建筑密度怎么計算? 容積率，綠化率，建筑密度公式怎么算

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• 138****5580

  建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。
  建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積

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• 151****5339

  容積率=地上總建筑面積/用地紅線范圍面積；
  綠化率=綠化面積/用地紅線范圍面積，乘100%；
  建筑密度=建筑占地總面積/用地紅線范圍面積，乘100%。

  查看全文↓ 2019-05-07 17:39:29
• 148****1169

  （一）**佳容積率.相關理論模型
  
  1、理論基礎
  
  在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤**大化的理論值。
  
  
  
  2、土地增值模型
  
  在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的**佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業(yè)類型的土地增值達到**大化時，即是該項目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時的容積率也是項目的**佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數(shù)據(jù)，對各方案進行模擬評估。
  
  
  
  物業(yè)類型 參考容積率
  
  獨幢 0.4-0.5
  
  聯(lián)排 0.7-0.8
  
  多層 1.2-1.5
  
  小高層（12層） 2.5-3
  
  高層（13層以上） 3.5-5
  
  
  
  模型假設條件：設每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：
  
  每平米土地增值（Zi）=[售價×（1-營業(yè)稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用
  
  利潤**大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
  
  其中：0≤Xi≤1
  
  ∑Xi≤1
  
  ∑Xi*Ri≤J
  
  
  
  示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，**高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。
  
  那么
  
  多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元
  
  別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元
  
  通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到**大值4845萬元。
  
  某種物業(yè)類型的土地增值**大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得**大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得**佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發(fā)的**佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。
  
  
  
  3、求解步驟
  
  容積率求解流程圖
  
  首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價及銷售情況，給產品定位提供必要信息；同時，結合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進行初步分析。
  
  第二步，通過模型計算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計算過程。
  
  第三步，確定合理的容積率。
  
  **后，結合總平規(guī)劃對項目具體數(shù)據(jù)進行調整，以適應實際需求。
  
  
  
  （二）相關運用
  
  提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。
  
  1、不改變容積率，但改變物業(yè)類型
  
  在建筑密度不變時，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；而當容積率不變時，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。注：（假設土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）
  
  有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-07 17:39:26

相關問題

• 問 什么是建筑容積率？建筑密度和綠化率？
  答

  “容積率”，是建設用地范圍內地上建筑面積與建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。提示：對于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高。

• 問 建筑密度和容積率怎么算 建筑密度和容積率多少**合適
  答

  容積率和建筑密度是衡量小區(qū)品質的兩個重要指標。建筑密度是什么意思，跟容積率有什么區(qū)別?建筑密度及容積率多少合適?要怎么算?計算公式是怎樣的?本文將為您詳細介紹。 一、建筑密度、容積率概念 1、建筑密度 指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。 2、容積率 又稱建筑面積毛 密度。是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積 率的值。項目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。 二、建筑面積、容積率的計算方法 1、建筑密度計算公式 建筑密度=建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設用地面積。 比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。 2、容積率計算公式 容積率=地上總建筑面積÷可建設用地面積 1、建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，架空層層高宜在2.8米至3.6米之間，其建筑面積不計入容積率。 2、建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構(設備管道)轉換層，底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。 3、建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過1.8米的各類陽臺，均按全面積計入容積率。 4、半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高1.0米以上的建筑部分應計入地上建筑面積計算值;不足1.0米的，不計入容積率。 5、如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊**近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。 三、建筑密度和容積率多少**舒適？ 1、建筑密度多少合適 樓密度是直接指標。容積率是地塊拍賣時的一個指標，但樓密度有明確說明，容積率和樓密度之間有這樣的關系：樓密度=容積率/建筑層數(shù)。 如今的高層建 筑容積率一般在2.8-4.5之間，相關專家認為，樓密度為13%-20%時，小區(qū)景觀環(huán)境較好，根據(jù)以上計算公式，可以得出高層的容積率如果是2.8， 那么要想小區(qū)環(huán)境好，還要住得舒適，其層數(shù)應高于14層;如果小區(qū)的容積率是4.5，那么小區(qū)的層高要高于22層，才滿足條件。因此購房者們可以參照這樣 的關系進行計算自家的小區(qū)是否樓密度合適，是否居住舒適。 2、容積率多少合適 1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。 2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅?，就可以解決這個問題了。 3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。 4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。 5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。 6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。 7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。 8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目(18層以內)。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。 9、容積率3.0~6.0，高層項目(樓高100米以內)。 10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。 以上，是小編整理的“ 建筑密度和容積率是什么意思、怎么算、多少合適”的相關信息，希望對您有所幫助。

• 問 什么叫容積率 綠化率和建筑密度
  答

  　　容積率通常指的是在指定的地塊之內，總建筑面積與建筑面積之間的比值，比如在面積1000平米的地塊之上，每層建筑面積1000平米，共為兩層，那么總建筑面積就達到了2000平米，容積率就為2，如果建三層?？偨ㄖ娣e就達到了3000平米，那么，容積率就為3?！　【G化率主要指的是項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之間的比值，而這個概念通常會出現(xiàn)在開發(fā)商為樓盤綠化做宣傳廣告時所運用的概念，在具體的法律法規(guī)中并沒有詳細的體現(xiàn)。而法律法規(guī)中的同類詞為綠地率，指的是小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占小區(qū)用地的比例，在計算的過程中比綠化率更加嚴格。而建筑面積指的是在一定范圍內，建筑物基底面積的總和與總用地面積之間的比例，它也是指的是建筑物的覆蓋率，程度上也反映出了一定用地范圍內的空地率以及建筑密集的程度。

• 問 何為“建筑容積、密度、綠化率”？
  答

  其實建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 　　以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。

• 問 正和溪岸容積率、綠化率、建筑密度為多少
  答

  正和溪岸容積率為2.99，建筑密度為33.43%，綠化率為25.01%

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