住宅如何改商用? 原房產為商業(yè)住宅,實際為住宅用房,如何去更改

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• 146****4972

  一、政策依據
  現(xiàn)有依據是國辦發(fā)〔2008〕111號文件。也就是國務院辦公廳轉發(fā)人力資源社會保障部、發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、財政部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部、商務部、人民銀行、稅務總局、工商總局《關于促進以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的指導意見》其中：“二、完善扶持政策，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境...（四）放寬市場準入。...按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經營場所”。
  二、相關法律、法規(guī)
  必須明確說明，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關法律、法規(guī)沒有相應的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經有利害關系的業(yè)主同意，利害關系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現(xiàn)。如果相關的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。經歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關法律、法規(guī)：
  1、《中華人民共和國物業(yè)管理法》第五十條 “物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)”。
  2、《中華人民共和國物權法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。
  　　3、《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持

  查看全文↓ 2019-05-01 11:01:42
• 134****1520

  物權法77條
  業(yè)主不得將住宅變?yōu)榻洜I性用房，如果變?yōu)榻洜I性用房，除遵守法律規(guī)定外，還應經相關利害關系的業(yè)主同意

  查看全文↓ 2019-05-01 11:01:22
• 147****6914

  可以去相關部門問一下，應該并不是很難的

  查看全文↓ 2019-05-01 11:01:16
• 132****4875

  在近期的接待咨詢中，有的當事人就會問：“我的房子是臨街的房子，自家在前院開的超市，后面用于住，現(xiàn)在遇到拆遷，前面的超市會按照門面房的價格補償給我嗎？我有營業(yè)執(zhí)照，手續(xù)齊全的。拆遷辦說不給補償。這個應該怎么辦？”
  
  
  
  小編感覺這個問題可能大家好多都不太明白，今天就與大家來分享一下關于“住改非”房屋的補償問題。
  
  
  
  我們居住的房屋按照用途主要可以劃分為“住宅”和“商用”，但是在房屋拆遷補償中通常會遇到這樣一種情況——“住改非”。想要知道補償要怎么補，一定要先了解一下，什么是“住改非”。　
  
  
  
  酒店
  
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  “住改非”是指國有土地或者集體所有的土地上的住宅，利用它們沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。
  
  
  
  往往被拆遷房屋所有權證上標明的用途依然為住宅性質，但是也依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經營手續(xù)，稅務登記證也有繳納的記錄，像在這種情況下，依照我國的相關拆遷政策和法律文件的規(guī)定，是可以根據實際經營情況給予適當?shù)牟疬w補償，具體的規(guī)定由地方制定。
  
  
  
  
  
  
  
  那么，住改非房屋怎么認定呢？
  
  
  第一、可以按照我們房屋的實際使用的情況來判斷是否屬于住改非。例如開超市，并且一直在經營中。
  
  
  
  第二、可以按照我們的房屋是否具有營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、或者組織機構代碼證、衛(wèi)生許可證等相關證照等作為證據來認定房屋的實際用途。
  
  
  
  因為有的房屋是經營的茶館，可能從外觀來看，不覺得是用于經營，這個就要看我們是否有相關的執(zhí)照來證明這一點。
  
  
  
  
  
  第三、可以按照我們手里的租賃手續(xù)，對于一些閑置的房屋，大家可能還會用于出租給他人使用，這樣的情況，只要我們能有合法的租賃協(xié)議，還有租金開具地方發(fā)票等相關憑證，也可以認定為住改非的情況。
  
  
  
  第四、完稅憑證或者免稅證明。通常情況下，生產經營與納稅是相伴相隨的，有完稅憑證或者免稅單位能提供免稅證明，可以說明我們的房屋有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房是可以認定為住改非。
  
  
  
  在現(xiàn)實生活中，由于商用房的補償通常是高于住宅的補償，因此某些地區(qū)就會出現(xiàn)這種情況，臨近拆遷前，被拆遷戶就將住宅用于租賃或是經營，這類的房屋是不能按照“住改非”進行補償?shù)摹?br/>
  
  
  住改非房屋的補償怎么認定呢？
  
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  我國《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產有經濟效益的，應當選用收益評估法。這就說明我們住改非的房屋是可以按照高于住宅的性質進行補償?shù)摹?br/>
  
  
  還有一點，我國在 2003年《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中也做出過相關的規(guī)定：對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經營性用房的手續(xù)，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。
  
  
  
  在現(xiàn)實生活中，由于每個地區(qū)的生活水平、生活質量、房屋面積、地理位置、房屋結構等情況各不相同，所以，國家對此沒有統(tǒng)一補償標準，在“住改非”房屋補償上也就出現(xiàn)了不同的做法：
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-05-01 11:00:57
• 155****9744

  舉個例子：
  
  假設一個樓盤，10000㎡的土地面積，容積率2.5，建筑密度30%，則綠化施工占地面積為7000㎡，總建筑面積33000平方米（其中地上建筑面積為25000㎡，地下建筑面積估算為8000㎡）。
  
  假設某地抗震烈度6級，如果建的是30來層的剪力墻結構，商品房中地上部分的鋼筋用量常常達到50公斤/㎡左右，假定地下室鋼筋含量為130公斤/㎡。標準調整后，地上部分鋼筋含量將達到52.5公斤/㎡，地下室部分鋼筋含量將達到143公斤/㎡。
  
  如果鋼筋按照4000元/噸計算。那么商品房地上部分僅鋼筋這一項的每平方米造價差距就10元/㎡。地下室部分鋼筋含量造價提高了52元/㎡。
  
  那么，上例中的商品房僅鋼筋用量就比此前多花了66.60萬。
  
  一般來講，一個樓盤的總建筑面積少說也得5萬方。
  
  
  
  甚至有人說“4月1日后的房子，相當于上了100萬的保險！“
  
  也就是來說，普通住宅、地下室鋼筋含量都將有所增加；并增加了地震設計狀況，對建筑結構抗震設計。這也意味著，4月1日起，設計的住宅等將更為安全。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:00:53

相關問題

• 問 住宅如何改商用? 住宅商用可以嗎？
  答

  近年來，城區(qū)住戶房屋時有“住宅改為商用”現(xiàn)象發(fā)生，也有不少住戶深受其擾，有人通過物管、社區(qū)、派出所調解過，甚至投訴到主管部門請求處理。2016年7月1日，正式實施的《蘭州（樓盤）市物業(yè)管理條例》就明確規(guī)定“不得將住宅改為經營性用房”。本期說法就此話題邀請職業(yè)律師做相關解讀。案例 1美發(fā)店開進住宅樓樓上居民難安寧

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• 問 ?? 住宅改商業(yè)用房如何征收
  答

  根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定，被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估。即居民住房改商業(yè)用房的補償應高于居民住房。根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定我們得知，在拆遷范圍之內，產權為住宅的，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照手續(xù)，給地方根據實際情況給予適當補償（次彈性空間很大）。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。實踐中，因每個地方的生活水平質量的不同、房屋面積不同、地理位置不同、房屋構造不同、用途的不同等情況下，所以國家的法律從始至終沒有統(tǒng)一的補償標準，在居民住房改商業(yè)用房的房屋補償也不盡相同，如下：一、根據房屋房產證確定其用途，即房產證明確商業(yè)性、住改非的按照商業(yè)性用房補償；二、根據居民住房改商業(yè)用房營業(yè)執(zhí)照的年限確定補償；三、根據居民住房改商業(yè)用房的經營使用狀況，依照住宅房屋評估標準與非住宅房屋評估標準之和的平均值。上述的補償方式方法，只是其中比較常見的，具體需要根據各地方省政府、直轄市所出臺的相關政策。劉可心律師希望對于面臨被拆遷人所有幫助。遇到房屋拆遷時，具體情況具體分析，并非一成不變，如有不懂請及時咨詢，避免造成無法返回損失。

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• 問 ??住宅怎么變商業(yè)用房？住宅改商用房有哪些法律依據？
  答

  民用住宅是不可以轉成商業(yè)用房的，除非遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應經有利害關系的業(yè)主同意。樓房外墻屬于共用部分，全體業(yè)主對整棟樓外墻享有共有權，依照我國《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。住房性質改變的條件和司法解釋1、“有利害關系的業(yè)主”的認定及將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的前提物權法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。2009年**高人民法院通過的《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關系的業(yè)主”進行了解釋，即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。2、業(yè)主對建筑物共有部分的權利根據物權法及《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，建筑區(qū)劃內的專有部分是具有構造上的獨立性或利用上的獨立性或能夠登記為特定業(yè)主所有權的客體的房屋、車位、攤位等特定空間，而建筑區(qū)劃內的共有部分則包括除屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共的或明示屬于個人的綠地以外的道路、綠地，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分等公共場所、公用設施等。根據物權法的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權，有占有、使用、收益和處分的權利，但對于建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。同時，即使業(yè)主對其專有部分行使權利，也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。物權法第三十五條規(guī)定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險;上述相關司法解釋也規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害，消除危險，恢復原狀或者賠償損失的。

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• 問 ??住宅房可以改商用嗎？住宅改商用房有什么風險？
  答

  一、政策依據現(xiàn)有依據是國辦發(fā)〔2008〕111號文件。也就是國務院辦公廳轉發(fā)人力資源社會保障部、發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、財政部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部、商務部、人民銀行、稅務總局、工商總局《關于促進以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的指導意見》其中：“二、完善扶持政策，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境...（四）放寬市場準入。...按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經營場所”。二、相關法律、法規(guī)必須明確說明，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關法律、法規(guī)沒有相應的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經有利害關系的業(yè)主同意，利害關系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現(xiàn)。如果相關的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。經歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關法律、法規(guī)：1、《中華人民共和國物業(yè)管理法》第五十條 “物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)”。2、《中華人民共和國物權法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。　　3、《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。4、中華人民共和國建設部令 第110 號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條　　裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：　　（一）搭建建筑物、構筑物；　?。ǘ└淖冏≌饬⒚?，在非承重外墻上開門、窗；　　（三）拆改供暖管道和設施；　　（四）拆改燃氣管道和設施?！　”緱l所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規(guī)劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。5、《國家工商總局關于住所(經營場所)登記管理有關問題的通知》一、企業(yè)(公司)、個體工商戶在設立(開業(yè))或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：(一)《住所(經營場所)登記表》；(二)住所(經營場所)所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的證明文件。二、企業(yè)(公司)、個體工商戶在設立(開業(yè))或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，股東(出資人)或企業(yè)(公司)、個體工商戶應當在《住所(經營場所)登記表》上承諾，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并已經有利害關系的業(yè)主同意。三、企業(yè)(公司)、個體工商戶在設立(開業(yè))登記時，股東(出資人)應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章(法人股東)或簽字(自然人股東、個體i商戶)；住所(經營場所)變更登記時，企業(yè)(公司)應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章、個體工商戶應當在《住所(經營場所)登記表》上蓋章或簽字。四、企業(yè)(公司)、個體工商戶已向登記機關承諾遵守有關房屋管理的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定和經有利害關系的業(yè)主同意，而實際上并未遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定和經有利害關系的業(yè)主同意的，屬于提交虛假材料的行為。

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• 問 住宅改商用房有哪些法律依據
  答

  住宅改商用，屬于土地性質的問題，咨詢國土局。

  全部4個回答>