商業(yè)用地可以建公寓嗎? 商業(yè)用地上建住宅

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• 148****5449

  弊端主要有以下幾點：
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重；
  產(chǎn)權(quán)時間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為房屋購買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權(quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！
  2、交易稅費
  初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
  如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高

  查看全文↓ 2019-04-17 08:05:04
• 145****6730

  你可以先在上面按照公寓設(shè)計，但建議你還是要去土地局做土地變性，將商業(yè)用地改為綜合用地，否則你的購房者不僅獲得的產(chǎn)權(quán)是40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)，還會出現(xiàn)水、電、氣按照商業(yè)標準收費的問題，供暖也只能采用獨立供暖而不能使用市政供暖。

  查看全文↓ 2019-04-17 08:05:00
• 137****0109

  
  
  總價低、不限購限貸的商務(wù)公寓產(chǎn)品將迎來一道“坎”：濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃局等四部門近日下發(fā)通知，從明年起禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計“商務(wù)公寓”房屋類型。記者從相關(guān)部門了解到，從去年底以來部分出讓的商業(yè)地塊在掛牌文件中已明確不得建設(shè)公寓，在明年1月1日新政實施前相關(guān)部門將會出臺具體實施細則。
  
  去年起部分商業(yè)地塊已開始禁建公寓
  
  在四部門通知中，決定于2018年12月31日廢止《關(guān)于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設(shè)管理有關(guān)問題的通知》。原《通知》廢止前，規(guī)劃部門已批準建設(shè)的公寓項目（含CBD項目），其建設(shè)管理仍按照原《通知》要求執(zhí)行；原《通知》廢止后，禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計所謂“商務(wù)公寓”房屋類型，對于住宅用地中不滿足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類別應(yīng)根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范嚴格界定。
  
  何謂商務(wù)公寓？在2011年出臺的原《通知》中規(guī)定，商業(yè)金融用地規(guī)模較大的建設(shè)項目可根據(jù)需要配建適量公寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，商業(yè)金融用地上配建的公寓明確為“商務(wù)公寓”。
  
  除了商務(wù)公寓，原《通知》中還明確了“居住公寓”概念，即居住用地上日照標準和建筑間距不滿足國家相關(guān)規(guī)范要求的居住建筑，為區(qū)別于普通住宅建筑，該類公寓明確為“居住公寓”。
  
  從產(chǎn)權(quán)年限上，商務(wù)公寓40年或50年的產(chǎn)權(quán)與所屬商業(yè)金融地塊出讓使用年限相同，不受限購限貸影響；而居住公寓用地性質(zhì)為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，被納入限購限貸。
  
  記者注意到，在2017年濟南國有土地出讓中，已有部分商業(yè)金融地塊掛牌文件中禁止建設(shè)公寓，但尚未在全市范圍內(nèi)禁止。如2017年12月兩次土拍中，萬科南北康片區(qū)300米超高層和中信泰富CBD330米超高層組團地塊均要求不得建設(shè)公寓。
  
  公寓產(chǎn)品多樣，**低“一成**”起
  
  濟南自2016年10月重啟限購以來，公寓市場因為總價低、**低、不限購的特點，吸引了很多群體紛紛選擇公寓，有的客戶投資用于出租，有些剛需客戶用來過渡居住。
  
  基于對未來中央商務(wù)區(qū)的預(yù)期，濟南CBD內(nèi)及周邊有大量公寓產(chǎn)品正在銷售。比如，萬科大都會的公寓產(chǎn)品根據(jù)層高不同，分LOFT和微LOFT公寓兩種，售價在1.6-1.8萬元之間；綠地國際金融中心則推出精裝平層公寓，售價在1.65-1.75萬元。隨著濟南第一條地鐵R1線臨近開通，西部市場公寓樓盤也開始熱銷，價格多在1.1萬-1.2萬元左右。
  
  諸多公寓產(chǎn)品入市，各企業(yè)間競爭也明顯白熱化。在奧體中心附近一家開發(fā)商以“一成**”營銷，一套建筑面積42平方米的公寓，均價1.5萬元，總價63萬元，正常**五成，現(xiàn)在可以分期**，即先付7萬元，剩余的**款在規(guī)定時間內(nèi)交齊。
  
  在樓市調(diào)控期，因為看好公寓市場的利潤增長點，開發(fā)商不乏打擦邊球的違規(guī)銷售行為。去年，位于CBD內(nèi)的中弘廣場和萬象城北側(cè)高層商務(wù)公寓，因為將規(guī)劃用途為辦公性質(zhì)的用房按“公寓”進行包裝，或打著“類住宅”旗號宣傳而被主管部門通報。
  
  相關(guān)部門將出新政實施細則
  
  在業(yè)內(nèi)人士看來，商務(wù)金融地塊開發(fā)比較“挑人”，考驗開發(fā)企業(yè)資金和運營管理能力，寫字樓庫存短期內(nèi)難以消化，因而開發(fā)企業(yè)能開發(fā)公寓就會開發(fā)公寓。
  
  新政一出，市面上已有渠道機構(gòu)或中介借機營銷，宣稱未來一個階段內(nèi)濟南市面上公寓房源會不斷減少。對于新政如何落地，有關(guān)部門工作人員稱新政實施前會出臺實施細則，保障市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
  
  “目前調(diào)控政策多針對住宅用地和住宅市場，但是對于商業(yè)用地和公寓市場并無相關(guān)政策限制，容易成為投機炒房的轉(zhuǎn)移區(qū)域。”合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明認為，商業(yè)金融地塊禁止建設(shè)商務(wù)公寓后，有助于商業(yè)環(huán)境的建設(shè)，發(fā)揮城市產(chǎn)業(yè)用地效能，為釋放產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值進一步開拓空間。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-17 08:04:57

相關(guān)問題

• 問 商業(yè)用地可以建公寓嗎? 商業(yè)用地上建住宅
  答

  辨別方法：查看《國土使用證》按照相關(guān)規(guī)定，房屋使用權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)是一致的，涉及商品房的性質(zhì)只有住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地要是你在售樓部沒有看到《國土使用證》，可詢問置業(yè)顧問。弄清區(qū)別：有4個不同點用途不同。商業(yè)性質(zhì)的公寓可作為辦公場所注冊，但不能遷入戶口;住宅性質(zhì)的公寓可以入戶，但不能注冊辦公場所。使用年限不同。在重慶，商業(yè)期限是40年，住宅期限則是50年。使用成本不同。商業(yè)性質(zhì)的公寓契稅按3%收取，水電費、管理費等也按照商業(yè)標準收取;而住宅性質(zhì)的公寓契稅按照1.5%收取，水電費按民用標準收取。商業(yè)價值不同。商業(yè)性質(zhì)的公寓商業(yè)價值更高，通常單價也要比住宅性質(zhì)的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在銀行辦理抵押貸款，兩處總價相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)，前者的評估價要比后者高得多。

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• 問 商業(yè)用地上建住宅的流程是什么??？
  答

  商業(yè)用地上建的住宅與普通商品房（居住用地上的住房），根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)不同，是存在著區(qū)別的。主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是土地使用權(quán)的年限不同，商業(yè)用地使用權(quán)年限為有40年，居住用地使用權(quán)為70年。二是土地使用權(quán)到期后對權(quán)屬處置方式不同，居住用地產(chǎn)權(quán)到期可自動續(xù)期，也就是說住房用地到期國家不能無償收回，原則上可繼續(xù)使用；而商業(yè)用地使用權(quán)到期后，是按購買時的約定處理，沒約定的按規(guī)定（按適時規(guī)定），會存在用地權(quán)待定的風(fēng)險。三是從國家施政的價值取向看是以民生為重，在未來在土地使用權(quán)限屆滿后的制定延續(xù)政策中，居住用地和商業(yè)用地的政策是肯定不一樣的。居住用房是民眾生活必需品，屬于民生范疇，商業(yè)用地的住宅是屬于滿足了民眾生存需求過后的經(jīng)營性范疇，所以在相關(guān)政策中，居住用定會優(yōu)惠于商業(yè)用地。四是在實際運行中，兩者也存在涉及細節(jié)上的不同：1、酒店式公寓的公攤面積一般比普通住宅高；2、水電使用性質(zhì)和價格不同，一般是商業(yè)用水、用電比普通住宅高；3、商業(yè)一般不通氣，居民住宅可以通天然氣；4、賦稅政策也有所不同，商業(yè)用房契稅等稅負較高，而普通住宅會有優(yōu)惠政策?？傊绻鲇诰幼〉男枰毡榫用瘢ǚ谴蟾粰?quán)貴者），應(yīng)當(dāng)選擇土地使用權(quán)為居住用地的房產(chǎn)比較有利。

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• 問 ??商業(yè)用地可以建住宅?商業(yè)用地建住宅的有啥利弊?
  答

  如果符合城市規(guī)劃、報政府批準后，是可以的。但不建議這么做。商業(yè)用地的價值是遠遠高于住宅用地的。

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• 問 商業(yè)用地可以建住宅?商業(yè)用地建住宅的有什么利弊?
  答

  可以，只要規(guī)劃局批準你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費，而且到期需要按商業(yè)用地再補繳地價，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動延期。

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• 問 商業(yè)用地可以建住宅嗎
  答

  如果符合城市規(guī)劃、報政府批準后,是可以的。但不建議這么做。商業(yè)用地的價值是遠遠高于住宅用地的。

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