抵押的商品房可以賣嗎？該怎么過(guò)戶呢？

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• 134****0462

  被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買(mǎi)賣。如果賣房人要出售已經(jīng)被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：首先，賣房人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買(mǎi)賣的。
  在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。
  其次，如果抵押權(quán)人不同意，則賣房人與買(mǎi)房人協(xié)商一致，也可以采取由買(mǎi)房人代為先行支付部分購(gòu)房款，用于賣房人清償所欠抵押權(quán)人的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門(mén)辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過(guò)戶給買(mǎi)房人。
  但是無(wú)論采取哪種方式買(mǎi)賣房屋，賣房人都應(yīng)當(dāng)事先如實(shí)告知買(mǎi)房人房屋存在抵押。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條【抵押權(quán)的效力對(duì)抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；
  抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

  查看全文↓ 2019-05-30 20:58:45
• 137****7495

  其實(shí)上面的回答都不怎么正確。
  　　抵押的概念是什么？——就是指這個(gè)房屋存在多個(gè)權(quán)利人。一套房屋抵押給第2方（銀行或者其他），那么說(shuō)明銀行和房東共同擁有這個(gè)房屋的權(quán)利。房東持有產(chǎn)權(quán)證，銀行持有“他項(xiàng)權(quán)利證明”。
  　　存在抵押的房屋能交易么？——房地產(chǎn)交易中心不能接受一套存在抵押狀況的房屋（即一套有著“他項(xiàng)權(quán)利”存在的房屋）進(jìn)行交易過(guò)戶的。
  　　那么怎么辦？是這樣的，如果你作為下家，你需要貸款的話那么可以采用轉(zhuǎn)按揭，如果你不貸款，那么只能用你的**幫助他還掉抵押的錢(qián)。
  　　比如，你現(xiàn)在**8.5萬(wàn)，要是他抵押部分是在8.5萬(wàn)里面的，那么你就直接付給他，償還掉抵押，再交易。這個(gè)情況對(duì)于下家來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，建議向你所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心，建立一個(gè)資金監(jiān)管帳戶，你將用于償還他抵押部分的**放在這個(gè)里面，他就只能用于償還抵押，不能拿了錢(qián)逃掉。同時(shí)，交易中心在受理的時(shí)候也會(huì)對(duì)你們雙方簽定的合同備案的。
  　　總之，A、房屋在上家沒(méi)有取得完全的產(chǎn)權(quán)之前不能直接交易給下家；B、下家可以采取用**幫助上家償還該房屋的抵押或者貸款，但是有一定的風(fēng)險(xiǎn)；C、可以通過(guò)交易中心（如果交易中心沒(méi)有，可以通過(guò)銀行設(shè)立雙方監(jiān)管帳戶，將風(fēng)險(xiǎn)將到**低）。

  查看全文↓ 2019-05-30 20:58:41
• 132****0340

  根據(jù)法律規(guī)定，抵押人處分抵押物的，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，也就是說(shuō)，抵押房產(chǎn)可以交易，但根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)銀行同意。
  但我們?nèi)粘＝灰字锌赡芎苋菀缀雎赃@個(gè)問(wèn)題，在二手房交易中，很多房產(chǎn)都是存在按揭抵押的，我們交易時(shí)無(wú)論中介還是買(mǎi)賣雙方都沒(méi)有考慮還要經(jīng)銀行同意，但是，我們需要知道，在交易存在抵押的房產(chǎn)時(shí)，需要經(jīng)過(guò)一個(gè)必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。
  這里我們是采取了一個(gè)更為直接的方法，法律規(guī)定，出賣抵押房產(chǎn)要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人銀行的同意，那么我們把房子的貸款還清了之后，銀行就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)人的身份，因此，在還清貸款后，銀行都會(huì)出具一份貸款結(jié)清證明，我們拿著這個(gè)證明到房管部門(mén)辦理解押手續(xù)，這時(shí)候交易房產(chǎn)便屬于無(wú)負(fù)擔(dān)瑕疵的完整產(chǎn)權(quán)了，我們就可以放心的進(jìn)行交易了。
  在這里律師提醒大家，無(wú)論是出賣還是購(gòu)買(mǎi)存在抵押的房產(chǎn)時(shí)，都要考慮解押款的問(wèn)題，因?yàn)?，高杠桿情況存在，按揭貸款往往比例很大，無(wú)論買(mǎi)賣雙方誰(shuí)來(lái)支付解押款，都是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

  查看全文↓ 2019-05-30 20:58:36
• 141****5545

  不能，房子買(mǎi)賣交易，是在當(dāng)事人取得房產(chǎn)證的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行的買(mǎi)賣交易。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法進(jìn)行買(mǎi)賣交易。建議你將房貸還清后，辦理好產(chǎn)權(quán)證在進(jìn)行買(mǎi)賣交易。
  辦理抵押注銷需要的資料手續(xù)：
  1、抵押注銷登記申請(qǐng)表；
  2、抵押人為個(gè)人的，提供本人身份證復(fù)印件（校對(duì)原件），抵押人為單位的，提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（校對(duì)原件）；抵押權(quán)人為個(gè)人的，提交本人身份證復(fù)印件（校對(duì)原件），抵押權(quán)人為單位的，企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（校對(duì)原件），其他單位提供組織機(jī)構(gòu)代碼證等復(fù)印件（校對(duì)原件）；
  3、存量房抵押的，提交原房屋所有權(quán)證（包括共有權(quán)證）原件及復(fù)印件；
  4、存量房抵押的，提交他項(xiàng)權(quán)證原件；預(yù)購(gòu)商品房按揭的，提交房屋抵押權(quán)預(yù)告登記證明原件或預(yù)售商品房按揭備案證明；
  5、還款結(jié)清證明、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)書(shū)面聲明等證明抵押權(quán)消滅的材料原件；
  6、登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要收取的其他資料。
  

  查看全文↓ 2019-05-30 20:58:32
• 154****3824

  抵押中的房子如果要買(mǎi)賣也是可以的,但要分兩步走,處理好兩層關(guān)系.
  就步驟來(lái)說(shuō):第一步先把產(chǎn)權(quán)抵押房重新轉(zhuǎn)變成自己的產(chǎn)權(quán)房,這就是解押.當(dāng)然要買(mǎi)方以購(gòu)房款的方式給錢(qián),你又以提前還貸的方式清債.第二步就是按二手房交易的一般程序辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù).
  就關(guān)系來(lái)說(shuō):第一層關(guān)系是你與銀行之間的的債務(wù)債權(quán)關(guān)系.房產(chǎn)是以不動(dòng)產(chǎn)抵押的方式獲得銀行貸款的.只要貸款沒(méi)有還清,你就沒(méi)有權(quán)利出賣房子.所以還清銀行的債務(wù),了結(jié)你與銀行之間的關(guān)系是前提.
  第二層關(guān)系是你與買(mǎi)主之間的關(guān)系.處理好這一層關(guān)系有一個(gè)難題,就是買(mǎi)方可能會(huì)感到有風(fēng)險(xiǎn)而卻步.因此交易雙方要坦誠(chéng)對(duì)待,陽(yáng)光操作.

  查看全文↓ 2019-05-30 20:58:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??商品房可以賣嗎？該怎么過(guò)戶呢？
  答

  按理說(shuō)，無(wú)產(chǎn)證的房子國(guó)家規(guī)定是不能買(mǎi)賣的，但一般在底下也有幾種操作模式:（1），改底，也就是在開(kāi)發(fā)商換名，大修和契稅你也可以向買(mǎi)方要過(guò)來(lái)，我建議你還是直接加在房?jī)r(jià)里。（2），你找找人，有些人能到房管局抽件的，也就是把你所有的檔案拿出來(lái)，然后到建委去辦理加急房本，但你還要在交一次大修和契稅（你辦完房本后可以去開(kāi)發(fā)商把你以前交的退回來(lái)）。費(fèi)用也就是人情費(fèi)，一般二三千就搞定了。（3），你直接出售，然后向買(mǎi)方要百分之二十的定金，等房本下來(lái)在過(guò)戶。如果是開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)已經(jīng)下來(lái)了，只不過(guò)在做析產(chǎn)，那么就是買(mǎi)方違約的話，法院也會(huì)支持的，呵，前一陣子我就打過(guò)這種官司，法院支持了。你有按揭的話,叫買(mǎi)方給你解貸(也就是說(shuō)叫買(mǎi)方給你**,一定要夠你還貸的).然后去辦理房產(chǎn)手續(xù)就行。更多房產(chǎn)知識(shí),點(diǎn)擊左下角“樓盤(pán)網(wǎng)”.樓盤(pán)網(wǎng),為愛(ài)找個(gè)家.

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• 問(wèn) ??商品房中有戶口能賣嗎？該怎么過(guò)戶呢？
  答

  目前很多城市可以在賣方戶口未遷出的情況，重新辦理買(mǎi)方的戶口遷入手續(xù)的，具體可以咨詢戶籍所在的派出所戶籍登記部門(mén)。　　在二手房買(mǎi)賣過(guò)程中，由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多，戶口問(wèn)題必須得到購(gòu)房者的足夠重視?！　」P者認(rèn)為，引發(fā)戶口問(wèn)題的原因主要有以下三個(gè)方面：第一，房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離；第二，法院不能直接對(duì)戶口遷移作出民事判決；第三，現(xiàn)有的戶籍管理政策存在漏洞，難以應(yīng)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的戶口問(wèn)題.　　那么，在實(shí)際二手房買(mǎi)賣過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶口問(wèn)題呢？　　第一，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在簽訂二手房買(mǎi)賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門(mén)申請(qǐng)過(guò)戶登記前，購(gòu)房者應(yīng)親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的警署進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾沒(méi)有戶口，但仍應(yīng)到警署核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書(shū)面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實(shí)結(jié)果表明有戶口的，應(yīng)在房屋買(mǎi)賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及違約責(zé)任條款和司法救濟(jì)條款。

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• 問(wèn) ??限價(jià)商品房可以過(guò)戶嗎？該怎么過(guò)戶呢？
  答

  可以，沒(méi)有法律規(guī)定，限價(jià)房不能過(guò)戶的，只要你取得房屋所有權(quán)證就擁有房屋產(chǎn)權(quán)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，任何人不得干涉。

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• 問(wèn) ??自住商品房可以賣嗎？該怎么交易呢？
  答

  您好，自住型商品房在取得房屋所有權(quán)證5年后可以上市交易。 根據(jù)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》京建發(fā)[2013]510號(hào)文件規(guī)定： 自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。如有疑問(wèn)請(qǐng)追問(wèn)，如果滿意請(qǐng)及時(shí)采納。謝謝！

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• 問(wèn) 商品房沒(méi)有房產(chǎn)證可以賣嗎？該怎么過(guò)戶呢？
  答

  根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)是不能轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)然，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不一定不能夠進(jìn)行買(mǎi)賣，關(guān)鍵還是要看不能取得房產(chǎn)證的具體原因是什么。1、因法律法規(guī)無(wú)法辦理房產(chǎn)證的房子不能賣①違章違規(guī)的建筑，包括利用集體土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也就是我們常說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有辦法拿到國(guó)家認(rèn)可的房產(chǎn)證，所以不能進(jìn)行買(mǎi)賣；②未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的項(xiàng)目，就是說(shuō)建房子并沒(méi)有獲得相關(guān)部門(mén)的允許，就算是建好了也是拿不到房產(chǎn)證的；③未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目以及私自變更規(guī)劃的項(xiàng)目，還包括私自改變土地用途的項(xiàng)目；④沒(méi)有銷售許可證，又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目；⑤未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目；⑥土地和房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封的房子；2、部分沒(méi)有房產(chǎn)證的校產(chǎn)房、軍產(chǎn)房不能賣軍產(chǎn)房其實(shí)就是軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子，一般都是部隊(duì)提供用地，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建造的房子。

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