已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn),經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。購(gòu)買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對(duì)購(gòu)買人來說也存在法律風(fēng)險(xiǎn),一旦抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),購(gòu)買人的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來。怎樣有效避免這種風(fēng)險(xiǎn)呢?購(gòu)買該類二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購(gòu)買的二手房后,要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查,應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查,看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押,抵押權(quán)人是誰,抵押期限多長(zhǎng),然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。
全部4個(gè)回答>二手房急賣能怎么辦呢?大家知道答案嗎?
151****2889 | 2019-02-27 11:09:08
已有3個(gè)回答
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153****4278
選擇規(guī)模大且正規(guī)的中介
查看全文↓ 2019-02-27 11:09:43
雖然現(xiàn)如今二手房交易逐漸正規(guī),交易環(huán)節(jié)也更加安全,但是選擇安全正規(guī)的大中介還是很重要的。這樣不僅能夠減少不必要的糾紛發(fā)生,而且大中介的客源豐富,來買房的人也會(huì)多,這樣能更快更安全的將房子賣出去。 -
145****2360
出售正在出租的房屋要注意
查看全文↓ 2019-02-27 11:09:35
賣方如果想賣正在出租中的房子,那么不要忘了向租房者告知房屋出售的事宜。因?yàn)樽夥空哂袡?quán)優(yōu)先購(gòu)買自己所租的房子,如果房東要出售該房產(chǎn)就必須要和租房者商議好,租房者如不打算行使權(quán)力優(yōu)先購(gòu)房的話,則需要租房者出具聲明書來證明自己放棄該項(xiàng)權(quán)利。這樣,才能進(jìn)行房屋的出售和交易,否則如果租房者在交易過程中提出要買房的話,那么其有權(quán)利要求賣方和買方解除合同的。這一點(diǎn)很多時(shí)候都被賣方忽略掉,從而在交易中給自己帶來一些麻煩。 -
131****5679
出售房子不要全權(quán)委托中介
查看全文↓ 2019-02-27 11:09:30
通常情況下,賣方的房子如果正在按揭中,無法自己還清按揭貸款的時(shí)候,就需要委托中介和擔(dān)保公司來進(jìn)行贖樓。但是這個(gè)時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)各種各樣的交易糾紛,尤其是全權(quán)委托中介來辦理的話,中介可以不經(jīng)過賣方的同意,便可隨意處置房屋的買賣行為。很多時(shí)候賣方不能根據(jù)自己的意愿來進(jìn)行房子的出售,因此,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)糾紛問題。

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這個(gè)你通過中介交易沒有,協(xié)調(diào)解決,實(shí)在不行就起訴法院!
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二手房銷售之建議本人非房產(chǎn)中介,從1999年買的人生的第一套房子算起,自己經(jīng)手 買/賣 的房屋已經(jīng)有7套了,其中各有原因和目的,目前手中只有兩套,一套自住,一套觀望。回顧這段經(jīng)歷,拿出來分享,如有部分能幫助大家,過程中的跑腿也算沒有白費(fèi)。買賣二手房的流程這里就不做建議了,自有專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備這方面的資料,我這里主要是以買賣雙方的視角做一下補(bǔ)充,也行能起到四兩撥千斤的作用。A,先談賣房:A-1,想清楚了,確定自己是要將這套房產(chǎn)賣掉?既然如此,大家都是生活在真實(shí)世界中的凡人,大概都清楚即將銷售房產(chǎn)的大致房?jī)r(jià),比如2萬5,2萬,只需有這種模糊數(shù)字的概念就可以了。如果不清楚,打開電腦馬上就可以大致知道。A-2,清楚自己房子的附屬設(shè)施,如閣樓,陽(yáng)臺(tái),花園,車位,儲(chǔ)藏室等。除了車位比較明顯可以進(jìn)行價(jià)位計(jì)算,其他東東在賣房的時(shí)候經(jīng)常表現(xiàn)的像雞肋,因此可以在關(guān)鍵的時(shí)候用于維持總價(jià)。A-3,清楚自己房子的優(yōu)缺點(diǎn)。這里分為兩種,一種是自己常住的類型,優(yōu)缺點(diǎn)比較容易總結(jié)。另一種是自己從沒有常住,買來之后因?yàn)槟撤N原因一直在出租等,優(yōu)缺點(diǎn)的收集,特別是缺點(diǎn)方面就比較困難了。當(dāng)然你既然準(zhǔn)備賣掉這套房產(chǎn),就好比離婚,一定有充足的理由說這房子不好(自己認(rèn)為的不好,不代表買家也認(rèn)為不好,這里不是談道德,這里談交易)。記?。簝?yōu)點(diǎn)信息來自于網(wǎng)上,缺點(diǎn)信息來自于自己的生活。優(yōu)點(diǎn)是將這個(gè)小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)和這個(gè)房子的優(yōu)點(diǎn)疊加,缺點(diǎn)則就是這個(gè)房子的缺點(diǎn)了,比如沒有電梯,比如西曬的太陽(yáng),比如停車位緊張,比如靠近垃圾站等等。A-4,自我估價(jià):根據(jù)以上信息和自己的家人討論一個(gè)**低價(jià),討論一個(gè)**高價(jià)。大膽估,沒有關(guān)系,又不是馬上就出手,甚至可以在自己得出的**高價(jià)基礎(chǔ)上再乘一個(gè)1.1-1.2的系數(shù)以保證自己不后悔(房產(chǎn)證及房產(chǎn)證面積請(qǐng)拍照)。A-5,有了以上的全盤審視,接下來的事情就好辦了,花一個(gè)下午的時(shí)間跑跑沿街的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。延伸一些,不要只跑小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu),跨度大一些,首先是小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu),然后是跨越到兩個(gè)紅綠燈輻射的范圍,再然后是看是否要跨區(qū)。數(shù)量建議至少五至六家機(jī)構(gòu)。A-6,跑這些機(jī)構(gòu)干什么呢 --- 不要放出自己的想法,只說自己想把現(xiàn)在的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)手/賣掉,當(dāng)面聽聽他們的專業(yè)全盤建議。人分為兩類:樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀,也許那是激動(dòng)而至。也不是說面帶笑容就是樂觀,也行那是苦笑。針對(duì)同一套房產(chǎn),不同的機(jī)構(gòu)給出的建議價(jià)都不一樣,別人給我的**高價(jià)和**低價(jià)差異達(dá)到了40萬之多。這不奇怪,這同每個(gè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)水準(zhǔn)/處事風(fēng)格/攻關(guān)能力/團(tuán)隊(duì)氛圍有關(guān),也許求穩(wěn),也許求搏。如果時(shí)間充沛盡量多拜訪一些中介機(jī)構(gòu),這是一個(gè)采樣的過程。這個(gè)技術(shù)活涉及潛在的客戶群,之前的成功案例,以及中介機(jī)構(gòu)對(duì)于缺點(diǎn)的放大等。A-7,定價(jià):綜合以上信息,既包含自己拜訪房產(chǎn)中介前估的**高價(jià),也包含房產(chǎn)中介建議的價(jià)格,定一個(gè)稍高于市場(chǎng)的銷售價(jià)格。A-8,發(fā)布:每個(gè)城市/每個(gè)地區(qū),都有方便市民的二手房發(fā)布網(wǎng)站,注意在某個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站發(fā)布,不論這個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有多大,跟這個(gè)都沒有關(guān)系。發(fā)布的時(shí)候注意幾點(diǎn):A-8-1,準(zhǔn)備一些照片,只發(fā)布其中1-2張即可(不要將房產(chǎn)證照片發(fā)布,不要將樓棟號(hào)的照片發(fā)布),A-8-2,哪些家電/家具一并出售,A-8-3,價(jià)格說明清楚:是到手價(jià)!就是實(shí)實(shí)在在到自己手的價(jià)格(我們不專業(yè),不清楚政策又有什么變化,算不清楚什么交易費(fèi)啊,什么稅費(fèi)啊,什么這個(gè)啊,那個(gè)啊,那么就談到手價(jià),即使中介費(fèi)也不包含)A-8-4,房子的學(xué)區(qū)也請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)清楚(**,**,以及是否有使用)A-8-5,聯(lián)系人,以及看房時(shí)機(jī)(慢著:如果是出租房,請(qǐng)先和房客確認(rèn)一下,有些人非常反彈,出租合同這點(diǎn)是保障房客權(quán)利的。兩種方式解決:一種是每周固定兩/三次看房時(shí)間,或者提前通知終止合同)A-9,坐等電話:房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)在第一時(shí)間打你電話,希望能代理銷售,即使是同一家房產(chǎn)中介的不同區(qū)域的分支,也都紛紛打你電話,都同意。告訴他們幾點(diǎn):A-9-1,請(qǐng)加我微信(轉(zhuǎn)手一套房子我是從中介01一直到中介80),我會(huì)發(fā)這套房子的具體信息(見附圖)和更多照片。A-9-2,強(qiáng)調(diào)一下是到手價(jià)。A-9-3,強(qiáng)調(diào)一下看房要預(yù)約(即使不是出租也要預(yù)約,要防止兩種狀況:一種是你不在家,家長(zhǎng)只有老人,不安全;另一種是某些中介未經(jīng)交流直接敲門,因?yàn)槟壳昂芏嗄贻p人一上手就做中介)。A-10,這樣不出幾天,全市至少50名業(yè)務(wù)員在幫你銷售這套房產(chǎn)。A-11,這樣經(jīng)過幾輪的看房,你也更清楚自己房子的價(jià)格定位,**初設(shè)定在高價(jià)位水準(zhǔn),心中做稍稍的微調(diào),不要告訴任何一個(gè)中介業(yè)務(wù)員,當(dāng)然對(duì)任何業(yè)務(wù)員都要信息公平。抓住一個(gè)剛需的買家/機(jī)會(huì),在進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的時(shí)候,也許**終你讓步了20000元,但是是從幾千的讓步開始的。A-12,你強(qiáng)調(diào)的是到手價(jià),從情感因素上來講買家不愿意幫你出中介服務(wù)費(fèi)。技術(shù)上的困難是中介機(jī)構(gòu)又找不到合適的條款/借口將這筆錢轉(zhuǎn)嫁到買家頭上,畢竟中介要吃飯,那么就請(qǐng)你和中介機(jī)構(gòu)的老大私下面談,我建議的底牌是只出一半的中介服務(wù)費(fèi)。A-13,剩下的流程就是中介機(jī)構(gòu)的拿手活了,只要耐心等待就可以了,我就不在這里班門弄斧了。A-14,補(bǔ)充兩個(gè)個(gè)誤區(qū):A-14-1,賣房不要找熟人,即不要找正在做中介的熟人朋友。兩點(diǎn)你不好入手,第一是總價(jià)的定位問題上,你定的高,買賣房子本身既是技術(shù)活,更是運(yùn)氣活,你的朋友恰巧沒有撿到這樣的客源,只要房子沒有賣掉他就有廢話說:看看看,你把房?jī)r(jià)怎么定的那么那么高!如果你是網(wǎng)絡(luò)發(fā)布,你的朋友來找你,一視同仁于所有的房產(chǎn)中介,告訴你的朋友:不好意思,已經(jīng)發(fā)布了,他要同價(jià)代理也是這個(gè)價(jià)。第二是中介服務(wù)費(fèi)的處理問題上,熟人,給還是不給?鍵盤俠好做,事情難處理。A-14-2,賣房不建議做獨(dú)家代理。如果自己功課做足了,完全有能力規(guī)劃和判斷,讓自己在**高點(diǎn)獲利。所謂獨(dú)家代理,就是這套房產(chǎn)的銷售只交給某一家房產(chǎn)中介獨(dú)家代理銷售,獨(dú)家代理的問題是什么?獨(dú)家代理如果在特定期限內(nèi)沒有完成銷售,會(huì)找含糊的理由違約;獨(dú)家代理的房?jī)r(jià)定位一定不是對(duì)你**有利的;獨(dú)家代理的**終售價(jià)可能高于你的價(jià)位好幾萬,獨(dú)家代理賣房賺的就是這個(gè)技術(shù)差價(jià)。我這里所談的不涉及法律,不涉及政策,是以一個(gè)房東的身份思考如何在高價(jià)位賣房,如何高獲利,這個(gè)道理適用于所有的交易。曾經(jīng)的一次為賣掉一個(gè)單身公寓,我定了****高價(jià),即那片公寓樓正在銷售房?jī)r(jià)中的頂端,面談過幾個(gè)中介代表都說:哥,這價(jià)位不好賣。我放心的是我的這個(gè)小公寓有特別的優(yōu)勢(shì),只是我把這個(gè)優(yōu)勢(shì)通過總價(jià)放大了,必有其剛需的潛在客戶;我更放心的是這個(gè)面積不到50平方米的小公寓,有將近70名中介業(yè)務(wù)員為我服務(wù),**終我在總價(jià)上讓步2000元結(jié)案。(每一個(gè)案例**終都會(huì)被安居客納入統(tǒng)計(jì)基數(shù),當(dāng)我再次瀏覽那個(gè)片區(qū)公寓房的房?jī)r(jià)時(shí),已經(jīng)有類似的案子在進(jìn)行中了)幾次下來我也在總結(jié)和反思:市場(chǎng)的信心是靠我這樣的人維持的,市場(chǎng)的高價(jià)位也是靠我這樣的人推上去的。B,再談買房:買房以目的性為目標(biāo),就簡(jiǎn)單歸納一些了,還請(qǐng)各位指正。B-1,如果是自住:環(huán)境,學(xué)區(qū),購(gòu)物,物業(yè)等等都是考慮的因素。B-2,如果是買學(xué)區(qū):學(xué)區(qū)房一般都緊張,容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下,對(duì)不起,第二天基本就被別人定了。買學(xué)區(qū)房不要被忽悠,市教育局經(jīng)常會(huì)以某條河為界,也就是說,如果你買學(xué)區(qū)房,好好看看地圖,不要哪天小孩還沒上學(xué)又被劃出去了。B-3,投資:我是以公寓為主,小賺一把。需要考慮的是**潛力,拆遷可能,租金等等。就不多說了,讓各位見笑了。經(jīng)過我手買的7套房子,沒有一套虧的。買房不同于賣房,**低價(jià)位不現(xiàn)實(shí),要下手就馬上下手,只要經(jīng)過你的理智判斷,相對(duì)于明天,永遠(yuǎn)都是低價(jià)位。
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一,廣泛宣傳,找報(bào)紙,電臺(tái),中介發(fā)出大量信息,要突出“急賣”兩個(gè)字。二,充分展示,把您房子的優(yōu)點(diǎn),比如說地段優(yōu)勢(shì),房子質(zhì)量,周邊環(huán)境等等介紹給客戶。三,價(jià)格引人,這個(gè)您懂。四,要方便客戶看房,不妨在中介那里多留幾把鑰匙,自己跑勤快點(diǎn)。五,不說了,再說您都會(huì)當(dāng)中介了。呵呵。
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買賣雙方簽訂買賣合同,并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。在銀行同意買方貸款的情況下,選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注:賣方還貸不滿一年的,通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按;已滿一年的,則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。買方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用,包括擔(dān)保費(fèi)用(銀行正常放款時(shí)間為過戶后三個(gè)工作日內(nèi))。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后,如果發(fā)生賣方違約或者買方違約,導(dǎo)致該房屋無法成交,則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生,數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí),賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書,而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。
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