??認(rèn)購(gòu)書可以規(guī)定我們已經(jīng)認(rèn)可商品房買賣合同了嗎？誰(shuí)能說說呢？

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• 137****5173

  一、商品房認(rèn)購(gòu)書是什么？認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同一樣嗎？
  商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買賣合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、優(yōu)先購(gòu)買協(xié)議等文書。作為購(gòu)房意向書或者是認(rèn)購(gòu)書來說，只是雙方就是否購(gòu)買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的成立。
  認(rèn)購(gòu)合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購(gòu)書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款。
  因此，房屋認(rèn)購(gòu)書或者房屋認(rèn)購(gòu)合同一般情況下和購(gòu)房合同不一樣，也就是說，房屋認(rèn)購(gòu)書不等于購(gòu)房合同。認(rèn)購(gòu)書的目的是約定雙方日后要簽訂購(gòu)房合同，認(rèn)購(gòu)書是為簽訂正式的購(gòu)房合同做準(zhǔn)備。但是根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書并不是完全與購(gòu)房合同沒關(guān)系，在符合法律規(guī)定的情況下，房屋認(rèn)購(gòu)書會(huì)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房合同，這個(gè)時(shí)候，認(rèn)購(gòu)書就等于購(gòu)房合同了。
  二、房屋認(rèn)購(gòu)書什么情況下等于購(gòu)房合同？
  《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
  《商品房銷售管理辦法》第十六條：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！?br/>因此，如果商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容包含了《商品房銷售管理辦法》所規(guī)定的內(nèi)容，而且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，那么，商品房認(rèn)購(gòu)書就等于商品房買賣合同。
  如能給出詳細(xì)信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/span>

  查看全文↓ 2019-06-11 10:41:05
• 153****0942

  雖然認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容也包括房屋的基本情況、房?jī)r(jià)以及違約責(zé)任等房屋交易的主要條件，但是否就能以此來認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書就等同于商品房買賣合同呢。
  通過《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買受人的規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書是不能等同于商品房買賣合同的，出賣人與買受人簽訂認(rèn)購(gòu)書的目的是訂立商品房買賣合同。那買賣雙方在什么情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書可以視同商品房買賣合同呢？如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議的內(nèi)容具備《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。規(guī)定的內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該認(rèn)購(gòu)書可以視同商品房買賣合同。
  因此，我建議購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，要及時(shí)簽訂商品房買賣合同，以防止開發(fā)商將你看中的房屋另行銷售他人。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:40:20
• 149****0287

  要看《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》上面的約定.
  但是有些情況顧客簽的其實(shí)不是《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，而是類似VIP協(xié)議之類的，這個(gè)時(shí)候一般來說，都是開發(fā)商缺少商品房預(yù)售許可證，
  如果你簽的協(xié)議書不是《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，你讓他們給你看五證，沒有就肯定可以退。
  如果是《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，并且上面約定了定金不退，你只有3個(gè)辦法：
  1.天天去售樓部磨。裝可憐，說什么家里人不同意啊，都要離婚了，演像點(diǎn)，多磨幾次有可能就退了。
  2.找個(gè)置業(yè)顧問，就是售樓的小姐或者帥哥，說給他點(diǎn)錢錢，讓他幫你轉(zhuǎn)讓給別人，一般他們內(nèi)部是有操作條件的。
  3.找個(gè)開發(fā)商有關(guān)系的，**好是政府部門的人，一說準(zhǔn)給退
  說白了，就是看開發(fā)商心情，人家想退就給你退，不想退你就只能想辦法。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:40:07

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• 問 認(rèn)購(gòu)書可以規(guī)定我們已經(jīng)認(rèn)可商品房買賣合同了嗎
  答

  認(rèn)購(gòu)意向書屬法律上的預(yù)約合同，是當(dāng)事人雙方對(duì)將來訂立本約即正式的商品房買賣合同的約定，即開發(fā)商與購(gòu)房者訂立正式合同的合意，而非房屋買賣合同本身。屬于訂立本合同的預(yù)約。關(guān)于預(yù)約的法律效力問題，理論界一直以來有兩種比較典型的觀點(diǎn)：一種是 “必須磋商說”，另一種是 “必須締約說”?！氨仨毚枭陶f”是指當(dāng)事人之間一旦締結(jié)預(yù)約，雙方就負(fù)有在未來某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約而進(jìn)行磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，即履行了預(yù)約義務(wù)，而不問磋商是否成功，只重過程，不注重結(jié)果。“必須締約說”則認(rèn)為預(yù)約的效力就是締結(jié)本約，故當(dāng)事人僅僅為締結(jié)本約而進(jìn)行磋商是不夠的，還必須達(dá)成本約，這種觀點(diǎn)，更注重結(jié)果。過程并不是很看重，這種觀點(diǎn)使預(yù)約更有價(jià)值，使預(yù)約順利成為本約，也避免了有些人沒有訂立本約的意思，假意與他人訂立預(yù)約，浪費(fèi)他人時(shí)間和商業(yè)機(jī)會(huì)的布道德行為的發(fā)生。如何在實(shí)踐中正確認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書的效力呢？我們不能用死板的硬性的方法去判斷，要具體情況，具體分析，應(yīng)具體考察認(rèn)購(gòu)書條款的詳盡程度、當(dāng)事人是否盡誠(chéng)信義務(wù)磋商、**終合同未能簽訂原因等因素，以此為基礎(chǔ)分別適用“必須磋商說”或“必須締約說”，從而在當(dāng)事人之間達(dá)到較為公平的效果。例如購(gòu)房者甲與房產(chǎn)商乙簽訂認(rèn)購(gòu)書，約定一個(gè)月后訂立正式商品房買賣合同，此時(shí)對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的效力則可作如下認(rèn)定：(1)如果認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容尚不包括買賣合同主要內(nèi)容，采用“必須磋商說”較為合理，因?yàn)榇藭r(shí)雙方對(duì)買賣合同主要內(nèi)容仍未形成共識(shí)，如采取“必須締約說”，難以反映當(dāng)事人真實(shí)意思。故認(rèn)購(gòu)書只能約束甲乙在一個(gè)月內(nèi)就訂立買賣合同盡誠(chéng)信義務(wù)磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。此類情形在目前較為普遍，雙方經(jīng)誠(chéng)信磋商后難以就訂立買賣合同達(dá)成一致的，任何一方不應(yīng)視為違約；如任何一方拒絕磋商或在磋商中違反誠(chéng)實(shí)信用原則，另一方可要求其承擔(dān)責(zé)任。(2)如果認(rèn)購(gòu)書中已包括買賣合同的主要內(nèi)容，采用“必須締約說”較為合理。因?yàn)殡p方除了對(duì)一個(gè)月后訂立買賣合同達(dá)成合意之外，就買賣合同主要內(nèi)容亦達(dá)成了一致，訂約可能性極大。故應(yīng)視為當(dāng)事人在很大程度上已同意受認(rèn)購(gòu)書中條款約束。任何一方惡意拒絕締約、對(duì)買賣條款反悔或締約中違反誠(chéng)信原則的，都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；而認(rèn)購(gòu)書簽訂后至買賣合同簽訂前的簽約條件發(fā)生了客觀變化，如一方喪失了締約能力等，可按照情勢(shì)變更原則加以解決。

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• 問 認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同有區(qū)別嗎
  答

  商品房訂購(gòu)書在性質(zhì)上屬于商品房買賣合同。訂購(gòu)書是預(yù)約。作為預(yù)約,商品房訂購(gòu)書效力的特殊性在于守約方除要求對(duì)方履行買賣合同的義務(wù)外，還可要求對(duì)方履行簽署正式的商品房買賣合同的特定行為。訂購(gòu)書是商品房買賣合同的一種形式。由于訂購(gòu)書具有合同內(nèi)容的確定性，因此二者的實(shí)體內(nèi)容是基本一致的。我們認(rèn)為：首先，訂購(gòu)書一經(jīng)簽署買賣合同即已成立，雙方均應(yīng)受其約束。買受人不簽署正式的商品房買賣合同的行為視為對(duì)合同義務(wù)的違反。其次，如買受人在簽署訂購(gòu)書時(shí)對(duì)擬簽署的正式商品房合同文本已經(jīng)了解并認(rèn)可，則買受人無權(quán)拒絕簽署該合同。第三，如買受人認(rèn)為前述合同文本部分條款顯失公平，可依《合同法》關(guān)于格式條款的有關(guān)規(guī)定行使抗辯權(quán)，但不得拒絕履行訂購(gòu)書中已確認(rèn)的其他條款內(nèi)容。

• 問 ??商品房認(rèn)購(gòu)書復(fù)印有效嗎？誰(shuí)能說說呢？
  答

  合同簽約后，雙方都各留存幾份的，你應(yīng)該找簽約方去要屬于你份額的合同。如果是抵押貸款，有可能合同直接被銀行拿走，你沒有合同原件，這樣的情況下可以找開發(fā)商，讓他們拿他們手里的那份合同給你提供復(fù)印件。

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• 問 買房需簽認(rèn)購(gòu)書嗎，認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同有區(qū)別嗎
  答

  認(rèn)購(gòu)金不是法律規(guī)定的必經(jīng)過程，認(rèn)購(gòu)金是可以要回來的。2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！比绻患{了具有法律效力的定金，消費(fèi)者一旦違約將無權(quán)收回，因此定金交付容易、要回難，消費(fèi)者一定要慎重。至于所謂的“認(rèn)購(gòu)金”、“意向金”、“訂金”等，雙方則要約定其性質(zhì)及約好是否能夠退還，一并在合同里注明。認(rèn)購(gòu)金不等同于定金。認(rèn)購(gòu)金不是法律規(guī)定的必經(jīng)過程，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法。是你與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議時(shí)交的預(yù)付款。只是約定你需在指定期限內(nèi)與開發(fā)商簽署正式合同，約定開發(fā)商在指定期限內(nèi)不得將此房轉(zhuǎn)賣他人、加價(jià)等，認(rèn)購(gòu)金可退也可不退看雙方約定。覺得我的回答可以，請(qǐng)選為**佳答案，謝謝！一、“簽訂”與“簽定"的區(qū)別?！坝啞焙汀岸ā痹S多地方可以通用。比如：“訂閱”“訂戶”“訂單”可寫作“定閱”“定戶”“定單”，意思上沒有什么差異。但是，“訂”只表示雙方事先有所約定，并不管約定能否保證確定不變，強(qiáng)調(diào)的是過程；“定”表示事情已經(jīng)確定下來了，不會(huì)輕易更改，側(cè)重的是結(jié)果。所以，像“訂婚”“訂貨”等一般用“訂”而不用“定”；“定金”“定購(gòu)”等則用“定”更合適一些。“商品定價(jià)”不能寫作“商品訂價(jià)”，因?yàn)閮r(jià)格一旦確定了，就不能隨意改動(dòng)。分清了“訂”和“定”，“簽定”與“簽訂”的區(qū)別就不難區(qū)分了。二、“訂金”與“定金”區(qū)別。1、在現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典里，定金的詞義等同與訂金，但是在法律上卻有嚴(yán)格的界定：定金不是訂金。2、定金是指合同當(dāng)事人約定的，為確保合同的履行，一方當(dāng)事人預(yù)先支付給另一方當(dāng)事人的一定款項(xiàng)。根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，定金是債權(quán)擔(dān)保的一種方式。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。3、定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：（1）、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。（2）、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。（3）、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。（4）、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。對(duì)于訂金，法律規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不予支持。所以，訂金不適用定金罰則，只在對(duì)方違約時(shí)原數(shù)奉還。當(dāng)事人起草、簽署一些具有法律證明力的文件，如合同、收據(jù)、發(fā)票等，一定要使用規(guī)范用語(yǔ)，防止產(chǎn)生歧義，必要時(shí)可以請(qǐng)律師用法言法語(yǔ)幫助起草或修改，尤其是對(duì)方提供的標(biāo)準(zhǔn)合同、收據(jù)時(shí)，要仔細(xì)審查。

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• 問 [購(gòu)房流程]#認(rèn)購(gòu)#商品房認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同有什么區(qū)別呢？
  答

  由于商品房認(rèn)購(gòu)書是在簽訂商品房正式買賣合同之前簽訂的，對(duì)于被出售房屋的一個(gè)預(yù)定購(gòu)買的協(xié)議，所以我們把認(rèn)購(gòu)書稱之為預(yù)約，相對(duì)于認(rèn)購(gòu)書來說，商品房的正式買賣合同就稱為本約。二者的差別如下：1、訂立的時(shí)間不同，預(yù)約屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約過失責(zé)任的范疇。即在訂立合同的過程中違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。2、預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。3、簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務(wù)是合同義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。由預(yù)約到本約的簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中?，F(xiàn)實(shí)中，很多的情形是，開發(fā)商利用簽訂的認(rèn)購(gòu)書來逼迫購(gòu)房者進(jìn)一步簽訂買賣合同，例如很多開發(fā)商會(huì)在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，如果沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂合同，開發(fā)商有權(quán)解除合同并且不退已經(jīng)交納的認(rèn)購(gòu)款。

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