二手房買賣產(chǎn)權如何確認?買二手房如何確定產(chǎn)權的合法性？

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• 132****5768

  房屋所有權證是證明房屋所有權的重要憑證，能否辦到房屋所有權證對于購房者而言極其重要。在二手房買賣中，關于房屋產(chǎn)權證的糾紛時有發(fā)生，那么怎樣才能盡快取得產(chǎn)權證呢？下面我們就來一起看看吧！
  
  1．弄清楚產(chǎn)權證上的房主與出賣人是否為同一個人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。不能排除在二手房買賣中會出現(xiàn)有人通過虛假的產(chǎn)權證騙取買受人的信任，繼而簽署二手房買賣協(xié)議，騙取買受人的錢財。
  
  專家建議是一定要事先確認房屋所有權證的真?zhèn)渭胺课菟袡嘧C上各項信息。具體的確認真?zhèn)蔚姆椒ǎ?br/>
  (1)網(wǎng)上查詢：點擊省市鏈接進入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進行查詢需要輸入產(chǎn)權人姓名、產(chǎn)權證號(目前只有部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權信息查詢);
  
  (2)房產(chǎn)局查詢：若要查詢的準確的個人房屋所有權證信息(包括：房屋所有人名稱、產(chǎn)權證號、登記核準日期、建筑面積、房屋設計用途、權利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個人身份證件及房屋所有權證到當?shù)氐姆抗芫?房地產(chǎn)交易中心、房屋管理局、房管處)檔案館或窗口查詢。如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》合一，那么您只需要跑一個部門就行了。如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》分離，那么您就需要跑兩個部門。不過很多地方還無法辦理購房者的“小《土地使用權證》”，就是我們俗稱的“小產(chǎn)權房”。
  
  2．確認產(chǎn)權證所標注的面積與實際面積是否相符，向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權來源與其合法性。個人商品房、經(jīng)濟適用房、集資房、房改房……房地產(chǎn)市場上對房屋的稱呼越來越多。在購買二手房前一定要明確您要購買的二手房的性質(zhì)，注意區(qū)分共有房產(chǎn)和私有房產(chǎn)，不要因為小細節(jié)的疏忽造成重大財產(chǎn)的損失。
  
  3．確認產(chǎn)權的完整性，查驗房屋有無債務負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押

  查看全文↓ 2019-07-25 06:23:08
• 141****9660

  1、首先確定產(chǎn)權人本身的合法性：產(chǎn)權人是否存在？共有產(chǎn)權人或財產(chǎn)共有人是否同意出售？
  2、再確定產(chǎn)權的合法性：該產(chǎn)權是否能夠上市交易？如小產(chǎn)權房、未滿五年的經(jīng)濟適用房，這些國家都有明文規(guī)定不能上市交易。
  3、**后確定目的物的合法性：該二手房是有交易限制？如拆遷凍結、法院凍結、違章搭建凍結等。
  以上問題的確認都需要拿房東的房產(chǎn)證原件去房管局查詢確認，具備網(wǎng)簽的地區(qū)中介公司內(nèi)部的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)也能查詢。

  查看全文↓ 2019-07-25 06:23:03
• 146****8781

  何為二手房？二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。
  
  隨著中國房地產(chǎn)市場的火爆，二手房市場也不例外。當然，在法律的角度上講，我們看的是交易的行為，說的在具體一點就是與二手房交易相關的一系列與法律相關的行為。二手房交易行為中飽含著豐富的法律知識，筆者就借此主題，對其中的問題做一些通俗地理解。就當作是普法吧。
  
  
  
  對于買方來說，買賣二手房需要注意以下幾個問題：
  
  
  
  一、房屋手續(xù)是否齊全
  
  
  
  房屋是**重要的不動產(chǎn)類型之一，我國采取的不動產(chǎn)登記所有權制度，不動產(chǎn)登記不僅具有公示公信的效力，而且尤其起到確權的作用。因而，證件齊全，房產(chǎn)證產(chǎn)權清晰是確定賣方享有房屋所有權的憑證。產(chǎn)權證上的房主與賣房者是否一致；搞清楚所賣房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權證上所確認的面積與實際面積是否相符；驗證產(chǎn)權證的合法性與真實性。此外，還要注意將房產(chǎn)證與登記簿進行對照，**終以登記簿上記載的內(nèi)容為準。
  
  
  
  另外，還要注意確認產(chǎn)權的完整性，就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，包括私下抵押，共有人等。以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛。
  
  
  
  現(xiàn)實中存在的比較多的的情形時，有些房子因為各種各樣的情形房產(chǎn)證還沒有辦下來，對于這種房子的買賣，筆者建議買賣雙方**好一起去不動產(chǎn)登記中心查詢一下該房屋是否具有房產(chǎn)證以及該房屋上是否設有其他權利，如抵押權等。
  
  
  
  二、房屋產(chǎn)權是否明晰
  
  
  
  所有權的表現(xiàn)形式有很多種，實際上也就是所有權的分類。例如按照所有權的主體的不同，可以將所有權分為國家所有權，集體所有權，私人所有權。還比如，共有就是所有權的一種表形態(tài)，又分為按份共有與共同共有。因而，即便是對于二手房的產(chǎn)權問題，我們也一定要對這些所有權的表現(xiàn)形態(tài)有所關注。
  
  
  
  例如有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有、夫妻共有等，而且這基本上屬于共同共有，對于這種二手房的處分，法律還有更嚴格地要求。即對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，除非其他共有人認可，極有可能導致該合同無效，即使到了房管局也很難辦理房屋過戶手續(xù)，這才是竹籃打水一場空。
  
  
  
  三、交易房屋是否在租
  
  
  
  根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！边@就是所謂的“買賣不破租賃”，說白了，就是你在買房子的時候，房子是在租賃期間，只有在租賃期間屆滿之后，你才可以入住。
  
  
  
  此外，根據(jù)《合同法》第300條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權。就是說，一套房子，你想買，承租人也想買，在同等條件下，房子是要賣給承租人的。所以，如果不注意這些問題，會引來一些不必要的糾葛。
  
  
  
  
  
  四、該房屋上是否有抵押
  
  
  
  房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。
  
  
  
  試想，如果買賣房前該房屋上已經(jīng)有抵押權，那么即使過戶口，如果原房主不能償還到期債務，債權人依然可以就該在房屋上實現(xiàn)抵押權。這就等于說是自己買了一個大打折扣的房子。酒館有不同的救濟措施，但多一事不如少一事，誰愿意費時費力，鬧心鬧事。
  
  　　
  
  五、簽訂買賣合同時**好雙方都到場
  
  
  
  我一直強調(diào)，我們一定要重視合同的作用。在買賣二手房時，合同的作用也是至關重要的。一旦白紙黑字的固定下來，想胡說還不是那么容易的。例如，房屋產(chǎn)權為多人時，僅其中一名產(chǎn)權人或者由第三人出面參與合同簽訂，鑒于本人未到場無法核實授權委托書的真實性，無法排除其他產(chǎn)權人反悔的風險，如果發(fā)生交易失敗，一般都由簽字人和中介按過錯程度承擔法律責任。因此盡量做到所有產(chǎn)權人都到場親筆簽字。

  查看全文↓ 2019-07-25 06:23:00

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• 問 買二手房產(chǎn)權如何確定?買二手房如何確定產(chǎn)權的合法性？
  答

  買二手房的產(chǎn)權是永久的，但是土地使用年限為土地證標明的使用年限減去已使用的年限。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。第二十二條 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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• 問 二手房買賣產(chǎn)權如何確認?二手房購買如何進行產(chǎn)權確認？
  答

  查房屋產(chǎn)權：　一、買房怎樣查房屋的產(chǎn)權　　房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。中國商品房產(chǎn)權只有70年，70年后政府可以無償收回。買房怎樣查房屋的產(chǎn)權主要內(nèi)容如下：　　1、有房屋未必有產(chǎn)權，如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;　　2、產(chǎn)權是否登記?如預售房、抵押商品房未登記等;　　3、產(chǎn)權是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;　　4、產(chǎn)權有無糾紛?如拍賣競得、婚姻或財產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;　　5、有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權，如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強制拍賣、遺失補辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓。　　二、高層的房屋產(chǎn)權面積包括哪些　　房屋銷售管理辦法規(guī)定，房屋的合同計價面積是按照套內(nèi)建筑面積計算的，這也是買房是談的價格與合同價格不同的原因，但總價是不變的?！　》课莸慕ㄖ娣e包括套內(nèi)建筑面積和公共分攤面積兩部分，其中套內(nèi)建筑面積又分為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺面積三個部分。所以你自己是沒辦法很準確的進行測量的。一般來講，房屋的套內(nèi)建筑面積與公共分攤面積控制在8：2是比較正常的，這個比值越大，房屋的實用率越高，比較越小，實用率越小。

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• 問 二手房買賣產(chǎn)權如何確認
  答

  二手房交易過程中，產(chǎn)權確認的標準就是“五證”，到底是哪五個證?如果“五證”不全會怎么樣?相信購房者對“五證”多少有點認識，但就是不能夠記全，實際上二手房買賣中買方一般只會看《國有土地使用證》，其他的多少會忽略一二，但為了保證二手房房源真實有效，小編建議您還是查全“五證”，只有“五證”齊全才能說明賣方是真的擁有所交易房屋的產(chǎn)權，才不至于上當受騙。

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• 問 ??二手房怎么確認產(chǎn)權完整性?如何檢驗二手房的產(chǎn)權呢?
  答

  不是吧，抵押只是在三證標明抵押什么銀行，不需要把房產(chǎn)證和地產(chǎn)證的原件抵押在銀行，會不會是房東整備違約了；如果真的不行，去房管局查一下的了，不就清楚了；建議**好找一個中介！

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• 問 [購房流程]#二手房#二手房過戶流程怎么確定房屋合法性？
  答

  二手房交易的整個過程當中，過戶是個很重要的步驟，但是確定交易房屋的合法性又是重中之重，其大致分以下幾個階段:1.了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2.簽合同。如賣方提供的房屋合法,可以交易,買方可以交納購房定金(但不是商品房買賣的必經(jīng)程序)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3.申請過戶。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,管理部門要查驗有關證件,審查產(chǎn)權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。如果存在無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況,則拒絕申請。4.立契。房地產(chǎn)交易管理部門審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5.繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。6.辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后,買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。7.買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。