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房屋定金合同糾紛處理方法是什么呢?

155****6533 | 2019-01-22 16:53:53

已有4個(gè)回答

  • 131****1058

    定金是當(dāng)事人約定一方在合同訂立時(shí)或在合同履行前預(yù)先給付對(duì)方一定數(shù)量的金錢,以保障合同債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保方式。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,定金合同屬于從合同、要式合同、實(shí)踐合同,同時(shí),定金合同具有定金法則的效力。
    根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)問(wèn)題,發(fā)生定金合同糾紛應(yīng)按以下處理規(guī)則解決。
    (一)定金罰則的適用規(guī)則。
    我國(guó)《合同法》第115條對(duì)定金是這樣規(guī)定的:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
    (二)實(shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。
    定金合同簽訂后,如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額,根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的,定金合同不生效。擔(dān)保法規(guī)定,定金合同自從實(shí)際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效,所以當(dāng)然不能強(qiáng)制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同,交付定金又是主合同項(xiàng)下的義務(wù)。筆者認(rèn)為對(duì)未支付定金的,可以催告履行,仍不履行可以解除合同。
    (三)遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。
    **高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第120條規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。因此,實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。
    (四)合同部分履行時(shí)的處理規(guī)則。
    定金是擔(dān)保的形式之一,作用是指擔(dān)保主合同債務(wù)的履行,那么,其擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)是全部債務(wù)。全部不履行的,當(dāng)然適用定金罰則,部分不履行,其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi),定金的效力對(duì)其仍具約束力,依照公平原則,部分不履行部分,應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù),應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例,計(jì)算未履行部分的定金額,適用定金罰則。所以,筆者認(rèn)為那種認(rèn)為合同部分履行不適用定金罰則的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

    查看全文↓ 2019-01-22 16:54:35
  • 135****4562

    定金規(guī)則:定金不得超過(guò)標(biāo)的的20%,超過(guò)部分無(wú)效;收定金的一方違約的,交定金的一方可以要求雙倍返還,交定金的一方違約的,收定金的一方可以不返還定金。
      購(gòu)房合同中有約定的定金的,按以上定金規(guī)則處理即可,當(dāng)然雙方可以協(xié)商通過(guò)其他的方式解決。
     1、定金罰則的適用規(guī)則。
      債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
      2、實(shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。
      定金合同簽訂后,如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額,可視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的,定金合同不生效。
      3、遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。
      實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定的比例,適用定金罰則。
      4、合同部分履行時(shí)的處理規(guī)則。
      全部不履行的,當(dāng)然適用定金罰則,部分不履行,其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi),定金的效力對(duì)其仍具約束力,部分不履行部分,應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù),應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例,未履行部分的定金額,適用定金罰則。
      5、未按合同交付定金的處理規(guī)則。
      雙方當(dāng)事人確定了定金條款和數(shù)額后,定金合同并不立即生效,以當(dāng)事人實(shí)際交付金為準(zhǔn),但在具體執(zhí)行過(guò)程中一方未支付定金,該合同不可強(qiáng)制執(zhí)行,當(dāng)事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任。
      6、合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則。
      有些當(dāng)事人在合同中既約定違約金,也約定定金,在一方違約時(shí),對(duì)方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款,就可以達(dá)到彌補(bǔ)因違約受到損失的目的;違約金相當(dāng)于一方由于對(duì)方違約所造成的實(shí)際損失。

    查看全文↓ 2019-01-22 16:54:28
  • 146****9898

    首先是確定了這個(gè)合同為無(wú)效的合同。因?yàn)檫@個(gè)合同在你們沒(méi)有確定這個(gè)房子是否可以買賣的時(shí)候簽訂的,事后才知道這個(gè)事,所以合同無(wú)效。,自然就不能按照合同執(zhí)行了。這個(gè)涉及的是合同法的簽訂。

    查看全文↓ 2019-01-22 16:54:14
  • 152****7076

    具體要看你們?cè)趺丛诜ㄍッ枋鐾顺鼋灰椎倪^(guò)程了。
    1、如果他說(shuō)在你退還定金時(shí)有約定按照合同履行,后來(lái)一直向你追要,那你基本沒(méi)有勝算。
    2、如果你陳述說(shuō)在與對(duì)方取消交易時(shí)達(dá)成共識(shí),你退還定金,對(duì)方取消交易并作廢合同,所以對(duì)方給你寫收據(jù),并且不在收據(jù)上注明其他追繳責(zé)任,但是對(duì)方在收取定金并出具收據(jù)后,沒(méi)有按照口頭約定銷毀合同,再次在收據(jù)上書面承諾的內(nèi)容之外索取額外利益,你有50%勝算避免雙倍。

    查看全文↓ 2019-01-22 16:54:10

相關(guān)問(wèn)題

  • 1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見的種類,合同簽訂時(shí)定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面,特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說(shuō)明。合同法中適用定金罰則,如果購(gòu)房者不履行債務(wù),沒(méi)有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù),需要向購(gòu)房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人。避免一房二賣,需要注意以下幾個(gè)方面:首先,購(gòu)房者要保證定金是交給售房者;其次,查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況,**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三,房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;**后,網(wǎng)簽要及時(shí)。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后,很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),而導(dǎo)致原先的買賣合同無(wú)效,因此為購(gòu)房者帶來(lái)了一系列的糾紛。所以,購(gòu)房者買房之前,一定要做好調(diào)查,確保是否有承租人的存在,如果有,應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購(gòu)房者才容易發(fā)現(xiàn),比如一些裂縫、滲漏等問(wèn)題。如果您遇到這樣的情況,有以下解決辦法:第一,向建設(shè)行政主管部門投訴;第二,雙方協(xié)商調(diào)解;第三,向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四,拿起法律武器,維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。5、中介費(fèi)糾紛很多人買房是通過(guò)中介,因此通過(guò)中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因?yàn)橐恍┰驘o(wú)法履行,這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者想要要回中介費(fèi),但是中介機(jī)構(gòu)卻不退。對(duì)于這樣的問(wèn)題,需要具體分析,應(yīng)該查看合同沒(méi)有履行的原因是否是中介方面的問(wèn)題。簽訂協(xié)議的時(shí)候,**好在協(xié)議中約定好中介費(fèi)的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時(shí)候很喜歡對(duì)自己的房屋進(jìn)行美化,比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等,但是**后購(gòu)房者收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對(duì)于這樣的情況,購(gòu)房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進(jìn)合同中,并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。7、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛一般夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的時(shí)候容易出現(xiàn)這樣的糾紛,購(gòu)房者事先沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,也沒(méi)有看房產(chǎn)證,很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。所以,購(gòu)房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證,詢問(wèn)財(cái)產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閮r(jià)格比較低而受到很多人的青睞,但是購(gòu)房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。如果發(fā)生糾紛,買賣合同就是無(wú)效的,**后房子還要被退回。**購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無(wú)法及時(shí)使用糾紛很多購(gòu)房者買了房子但是住進(jìn)去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無(wú)法使用。我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況,因此,一定要在購(gòu)房合同中對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購(gòu)房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒(méi)有遷出,購(gòu)房者要求售房者盡快遷出,但是原房主卻遲遲不解決。對(duì)于這樣的情況,購(gòu)房者一定要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定,一定要約定好不履行的違約責(zé)任。

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  • 因定金引起的糾紛  買賣雙方在房產(chǎn)中介的居間下簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》,經(jīng)三方簽章確認(rèn)后生效為定金協(xié)議,適用于定金罰則。如果買方違約,賣方?jīng)]收其定金;賣方違約,須雙倍返還定金。在此需要提醒的是,違約除了以違反居間協(xié)議的約定為憑證外,還須違約方簽署書面的確認(rèn)書,具體格式參見【出售方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》之確認(rèn)書】、【買受方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》之確認(rèn)書】?! ∫蛴馄谥Ц斗靠钜鸬募m紛  買方逾期支付房款時(shí),賣方除可以要求買方繼續(xù)支付房款外,還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金。賣方還可以根據(jù)自己的意愿解除合同,不再出售房子,并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。買方需要注意的是,如雙方在房屋買賣合同中約定買方用銀行貸款支付部分房款,而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額審批通過(guò)的話,買方不能按時(shí)以現(xiàn)金形式補(bǔ)足,仍要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。因?yàn)橘I賣合同上的約定只能認(rèn)為賣方允許通過(guò)銀行貸款方式來(lái)支付房款,而不能認(rèn)為買方可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任,因?yàn)橘J款的問(wèn)題責(zé)任在買方而不是賣方。

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  • 簽訂了房屋定金合同,買房人違約,定金不退;賣房人違約,雙倍返還定金?!逗贤ā返谝话僖皇鍡l 當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    全部3個(gè)回答>
  • 如果發(fā)生定金糾紛,需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)區(qū)別處理:一、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的,例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等,購(gòu)房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金;二、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的,例如購(gòu)房者放棄購(gòu)買約定房屋等,購(gòu)房者將損失定金;三、在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購(gòu)房者與開發(fā)商協(xié)商,雙方對(duì)《商品房買賣合同》具體條款無(wú)法達(dá)成一致的,購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金;四、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋,即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房,購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還定金,并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決,如協(xié)商不成,可按《認(rèn)購(gòu)書》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。

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  • 一、對(duì)拆遷安置合同的效力審查  對(duì)拆遷安置合同的效力審查,應(yīng)從合同的主體和內(nèi)容兩個(gè)方面作為切入點(diǎn)?!冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)對(duì)拆遷安置合同的雙方進(jìn)行了主體的界定。作為拆遷人,是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對(duì)于具備資質(zhì)單位的分支機(jī)構(gòu)或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問(wèn)題,在審判實(shí)踐中,看法各異。筆者認(rèn)為,拆遷安置合同的一方當(dāng)事人,能否是其分支機(jī)構(gòu)或被委托人的問(wèn)題,應(yīng)具體情況具體分析,不能一概而論。對(duì)于分支機(jī)構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權(quán)并以其主管上級(jí)單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時(shí),其主體應(yīng)為適格主體。被委托人、分支機(jī)構(gòu)等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的,其授權(quán)人或上級(jí)法人應(yīng)成為訴訟主體?! ∷^被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。對(duì)于持有房屋產(chǎn)權(quán)證明的人是被拆遷人這點(diǎn)不容置疑,但是對(duì)于一些通過(guò)繼承、買賣、離婚、贈(zèng)與等形式已享有被拆遷人房屋的實(shí)際所有人,能否作為被拆遷人來(lái)看待呢?筆者認(rèn)為,答案應(yīng)是肯定的。對(duì)于拆遷房屋的所有人,不宜作縮小解釋,即界定為具有房屋產(chǎn)權(quán)證的人,否則將不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利,亦不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品的流轉(zhuǎn),對(duì)此應(yīng)結(jié)合個(gè)案具體分析?! ?duì)于被拆遷房屋的部分所有權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,事先未經(jīng)其他所有權(quán)人的同意,事后又未經(jīng)其他所有權(quán)人追認(rèn)的,或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的,該協(xié)議因侵犯了他人權(quán)利,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)于通過(guò)買賣已占有使用的被拆遷房屋的所有權(quán)人未履行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),但已與原產(chǎn)權(quán)人結(jié)清房款手續(xù)的,原產(chǎn)權(quán)人未主張買賣合同無(wú)效的,房屋買受人與拆遷人達(dá)成的拆遷安置合同有效,但應(yīng)責(zé)令其盡快辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)?! ?duì)于拆遷合同內(nèi)容的審查,主要要看拆遷安置合同的內(nèi)容是否是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,是否符合拆遷法規(guī),對(duì)于其內(nèi)容有悖于法律禁止性規(guī)定的,應(yīng)認(rèn)定其無(wú)效。

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