??商品房買賣備案合同一般包括哪些內(nèi)容呢？

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• 138****4608

  《商品房銷售管理規(guī)定》的要求，商品房在銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。在商品房買賣合同，雙方應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
  　　(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
  　　(二)商品房基本狀況;
  　　(三)商品房的銷售方式;
  　　(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
  　　(五)交付使用條件及日期;
  　　(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
  　　(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
  　　(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
  　　(九)面積差異的處理方式;
  　　(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
  　　(十一)解決爭議的方法;
  　　(十二)違約責(zé)任;　　(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)
  

  查看全文↓ 2019-01-25 11:29:17
• 158****8514

  房屋交易合同備案成功的意思就是到當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://m.intimaescorts.com/baike/15500.html">房管局備案成功。
  　　房屋交易合同備案成功的意思進(jìn)一步解釋就是購買商品房后，簽訂了商品房買賣協(xié)議，銀行放款后就要到房管局備案，證明您已經(jīng)購買了此套房屋，并在房管局留檔，房管局會在買賣合同上蓋上備案專用章，再往后您拿著房管局蓋完章的合同以及商品房預(yù)告登記證在交房時換取私產(chǎn)房房本。
  　　房屋交易合同備案需要的手續(xù)：
  　　1.從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進(jìn)行草簽，確定合同內(nèi)容無誤，并且沒有異議之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進(jìn)行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號，打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會返回一個06開始的9位數(shù)備案號，說明合同已經(jīng)備案成功。
  　　2.具體的操作步驟和細(xì)節(jié)，您可以詳細(xì)咨詢開發(fā)商或是房管局產(chǎn)權(quán)市場處。3.而查詢合同備案登記情況，您可以登錄網(wǎng)站的商品房買賣合同備案登記查詢頻道，輸入身份證號以及合同備案登記號，并選擇正確的備案時間即可。
  
  　　房屋交易合同備案成功的意義：
  　　實(shí)行購房合同備案制度，可以對開發(fā)商進(jìn)行有效的制約。它不僅能促使開發(fā)商加快建房，按章辦理產(chǎn)權(quán)證，也可使購房者更加放心，很好地規(guī)避了一房二主為消費(fèi)者帶來的諸多隱患。
  　　目前樓市銷售的商品房多為期房，有的房子還沒有破土動工，就已經(jīng)開始內(nèi)部預(yù)約銷售。購房者雖然和開發(fā)商簽訂了購房合同，但是合同能否順利執(zhí)行很難保證。有的因?yàn)殚_發(fā)手續(xù)不全，不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證，有的則暗中被開發(fā)商二次抵押，一房二主，產(chǎn)權(quán)被別人分割等。
  　　購房合同備案流程：
  　　1.從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進(jìn)行草簽，確定合同內(nèi)容無誤，并且沒有異議之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進(jìn)行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號，打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會返回一個06開始的9位數(shù)備案號，說明合同已經(jīng)備案成功。
  　　2.具體的操作步驟和細(xì)節(jié)，您可以詳細(xì)咨詢開發(fā)商或是房管局產(chǎn)權(quán)市場處。
  　　3.而查詢合同備案登記情況，您可以登錄網(wǎng)站的商品房買賣合同備案登記查詢頻道，輸入身份證號以及合同備案登記號，并選擇正確的備案時間即可。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:27:29
• 156****1354

  第一條（目的依據(jù)）
  為規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本辦法。
  第二條（適用范圍）
  本市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售款監(jiān)管，適用本辦法。
  第三條（預(yù)售款的定義）
  本辦法所稱的商品房預(yù)售款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收備案前出售，由購房人按商品房預(yù)售合同約定支付的預(yù)購房款。
  第四條（主管部門）
  市房產(chǎn)行政主管部門是本市商品房預(yù)售款的主管部門.市房產(chǎn)行政主管部門所屬的房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處具體負(fù)責(zé)錦江、青羊、金牛、武侯、成華及高新區(qū)商品房預(yù)售款的監(jiān)管。其他區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款的監(jiān)管。
  第五條（主管部門的監(jiān)管職責(zé)）
  房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管的實(shí)施情況。
  第六條（監(jiān)管協(xié)議）
  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管協(xié)議納入預(yù)售方案。開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)售情況，按幢、按建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)?；蚪ㄔO(shè)項(xiàng)目全部，自行選擇本市范圍內(nèi)的商業(yè)銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶（以下簡稱預(yù)售款專用賬戶）。原則上一個預(yù)售許可對應(yīng)一個預(yù)售款專用賬戶，預(yù)售規(guī)模較大的，可設(shè)立不超過3個預(yù)售款專用賬戶。
  涉及多個銀行監(jiān)管的項(xiàng)目，各行應(yīng)將預(yù)售款項(xiàng)入賬情況進(jìn)行臺賬登記，定期報送牽頭行確認(rèn)。牽頭行將入賬確認(rèn)后的情況及時通知各家銀行。
  第七條（簽訂監(jiān)管協(xié)議提交的資料）
  開發(fā)企業(yè)與商業(yè)銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)提供以下資料：
  （一）監(jiān)管項(xiàng)目（按幢或多幢）的工程形象進(jìn)度表；
  （二）監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊；
  （三）監(jiān)管項(xiàng)目各階段的資金使用計劃；
  （四）銀行要求的其他必要材料。
  第八條（監(jiān)管銀行的職責(zé)）
  設(shè)立預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
  （一）按監(jiān)管協(xié)議約定的監(jiān)管標(biāo)的（按幢、多幢或分期項(xiàng)目）建立商品房預(yù)售款收繳、支出臺賬；
  （二）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目分部、分幢、分項(xiàng)工程預(yù)算清冊、資金使用計劃和項(xiàng)目形象進(jìn)度，審核商品房預(yù)售款使用情況；
  （三）配合房產(chǎn)行政主管部門對商品房預(yù)售款的監(jiān)督檢查，報送相關(guān)信息、數(shù)據(jù)和資料。
  第九條（監(jiān)理單位的職責(zé)）
  監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范實(shí)施監(jiān)理，并對工程建設(shè)資金使用計劃承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。
  第十條（協(xié)調(diào)監(jiān)管）
  設(shè)立多個預(yù)售款專用賬戶時，監(jiān)管銀行之間應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)共同監(jiān)管。
  第十一條（監(jiān)管信息的公示）
  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售現(xiàn)場公示監(jiān)管協(xié)議，并在商品房預(yù)售合同中注明預(yù)售款專用賬戶。商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)直接進(jìn)入預(yù)售款專用賬戶，開發(fā)企業(yè)憑購房人的繳款憑證為購房人開具售房收款憑據(jù)。
  開發(fā)企業(yè)執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，并由房產(chǎn)行政主管部門在公眾信息網(wǎng)上公示。
  第十二條（用款申請）
  開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交下列資料：
  （一）商品房預(yù)售款使用申請表；
  （二）該項(xiàng)目的監(jiān)理單位出具的相關(guān)證明；
  （三）監(jiān)管銀行要求提供的其他必要材料。
  第十三條（用款審核）
  監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在收到商品房預(yù)售款使用申請之日起3個工作日內(nèi)審核完畢。對符合監(jiān)管協(xié)議用款條件的，應(yīng)當(dāng)自審核通過之日起3個工作日內(nèi)支付。
  第十四條（不予核準(zhǔn)用款）
  有下列情況之一的，監(jiān)管銀行不得核準(zhǔn)使用預(yù)售款：
  （一）無正當(dāng)理由超出用款計劃額度的；
  （二）實(shí)際用途、收款單位與申請不符的；
  （三）已撥用款未按規(guī)定使用的；
  （四）開發(fā)企業(yè)未將預(yù)售款足額存入預(yù)售款專用賬戶的；
  （五）未按主管部門的要求進(jìn)行整改或履行處罰的；
  （六）其它違反本辦法規(guī)定使用預(yù)售款的。
  第十五條（預(yù)售款超額部分的使用）
  監(jiān)管銀行在商品房預(yù)售款監(jiān)管過程中，在保證建設(shè)工程資金使用的條件下，預(yù)售款專用賬戶中的商品房預(yù)售款超出該監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊的總額時，可允許開發(fā)企業(yè)以其超出部分用于還貸或調(diào)用。
  第十六條（預(yù)售款專用賬戶注銷）
  商品房建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行申請注銷預(yù)售款專用賬戶。
  第十七條（開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任）
  開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預(yù)售款的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重或逾期仍不改正的，可暫停該項(xiàng)目的預(yù)售，并可處以三萬元以下罰款。
  開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預(yù)售款導(dǎo)致的不良記錄記入開發(fā)企業(yè)信用檔案和人民銀行征信系統(tǒng)，同時抄送國土、規(guī)劃等其他行政主管部門，并向社會公示。
  第十八條（監(jiān)理單位的法律責(zé)任）
  建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理單位提供虛假證明的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
  第十九條（監(jiān)管銀行的法律責(zé)任）
  監(jiān)管銀行未按要求受理、審核開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款的申請資料，違規(guī)支付商品房預(yù)售款的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，不得再從事商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜，房產(chǎn)管理部門將相關(guān)情況告知銀行業(yè)監(jiān)管部門，由其按照相關(guān)監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行處罰。
  第二十條（適用期限）
  本辦法自2010年11月1日起施行，適用期為五年。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:27:09

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同網(wǎng)簽和登記備案一般包括哪些內(nèi)容？
  答

  商品房買賣合同網(wǎng)簽和登記備案包括以下內(nèi)容，一是商品房預(yù)售項(xiàng)目的登記備案。二是《商品房買賣合同》網(wǎng)上簽約和登記備案。三是《商品房買賣合同》注銷或變更登記備案。 商品房預(yù)售項(xiàng)目登記備案，是有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后十日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)資料到房產(chǎn)市場管理所商品房合同備案科申請項(xiàng)目登記備案。

• 問 商品房竣工驗(yàn)收備案表一般包括哪些內(nèi)容？
  答

  這個不曉得

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• 問 銀川商品房買賣合同主要內(nèi)容一般包括哪些東西？
  答

  商品房買賣合同主要內(nèi)容： 答：1，當(dāng)事人的名稱、姓名和住所； 2，商品房基本情況； 3，商品房的銷售方式； 4，商品房價款的確定方式及總價、付款方式、付款時間； 5，交付使用條件及日期； 6，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； 7，供電、供水、供熱、供氣、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾的有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 8，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)和歸屬； 9，面積差異的處理方式； 10，辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜； 11，違約責(zé)任； 12，解決爭議的方法； 13，雙方約定的其他事項(xiàng)。

• 問 買房簽合同，購房合同一般應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？
  答

  一、關(guān)于房屋質(zhì)量的條款，精裝房要明確裝修標(biāo)準(zhǔn)購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。二、關(guān)于價格、收費(fèi)、付款額同的條款。價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。三、關(guān)于房屋面積方面的條款 公攤面積要規(guī)劃清楚商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式?！驹斍椤克?、把樓盤規(guī)劃和廣告內(nèi)容寫進(jìn)購房協(xié)議里面。補(bǔ)充協(xié)議一般附在購房合同之后，是對房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充條款在某種程度上所約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況，由開發(fā)商擬定提出。五、關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限。有些開發(fā)商會以各種理由拖延辦證時間，購房者在購房合同里面要明確規(guī)定房產(chǎn)證辦理時間，并約定好雙方違約責(zé)任。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。六、雙方違約責(zé)任要約定清楚。出賣方和買方要明確自己的權(quán)利和義務(wù)，買方在規(guī)定時間內(nèi)按時交付房款給開發(fā)商，開發(fā)商如果違約要對買方給予一點(diǎn)賠償。要明確按揭辦不下來雙方的責(zé)任。七、明確退房責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。八、物業(yè)管理?xiàng)l約的約定。這一項(xiàng)是很容易忽略的細(xì)節(jié)，在簽訂購房合同的時候要約定好物業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理等問題。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！?/p>

• 問 酒店場地租賃合同一般包括哪些內(nèi)容？
  答

  房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。即主要包括房屋地址、居室間數(shù)、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設(shè)施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租約等。我國《合同法》第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（一）出租人的主體資格審查問題審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人），需認(rèn)真查驗(yàn)權(quán)屬證書的真實(shí)性，必要時需至房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)核實(shí)。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人則可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系。一般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實(shí)時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任（此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額）。其次，應(yīng)考慮選擇法人簽約，**好選擇具有獨(dú)立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力（非精神病人）；如為未成年人，應(yīng)征得其法定代理人（監(jiān)護(hù)人）的書面同意。自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時，經(jīng)常存在房屋共有的狀況（如婚姻關(guān)系存系期間購買的房屋等），此時對共有財產(chǎn)（房屋）的處置還應(yīng)征得其他共有人同意。此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。從轉(zhuǎn)租合同來講，轉(zhuǎn)租合同是原承租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止，比產(chǎn)權(quán)人出租的情況多了一重風(fēng)險。實(shí)踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。一般而言，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商同意后特別約定的情況除外。（二）不適于承租的房屋租賃審查問題依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規(guī)定，有下列情形的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權(quán)屬有爭議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。對以上規(guī)定需要說明的是，這些規(guī)定到目前為止，依然有效，但是由于是部門規(guī)章，違犯后并不必然導(dǎo)致合同無效的法律后果。但上述情形均可能對合同的實(shí)際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續(xù)履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而使合同無效，因此應(yīng)盡量避免。（三）關(guān)于出租對房屋擁有合法權(quán)利的保證問題對合同標(biāo)的物擁有合法的所有權(quán)是當(dāng)事人行使對標(biāo)的物的占有、使用、收益、處分權(quán)的基礎(chǔ)和前提，否則可能不受法律保護(hù)。（四）租賃有抵押房產(chǎn)的問題承租有抵押房產(chǎn)的問題分以下兩種情況：第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn)，風(fēng)險相對較小?！稉?dān)保法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風(fēng)險較大。依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。依據(jù)上述法律規(guī)定，此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險：其一，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原租賃合同因此提前終止，承租人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。其二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，存在無法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險。如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔(dān)損失；如租賃前出租人未書面告知的，承租人有權(quán)要求出租人賠償。但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權(quán)索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實(shí)際清償能力，如果其沒有財產(chǎn)或雖有財產(chǎn)但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實(shí)際賠償。（五）優(yōu)先購買和優(yōu)先承租權(quán)問題優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑒于法律只有原則性規(guī)定，具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中具體約定，以利履行；而優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù)，必須由合同雙方自行進(jìn)行明確約定方可行使。（六）關(guān)于租賃期滿后的合同處理《合同法》規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。因此，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應(yīng)明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。（七）房屋租賃和場地租賃之區(qū)別房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣（房屋租賃繳納12%的房產(chǎn)稅，場地租賃則繳納5%的營業(yè)稅），所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。按照《合同法》規(guī)定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避稅為目的的合同存在被認(rèn)定無效因而無法得到法律有效保護(hù)的風(fēng)險。目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對此核查比較嚴(yán)格，存在被查處的違規(guī)風(fēng)險，建議按實(shí)際租賃種類據(jù)實(shí)分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計算租金。（八）關(guān)于租金支付具體約定的問題租賃合同中，由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因，公司盡管沒有違約的故意，但實(shí)際卻未能按合同要求及時付款，常因此發(fā)生遲延付款的違約行為，經(jīng)出租人提示才被動付款，違約風(fēng)險較高，建議合同中補(bǔ)充如下約定：1、租賃合同中對公司延遲付款責(zé)任進(jìn)行明確，明確延遲付款的違約金總額的**高限額。2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件（如發(fā)票、付款通知）后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容，增加出租人的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無法追回已付租金的風(fēng)險。如出租方是轉(zhuǎn)租或權(quán)利有瑕疵的情況下，更應(yīng)注意此類風(fēng)險，實(shí)踐中常發(fā)生轉(zhuǎn)租人欠付租金導(dǎo)致出租人與其終止合同，轉(zhuǎn)租合同同時終止的情況；如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風(fēng)險，因此應(yīng)盡量約定為后付款。（九）倉庫租賃合同審查中的重點(diǎn)問題1、倉庫租賃合同應(yīng)當(dāng)注意對出租人特殊義務(wù)的約定出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)對倉庫的監(jiān)護(hù)，并負(fù)責(zé)庫房、地面、門窗等庫房設(shè)施的維護(hù)、維修；提供所需水源、電源、照明設(shè)施等庫房設(shè)施；按照承租方的要求對倉庫進(jìn)行定期的排風(fēng)，保持恒定溫度、濕度；由于房屋質(zhì)量問題（漏雨、受潮、承重等原因）而給承租人造成的損失，應(yīng)由出租人承租。2、防火安全問題承租人在租賃期間須嚴(yán)格遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內(nèi)確因維修等事務(wù)需進(jìn)行一級臨時動火作業(yè)時（含電焊、風(fēng)焊等明火作業(yè)），須經(jīng)出租人同意。出租人負(fù)責(zé)倉庫區(qū)域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災(zāi)、防爆炸、防治安災(zāi)害事故的發(fā)生，對發(fā)生的五防事故，應(yīng)及時報案“110”或“119”等部門。因出租人疏于檢查防范或保安未能盡職造成的事故損失，視情節(jié)情況由出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3、出租人配合事項(xiàng)明確約定出租人應(yīng)當(dāng)提供合理的便利及其他輔助設(shè)施供承租人使用。合同應(yīng)當(dāng)約定出租人保證承租人進(jìn)出庫搬運(yùn)工作正常進(jìn)行，承租人對于屬于庫區(qū)的其他輔助設(shè)施的使用也應(yīng)列入約定范圍。

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