可行性分析及投資評(píng)估；
  3.參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見；

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:27
• 153****5209

  1、幫助用戶合理確定交易價(jià)格，進(jìn)行房地產(chǎn)交易
  2、企業(yè)資產(chǎn)核算，比如以房地產(chǎn)入股成立新的企業(yè)，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。
  3、債務(wù)清償，企業(yè)破產(chǎn)時(shí)的債務(wù)清算。
  4、納稅
  5、抵押貸款，銀行需要根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)成果確定貸款金額。

  查看全文↓ 2019-01-20 20:45:38

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是做什么用的呢？
  答

  房產(chǎn)評(píng)估公司的主要業(yè)務(wù)包括：1、土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估；2、企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營(yíng)、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及房地產(chǎn)估價(jià)；3、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；4、專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；5、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估；6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；7、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；8、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；9、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；10、房地產(chǎn)課稅價(jià)格評(píng)估；11、房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估；12、其他目的的房地產(chǎn)評(píng)估。13、公司除專業(yè)從事各類房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)外，還提供房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和可行性研究、經(jīng)紀(jì)代理、資產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、投資置業(yè)顧問和業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。14、對(duì)銀行客戶可提供房屋產(chǎn)權(quán)核查、辦理抵押登記、項(xiàng)目貸款可行性評(píng)估、房地產(chǎn)政策咨詢等各類綜合性房地產(chǎn)中介服務(wù)。房地產(chǎn)評(píng)估全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，指專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。

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• 問 什么是住宅房地產(chǎn)
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)；房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。使用權(quán)買賣從法律角度來說，其實(shí)質(zhì)是變更長(zhǎng)期的租賃關(guān)系的承租人。由于現(xiàn)在買賣的只是房屋的使用權(quán)，雙方存在的只是租賃關(guān)系，所以如果購(gòu)買使用權(quán)后想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價(jià)購(gòu)買，然后按照已購(gòu)公房上市手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后方可上市交易。公房承租人之間以互補(bǔ)差價(jià)的方式互換房屋使用權(quán)； 公房承租人有償轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)； 公房承租人以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)； 公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。 房屋使用權(quán)交易的條件及辦理手續(xù)： 　(1)持房屋使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人。房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來增收（即土地使用權(quán)出讓金）。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)測(cè)繪中心是做什么用的部門？
  答

  根據(jù)《房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》：房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書》。　　因此房地產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告一般是由具備《測(cè)繪資格證書》企業(yè)出具即可。即測(cè)繪公司、測(cè)繪院均可。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)評(píng)估中心是做什么的
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估中心其實(shí)就是專門從事土地以及房屋估價(jià)的一個(gè)組織，在房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的時(shí)候后，房地產(chǎn)評(píng)估中心遵循的原則就是公平、公正和公開。房產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候遵循的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)主要如下：①看房齡：房子的新舊程度其實(shí)是直接關(guān)系到房子價(jià)值的，而房地產(chǎn)評(píng)估中心在進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估時(shí)，最重要的一個(gè)因素就是房齡。②看戶型：戶型的好壞也是直接決定到了房屋的價(jià)值，如果房子的戶型比較好，估價(jià)肯定會(huì)更高一些。如果是形狀不規(guī)范的那種異型戶型或者是特別小的戶型，那最終的估值都不會(huì)太高。③看樓層：樓層對(duì)于估值的影響也是非常大的，通常一棟樓的中間部位是最好賣的，估價(jià)也是最高的。如果頂樓帶有戶外花園，那么價(jià)格也會(huì)稍微高一些。④看朝向：一般南北朝向的房子是比較受歡迎的，估價(jià)也會(huì)偏高。

• 問 房地產(chǎn)信息網(wǎng)主要是做什么用的？
  答

  一般**常用的是搜房、口碑！還有一些是各個(gè)地區(qū)的區(qū)域性房產(chǎn)網(wǎng)站如：青島新聞網(wǎng)--房產(chǎn)類，根據(jù)你自身的情況做下篩選吧。。。

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