什么是預(yù)售商品? 商品房已備案、商品房已預(yù)告分別是什么意思和區(qū)別?

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• 147****1114

  房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。同時(shí)房屋預(yù)售還具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  (一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
  (二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
  (三) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以

  查看全文↓ 2019-05-21 08:39:51
• 132****4681

  一、兩者意思
  
  商品房已備案：商品房預(yù)售備案登記是購(gòu)房戶與開發(fā)商簽訂商品房購(gòu)房協(xié)議后，一個(gè)月內(nèi)報(bào)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案的程序。
  
  商品房已預(yù)告：預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記是指購(gòu)房人簽了預(yù)售合同買期房，暫時(shí)不能辦產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記），為了保障購(gòu)房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預(yù)告登記”。
  
  二、兩者區(qū)別：
  
  商品房預(yù)售合同備案制度和預(yù)告登記制度是二個(gè)不同的制度。
  
  1、功能上的區(qū)別：
  
  預(yù)告登記：主要目的是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
  
  預(yù)售商品房合同登記備案：不僅具有保護(hù)預(yù)購(gòu)人的功能，還有助于建設(shè)行政部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。
  
  2、操作方法不同
  
  預(yù)告登記：必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)。

  查看全文↓ 2019-05-21 08:39:47
• 154****9757

  商品房預(yù)售合同登記備案不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力
  
  
  在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，有這樣一種情況，執(zhí)行法院在執(zhí)行被執(zhí)行人房屋時(shí)，因他人己對(duì)該房屋進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記備案，房地產(chǎn)登記部門要求執(zhí)行法院在協(xié)助執(zhí)行通知上注明注銷他人的商品房預(yù)售合同登記備案，否則不予協(xié)助。理由是，因他人己對(duì)該房屋進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記備案，具有對(duì)抗效力，故要注銷他人的商品房預(yù)售合同登記備案后，方可協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。為此，執(zhí)行法院在向房地產(chǎn)登記部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知時(shí)，在協(xié)助執(zhí)行通知上，要求房地產(chǎn)登記部門協(xié)助注銷他人的商品房預(yù)售合同登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案的購(gòu)房者不服該協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容，提出執(zhí)行異議。這一異議，引發(fā)出一個(gè)值得思考的問(wèn)題――商品房預(yù)售合同登記備案是否等同于物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記，是否產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，可否對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。
  
  【案情】
  
  一、審判情況
  
  2006年12月20日，鄭某與一房產(chǎn)開發(fā)商（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商）簽訂一份《商品房預(yù)售合同》，約定由鄭某向開發(fā)商購(gòu)買該開發(fā)商預(yù)售的一個(gè)商鋪，該商鋪總價(jià)款為300萬(wàn)元。同年12月22日，鄭某向開發(fā)商支付30萬(wàn)元，雙方辦理了商品房預(yù)售合同登記備案，同年12月24日，鄭某向開發(fā)商支付265萬(wàn)元，開發(fā)商出具《收據(jù)》：收到鄭某支付商鋪購(gòu)房款300萬(wàn)元。同年12月25日，鄭某與開發(fā)商就上述300萬(wàn)元又簽訂《借款合同》，約定開發(fā)商向鄭某借款300萬(wàn)元，借款期限為二個(gè)月，若開發(fā)商未能按時(shí)還款，雙方須另商定還款時(shí)間，開發(fā)商須每月支付資金占用費(fèi)15萬(wàn)元給鄭某，若開發(fā)商未按時(shí)還款，又不按月支付資金占用費(fèi)，鄭某即用300萬(wàn)元購(gòu)買上述商鋪，該商鋪只用作借款合同的抵押物，開發(fā)商還清借款后，鄭某要協(xié)助辦理注銷房屋預(yù)售登記備案。
  
  2008年6月25日，余某與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，約定余某以總價(jià)款1523.2萬(wàn)元購(gòu)買上述商鋪。當(dāng)日，開發(fā)商出具一份《收據(jù)》，收到余某支付的購(gòu)買上述商鋪的價(jià)款1523.2萬(wàn)元，并將該商鋪交付給余某使用。2009年4月28日，余某與張某簽訂《房屋租賃合同》，約定余某將上述商鋪出租給張某用于經(jīng)營(yíng)大酒樓，租期五年，月租金10萬(wàn)元。該酒樓裝修后于2009年10月28日開業(yè)營(yíng)業(yè)。2013年4月18日，鄭某向張某發(fā)出《租金催收函》，主張涉案商鋪是其向商鋪開發(fā)商購(gòu)買的物業(yè)，已在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記備案，要求張某繳納幾年來(lái)的租金，否則收回商鋪。次日，鄭某又向開發(fā)商發(fā)出《告知函》，提出開發(fā)商沒有依約支付資金占用費(fèi)也沒有歸還借款，要求開發(fā)商盡快辦理上述商鋪的產(chǎn)權(quán)手續(xù)并交付使用。4月20日，開發(fā)商復(fù)函，稱無(wú)能力歸還借款和支付資金占用費(fèi)，原300萬(wàn)元借款自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，其將盡快辦理房產(chǎn)手續(xù)并交付鄭某使用。
  
  余某于2013年6月27日以開發(fā)商和鄭某為被告向法院提起訴訟，主張被告開發(fā)商與鄭某簽訂的《商品房預(yù)售合同》名為商品房預(yù)售合同，實(shí)為借款抵押合同，該合同是無(wú)效的，且兩被告間的借款合同已終止，商品房預(yù)售合同不再履行；其本人與被告開發(fā)商所簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，其已付清全部?jī)r(jià)款，且從2008年7月以來(lái)一直占有使用該商鋪。為此請(qǐng)求：確認(rèn)兩被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》無(wú)效；確認(rèn)其與被告開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，開發(fā)商協(xié)助其辦理商鋪土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
  
  法院審理認(rèn)為，開發(fā)商與鄭某、余某分別簽訂的《商品房預(yù)售合同》均為合法有效的合同，因鄭某簽訂的商品房預(yù)售合同在先并辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，鄭某對(duì)涉案房屋的請(qǐng)求權(quán)享有物權(quán)的效力，鄭某請(qǐng)求開發(fā)商履行合同，并按合同約定協(xié)助辦理涉案商鋪的房地產(chǎn)權(quán)屬證和交付房屋請(qǐng)求成立。余某關(guān)于確認(rèn)其與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同有效的訴訟請(qǐng)求成立，但關(guān)于請(qǐng)求開發(fā)商協(xié)助其辦理涉案商鋪土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求不成立。據(jù)此，于2015年4月23日作出民事判決：一、余某和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效；二、鄭某和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效；三、開發(fā)商在判決生效之日起三十日內(nèi)將涉案商鋪交付給鄭某使用，在完善上述房產(chǎn)初始登記后三十日內(nèi)將該房地產(chǎn)的權(quán)屬權(quán)證辦理至鄭某名下；四、駁回余某的其他訴訟請(qǐng)求。

  查看全文↓ 2019-05-21 08:39:43

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房已備案、商品房已預(yù)告分別是什么意思和區(qū)別?
  答

  已備案，是買了商品房，付款以后，因?yàn)樽C件或者時(shí)間安排什么的不合適，還沒有來(lái)得及辦理正式產(chǎn)權(quán)，就可以先辦理房管局的簡(jiǎn)單備案登記，手續(xù)和時(shí)間要求相對(duì)簡(jiǎn)單，可以防止賣房者再賣給其他人、惡意抵押。商品房取得預(yù)售許可證上市買賣后，每套房子只有一個(gè)唯一編號(hào)，而后在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)登記，你買房后，簽訂合同，這套房子的合同就在房產(chǎn)管理部門登記備案，如果你不想買了，你就不能更名給別人，只能當(dāng)2手房買賣呢。“預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記”指購(gòu)房人簽了預(yù)售合同買期房，暫時(shí)不能辦產(chǎn)證(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記），為了保障購(gòu)房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預(yù)告登記”。意義：告訴別人，這房子，某人已經(jīng)先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或異議（例如一房?jī)少u），房地產(chǎn)登記部門將以誰(shuí)先登記歸誰(shuí)的原則處理。登記申請(qǐng)人是開發(fā)商和購(gòu)房人?！邦A(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”是指購(gòu)房人以預(yù)購(gòu)的商品房期房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時(shí)還不能辦“其他權(quán)利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預(yù)先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給我（銀行）了，別人不能再主張抵押權(quán)了，防止購(gòu)房人再將該房抵押給別人。 登記申請(qǐng)人是金融機(jī)構(gòu)（銀行）和購(gòu)房人。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??商品房已備案是什么意思?。?/a>
  答

  商品房取得預(yù)售許可證上市買賣后，每套房子只有一個(gè)唯一編號(hào)，而后在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)登記，你買房后，簽訂合同，這套房子的合同就在房產(chǎn)管理部門登記備案，如果你不想買了，你就不能更名給別人，只能當(dāng)2手房買賣呢。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??房屋預(yù)售什么意思?商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售的區(qū)別是什么?
  答

  商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于：商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過(guò)竣工驗(yàn)收。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??商品房已備案是什么意思？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  房屋在房管局備案的意思是：一手商品房的房產(chǎn)商，到房管局把原登記在他名下的預(yù)售商品房，改登記為已售商品房，并把買房者的資料也在房管局存檔，把這已售商品房改登記到買房者的名下。這就是房屋的房管局備案手續(xù)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房預(yù)告登記是什么意思
  答

  　　商品房預(yù)售登記主要指的是購(gòu)房人在購(gòu)買期房時(shí)，首先進(jìn)行簽訂預(yù)售合同，由于此時(shí)不能進(jìn)行房產(chǎn)證的辦理，為了保障購(gòu)房者的權(quán)益，因此會(huì)在房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行預(yù)告登記，這也就意味著這套房子已經(jīng)有購(gòu)房者買入，如果發(fā)生一些產(chǎn)權(quán)糾紛，那么房地產(chǎn)登記部門也會(huì)根據(jù)誰(shuí)先登記歸誰(shuí)的原則來(lái)進(jìn)行處理?！　∩唐贩款A(yù)告登記的流程：首先去房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行申請(qǐng)，當(dāng)相關(guān)部門受理之后進(jìn)行審核，在審核完畢之后進(jìn)行登記，登記完畢之后進(jìn)行發(fā)證。同時(shí)還需要提交一定的資料，比如，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、已備案的商品房預(yù)售合同、購(gòu)房發(fā)票以及其他相關(guān)的證件。通常情況下，在受理之日起5個(gè)工作日就可以辦理完畢，但是由于特殊原因需要延長(zhǎng)登記實(shí)現(xiàn)的情況，經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)之后，不得超過(guò)20個(gè)工作日。