房屋單價如何計算?商品房價格是怎么算的？

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• 137****0863

  一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等，才能選定評估方法。
  二、房產(chǎn)評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等，要根據(jù)具體評估對象選擇相應(yīng)的評估方法，市場法一般評估住宅、商網(wǎng)，成本法、剩余法一般是評估工業(yè)，收益法很少使用。
  三、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：
  1、成本法　
  (1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  2、市場比較法
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。
  3、剩余法
  房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:53
• 157****1169

  商品房價格的計算方法很復(fù)雜的，要考慮的因素也很多，我們只能簡單地了解下。
  1.土地取得費用
  2.前期工程費用
  3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用
  4.建筑安裝工程費用
  5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用
  6.管理費用
  7.銷售費用
  8.利息
  9.稅費
  10.利潤 具體到每一套商品房.其價格的估算在上述基礎(chǔ)上還應(yīng)再加上商品房差價，包括商品房結(jié)構(gòu)、質(zhì)量。

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:49
• 155****8990

  
  1、新建商品住宅全裝修價格核算，應(yīng)編制工程量清單，執(zhí)行行業(yè)相關(guān)規(guī)定;清單內(nèi)容描述需注明裝修內(nèi)容、部位、主要材料，潔具、家具、廚柜、電氣設(shè)備應(yīng)標明品牌、規(guī)格、材質(zhì)、顏色、型號、產(chǎn)品系列號;主要材料、設(shè)備價格按實際價格計算，且不得高于本市市場實際零售價格。
  
  
  
  2、公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強(弱)電的配管、配線，應(yīng)計入毛坯房價格，不計入全裝修價格。
  
  
  
  3、第三方造價咨詢機構(gòu)應(yīng)公平、公正、實事求是，按計價原則進行價格核算，并承擔相應(yīng)法律責任。
  
  
  
  4、全裝修價格核算時，消耗量標準工日單價 ( 包括安裝、裝飾 ) 按 140 元 /天計算。
  
  
  
  5、全裝標準是按套內(nèi)面積還是建筑面積計算?針對此前市民這一熱議的話題，《通知》強調(diào)，全裝修主要材料、設(shè)備價格按實際價格計算 (不得高于本市市場實際零售價格 ) ;公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強 ( 弱 )電的配管、配線，應(yīng)計入毛坯房價格，不計入全裝修價格;其他費用包含設(shè)計費、監(jiān)理費、檢測費、預(yù)算核算費等 ，其總額不超過工程費的 3.0%。
  
  
  
  重點提醒
  
  
  全裝修的裝修內(nèi)容只有套內(nèi)裝修部分。所有的套內(nèi)裝修實物累加得出全裝修總價格(公共裝修部分也沒有納入該總價)。大家一定要避免概念誤區(qū)：全裝修價格與價值是否相符，體現(xiàn)在裝修總價和整個裝修內(nèi)容是否對等上，與按套內(nèi)面積還是建筑面積折算無直接邏輯關(guān)系。房屋確實沒有對公共部分裝修，但是房屋總價也沒有將公共裝修部分納入。
  
  
  
  在實際操作中，因預(yù)售時房屋還沒有建成，為方便預(yù)售，進行了預(yù)售許可面積測量，毛坯銷售以該預(yù)售許可面積為基準。《實施細則》和《核算規(guī)定》中，全裝修均為了與毛坯同步，也選擇按預(yù)售許可面積折算。
  
  
  
  限地價競房價試點地塊等剛性需求項目，其全裝修部分的價格是指房屋裝修總價(未納入公共部分價格)÷預(yù)售許可面積所得之值，該值不得超過2500元/平方米。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-21 00:17:45

相關(guān)問題

• 問 限價房價格是如何定價的？限價房價格是不是比商品房價格便宜很多？
  答

  限價房價格確實要比商品房價格便宜很多

  全部2個回答>
• 問 商品房價格構(gòu)成是什么 商品房價格知識普及
  答

  對于商品房價格構(gòu)成，購房者需要有個明確認識，在商品房價格構(gòu)成不斷上漲的同時，商品房價格也在上漲，因此很多購房者想了解商品房商品房價格構(gòu)成。 （一）土地使用權(quán)取得費 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用之和。 （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。 2．建筑、安裝工程費、設(shè)備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費等。 3．附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設(shè)費用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 4．開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關(guān)的費用。 (三)住宅開發(fā)期間費用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應(yīng)按受益項目進行合理分攤。 1．管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 2．財務(wù)費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。 3．銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。 (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。 （七）下列費用不得計入商品住宅成本 (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分攤的各種費用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。

• 問 什么是商品房 目前沈陽商品房價格趨勢如何變化
  答

  通常情況下，房屋按照其用途可以劃分成不同種類，對于住宅而言，房屋可以劃分成商品房、經(jīng)濟適用房、保障房等種類。那么究竟什么是商品房，沈陽商品房價格趨勢又如何呢？ 什么是商品房？ 從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 沈陽商品房價格趨勢 據(jù)9月份公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份沈陽新建商品住宅價格環(huán)比漲幅與9月份相比，收窄0.8%。 從同比數(shù)據(jù)來看，70個大中城市中，僅溫州1個城市出現(xiàn)下降，同比下降1.5%。同比上漲的城市有69個，**高漲幅為21.4%，其中上海同比上漲21.4%、北京同比上漲21.2%、廣州同比上漲20.7%、深圳同比上漲20.6%、廈門同比上漲16.9%、南京同比上漲15.3%、福州同比上漲12.8%、杭州同比上漲11%、成都同比上漲9.6%、三亞同比上漲4.7%。 而就沈陽來看，10月份沈陽新建商品住宅價格同比上漲13.3%，同比漲幅較9月份上漲0.6%。

• 問 商品房價格怎么樣
  答

  商品住宅差價包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。

  全部4個回答>
• 問 商品房價格怎么樣
  答

  未來10年房價還會上漲，如果有錢卻還沒房子那就買吧，如果還有閑錢，再買點理財產(chǎn)品與收藏品什么的，總之就是多元化的配置自己的資產(chǎn)，才可能保證自己這輩子都是個有錢人。房子上漲的原因：1、更多的人要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進入城市，不管是進城務(wù)工還是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士進入城市改善居住環(huán)境，這都導致了需求總量在未來的增長動力。而土地就是這么多，可拓展的城市土地就這么多，并且一線、二線城市的可拓展土地更是極為有限。2、未來一段時間內(nèi)，地方政府仍然嚴重的依賴土地出讓金，房企的營業(yè)稅、增值稅、所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)帶動的建筑材料產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)出；公路、公建、橋梁、鐵路、機場、公園、環(huán)境整治、保障房等，這些都需要龐大的資金。只有不斷向上的房地產(chǎn)市場才能支撐各地不斷擴張的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3、丈母娘精神帶來的剛需群體短期內(nèi)不會改變，結(jié)婚買房仍然會是未來十年的主流。改善居住環(huán)境的客群會保持高增長，而投資群體面臨的問題是投資渠道的狹窄，有錢沒處投資，實體經(jīng)濟進入瓶頸，而投資不動產(chǎn)盡管未必是回報率**高的渠道，但絕對是**省事并且風險**小的一種投資方式。4、改革開放到現(xiàn)在，通脹從來沒有停止步伐，可以說通脹年年有，近年特別大；遠的不說，如果按2000年拿30萬存銀行和30萬買房做對比，就很直觀了，錢只是印著數(shù)字的紙張，哪一天TG有需要了，就多印10倍，誰都無奈何，只有不動產(chǎn)、金屬、奢侈品、藝術(shù)品才是未來長期可以保值增值的資產(chǎn)，而中國投資與需求群體**大的肯定是房產(chǎn)與金屬。

  全部3個回答>