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夫妻雙方鬧離婚，現有房產一套（房子為二手房），車一輛。 房產先是由原房主委托第三人代理出售房屋，并與男方簽訂房屋買賣合同，之后，原房主出具一份轉讓和授權委托，被轉讓人和被委托人均為男方。之后，夫妻登記結婚?；楹螅k理了房屋過戶手續(xù)，并貸款。 房屋過戶時銀行尚有25萬貸款沒有還清。辦理過戶后，將房屋貸款增加到了45萬，是以房屋作抵押貸款的。多帶出來的20萬中，18萬元用于購車，2萬元用于生活消費。 房屋購買和過戶時價值50萬元，現價值100萬。車輛現價值10萬元。貸款后，共同還款本金10萬元，利息15萬元。 房產證是男方的名字，借款人為男方，女方為共同抵押人。以上所述有相關證據。 問題一，除共同還款部分，該房產是否可以認定為男方婚前財產。理由和依據。 問題四，婚前房產的**額度是否影響房產分配？辦理過戶時曾有對房屋的評估。
全部5個回答>個人查封房貸款怎么辦? 法院查封有貸款的房產銀行怎么處理
143****3714 | 2019-02-23 17:27:13
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153****4432
查封中的房產其產權是被凍結了的，無法辦理銀行貸款的抵押登記，所以就無法辦理貸款，解封后是可以辦理貸款的。
查看全文↓ 2019-02-23 17:27:33
銀行貸款對房屋要求：
（一）房屋的產權要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件（查封凍結的房屋是不能交易的），可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押；
（二）房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年；
（三）所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規(guī)劃，并有房產部門、土地管理部門核發(fā)的房產證和土地證； -
146****6030
房子有貸款法院也可以查封,只是在查封后如果進入執(zhí)行程序時,需要先將執(zhí)行款項優(yōu)先支付給銀行,剩余部分再給申請人。因此房子有貸款不影響法院查封措施。
查看全文↓ 2019-02-23 17:27:28 -
134****9924
近期，湖口縣桃源馨苑小區(qū)一購房人正準備裝修新房時，竟發(fā)現他人已住了；同時，該小區(qū)160名購房戶購房多年卻辦不下產權證，近期還收到了法院的查封通知。
查看全文↓ 2019-02-23 17:27:24
原來，小區(qū)開發(fā)商為籌措資金將已抵押給銀行的房產出售，而在借貸糾紛爆發(fā)后，債權人向法院提出財產保全申請并獲批準，購房人的房屋旋即遭查封，負債累累買來的房子隨時可能被拍賣用于還債。
目前，政府工作組已經介入調查，拍賣暫時中止。專家提醒，購房之初即可自行申請預告登記，方能有效規(guī)避風險。
已購房產冒出多個主人
吳蘭蘭打算生二胎后，就盤算著買套新房子。
孩子和公婆睡一間房，自己和丈夫睡一間房，一家人擠在50平方米的房子里，實在無法再容納多一個人。
桃源馨苑小區(qū)位于湖口縣石鐘山大道與桃源路交匯處南面，小區(qū)周邊是政府大樓，步行到醫(yī)院、幼兒園和**僅10余分鐘。
仔細考察一番周邊環(huán)境后，吳蘭蘭看中了桃源馨苑小區(qū)。2015年1月7日，她與開發(fā)商湖口盛蠡置業(yè)有限公司（下稱盛蠡公司）簽訂了購房合同，以37.4萬元的價格全款購買了14棟1單元1702的房子。
“我和丈夫都沒有穩(wěn)定收入來源，不想承擔每月的按揭，所以買房不僅花光了所有積蓄，還東拼西湊這才借齊了購房全款。”吳蘭蘭說，買房之后，她就一直再沒管這事，仍然一直跟公婆住在一起。
然而，當她順利懷上二胎，來到桃源馨苑小區(qū)準備裝修新房時，眼前的一幕打破了她的期望。
“已經有人住進去了！”近期，當來到桃源馨苑小區(qū)14棟1單元1702房時，吳蘭蘭驚呆了。
經過了解吳蘭蘭得知，這套房子已經被一個名為李球的市民買走了。李球告訴她，早在2014年2月16日，他就與盛蠡公司簽訂了購房合同，以38.8萬元的價格買下了這套房子。
“我們早已經買了這套房子，都已經住進來了，現在每月還在還按揭，怎么會還有別人買了這套房子？”6月7日，面對吳蘭蘭的再次造訪，李球的兒媳疑惑道。
通過對比李球和吳蘭蘭與盛蠡公司簽訂的購房合同可以發(fā)現，兩份合同中有關房屋的位置、層高等內容一致。但是單價和建筑面積卻存在差異，一個載明建筑面積91.19平方米，單價為4100元/平方米；另一個載明建筑面積90.4平方米，單價為4300元/平方米。
值得注意的一點是，已超過合同規(guī)定的辦理房屋產權登記期限的180個工作日，然而吳蘭蘭和李球均沒能拿到涉事房屋的不動產證。
“現在錢也沒有了，房也沒有了，你說急不急？”吳蘭蘭已經懷孕6個月了，面對一天天大起來的肚子，看著已被他人實際占有的房屋，不禁慨嘆。
開發(fā)商出售抵押房產
吳蘭蘭的遭遇并非偶然。
余宏志是九江市湖口縣某公司的一名普通職工，2013年9月，他以團購房的形式在桃源馨苑小區(qū)購置了一套122平方米的住房。
“全款是35萬多，我這個付款方式是簽合同付10%，開始預售付15%，接著是分三期付，**后是封頂房子封頂付75%，剩下的尾款就拿鑰匙交尾款?！庇嗪曛菊f，因為當時購房是單位統(tǒng)一組織的，簽完購房合同沒多久開發(fā)商就說已經備案了，我 -
136****8813
查看全文↓ 2019-02-23 17:27:19
上海市閘北區(qū)人民法院（2013）閘民三（民）初字第2413號民事判決認為，被查封的房屋屬于事實上不能履行的標的。故根據《合同法》第一百一十條的規(guī)定【當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……】，法院不能判決過戶被查封的房子。
上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第1711號民事判決認為，判決界定權利義務的內容必須具體、明確，具有可執(zhí)行性。對不確定事項作出判決將影響判決的執(zhí)行力。房屋現處于被查封狀態(tài)，其**終的權利歸屬具有不確定性。因此，不能判決過戶被查封的房屋。
另外，法院判決過戶被查封的房屋，如果真的得以執(zhí)行，將被查封的房屋（本案買房人申請查封的除外）強制過戶給本案的買房人，則賣房人的其他債權人的利益很可能會受到巨大的損害。不利于公平地保護每一個權利人的權利。
司法實踐中，法院一般也是不會判決過戶被查封的房屋。如果買房人起訴賣房人履行過戶手續(xù)，則買房人一般是要敗訴的。
但是，我們也要反思，如果賣房人利用被查封的房子不能過戶這個“漏洞”，惡意地通過一個虛假的債權債務關系請其“債權人”查封了案涉房屋。這豈不是嚴重侵害了買房人的利益？尤其是在現在房價如此高的背景下，對買房人利益的損害時非常大的。
在買房人提出訴請的前提下，法院可否判決賣房人償還某某查封所涉金錢債務，解除查封呢？理論上，金錢債務不存在不能履行的情形，也是適用強制執(zhí)行的。只要賣房人將其另案債務償還了，查封自然也就可以解除了。沒有了查封，買房人要求過戶的障礙也就不存在了。但是，這里面涉及一個很重要的問題，即另案的債務是否真實存在，如果存在，金額是多少之類的問題只有在另案中判決。如果在此案（房屋買賣合同糾紛）中做了相關的判決，則勢必對另案的判決帶來影響或障礙，破壞司法的權威性、嚴肅性，也侵害了相關當事人的權利。所以，即便另案是金錢債務也不宜在此案中做出涉及另案的判決。當然，如果房子被查封是由于存在權屬爭議等非金錢債務，則更加不適于強制履行了，也不適于判決賣房人履行另案的債務以解除查封了。
因此，司法實踐中駁回買房人要求過戶的訴請是合理的。
另外，如果另案的查封是因為一個金錢債務且買房人愿意替賣房人償還此債務，賣房人是否有權拒絕？一般認為賣房人無權拒絕。并且買房人可以以不當得利（《民法通則》第九十二條：沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。）向賣房人追償。但是，這會有一個問題，即侵害了賣房人的某些權利（如以訴訟時效已過抗辯的權利）。比較穩(wěn)妥的方式是采取債權轉讓的方式，即另案金錢債權轉讓給買房人，這樣賣房人對另案債權人的抗辯即可向買房人行使（《合同法》第八十二條：債務人接到債權轉讓通知后，債務人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。）買房人對賣房人的債權（轉讓所得），和賣房人對買房人的房款債權可以抵消（但是如果前債權存在某些瑕疵，如已過訴訟時效，則不宜抵消）。
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其實法院查封并不會影響業(yè)主和開發(fā)商簽訂合同的效力。據《物權法》的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應依據法律規(guī)定登記。因此，如果購房者與開發(fā)商是在法院查封之前簽訂了買賣合同，并在查封后交清了全部購房款，但沒有依法辦理過戶登記手續(xù)，該房屋所有權未發(fā)生轉移，因此法院可以查封。由于房屋被查封是開發(fā)商的原因造成，購房者對此并無過錯，開發(fā)商已構成違約。因此，可向執(zhí)行查封的法院提出執(zhí)行異議，并可同時向房屋所在地的法院起訴，請求確權并要求開發(fā)商按照合同約定承擔違約責任。已簽訂了購房合同并支付了**款的業(yè)主，可要求解除買賣合同，要求開發(fā)商退還**款，承擔違約金。
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這個要分情況，目前你可以申請法院拍賣房屋。**后的法院的處理結果有幾種：如果這個房產是對方的唯一生活用房，就不能拍賣，但如果對方的房屋超過了一般人的生活需要，比如是豪宅，那就可以執(zhí)行然后換個小房子。如果對方不止這套房子就可以拍賣，如果房子不適于拍賣，法院可以變賣房屋。如果是法院自己執(zhí)行不積極，收到你的申請書之后六個月沒有執(zhí)行，你可以向上一級法院申請，不過這個時候建議你**好還是請個律師溝通一下。《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條 對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。第七條 對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬**低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百二十六條：人民法院自收到申請執(zhí)行書之日起超過六個月未執(zhí)行的，申請執(zhí)行人可以向上一級人民法院申請執(zhí)行。上一級人民法院經審查，可以責令原人民法院在一定期限內執(zhí)行，也可以決定由本院執(zhí)行或者指令其他人民法院執(zhí)行?！ 〉诙偎氖邨l財產被查封、扣押后，執(zhí)行員應當責令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適于拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委托有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規(guī)定的價格收購。
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法院查封房產是有一定的規(guī)定的，有專門的法律條文對查封行為進行約定，《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》已經正式實施。第一條 人民法院查封、扣押、凍結被執(zhí)行人的動產、不動產及其他財產權，應當作出裁定，并送達被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人。采取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當制作協助執(zhí)行通知書，連同裁定書副本一并送達協助執(zhí)行人。查封、扣押、凍結裁定書和協助執(zhí)行通知書送達時發(fā)生法律效力。第二條 人民法院可以查封、扣押、凍結被執(zhí)行人占有的動產、登記在被執(zhí)行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。對于第三人占有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產及其他財產權，第三人書面確認該財產屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結。第三條 作為執(zhí)行依據的法律文書生效后至申請執(zhí)行前，債權人可以向有執(zhí)行管轄權的人民法院申請保全債務人的財產。人民法院可以參照民事訴訟法第九十二條的規(guī)定作出保全裁定，保全裁定應當立即執(zhí)行。第四條 訴訟前、訴訟中及仲裁中采取財產保全措施的，進入執(zhí)行程序后，自動轉為執(zhí)行中的查封、扣押、凍結措施，并適用本規(guī)定第二十九條關于查封、扣押、凍結期限的規(guī)定。第五條 人民法院對被執(zhí)行人下列的財產不得查封、扣押、凍結：(一)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品;
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銀行還有貸款的房子被法院查封了，如果沒有能力繼續(xù)還貸款：① 銀行會讓法院進行拍賣；② 拍賣的錢先用于償還銀行欠款；③ 再用于支付法院審理執(zhí)行案件的相關費用；④ 剩余的錢返回給被執(zhí)行人。
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