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商品房驗收合格標準 交房，是商品房買賣合同中開發(fā)商的主要義務，同時也是房屋毀損、滅失風險由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房人的標志。所以，在簽訂商品房買賣合同時，一定要對交房條件、交房期限等作出詳細的約定。 《商品房買賣合同示范文本》第八條對于交房條件有五種備選項：1.該商品房經(jīng)驗收合格; 2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格;3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格; 4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件; 5.___________。一般來說，這其中的第五種選項可以約定為“該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》”。這里，談談我對于這些交房條件的一些認識。 一、該商品房經(jīng)驗收合格 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用” ，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進一步明確規(guī)定未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，對未經(jīng)驗收合格的商品房，法律已明文規(guī)定不允許交付使用。同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關部門或單位進行驗收”的規(guī)定，商品房只有經(jīng)過了上述部門的驗收并合格后，才能算是達到了交房條件?！ ∮煞梢?guī)定的角度來看，這種“該商品房經(jīng)驗收合格”，對開發(fā)商的約束是比較嚴格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗收、怎樣驗收，也沒有特別約定開發(fā)商交房時需提供的驗收合格的證明文件，所以在實踐中缺乏統(tǒng)一的操作標準。如開發(fā)商發(fā)出了個“交樓通知書”就要求購房人收房，購房人認為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣一來二去就形成了開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突?！ ∷?，當開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗收合格”這一種交房條件的同時，雙方還應進一步明確商品房驗收主體及驗收合格的證明文件(如《建設工程竣工驗收報告》)，這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時的糾紛?！ 《?、該商品房經(jīng)綜合驗收或分期綜合驗收合格 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關規(guī)定可知，綜合驗收或分期綜合驗收需對房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市規(guī)劃設計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行驗收。可以說這是政府對開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對購房人權益的有效保障?！ 】墒墙陙?，幾乎所有開發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗收幾乎是一句空話;而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗收，而只是綜合驗收里幾項重要的驗收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國務院在《國務院關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》(國發(fā)[2004]16號)中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收。 綜合驗收成為一種不可能完成的任務，所以在簽訂商品房買賣合同時，不論是開發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款?！?/p> 全部3個回答>
??商品房如何驗收呢？驗收方法是什么呢？
147****2748 | 2019-03-15 08:41:05
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133****0966
驗哪些內(nèi)容？面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構、外墻一個都不能少。
查看全文↓ 2019-03-15 08:41:38
一、 購房面積 從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構、裝修質(zhì)量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到**終產(chǎn)權，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應當引起購房者的高度重視。應該依據(jù)建設部頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。（商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積）。
二、 電氣 房屋的安全性也需要仔細檢查。電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構上和電氣連成整體并有可靠的接地； 應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置； 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確； 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠； 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠； 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線； 配置有空調(diào)機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠； 配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。
三、 屋面 各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏； 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔； 陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。
四、地面 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角； 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏； 木樓地面應平整牢固，接縫密合。
五、墻體 窗和陽臺門的密封性；墻壁、門窗、窗戶在雨天有無滲水現(xiàn)象，陽臺門一般要看門內(nèi)外的水平差度，**好是在房子交付前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。
六、層高 做矮層對于發(fā)展商來說，是一種非常有效的節(jié)約成本的方法。減少總承重，這樣基礎部分的就可以節(jié)約成本，降低層高可以建設更多的層數(shù)。就需要測量一下樓的層高，方法很簡單，把尺順著其中兩堵墻的陰角測量，應該測量戶內(nèi)的多處地方。 除了上述項目外，其他驗收都需要有比較專業(yè)的知識和驗收工具才行?？赡艿脑?，不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋。 -
137****3258
購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟: 1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料,資料包括:A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》;B、《住宅使用說明書》;C、《竣工驗收備案表》;D、面積實測表;E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構); 2.購房者會同物業(yè)驗房,驗房標準根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關法規(guī)規(guī)范,驗房范圍包括房屋及附屬設施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等;3.購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案,物業(yè)予以認可簽字; 4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后,再次發(fā)出交房通知單; 5.購房者再次會同物業(yè)驗房,沒有問題,購房者領取住宅鑰匙,簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》,商品房交付完成
查看全文↓ 2019-03-15 08:41:30
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134****0731
在商品房買賣中，房屋交付糾紛是比較常見的，目前通行的《商品房買賣合同》范本所約定的作為交房條件的“驗收合格”和“綜合驗收合格”的約定過于簡單，而相關立法又較為模糊，由此易導致糾紛的復雜化。
查看全文↓ 2019-03-15 08:41:26
1、“驗收合格”---建設單位組織驗收后持有的《工程竣工驗收表》驗收合格的結(jié)論是否為合同約定“驗收合格”交付條件？ 《建設工程質(zhì)量管理條例》（下簡稱《條例》）第十六條規(guī)定：“建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”同時該條還對竣工驗收應當具備的條件作出了規(guī)定：
（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；
（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；
（四）有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書。 《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（下簡稱《暫行規(guī)定規(guī)定》）對竣工驗收組織、條件及程序作了進一步明確的規(guī)定，在《條例》規(guī)定的基礎上，進一步明確竣工驗收還必須具備：建設單位已按合同約定支付工程款；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件（《暫行規(guī)定》第五條第九項）；有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件等（《暫行規(guī)定》第五條第十項）。 對于驗收的程序，《暫行規(guī)定》規(guī)定：施工單位向建設單位提出竣工驗收報告→建設單位組織驗收組→通知工程質(zhì)量監(jiān)督機構→建設單位組織竣工驗收→出具工程（合格）竣工驗收報告。 在有些商品房買賣糾紛中，開發(fā)商單憑一份結(jié)論為“合格”的《竣工驗收表》，以此作為達到了《商品房買賣合同》中約定的“驗收合格”的條件，顯然是缺乏法律依據(jù)的，在工程竣工實行由建設質(zhì)量監(jiān)督管理機構負責驗收向建設單位組織驗收備案制度后，建設單位持有的《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》即使結(jié)論為合格，也沒有達到“驗收合格”的交房條件，《條例》中雖然未明確規(guī)定，但《暫行規(guī)定》第五條第九、十項里分別規(guī)定了必須符合規(guī)劃、消防、環(huán)保的相關要求，這在《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條也對辦理竣工驗收備案應提交的文件作了明確的規(guī)定，而這些文件必須從相應的行政管理機關獲取，不象《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》可以完全在建設單位的主導下產(chǎn)生。而且廣東省建設廳已在《關于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關問題的復函》（粵建辦房函〔2003〕63號）明確： ＜＜廣東省商品房買賣合同＞＞（示范樣本）第八條第一款中的＂該商品房經(jīng)驗收合格＂，是指該商品房建設單位已經(jīng)在當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)?！?即使，退而求其次，依合同文本解釋，不要求開發(fā)商以竣工驗收備案為“驗收合格”的交房條件（是否成功備案有賴于行政效率等因素），開發(fā)商也應該提供符合竣工驗收條件的相關文件，證明其實質(zhì)已達到“驗收合格”的標準。
2、“綜合驗收合格”-----如果雙方約定交付條件為“綜合驗收合格”，開發(fā)商是否可以以非強制性要求來抗辯？ 《中華人民共和國建設部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于建設用地規(guī)模在2萬平方米以上的新建住宅小區(qū)及組團（以下簡稱住宅小區(qū)）。”該法第六條規(guī)定：“住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：
（一）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設計要求；
（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；
（五）拆遷居民已合理安置。” 可見“綜合驗收合格”的要求高于“驗收合格”的要求， 是對包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，其實質(zhì)條件是滿足使用要求。但國務2004年5月19日發(fā)布的《關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》（院國發(fā)〔2004〕16號），將“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”的行政審批項目予以取消，這就意味著“綜合驗收合格”不再是房屋交付使用的強制條件，但雙方約定的交房條件卻是“綜合驗收合格”，開發(fā)商是否可以以“綜合驗收”為非強制性要求為由提出抗辯，以“驗收合格”為交付條件呢，我認為依合同意思自治和誠實信用原則，既然雙方約定了“綜合驗收合格”為交付條件，而且《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》仍然現(xiàn)行有效，該規(guī)章對綜合驗收應達到的實質(zhì)條件有明確的規(guī)定，開發(fā)商就應對照該標準證明小區(qū)已達到了綜合驗收的實質(zhì)條件，并履行交付義務。結(jié)論：為減少商品房交易中的紛爭，建設部門應站在公共安全和利益的角度對交房條件作出明的規(guī)定，在未有相應規(guī)定出臺之前，開發(fā)商或業(yè)主可以對交房條件作出明確的約定。
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1、施工質(zhì)量檢查方法與標準（1）每道工序完成后，用2m平板靠尺檢查各方向的平整度，用線墜尺檢查垂直度，標準為垂直與夾帶度偏差不大于3mm。（2）保溫層的厚度偏差用針刺法檢查，測定保溫芯板實際厚度是否符合設計要求。（3）隨機抽樣檢查，每100㎡抽查點，若該點不符合設計要求，則增加抽樣檢查點為每30㎡設一點，并做好記錄，待作數(shù)理統(tǒng)計，評定質(zhì)量。（4）施工操作中的質(zhì)量控制檢查，由質(zhì)量檢查員組織進行，應控制施工質(zhì)量的全過程，重點控制工序的質(zhì)量，合格后方可進行下道工序施工。2、工程質(zhì)量評定驗收標準（1）墻體表面光潔平整、無修補痕跡、無接茬、觀感好。（2）陰陽角垂直方正、符合質(zhì)量規(guī)定要求。立面垂直度及表面平整度允許偏差應符合相關規(guī)定。3、整體墻表面無空鼓、無裂縫、無斑點、色澤均勻。
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墻面1、檢查墻面是否有開裂。2、檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時發(fā)出的聲音不實，很容易就可以聽出來。做上記號，裝修時用膩子填平。屋頂1、檢查屋頂是否有開裂。2、檢查屋頂和墻面的陰陽角線是否是水平線，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩子找平即可。地面1、檢查地面是否平整。2、檢查是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時是否出現(xiàn)沙粒。砂漿比或水泥質(zhì)量不合格、攪拌不均勻都會出現(xiàn)此問題。4門窗1、檢查門窗的強度2、檢查窗的功能a.門窗推拉順滑，表面平整光潔，無嚴重劃痕，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。b.五金配件：齊全，位置正確，牢固c.密封質(zhì)量：門窗關閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露。d.門窗框，扇垂直，不彎曲e.玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻。f.窗子排水孔是否打通了。未打通積水會流入型材里。5電路1、檢查插座和開關是否設置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個人的需求，二是看房屋中插座和開關設置的是否合理，方便使用。2、檢查每個電燈開關和電源插座是否可以正常使用，帶個手機座充、或電筆插上就可檢驗電源插座是否通電，當然專業(yè)人員會采用專用插座檢查。
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細致的收房、驗房在入住前進行一次細致的驗房也是很重要的，是業(yè)主審查開發(fā)商是否做到了相關承諾、保護自己的合法權益不受侵害的重要步驟之一。業(yè)主應該嚴格按照合同的約定對開發(fā)商提供的裝修材料品牌與環(huán)保級別進行全面的核對。有必要的話，還可以請專業(yè)人員參與驗房，并對室內(nèi)的空氣質(zhì)量進行檢測！驗房可按以下五步來第一步 檢查廚房、衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象。小訣竅：可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度；對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗；第二步 檢查配電線路和插座。小訣竅：**簡單的方法就是打開所有的燈具開關，看看燈具是否全都亮。帶上一個萬用表檢查每個插座是否有電；第三步 檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位墻磚和地磚的空鼓問題。小訣竅：用一個小橡皮錘隨意敲敲瓷磚、地磚，聽聲音就可以了。如果空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題；第四步 檢查木制品以及油漆制品。小訣竅：仔細觀察木制品是否變形、接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴重、五金件安裝是否端正牢固、油漆是否存在流淌現(xiàn)象、墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象;第五步 對一些邊角和較隱蔽的地方做仔細檢查。小訣竅：注意衛(wèi)生間門口是否有擋水條、窗戶是否有雨水流入、開關插座面板是否存在劃痕、浴室五金安裝位置是否合理等。
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1、檢查房屋手續(xù)檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換;2、確定房屋面積面積發(fā)生誤差應在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張;3、看房屋結(jié)構自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構問題，應在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關部門反映;如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構性問題，應和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修;4、清點房屋使用情況按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認具體更換和配齊的日期;5、確定房屋物業(yè)情況對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
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