??房屋合同糾紛**有效的處理方法是什么呢？

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  1、定金糾紛
  定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見(jiàn)的種類(lèi)，合同簽訂時(shí)定金一定要以書(shū)面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說(shuō)明。合同法中適用定金罰則，如果購(gòu)房者不履行債務(wù)，沒(méi)有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購(gòu)房者返還雙倍定金。
  2、一房二賣(mài)糾紛
  一房二賣(mài)也是房產(chǎn)交易中常見(jiàn)的糾紛，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一房二賣(mài)就是售房者將同樣的房子賣(mài)給兩個(gè)人。避免一房二賣(mài)，需要注意以下幾個(gè)方面：首先，購(gòu)房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書(shū)提存;第三，房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時(shí)。
  3、二手房買(mǎi)賣(mài)中承租人糾紛
  合同簽訂完之后，很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而導(dǎo)致原先的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因此為購(gòu)房者帶來(lái)了一系列的糾紛。所以，購(gòu)房者買(mǎi)房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面承諾。
  4、房屋質(zhì)量糾紛
  房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購(gòu)房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問(wèn)題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門(mén)投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。
  5、中介費(fèi)糾紛
  很多人買(mǎi)房是通過(guò)中介，因此通過(guò)中介簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同很有可能因?yàn)橐恍┰驘o(wú)法履行，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者想要要回中介費(fèi)，但是中介機(jī)構(gòu)卻不退。對(duì)于這樣的問(wèn)題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒(méi)有履行的原因是否是中介方面的問(wèn)題。簽訂協(xié)議的時(shí)候，**好在協(xié)議中約定好中介費(fèi)的退回情況。
  6、房屋廣告虛假糾紛
  售房者買(mǎi)房的時(shí)候很喜歡對(duì)自己的房屋進(jìn)行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購(gòu)房者收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對(duì)于這樣的情況，購(gòu)房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫(xiě)進(jìn)合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。
  7、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛
  一般夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的時(shí)候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購(gòu)房者事先沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，也沒(méi)有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。所以，購(gòu)房者買(mǎi)房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問(wèn)財(cái)產(chǎn)是否有共有關(guān)系。
  8、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛
  很多小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閮r(jià)格比較低而受到很多人的青睞，但是購(gòu)房者要知道買(mǎi)賣(mài)這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。如果發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)合同就是無(wú)效的，**后房子還要被退回。**購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是吃了很大的虧。
  9、房屋配套設(shè)施無(wú)法及時(shí)使用糾紛
  很多購(gòu)房者買(mǎi)了房子但是住進(jìn)去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無(wú)法使用。我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購(gòu)房合同中對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行約定。
  10、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中戶口遷出糾紛
  購(gòu)房者買(mǎi)房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒(méi)有遷出，購(gòu)房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對(duì)于這樣的情況，購(gòu)房者一定要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，一定要約定好不履行的違約責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2019-01-25 17:55:37
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  房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛類(lèi)型
  
  （一）“陰陽(yáng)合同”逃稅款引發(fā)糾紛
  
  在一些二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方常常會(huì)簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。
  
  “陽(yáng)合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門(mén)備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。在昆明地區(qū)一般只要不低于昆明市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格即可辦理登記，并依據(jù)此價(jià)格交納各項(xiàng)稅費(fèi)。這種操作方式確實(shí)可以為買(mǎi)賣(mài)雙方尤其是買(mǎi)方節(jié)省不少稅費(fèi)（盡管法律規(guī)定交易稅是由賣(mài)方承擔(dān)，但實(shí)際操作中一般已由賣(mài)方將其轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方）。
  
  “陽(yáng)合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過(guò)虛假降低合同標(biāo)的價(jià)格的方式，欺騙登記部門(mén)，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國(guó)家利益，違反了我國(guó)稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無(wú)效”，法院一般都判定其無(wú)效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽(yáng)合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無(wú)效的舉證責(zé)任在于主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效的一方（一般系賣(mài)方）。為了便于賣(mài)方舉證，在“陰合同”中對(duì)此問(wèn)題則要做專(zhuān)門(mén)的技術(shù)性處理了。
  
  所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場(chǎng)行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽(yáng)合同”部分內(nèi)容（尤其是有關(guān)價(jià)格的約定）的相互沖突問(wèn)題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》僅用于辦理房屋買(mǎi)賣(mài)備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。通過(guò)此方法一般可以規(guī)避“陰陽(yáng)合同”約定不一致的問(wèn)題。
  
  有了上述明確的約定，法院一般都會(huì)以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買(mǎi)賣(mài)合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專(zhuān)長(zhǎng)的律師指導(dǎo)下進(jìn)行合同避稅，注意分寸。
  
  （二）只看房屋不看證引發(fā)糾紛
  
  房屋權(quán)屬證書(shū)是出售方依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，也是買(mǎi)賣(mài)合同談判的基礎(chǔ)，因此查看房產(chǎn)證是每個(gè)購(gòu)房者必須做的第一件事。
  
  2008年2月，李某通過(guò)某房屋經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)住宅，經(jīng)紀(jì)公司告知李某“王某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見(jiàn)王某見(jiàn)面商談。次日上午，李某與中介一起來(lái)到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價(jià)格為38萬(wàn)元，并約定“李某預(yù)付部分房?jī)r(jià)款8萬(wàn)元，當(dāng)日下午王某將房產(chǎn)證交付王某，王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬(wàn)元”。
  
  三方返回經(jīng)紀(jì)公司后簽訂了《買(mǎi)賣(mài)房屋合同書(shū)》，李某向王某交付房款8萬(wàn)元。當(dāng)日下午，李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問(wèn)，發(fā)現(xiàn)王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認(rèn)真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手。
  
  還有的在買(mǎi)賣(mài)中對(duì)對(duì)方提供的房產(chǎn)證不放心，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J(rèn)，在付款之前時(shí)，一定要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)查證、核實(shí)房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O(shè)有抵押或被查封等情況。
  
  （三）“小產(chǎn)權(quán)房”交易引發(fā)糾紛
  
  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國(guó)家建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當(dāng)?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣(mài)人所有。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱(chēng)之為“小產(chǎn)權(quán)房”。
  
  小產(chǎn)權(quán)房以價(jià)格低廉而備受青睞，在房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中占有一定份額；但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房屋建設(shè)許可證、國(guó)有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時(shí)居住中相安無(wú)事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù)；在面臨房屋拆遷，還可能承擔(dān)沒(méi)有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。
  
  當(dāng)然購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的利益和風(fēng)險(xiǎn)是并存的，上述可以預(yù)見(jiàn)和可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方是可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行恰當(dāng)規(guī)避和防范。合同務(wù)必做到萬(wàn)無(wú)一失，因此國(guó)家法律是不太愿意保護(hù)你在此情況下的權(quán)利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時(shí)唯一的救命稻草了。
  
  目前昆明市場(chǎng)上已存在大量的小產(chǎn)權(quán)房，有甚至是比較大規(guī)?；虺善瑓^(qū)式的開(kāi)發(fā)，其建筑質(zhì)量、物管水平、基礎(chǔ)配套已與商品房沒(méi)有什么差別了。政府對(duì)此一直也未予追究，實(shí)際上持的是默許的態(tài)度。另外，再加之昆明被批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū)，昆明正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策大趨勢(shì)，綜合這些背景我個(gè)人認(rèn)為昆明的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題遲早將由法律的后臺(tái)走向前臺(tái)，由不合法變?yōu)楹戏?。因?yàn)檎呖偸窃谧儎?dòng)的，但問(wèn)題的關(guān)鍵是在政策明確變動(dòng)之前購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的您**好不要發(fā)生糾紛，即使要發(fā)生糾紛也應(yīng)當(dāng)在糾紛發(fā)生之前掌握住對(duì)你對(duì)有利的武器——合同!
  
  （四）共同共有人未同意引發(fā)糾紛
  
  房屋多為家庭成員共同共有財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法第95條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)；第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，除共有人另有約定外，應(yīng)須全體共同共有人同意。而過(guò)去在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權(quán)人，有的登記了共有權(quán)人，有的則根本沒(méi)有登記共有權(quán)人而實(shí)際上是有共有權(quán)人的，因此，很難通過(guò)房產(chǎn)證直接查清房屋所有權(quán)人員。
  
  對(duì)這類(lèi)案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判令返還原物、恢復(fù)原狀，根據(jù)過(guò)錯(cuò)賠償損失。特別是房?jī)r(jià)漲跌較大、出賣(mài)一方準(zhǔn)備在離婚前轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以及個(gè)別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣(mài)方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣(mài)房者主動(dòng)起訴說(shuō)自己賣(mài)房違了法等情況。法庭上，被告不僅對(duì)原告的訴稱(chēng)一概認(rèn)可，還主動(dòng)替原告說(shuō)話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標(biāo)都在于收回你已購(gòu)買(mǎi)或許已經(jīng)入住的房屋。
  
  余某在其丈夫去世后，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣(mài)與鄭某，鄭某搬進(jìn)去居住。2006年底，因城市規(guī)劃，該區(qū)被劃歸新城區(qū)，房?jī)r(jià)也飛漲。后其子以房屋為父母共同財(cái)產(chǎn)，其享有繼承權(quán)，母親私自處分房屋產(chǎn)權(quán)侵犯了其合法權(quán)益為由，遂起訴余某，請(qǐng)求法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議無(wú)效。對(duì)購(gòu)買(mǎi)共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發(fā)生，應(yīng)盡可能的讓家庭成員書(shū)面聲明、集體簽名同意，以減少買(mǎi)房糾紛。
  
  （五）一房多買(mǎi)與雙倍返還
  
  王女士看中一套房，便與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并交了20萬(wàn)元**款。一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)上漲，王女士覺(jué)得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時(shí)，有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進(jìn)她買(mǎi)下的那套房開(kāi)始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證。到有關(guān)部門(mén)一查，房屋產(chǎn)權(quán)確實(shí)已登記在李先生名下。原來(lái)，開(kāi)發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來(lái)見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲，便以更高的價(jià)格賣(mài)給了前來(lái)買(mǎi)房的李先生，并且為李先生辦理了產(chǎn)權(quán)登記。王女士一怒之下將開(kāi)發(fā)商告上法庭?，F(xiàn)實(shí)中遭遇王女士這種情形的也時(shí)有發(fā)生，這被稱(chēng)為“一房二賣(mài)”。
  
  在這種情形下，房子究竟屬于誰(shuí)?由于物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此王女士雖然與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，但只享有合同上的權(quán)利，卻并沒(méi)有取得對(duì)房子的物權(quán)。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而他現(xiàn)在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認(rèn)吃虧，她可以依法維護(hù)自己基于合同產(chǎn)生的權(quán)利。根據(jù)合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和**高法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋?zhuān)梢砸箝_(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。
  
  為防止這種情況發(fā)生，讓先買(mǎi)者也能先得，法律為買(mǎi)方設(shè)定了一個(gè)保護(hù)制度，即預(yù)告登記制度。物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。王女士在購(gòu)房之初就可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，經(jīng)預(yù)告登記后，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)她同意將房屋賣(mài)給他人的就屬無(wú)效行為了。不過(guò)，預(yù)告登記的有效期限并非無(wú)限長(zhǎng)。物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
  
  三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的管轄
  
  依據(jù)《民事訴訟法》第34條第（1）項(xiàng)的規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及不動(dòng)產(chǎn)，從“兩便”原則出發(fā)，應(yīng)由房屋所在地人民法院管轄。
  
  四、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律適用
  
  處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。
  

  查看全文↓ 2019-01-25 17:55:11
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  房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形及法律后果
  在現(xiàn)實(shí)的司法工作中，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定而引發(fā)的糾紛日益增多。對(duì)如何解決這些糾紛，法律規(guī)定并不統(tǒng)一且有予盾之處，本文對(duì)其中涉及的無(wú)效情形及法律后果作一此梳理。
  一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形。除了適用我國(guó)《民法通則》、《合同法》等一般法規(guī)定的合同無(wú)效的情形外，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、**高人民法院相關(guān)司法解釋、建設(shè)部相關(guān)規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定，下列幾種情形也可導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效：
  (一)房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的。建設(shè)部頒布實(shí)施的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！边@是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
  (二)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)诔鍪蹠r(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！?*高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！薄逗贤ā返诙偃畻l條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！边@就是說(shuō)，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣(mài)房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般應(yīng)為無(wú)效。
  (三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
  (四)商品房預(yù)售違法的。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
  (五)在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，以下合同應(yīng)為無(wú)效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū);以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。
  (六)其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。
  二、房屋買(mǎi)賣(mài)效力認(rèn)定中的一些特殊情形。對(duì)這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不宜一概認(rèn)為無(wú)效。
  (一)房屋買(mǎi)賣(mài)未采用書(shū)面形式。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！狈康劫I(mǎi)賣(mài)合同的簽訂應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。但我國(guó)也《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！庇纱丝梢?jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即使未采用書(shū)面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。如買(mǎi)賣(mài)雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，買(mǎi)受人已交付了房款，并實(shí)際使用和占有了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是該買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有書(shū)面形式的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。但為了過(guò)戶的需要，應(yīng)補(bǔ)簽書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方可要求賣(mài)方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達(dá)成一致，則該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效的合同。
  

  查看全文↓ 2019-01-25 17:54:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋定金合同糾紛處理方法是什么呢？
  答

  定金是當(dāng)事人約定一方在合同訂立時(shí)或在合同履行前預(yù)先給付對(duì)方一定數(shù)量的金錢(qián)，以保障合同債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保方式。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，定金合同屬于從合同、要式合同、實(shí)踐合同，同時(shí)，定金合同具有定金法則的效力。根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)問(wèn)題，發(fā)生定金合同糾紛應(yīng)按以下處理規(guī)則解決。（一）定金罰則的適用規(guī)則。我國(guó)《合同法》第115條對(duì)定金是這樣規(guī)定的：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！保ǘ?shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。定金合同簽訂后，如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔(dān)保法規(guī)定，定金合同自從實(shí)際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當(dāng)然不能強(qiáng)制支付。但定金合同作為買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，交付定金又是主合同項(xiàng)下的義務(wù)。筆者認(rèn)為對(duì)未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。（三）遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。**高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第120條規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。（四）合同部分履行時(shí)的處理規(guī)則。定金是擔(dān)保的形式之一，作用是指擔(dān)保主合同債務(wù)的履行，那么，其擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)是全部債務(wù)。全部不履行的，當(dāng)然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi)，定金的效力對(duì)其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例，計(jì)算未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認(rèn)為那種認(rèn)為合同部分履行不適用定金罰則的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

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• 問(wèn) 房屋出售合同糾紛處理辦法是什么呢？
  答

  因定金引起的糾紛　　買(mǎi)賣(mài)雙方在房產(chǎn)中介的居間下簽署的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，經(jīng)三方簽章確認(rèn)后生效為定金協(xié)議，適用于定金罰則。如果買(mǎi)方違約，賣(mài)方?jīng)]收其定金；賣(mài)方違約，須雙倍返還定金。在此需要提醒的是，違約除了以違反居間協(xié)議的約定為憑證外，還須違約方簽署書(shū)面的確認(rèn)書(shū)，具體格式參見(jiàn)【出售方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》之確認(rèn)書(shū)】、【買(mǎi)受方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》之確認(rèn)書(shū)】。　　因逾期支付房款引起的糾紛　　買(mǎi)方逾期支付房款時(shí)，賣(mài)方除可以要求買(mǎi)方繼續(xù)支付房款外，還可以要求買(mǎi)方支付相應(yīng)的利息或買(mǎi)賣(mài)合同中約定的逾期付款違約金。賣(mài)方還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子，并按照買(mǎi)賣(mài)合同違約的比例扣除違約金。買(mǎi)方需要注意的是，如雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)方用銀行貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額審批通過(guò)的話，買(mǎi)方不能按時(shí)以現(xiàn)金形式補(bǔ)足，仍要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同上的約定只能認(rèn)為賣(mài)方允許通過(guò)銀行貸款方式來(lái)支付房款，而不能認(rèn)為買(mǎi)方可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任，因?yàn)橘J款的問(wèn)題責(zé)任在買(mǎi)方而不是賣(mài)方。

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• 問(wèn) 房屋拆遷合同糾紛怎么處理呢？
  答

  一、對(duì)拆遷安置合同的效力審查　　對(duì)拆遷安置合同的效力審查，應(yīng)從合同的主體和內(nèi)容兩個(gè)方面作為切入點(diǎn)?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)對(duì)拆遷安置合同的雙方進(jìn)行了主體的界定。作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對(duì)于具備資質(zhì)單位的分支機(jī)構(gòu)或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問(wèn)題，在審判實(shí)踐中，看法各異。筆者認(rèn)為，拆遷安置合同的一方當(dāng)事人，能否是其分支機(jī)構(gòu)或被委托人的問(wèn)題，應(yīng)具體情況具體分析，不能一概而論。對(duì)于分支機(jī)構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權(quán)并以其主管上級(jí)單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時(shí)，其主體應(yīng)為適格主體。被委托人、分支機(jī)構(gòu)等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的，其授權(quán)人或上級(jí)法人應(yīng)成為訴訟主體?！　∷^被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。對(duì)于持有房屋產(chǎn)權(quán)證明的人是被拆遷人這點(diǎn)不容置疑，但是對(duì)于一些通過(guò)繼承、買(mǎi)賣(mài)、離婚、贈(zèng)與等形式已享有被拆遷人房屋的實(shí)際所有人，能否作為被拆遷人來(lái)看待呢?筆者認(rèn)為，答案應(yīng)是肯定的。對(duì)于拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋?zhuān)唇缍榫哂蟹课莓a(chǎn)權(quán)證的人，否則將不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利，亦不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品的流轉(zhuǎn)，對(duì)此應(yīng)結(jié)合個(gè)案具體分析?！　?duì)于被拆遷房屋的部分所有權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，事先未經(jīng)其他所有權(quán)人的同意，事后又未經(jīng)其他所有權(quán)人追認(rèn)的，或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的，該協(xié)議因侵犯了他人權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)于通過(guò)買(mǎi)賣(mài)已占有使用的被拆遷房屋的所有權(quán)人未履行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但已與原產(chǎn)權(quán)人結(jié)清房款手續(xù)的，原產(chǎn)權(quán)人未主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，房屋買(mǎi)受人與拆遷人達(dá)成的拆遷安置合同有效，但應(yīng)責(zé)令其盡快辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。　　對(duì)于拆遷合同內(nèi)容的審查，主要要看拆遷安置合同的內(nèi)容是否是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，是否符合拆遷法規(guī)，對(duì)于其內(nèi)容有悖于法律禁止性規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定其無(wú)效。

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• 問(wèn) 合同糾紛解決方法是什么呢？
  答

  協(xié)商 合同當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過(guò)相互協(xié)商解決糾紛，這是**佳的方式。調(diào)解 合同當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致，可以要求有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解如，一方或雙方是國(guó)有企業(yè)的，可以要求上級(jí)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)解。上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)在平等的基礎(chǔ)上分清是非進(jìn)行調(diào)解，而不能進(jìn)行行政干預(yù)。當(dāng)事人還可以要求合同管理機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、法庭等進(jìn)行調(diào)解。仲裁 合同當(dāng)事入?yún)f(xié)商不成，不愿調(diào)解的，可根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條款或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。訴訟 如果合同中沒(méi)有訂立仲裁條款，事后也沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。+除了上述一般特點(diǎn)之外，有些合同還具有其自愿的特點(diǎn)，如涉外合同糾紛，解決時(shí)可能會(huì)援引外國(guó)法律、而不是中國(guó)相關(guān)的合同方面的法律。

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• 問(wèn) 合同糾紛解決方法是什么呢？
  答

  1、協(xié)商協(xié)商和第三人進(jìn)行調(diào)解，這兩種方式是不用選擇的，有了問(wèn)題當(dāng)然會(huì)協(xié)商，但是協(xié)商未必有結(jié)果。有些合同中約定“發(fā)生爭(zhēng)議先協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方可到法院起訴”，一般只是一種習(xí)慣的說(shuō)法，協(xié)商不是一個(gè)強(qiáng)制的前置程序，有時(shí)會(huì)在訴訟中碰到被告一方提出這樣的反駁理由“合同約定了協(xié)商不成才起訴，你還沒(méi)跟我好好協(xié)商，你現(xiàn)在不能起訴！”這種說(shuō)法，其實(shí)沒(méi)什么意義。2、第三方調(diào)解所謂的第三方調(diào)解，可以是雙方選擇的任何愿意介入的第三方，比如雙方共同朋友、雙方委托的律師、也可以是2011年生效的《中華人民共和國(guó)人民調(diào)解法》中所說(shuō)的“人民調(diào)解委員會(huì)”。不過(guò)，不管是哪種，以雙方自愿為前提。這個(gè)自愿，一是選擇這種方式必須雙方自愿，二是能否達(dá)成調(diào)解一致及達(dá)成何種結(jié)果也必須雙方自愿。如果達(dá)不成一致，就只以具有強(qiáng)制解決權(quán)利的仲裁或法院來(lái)解決雙方的爭(zhēng)議了。在司法實(shí)踐中我們通常所說(shuō)的“解決爭(zhēng)議的方法”主要是指發(fā)生爭(zhēng)議后，雙方是否選擇仲裁解決，如果不選擇仲裁解決，那按法定的就是訴訟解決了。對(duì)訴訟解決，雙方是否選擇訴訟解決的法院管轄地，也是一個(gè)問(wèn)題。3、仲裁選擇了仲裁，就排除了訴訟解決的方式，商事仲裁是一局終裁，裁決作出即生效。但是，要注意的是一定要有明確有效的約定仲裁條款，實(shí)踐中很多仲裁條款由于不規(guī)范而無(wú)效。在合同糾紛中雙方若要通過(guò)仲裁的方式解決糾紛，必須有明確的約定仲裁協(xié)議或條款。一般是在雙方事先簽訂的合同中解決爭(zhēng)議的方式中明確選擇仲裁的方式，且約定明確的仲裁機(jī)構(gòu)。很多約定仲裁條款無(wú)效，往往是因?yàn)橹俨脵C(jī)構(gòu)約定不明，或者既約定仲裁解決又同時(shí)約定訴訟解決。4、訴訟如果未約定仲裁解決或約定的仲裁條款無(wú)效，那就只能通過(guò)訴訟解決了，這就涉及一個(gè)訴訟管轄的問(wèn)題。雙方可以在合同中約定訴訟的管轄法院，但不是隨意約定。當(dāng)事約定管轄時(shí)，在不違反法院級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的情況下可以在書(shū)面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄。

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